Diventare lavoratori autonomi: Cosa significa?

Diventare stilista autonomo nel settore dell’alta moda significa essere il fondatore di una start-up. Ciò richiede non solo denaro, ma anche un tempo di consegna dell’inventario, il che significa che dovrete acquistare e immagazzinare i vestiti. Rispetto ad altri settori, come ad esempio un’agenzia pubblicitaria, ci sono costi aggiuntivi per lo sviluppo della moda, la produzione e lo stoccaggio.

Perché vi sto dicendo questo?

Con la mia agenzia di social media, l’agenzia di modelli, la rivista di moda e altri marchi, ho potuto accompagnare molti marchi di moda, tra cui l’alta moda streetwear, in qualità di consulente e nel processo di sviluppo. Quali sono i 3 insegnamenti più importanti per la sua start-up di moda?

La perseveranza è tutto! Motivazione e finanziamento

La maggior parte delle imprese fallisce a causa del denaro, la cosiddetta “pista”. Supponiamo che abbiate un capitale iniziale di 150.000. 50.000 di questi vanno in produzione, mentre i restanti 100.000 li utilizzate per voi stessi e per il marketing, suddivisi in 5.000 al mese. Ciò significa che potrete coprire circa 20 mesi in cui dovrete guadagnare continuamente nuovo denaro.

Credetemi, tutto costa:

• Affitto, arredamento, cavi, luci, cancelleria, …
• Accesso a Internet, spazio web, dominio, software, …
• Molto di più e sì, anche per voi e per i vostri dipendenti.

Regola d’oro: se si può fare X, si può fare anche X2.

Nell’imprenditoria, la saggezza convenzionale dice che se si sopravvive 2 anni sul mercato, si possono fare altri 2 anni. Se si sopravvive 5 anni sul mercato, si hanno buone probabilità di sopravvivere nei 5 anni successivi. Il capitale di avviamento è quindi essenziale, soprattutto nel settore dell’alta moda.

Statisticamente, il 90% delle start-up fallisce dopo 5 anni. Il vostro obiettivo dovrebbe quindi essere quello di superare questa soglia critica e sopravvivere per 5 anni! Roma non è stata costruita in un giorno, e nemmeno il vostro nuovo marchio di moda. Tutto inizia con un’attenta pianificazione e preparazione.

Le opzioni sono due: O avete motivazioni e capitali sufficienti o non ne avete.

Ecco alcuni suggerimenti:

Pista di decollo: capitale sufficiente (e fatturato) – Rischio n. 1

Quando si fonda un’azienda, una cosa conta più di tutte:

Pista di decollo: assicuratevi di avere un capitale sufficiente per evitare di fallire subito.

Ma come si fa a raggiungere questo punto senza il proprio capitale?

3 alternative per ottenere denaro

Avete tre opzioni:

1. Si può lavorare sodo e risparmiare, ma può richiedere molto tempo.
2. In alternativa, potreste chiedere ai vostri genitori un prestito privato.
3. Oppure potete optare per un prestito.

Quando si accende un prestito, è importante ottenere buone condizioni, in primo luogo tassi di interesse bassi. In questo modo è possibile ottenere un prestito a condizioni vantaggiose anche come lavoratore autonomo. Scegliete una durata abbastanza lunga da non dover restituire tutto dopo soli 6 mesi e assicuratevi che le rate mensili siano ragionevoli.

La realtà è dura: come azienda, nessuno verserà una lacrima per voi. Quando la vostra azienda fallisce, l’attività quotidiana degli altri continua il giorno dopo.

Produzione, produttore e catena di fornitura – rischio #2

Catena di approvvigionamento: assicuratevi di avere una produzione affidabile.

A cosa dovete prestare attenzione?

È necessario uno sviluppo efficiente, tessuti di alta qualità e una lavorazione precisa: tutti elementi fondamentali nel settore dello streetwear di alta moda. I clienti attribuiscono particolare importanza alla qualità quando si tratta di prodotti ad alto prezzo. Prevedere un tempo sufficiente.

Molti fondatori falliscono a causa della produzione. Con quantità ridotte (MOQ = Minimum Order Quantities), spesso si viene messi in fondo alla lista delle priorità dei produttori. Assicuratevi di avere una linea di produzione affidabile. Se vendete di più, non avrete problemi di rifornimento. Molte start-up dell’alta moda hanno già fallito in questo caso, quindi siete avvertiti.

