Crowdinvesting: basi e rendimenti d’affitto

Investire in una proprietà invece che nella prossima scarpa da ginnastica? Sembra strano, ma questo non è più un problema con il crowdinvesting. Crowdinvesting significa investimenti immobiliari per tutti. Ma cos’è esattamente il crowdinvesting?

Prima di entrare nel dettaglio, ecco un breve riassunto degli aspetti più importanti del crowdinvestment:

• Molte quote di una proprietà divise a privati
• Solo una bassa spesa di capitale proprio
• Il prestito non viene pagato allo sviluppatore, ma solo la partecipazione alla proprietà

Cosa significa esattamente crowdinvesting?

I Crowdinvestments sono molto simili a una società per azioni che vende molte azioni della società a privati e istituzioni al fine di ottenere il finanziamento necessario per la crescita della società. Così anche con i crowdinvestments, le quote individuali di una proprietà sono vendute a investitori privati. Il vantaggio? È possibile investire in tali immobili anche con una piccola quantità di capitale proprio e garantire così la propria pensione.

• Confronto: Società per azioni
• Molte quote di una proprietà divise a privati
• Solo una bassa spesa di capitale proprio

Come funziona il crowdinvestment?

Restiamo con l’esempio della società per azioni. Quando una proprietà è di nuova costruzione o ristrutturata, viene pubblicata su una speciale piattaforma di crowdfunding. Questo è responsabile della distribuzione delle quote di proprietà agli investitori di capitale. Attraverso le piattaforme, i proprietari sono notevolmente sollevati.

Differenze con un investimento normale:

• Nessun partner mirato per il finanziamento, ma divisione della proprietà attraverso la piattaforma
• Il prestito non viene pagato allo sviluppatore, ma solo la partecipazione alla proprietà
• La quota non è usata a proprio beneficio, si guadagna la parte di un ritorno

Come faccio a trovare immobili redditizi?

Per sapere in quale proprietà vale la pena investire, si dovrebbe sapere qual è il rendimento della rispettiva proprietà. Una semplice formula può essere usata per calcolarlo.

Formula rendimento locativo:

Affitto annuale / investimento x 100 = rendimento dell’affitto

Se vuoi saperne di più sui rendimenti da locazione, leggi il nostro articolo sui rendimenti da locazione e i fattori di prezzo d’acquisto.

Finanziare una proprietà da solo? Equità

Quando si è giovani, spesso non si ha il capitale necessario per investire in una proprietà. Così, il capitale azionario gioca probabilmente il ruolo più importante nell’acquisto di beni immobili per i primi investitori. Molte persone si chiedono di quanta equità hanno bisogno per una proprietà regolare.

Capitale proprio a seconda della situazione

La risposta è sempre legata alla posizione della proprietà. Se la vostra proprietà si trova in una posizione A come Monaco, Colonia o Amburgo, è inaccessibile per la maggior parte delle persone. In una posizione B o in una buona posizione C, invece, i prezzi scenderanno. A seconda della micro-ubicazione, i prezzi possono anche variare, a seconda di quanto si vuole vivere lontano dal centro della città.

• A- posizione (grande città) estremamente costosa
• B- posizione e buona C- posizione prezzi moderati
• La microlocalizzazione è cruciale

Investimento azionario a seconda del finanziamento

Indipendentemente dal prezzo finale di acquisto di una proprietà, la banca di solito richiede sempre un apporto di capitale proprio del 15%, soprattutto per chi investe per la prima volta. Inoltre, bisogna sempre fare i conti con l’aggiunta dei costi accessori di acquisto, i costi di intermediazione (se commissionati) e la tassa di trasferimento del terreno.

• 15% di investimento azionario

Immobili come investimento: accantonamento per la vecchiaia

Le nostre pensioni sono sempre più piccole e il nostro denaro in banca è sempre soggetto all’inflazione. Questo ci lascia con gli immobili come un buon modo per investire i nostri soldi, dato che non perdono il loro valore a causa dell’inflazione e non sono sempre richiesti. Inoltre, dopo qualche anno, si approfitta dell’aumento di valore della proprietà.