Marketing: metà della battaglia

Un altro aspetto importante è il marketing della moda. Henry Ford disse una volta:

Marketing: “Per ogni dollaro investito nel vostro prodotto, ne serve un altro per pubblicizzarlo”.

Proprio così!

Cosa si può fare? Evitare esperimenti costosi.

1. Lavorate con piccoli micro-influencer già riconosciuti nel panorama dell’alta moda. La crescita è spesso frutto di sforzi congiunti.
2. Utilizzate le pubblicità, in particolare il retargeting. Se un utente ha visitato il vostro negozio ma non ha acquistato nulla e se ne è andato, ricordategli di nuovo la vostra offerta con una pubblicità mirata.
3. Siate attivi! Mostrate il dietro le quinte, il processo di progettazione, la scelta dei materiali, il negozio, le promozioni e pubblicate i post dei micro-influencer.

Questi sono i nostri tre consigli chiave per la vostra start-up 2026 di alta moda!

Perdita del canone di locazione: effetto rendimento

Dismissioni, arretrati negli affitti o anche riaffitti e selezione degli inquilini. Ci sono alcuni aspetti da considerare quando si acquista un immobile. Anche se durante il processo di acquisizione di un immobile avete trovato una proprietà redditizia con un buon rendimento, 2 o 3 mesi di sfitto all’anno possono far sì che il vostro investimento diventi improvvisamente non redditizio. Perché la scelta della posizione e del tipo di immobile è così importante? Per saperne di più, consultate la guida Acquisto di immobili a rischio.

Questa guida si propone quindi di sensibilizzare l’opinione pubblica sul tema della scelta dell’ubicazione e del tipo di immobile. Quando si acquista un immobile, nella maggior parte dei casi si subentra all’attuale inquilino. È quindi importante verificare sempre la storia degli inquilini del venditore!

Perdita dell’affitto = siete voi a pagare i costi al posto dell’inquilino.

Cominciamo con il tema dei posti vacanti.

Motivi di sfitto e perdita di affitto

Gli inquilini che non vogliono pagare rapidamente rendono il vostro investimento poco redditizio. Ma non deve sempre trattarsi dello scenario peggiore – i nomadi dell’affitto sono rari – le morosità possono verificarsi anche perché l’inquilino ha difficoltà finanziarie e non riesce più a pagare l’affitto in tempo. Oppure un cambio di inquilino quando ci si trasferisce e il nuovo inquilino “ideale” si trasferisce solo un mese o due dopo.

Inoltre, ci sono cambiamenti strutturali, sfitti a lungo termine, quando la posizione diventa poco attraente per gli inquilini.

Le ragioni delle perdite di affitto sono quindi molteplici:

• Il pagamento dell’affitto non si concretizza – l’inquilino ha problemi finanziari
• Vacanza, ad esempio per nuove locazioni – l’inquilino “desiderato” arriva più tardi
• Posti vacanti dovuti a cambiamenti strutturali – in 5, 10, 15 anni

Ubicazione + proprietà + selezione dell’inquilino

Oltre alla scelta dell’ubicazione e del tipo di immobile, il futuro proprietario di un investimento di capitale deve anche selezionare gli inquilini.

Prendiamo ad esempio lo scenario peggiore. Il vostro inquilino si rifiuta di pagare l’affitto, per motivi personali o finanziari, e passano 9 mesi prima che venga avviata un’azione di sfratto. Se l’inquilino non è sufficientemente solvibile, non vedrete mai più il vostro denaro (i costi dell’azione di sfratto).

Centrale, pensa a:

• Scelta dell’ubicazione – posti vacanti strutturali? Meno alloggi in futuro
• Tipo di immobile – Come vivete? Micro-appartamento invece di un appartamento mansardato
• Selezione dell’inquilino – Chi è un inquilino? Merito creditizio (e fiducia)

Quanto meglio ci si prepara a questo problema quando si acquista il primo immobile, tanto meglio è.