Il grande vantaggio di una proprietà come investimento è che viene affittata, a meno che non si voglia acquistare la proprietà per uso personale. Il reddito dell’affitto genera un flusso di cassa costante che può essere utilizzato per coprire la proprietà e tutti i costi sostenuti. Guadagnando un alto rendimento nel migliore dei casi, si costruisce ricchezza oltre a questo. Inoltre, gli immobili rimangono sempre abbastanza costanti sul mercato, il che minimizza il rischio quando si compra.

• I beni immobili hanno un valore stabile
• Gli immobili offrono protezione dall’inflazione
• I beni immobili offrono un flusso di cassa costante
• Costruzione di beni

Crowdinvesting: Video

Per illustrare meglio il crowdinvesting, abbiamo due video qui per voi per illustrare i fatti.

Cos’è il crowdinvesting?

Il crowdinvesting vi viene spiegato qui con grafici e disegni.

Rendimento dell’affitto: cos’è in realtà?

Se finanziate l’immobile acquistato e lo affittate, generate un reddito dagli inquilini. Il rendimento locativo mette il vostro investimento in relazione al potenziale reddito locativo.

Questa semplice formula permette di calcolare facilmente il rendimento dell’affitto:

• Affitto annuale /investimento x 100 = rendimento dell’affitto

Il fattore di rendimento locativo può essere utilizzato per determinare se il reddito locativo copre l’interesse, il riscatto e i costi operativi correnti e se alla fine rimane un’eccedenza per costruire il patrimonio. Inoltre, questo è il modo migliore per confrontare le proprietà di rendimento in offerta.

Rendimento e posizione: fattori dipendenti

La posizione è particolarmente importante per il rendimento di una proprietà. Inoltre, dipende dall’obiettivo dell’investitore se si vuole investire in un investimento o in una proprietà a reddito.

Da cosa dipende?

• Posizione della proprietà
• Strategia di investimento/rendimento o investimento immobiliare

Excursus: A – B – C – posizione e i loro rendimenti

Qui abbiamo riassunto brevemente i possibili ritorni per i tre tipi di località:

A- Posizione:

• Basso rendimento
• Aumento del valore a lungo termine

B- posizione:

• Buon ritorno
• Aumenta moderatamente ma costantemente di valore

C- posizione:

• Ritorno molto buono
• Nessun aumento di valore (+ un maggior rischio di sfitto)

Rendimento dell’affitto: quando conviene?

In pratica, più alto è il rendimento, meno devo pagare me stesso e più vengo pagato. Idealmente, c’è anche un’eccedenza mensile che può essere utilizzata per costruire beni diretti.

Ecco alcuni esempi di possibili ritorni:

Strati A:

• Top A-location come Monaco Ø Rendimento ~ 3%
• Località A come Francoforte Ø rendono ~ 4

Strati B:

• Una buona posizione B come Dresda Ø rende ~ 5
• Località B come Norimberga Ø resa ~ 6

Strati C:

• Buona posizione C come Wuppertal Ø Rendimento ~ 7%
• Località C come Chemnitz Ø resa ~ 8
• Povero luogo C come Krefeld Ø Rendimento ~10%

Il prossimo passo: edificio esistente o nuovo

Quando si acquista un appartamento, oltre alla questione dell’occupazione del proprietario o dell’ investimento di capitale e del rendimento o dell’investimento immobiliare, ci si chiede se si debba investire in una costruzione esistente o nuova. Entrambe le forme hanno i loro vantaggi e svantaggi. In questo articolo scoprirete quali sono.

La posizione giusta: proprietario-occupante o investimento di capitale?

Dove esattamente dovrei comprare la mia prima proprietà? Proprietari-occupanti e investitori di capitale, così come proprietà di rendimento o investitori con l’obiettivo di apprezzamento del valore, la decisione della posizione perfetta è corrispondentemente diversa. Qui entriamo di nuovo nell’analisi per renderti più facile trovare la posizione migliore per i tuoi obiettivi!

• La posizione giusta

Proprietari-occupanti: cosa conta per me?

L’immobile per l’occupazione del proprietario è spesso associato a un valore emotivo, deve piacere. Di conseguenza, la proprietà è preferita alla località. Fattori come la strada per il lavoro o per l’asilo hanno allora la priorità, insomma, la micro-localizzazione diventa decisiva.

Qui di nuovo in breve:

• Proprietà che piace personalmente
• Vicinanza al lavoro/ all’asilo/ alla scuola/ al …
• La micro-ubicazione/qualità della vita è una priorità

Valore di rivendita: la posizione è decisiva

Tuttavia, dovreste sempre tenere a mente che potreste dover vendere di nuovo la proprietà dei vostri sogni più tardi. Le ragioni potrebbero essere l’età, il cambio di lavoro o la crescita della famiglia. Ecco perché si dovrebbe sempre tenere d’occhio la posizione della proprietà quando si acquista, perché questo determina il valore di rivendita.

C-location: Il sogno della campagna

Se vuoi comprare la proprietà dei tuoi sogni in campagna, in una posizione C, devi fare i conti con possibili perdite. Ecco, in breve, i fattori che sono responsabili del declino del valore di una proprietà.

• Crollo della popolazione
• Sviluppo negativo dell’economia
• Mercato locale teso, poca domanda

Investimento di capitale: rendimento e investimento immobiliare a confronto

Gli investitori scelgono sempre la posizione con l’obiettivo di investimento o di rendimento della proprietà in mente.

Rendimento immobiliare come investimento

L’obiettivo qui è quello di generare un flusso di cassa diretto attraverso il reddito da locazione. Questo si ottiene attraverso prezzi d’acquisto bassi e un alto rendimento d’affitto che copre i costi sostenuti come il rimborso, gli interessi e i costi operativi. La posizione migliore per questo è una posizione B o C.

• Flusso di cassa diretto
• Posizione B o C

Investimento immobiliare come investimento di capitale

Le proprietà d’investimento perseguono l’obiettivo dell’apprezzamento del valore a lungo termine. Questo si trova di solito solo nelle posizioni A o ancora meno nelle buone posizioni B. Il motivo: i prezzi d’acquisto sono enormemente alti, quindi i costi di gestione non possono essere coperti dal reddito da locazione.

• Aumento del valore a lungo termine
• A- Posizione

Il prossimo passo: determinare il prezzo massimo di acquisto

Quanta proprietà posso permettermi? Questa domanda viene posta all’inizio del processo di acquisto di quella che potrebbe essere la vostra prima casa e dipende da molti fattori. Questi includono la vostra affidabilità creditizia e l’autodichiarazione per quanto riguarda i beni, il saldo mensile dell’attivo (rimborso), il capitale proprio e il valore di prestito ipotecario dell’immobile da finanziare. Qui imparerete tutto quello che dovete sapere per determinare il prezzo massimo di acquisto.

Macro, meso, micro: dalla città al quartiere

La macro, meso e micro ubicazione è un confronto delle dimensioni delle località in cui esattamente una proprietà deve essere acquistata. Va sempre più in profondità, dalla domanda: quale città? (macro), a quale distretto? (meso), al luogo esatto, cioè le immediate vicinanze (micro).