• Scelta della posizione: Posizione A, B e C
• Tipo di proprietà: Case o appartamenti

Posto vacante o meno: la rata del prestito deve essere pagata

La stragrande maggioranza delle persone finanzia il proprio immobile. Ciò significa che voi fornite circa il 15% di capitale proprio e una banca vi concede il resto (85%) sotto forma di prestito. Il prestito viene rimborsato. La rata mensile del rimborso e degli interessi si chiama rata del mutuo. Alla banca non interessa se l’inquilino si trova in difficoltà. Dovete pagare la rata mensile.

Non importa cosa succede:

Tutti i costi continuano ad essere sostenuti!

Sfratti: influenza sui rendimenti immobiliari

Quando si acquista un immobile come investimento di capitale, l’obiettivo principale è il rendimento. In parole povere, il rendimento locativo indica quanto reddito da locazione si ottiene in relazione all’investimento (prezzo di acquisto dell’immobile, costi accessori, manutenzione). Il risultato è una percentuale. Più è alto, meglio è.

Esempio (semplice):

• Investimento in immobili: 100.000 euro
• Reddito da locazione / anno: 3.000 euro
• Rendimento = 3%

Il 3% sarebbe relativamente basso, poiché si deve fare i conti con circa il 6% per interessi/ammortamenti e manutenzione (attualmente). Ciò significa che il vostro immobile deve rendere almeno il 6% per coprire i costi.

Non appena si scende al di sotto del ~ 6% di rendimento, si paga di più

Supponendo di aver fatto calcoli estremamente severi al momento dell’acquisto di un immobile. In modo da ottenere un rendimento del 6%, che copre la gestione / la rata del mutuo (interessi e rimborso). Ora avete solo 2 mesi di perdita di affitto – il calcolo non è più corretto e il rendimento scende al 5%. Con il 5%, il per cento “mancante” deve essere pagato di tasca propria.

• Calcolo del rendimento della proprietà

Calcolo: Effetto di ritorno 2 mesi di default

Calcoliamo ora con la proprietà del 6% di rendimento, calcolata in modo estremamente stretto. Il grande obiettivo di tutte le nostre guide:

Il vostro inquilino paga per la vostra proprietà = buon rendimento

Esempio 6% di rendimento con pagamento completo dell’affitto:

• Investimento in immobili: 100.000 euro
• Reddito da locazione / mese: 500 euro x 12
• Reddito da locazione / anno: 6.000 euro
• Rendimento = 6%

Esempio di perdita dell’affitto (2 mesi):

• Investimento in immobili: 100.000 euro
• Reddito da locazione / mese: 500 euro x 10
• Reddito da locazione / anno: 5.000 euro
• Resa = 5%

Ciò significa 1.000 euro di tasca propria quest’anno.

– 1.000 euro al posto di “L’inquilino paga per la sua proprietà”.

Libertà finanziaria? Ecco perché la preparazione è così importante!

Gli affittuari devono quindi essere sempre controllati con attenzione. Dovete fare un controllo molto accurato.

• Autodenuncia
• Parlano i locatori precedenti
• Informazioni su Schufa
• …

Arretrati e riserve per affitti

Non sempre si tratta di una perdita totale dell’affitto. In pratica, ci sono molte ragioni, ad esempio l’inquilino potrebbe non accettare un adeguamento dell’affitto in seguito a misure di ammodernamento. In altre parole, se si modernizza e si adegua l’affitto, l’inquilino si rifiuta di accettare l’aumento.

Anche in questo caso ci si trova di fronte al problema che si sono fatti gli investimenti e improvvisamente l’inquilino si rifiuta. Una controversia di questo tipo può protrarsi a lungo e, nel peggiore dei casi, possono passare dai 6 ai 12 mesi prima che venga avviata un’azione di sfratto.

Per poter entrare nel vostro primo immobile senza preoccupazioni, ricordate questo:

Costruite le riserve!

Che cosa significa?