Ecco una breve panoramica dei tipi di situazione:

• Macro- localizzazione: (A-, B- e C- localizzazione, cioè dove nel paese / quale città?)
• Meso posizione: quale distretto
• Micro-localizzazione: luogo esatto/quartiere

Macro-posizione: Prima decisione – La città

Si tratta soprattutto di decidere in quale località si vuole investire all’incirca nel paese. Hai già imparato cosa sono le località A, B e C nel nostro articolo sui tipi di località. Ecco una breve spiegazione dei tipi di località, che fondamentalmente offrono un confronto di località:

• A-località (semplicemente: metropoli)
• B-location (semplice: grande città / città con sviluppo positivo)
• Località C (semplice: piccola città / paese in stagnazione)

Meso-Location: seconda decisione – Il distretto

La posizione meso va un passo più in profondità nell’analisi e descrive il distretto specifico in cui la vostra proprietà dovrebbe essere situata. Questo è importante perché molti fattori di influenza come le infrastrutture, le istituzioni educative o la vicinanza al trasporto pubblico sono decisivi. Ogni distretto ha i suoi vantaggi e svantaggi individuali che devono essere differenziati.

Ecco di nuovo una breve panoramica della situazione meso:

• Infrastrutture come collegamenti stradali e ferroviari, istituzioni educative, medici, aeroporto, ecc.
• Situazione economica
• Attrattiva generale del luogo
• Influenze ambientali come inondazioni, ecc.

Micro-posizione: Terza decisione – Il quartiere

Qui guardiamo i dintorni immediati. Parcheggi, medici, supermercati, parchi e il rumore di fondo del quartiere. A seconda della vostra destinazione, dovete decidere cosa è più importante per voi.

Ecco di nuovo una panoramica della situazione micro:

• Trasporto pubblico come treno, autobus, taxi
• Possibilità di parcheggio dal pubblico al carport e al parcheggio sotterraneo
• Strutture per lo shopping come supermercati e altri negozi
• Parchi e campi da gioco

Per esempi e maggiori dettagli leggi qui maggiori informazioni sull’analisi della posizione/ Immobilien-Erfahrung.de

Prossimo passo: la posizione giusta

Dove esattamente dovrei comprare la mia prima proprietà? Proprietari-occupanti e investitori di capitale, così come proprietà di rendimento o investitori con l’obiettivo di apprezzamento del valore, la decisione della posizione perfetta è corrispondentemente diversa. Qui entriamo di nuovo nell’analisi per renderti più facile trovare la posizione migliore per i tuoi obiettivi!

Rendimento vs. investimento immobiliare: flusso di cassa o apprezzamento del valore

Rendimento vs. investimento immobiliare – Che cos’è comunque? Qual è la differenza fondamentale tra queste due forme di investimento? E cos’è esattamente una posizione A, B o C? La cosa più importante è che entrambi i tipi di investimento producono un profitto per voi. Potete leggere sulla forma di profitto qui. Qui puoi trovare tutto quello che devi sapere sui rendimenti e sugli investimenti nel settore immobiliare.

A- B- C- Località: (Base) Località

La classificazione in località A, B e C è di grande aiuto per identificare le città e le regioni in cui le proprietà sono offerte in vendita. I diversi tipi di località confrontano quindi le aree. Rendimenti più alti vanno di pari passo con un minore apprezzamento. Quindi, a seconda della posizione, si sceglie tra rendimento o investimento immobiliare.

Qui in breve:

• A-località (semplicemente: metropoli)
• B-location (semplice: grande città / città con sviluppo positivo)
• Località C (semplice: piccola città / paese in stagnazione)

A- Posizione: le metropoli della Germania

Proprietà in luoghi metropolitani ricercati, con alti prezzi d’acquisto e bassi rendimenti, in breve, è qui che si trovano gli immobili da investimento.

Investimenti immobiliari: alti costi, bassi rendimenti

Se vuoi comprare una proprietà in una posizione A, devi avere un buon capitale iniziale, perché le proprietà nelle posizioni A sono costose. Le proprietà d’investimento non portano nessun o quasi nessun flusso di cassa attraverso il reddito da locazione, poiché i prezzi per metro quadrato sono enormemente alti. Anche se il valore della proprietà aumenterà a lungo termine, l’aumento di valore della proprietà può essere assunto solo attraverso la speculazione.

Ecco un breve riassunto dei vantaggi e degli svantaggi di una proprietà in una posizione A:

• Molto costoso
• I prezzi elevati dei metri quadrati e i costi operativi non possono essere coperti dal reddito da locazione
• Nessun flusso di cassa immediato attraverso il reddito da locazione
• Apprezzamento del valore molto speculativo
• Ma: il valore della proprietà aumenta a lungo termine, poiché le posizioni A sono ricercate.

A-locazioni in Germania

Quali città contano generalmente come sedi A? Qui secondo la popolazione:

• Berlino
• Amburgo
• Monaco
• Colonia
• Francoforte sul Meno
• Stoccarda
• Düsseldorf

Qui puoi trovare ulteriori informazioni su Lagearten/ Immobilien-Erfahrung.de

B- posizione: i pezzi migliori della Germania

Le proprietà in località B sono proprietà in città che sono vicine a località metropolitane e/o città di importanza regionale, con prezzi di acquisto moderati e buoni rendimenti, in breve, è qui che si trovano le proprietà a rendimento.

Rendimento immobiliare: flusso di cassa costante, prezzi moderati

Queste sono città vicine alle aree metropolitane (A-locations), come Bonn per Colonia o Essen per Düsseldorf, così come città di importanza regionale. Qui si possono trovare prezzi d’acquisto moderati e buoni rendimenti d’affitto. Questo significa che puoi facilmente coprire tutti i tuoi costi, che si tratti di rimborsi, costi operativi o riserve, con gli affitti. Di nuovo, gli inquilini e l’ufficio delle imposte pagano la proprietà quasi senza che voi dobbiate fare nulla!

Ecco una breve panoramica delle proprietà nelle località B:

• Prezzi di acquisto moderati
• Il reddito da locazione copre i costi, idealmente con un’eccedenza
• Minore apprezzamento del valore rispetto alle proprietà in località A
• Flusso di cassa diretto attraverso il reddito da locazione

Posizione B in Germania

Le posizioni B sono tra le altre:

• Lipsia
• Dortmund
• Cibo
• Brema
• Hanover
• Norimberga
• Wuppertal
• …

C- Posizione: piccola ma bella – sta diventando rurale

Le proprietà con localizzazione C descrivono proprietà in città, vicino a località metropolitane, con un prezzo d’acquisto moderato e un buon rendimento, il che significa proprietà con un rischio più elevato.

Rendimenti immobiliari: rischio più elevato a causa delle case sfitte

Le località C sono città con una struttura debole e/o città e comuni in zone rurali. Al giorno d’oggi, molte persone si trasferiscono nelle grandi città, ed è per questo che il rischio di sfitto è significativamente più alto per una proprietà in una posizione C. L’aumento del valore della proprietà è anche più difficile da calcolare a lungo termine.

Ecco un breve riassunto delle proprietà in posizione C:

• Prezzo di acquisto basso
• Il reddito da locazione copre tutti i costi
• Rischio di sfitto e dilapidazione
• “Buoni affari”

A- B- C- posizione in confronto: quanto ci guadagno?

Su questa infografica si può facilmente vedere un riassunto dei tre tipi di posizione. Le proprietà in posizione A offrono il rendimento più basso, ma hanno il rischio più basso e l’apprezzamento più alto. Le proprietà di posizione B si trovano nel mezzo, con un rendimento accettabile, un rischio basso e un apprezzamento medio. Le proprietà in posizione C, d’altra parte, pagano il rendimento più alto, ma hanno un rischio molto alto e un’alta perdita di valore.

Più su A- B- C – Posizione/ Immobilien-Erfahrung.de

Alla fine, siete voi stessi a decidere quale sia la posizione più redditizia per il vostro acquisto immobiliare!

Prossimo passo: Macro- Meso- Micro- Posizione

Sei già pienamente coinvolto nell’argomento dell’acquisto del tuo primo appartamento? Ottimo, perché una volta che avete fatto una scelta di massima tra una posizione A, B o C, ora passate all’analisi della posizione. Si tratta di confrontare i quartieri della città e il quartiere vero e proprio. Volete sapere come funziona? Allora sei venuto nel posto giusto!