Costituzione di riserve: sicurezza per la prima proprietà

L’ideale è proteggersi finanziariamente da due possibilità:

1. Riserva per manutenzione
2. Riserva per perdite su affitti
3. Riserva per ogni evenienza

Le riserve non devono essere accumulate. Tuttavia, vi proteggono da costi che non sapete come coprire spontaneamente. Perché, come avete imparato, non importa se si tratta di arretrati di affitto, perdita di locazione o sfitto:

Tutti i costi continuano ad essere sostenuti

Riserva per manutenzione

Un fattore di costo che dovrete sempre sostenere è la manutenzione. Più o meno, ovviamente, a seconda dell’anno di costruzione e delle condizioni dell’immobile. In generale, comunque, nel primo calcolo del rendimento calcolate già una riserva del 2% per la manutenzione.

Parte del calcolo del rendimento, riserva di mantenimento del 2%:

2% di riserva per la manutenzione

Proprietà per 100.000 euro (investimento) = 2.000 euro di riserva / anno

Riserva per perdite su affitti

Inoltre, si raccomanda una riserva di affitto del 6% per eventuali perdite di affitto:

+ 6% di riserva per perdite su affitti

Proprietà per 100.000 euro = 6.000 euro di riserva

Il 6% corrisponderebbe anche a un rendimento del 6% = 1 affitto annuale.

Riserva: extra, per ogni evenienza

Soprattutto per la prima proprietà, senza grandi patrimoni propri (di norma), si dovrebbe pensare a una riserva aggiuntiva. Perché? Per non rimanere mai senza soldi e non perdere una rata con la banca.

Idealmente per la prima proprietà, non è un obbligo, ma una sicurezza:

+ 10% di riserva extra

Proprietà per 100.000 euro = riserva di 10.000 euro

Finanziamenti successivi: rischi e variazioni dei tassi di interesse

Gli immobili sfitti non hanno solo un effetto negativo sui rendimenti. La maggior parte dei prestiti immobiliari ha un tasso d’interesse fisso e una durata fissa. Alla fine del periodo di validità, le condizioni vengono rinegoziate, il cosiddetto “follow-up financing”.

Qui entrano di nuovo in gioco i due aspetti centrali:

• Scelta dell’ubicazione – posti vacanti strutturali? Meno alloggi in futuro
• Tipo di immobile – Come vivete? Micro-appartamento invece di un appartamento mansardato

Prestito: fattori

La banca segue inoltre un percorso chiaro per il finanziamento successivo. Supponiamo di aver fissato il tasso di interesse per 10 anni sul primo mutuo immobiliare. Dopo 10 anni, con 25 rate normali, il debito residuo è di circa il 76%. Questo deve essere finanziato.

Per il finanziamento successivo, tornate alla vostra banca o a un’altra. Se vi vengono proposte condizioni migliori, vale la pena di ottenere offerte alternative per il finanziamento successivo. Le banche A, B, ma anche C guarderanno con attenzione al vostro immobile e a voi:

• Immobili
• Merito di credito

Cambiamento strutturale: diminuzione della valutazione degli immobili

Fattore 1: cambiamento strutturale – Perché tutto viene rivalutato per il finanziamento successivo. Supponiamo che il vostro tasso di interesse fisso scada dopo 10 anni e che la banca dica che l’immobile ora vale il 20% in meno, ad esempio perché negli ultimi dieci anni molte persone si sono trasferite fuori dalla regione, i prezzi degli immobili sono in calo e così via.

Le banche vogliono sicurezza, se l’immobile vale meno, la banca avrebbe perso denaro nella peggiore delle ipotesi (mancato pagamento delle rate del mutuo, vendita/asta forzata). Quindi il tasso di interesse aumenta.

Variazione del tasso di interesse: sviluppo del tasso di interesse in 10, 15, 20 anni

Fattore 2: variazioni dei tassi di interesse – I tassi di interesse sono attualmente più favorevoli che mai. È impossibile fare una previsione seria su quali saranno i tassi di interesse tra 10, 15 o addirittura 20 anni. Tuttavia, uno sguardo al passato mostra che i tassi di interesse in questo Paese erano ancora superiori all’8% fino al 1990, al 4-6% fino al 2000 e attualmente solo all’1-2% per i mutui immobiliari. Se i tassi di interesse scendono, è un bene per il vostro finanziamento successivo. Se invece i tassi d’interesse aumentano, è un male, perché si paga di più e il calcolo del rendimento non funziona più.

Cosa fare? Suggerimenti per un buon rendimento

Prima di tutto: tenete gli occhi aperti quando acquistate un immobile!

Non fatevi problemi!

Non fatevi problemi, imparate qui con noi passo dopo passo come acquistare il vostro primo immobile, dalla preparazione, all’acquisizione (ricerca di immobili redditizi), al contratto di acquisto. Quando avrete letto la nostra guida all’acquisto del primo immobile, saprete quanto sia importante trovare immobili redditizi nel processo di acquisizione della proprietà.

Rileggete qui:

• Scelta della località: Acquistare una posizione A, B o C?
• Tipo di proprietà: case o appartamenti?

3 consigli: Tassi di interesse bassi

Ora sapete che è molto sfavorevole se l’immobile improvvisamente costa invece di fruttare. Cosa potete fare? Ecco 3 semplici consigli:

Suggerimento 1: acquistare a buon mercato – Sembra semplice, ma “il profitto è nell’acquisto”. Una massima di saggezza commerciale che vale anche per l’acquisto di immobili. Comprare a buon mercato significa trovare un immobile che viene venduto al di sotto del valore di mercato o che voi, in quanto acquirenti, comprate al di sotto del valore di mercato. Abbiamo approfondito questo argomento qui: Acquisto di immobili.

Suggerimento 2: Tasso d’interesse fisso – Se fissate il vostro tasso d’interesse per 10 anni, dovrete occuparvi del finanziamento successivo tra 10 anni. Più lungo è il tasso di interesse fisso, più a lungo non dovrete preoccuparvi delle variazioni dei tassi di interesse. Per mantenere gli attuali bassi tassi di interesse, è possibile concordare un tasso di interesse fisso più lungo, ad esempio 15 o 20 anni. In caso di dubbio, fino alla fine del prestito.

Suggerimento 3: rate più alte – Se i tassi di interesse esplodono e rovinano molti calcoli di rendimento, le rate di rimborso più alte sono un’opzione per ridurre i tassi di interesse. Gli interessi vengono sempre calcolati in base al debito o, a partire dalla prima rata, in base al debito residuo. Più basso è il debito residuo, più bassi sono gli interessi. Con gli attuali bassi tassi di interesse, tuttavia, vale la pena finanziare un immobile per un lungo periodo di tempo, poiché l’inflazione garantisce che la rata del mutuo sarà sempre “più piccola” in termini di potere d’acquisto.

È anche possibile iniziare il finanziamento con una maggiore quantità di capitale proprio all’inizio. Ciò significa che l’importo del prestito è minore e anche l’ammortamento. Ciò significa che il prestito viene rimborsato più rapidamente e che le variazioni dei tassi di interesse a lungo termine non influiscono più sul finanziamento.

Riassumiamo ancora una volta i 3 consigli:

1. Prezzo di acquisto – Acquistare a un prezzo vantaggioso (inferiore al valore di mercato)
2. Tassi di interesse fissi – concordano tassi di interesse fissi più lunghi (15 anni, 20 anni)
3. Rata di rimborso – rimborsare di più o iniziare con un capitale proprio più elevato

Ecco 2 consigli pratici per trovare immobili “senza problemi”:

2 consigli: Visione dell’immobile

Ecco 2 consigli pratici per la ricerca di un immobile.

Suggerimento 1: prestate attenzione alla società di gestione immobiliare – La società di gestione immobiliare sta facendo un buon lavoro dal vostro punto di vista? In altre parole, avete la sensazione che la società di gestione immobiliare sappia cosa sta facendo?

Suggerimento 2: Proprietari-occupanti nell’immobile – Quando si visionano gli immobili, assicurarsi che nell’immobile viva qualche proprietario-occupante. In questo modo vi assicurerete che l’immobile sia “ben tenuto” in termini di condizioni e di inquilini.

Per riassumere brevemente, prestate attenzione a:

1. Gestione immobiliare e fiduciaria
2. Proprietario della casa

Intervista: Ecco di cosa si tratta!

Per portare a termine con successo un progetto Fix & Flip, l’obiettivo finale è quello di ottenere un profitto. L’idea di base di Fix & Flip è quella di aumentare il valore di un immobile. Si acquista un immobile economico ma redditizio, lo si valorizza e lo si vende con un profitto. Ciò significa che dovete lavorare in modo efficiente dal punto di vista dei costi per mantenere basse le spese e aumentare così il vostro profitto.