Rendimento vs. investimento immobiliare

Rendimento vs. investimento immobiliare – Che cos’è comunque? Qual è la differenza fondamentale tra queste due forme di investimento? E cos’è esattamente una posizione A, B o C? La cosa più importante è che entrambi i tipi di investimento producono un profitto per voi. Potete leggere sulla forma di profitto qui. Qui puoi trovare tutto quello che devi sapere sui rendimenti e sugli investimenti nel settore immobiliare.

• Rendimento vs. investimento immobiliare

Rendimento o investimento immobiliare: la differenza sta nell’obiettivo

La differenza diretta tra le due forme di investimento sta nei loro obiettivi. A seconda di come vorresti investire il tuo denaro, entrambe le forme ti portano profitto. In breve, il ritorno dall’affitto ti dà un flusso di cassa diretto, mentre un investimento immobiliare aumenta il valore a lungo termine. Ma cosa significano i termini in dettaglio?

Rendimento degli immobili: flusso di cassa permanente

Rendimento Gli immobili generano un alto rendimento da locazione. Questo significa che dopo tutte le detrazioni come il rimborso, gli interessi e la gestione, c’è un surplus che si può accreditare alla propria tasca. L’obiettivo di comprare una proprietà di rendimento dovrebbe essere sempre davanti ai vostri occhi:

• Primario: profitto diretto attraverso l’eccedenza della locazione
• Il rendimento locativo corrispondente dovrebbe essere garantito >6%.
• Le proprietà sono in località da C+ (rischi più elevati) a B+ (quasi nessun rischio)

Investimenti immobiliari: aumento del valore a lungo termine

Quando si acquista una proprietà d’investimento, si tiene presente l’obiettivo di aumentare il valore. L’attenzione si concentra sulla vendita redditizia della proprietà con un profitto, non sul reddito dell’affitto. L’obiettivo quando si acquista un investimento immobiliare è quindi il seguente:

• Primario: aumento del valore della proprietà con il profitto della vendita
• Le proprietà dovrebbero essere in località A-

Vantaggio rendimento immobiliare: il massimo profitto nelle località B e C

L’investimento immobiliare richiede molto capitale, poiché non c’è un reddito immediato dall’affitto – ergo nessun flusso di cassa immediato. Ci vogliono quindi anni prima di poter vendere la proprietà con un profitto.

Quindi, ciò che è chiaramente più utile qui per l’inizio sono le proprietà di rendimento.

Rendimento immobiliare: Vantaggi

Un investimento immobiliare offre molti vantaggi. Li abbiamo elencati qui per voi.

• Fonte istantanea di reddito
• Le eccedenze possono compensare altre proprietà con un deficit di copertura

Rendimento immobiliare: Svantaggi

Tuttavia, abbiamo anche degli svantaggi da notare qui, anche se questo è il modo migliore per i principianti. Leggete voi stessi quali sono:

• Le eccedenze sono soggette a tassazione, la pressione fiscale aumenta
• I rendimenti più alti arrivano a spese dell’apprezzamento del valore
• Non si trova nelle località di serie A

Excursus A- B- e C- posizione: alternative

Non riesci a trovare un immobile con un buon rendimento per te in una posizione A come Berlino o Amburgo? Il nostro consiglio: cercate proprietà in località B o C, questo renderà la vostra ricerca più facile.

Posizione B e C – Perché?

• La ricerca della proprietà è meno complicata
• Prezzi moderati
• L’offerta di proprietà a reddito è maggiore qui

Per saperne di più sulle località A, B e C clicca qui / Immobilien-Erfahrung.de

Prossimo passo: autodenuncia per la banca

Volete comprare il vostro primo appartamento o la vostra prima casa e la banca vuole un’autodenuncia da parte vostra? Impara qui cos’è un’autodenuncia, cosa dice e scarica un modello PDF gratuito che puoi usare per convincere la tua banca!