Abbiamo condotto l’intervista con Immobilien-Erfahrung.de (in conversazione “IE”). Nell’intervista parliamo di:

• Acquistare e trovare proprietà redditizie
• Risparmiare sui costi di ammodernamento e ristrutturazione
• La vendita redditizia dell’immobile
• Argomenti bonus come le tasse, le forme giuridiche e il finanziamento

Che cos’è il Fix & Flip?

FIV: Cominciamo dalle basi. Può iniziare spiegando cos’è e come funziona Fix & Flip?

IE: Certo! Fix & Flip è una strategia o un metodo del mondo immobiliare che si concentra specificamente sulla compravendita di immobili. Ciò significa che, a differenza delle strategie immobiliari convenzionali, in cui le proprietà vengono detenute per generare rendimenti a lungo termine, Fix & Flip opera attivamente nel settore immobiliare. L’aspetto centrale è quello di aumentare il valore degli immobili per generare un profitto durante il trading. L’aumento di valore si ottiene attraverso una riqualificazione e una ristrutturazione efficace dal punto di vista dei costi.

La strategia si compone quindi di tre fasi fondamentali: l’acquisto, l’aggiornamento e la vendita.

Riparare e trasformare Trovare e acquistare proprietà

FIV: Abbiamo già parlato di Fix & Flip in uno dei nostri articoli e abbiamo fatto luce sulle tre fasi. Naturalmente, non abbiamo potuto chiarire tutto ciò che un esperto con esperienza può dirci. Ripercorriamo le tre fasi e vediamo cosa ci può dire. Partiamo dalla prima fase: l’acquisto.

IE: Sì, con piacere. Iniziare è la difficoltà maggiore! Per iniziare a fare trading immobiliare è necessario disporre di immobili. Quindi il primo passo è l’acquisizione di immobili. Questa è anche una delle parti più complicate di Fix & Flip. Prima di tutto, dovete redigere e lavorare su una lista di criteri nella ricerca dell’immobile perfetto.

Criteri di selezione degli immobili Fix & Flip

IE: La lista di controllo per la ricerca dell’immobile deve contenere importanti dati chiave che sono importanti per voi come flipper. Fondamentalmente, la posizione e le condizioni sono la base per la decisione.

L’immobile deve trovarsi in una posizione vantaggiosa per voi. Vantaggiosa nel senso che si tratta di una zona interessante per i futuri acquirenti – in modo da poter essere venduta rapidamente – e che si trova comunque in una posizione conveniente per voi. Le ubicazioni A non sono vantaggiose, in quanto i centri città, ad esempio, non sono convenienti in termini di prezzo. Le ubicazioni B o le ubicazioni C in via di sviluppo sono molto più adatte.

Inoltre, occorre considerare le condizioni dell’immobile. Poiché l’attenzione è rivolta agli immobili “economici”, spesso anche questi presentano problemi. Naturalmente, questo va bene fino a un certo punto, dato che la strategia prevede la “riparazione”, ma non deve essere sopravvalutato.

Con Fix & Flip, è importante evitare la ristrutturazione!

Sono troppo costosi e richiedono molto tempo. Il tessuto edilizio del vostro immobile deve quindi essere in buono stato.

FIV: Tenendo presente i criteri di base, qual è il posto migliore per cercare immobili?

Ricerca e acquisto di oggetti: Come procedere?

IE: I portali online forniscono una solida base per la ricerca. Qui è possibile trovare offerte nella località corrispondente e confrontarle tra loro. In questo modo si ottiene un quadro generale e un’idea del prezzo. Tuttavia, preferirei utilizzare i portali online per la ricerca e non per l’acquisto.

Le opzioni di acquisto migliori si ottengono privatamente attraverso le proprietà fuori mercato. Idealmente, disponete già di una rete di persone che vi contatteranno non appena verranno a conoscenza di una vendita. Se non ce l’avete, dovete cercare voi stessi un contatto personale. O vi presentate, ad esempio attraverso il marketing, e lasciate che i clienti vengano da voi, oppure prendete l’iniziativa e contattate personalmente i clienti.

Ma spiegarlo ora andrebbe oltre lo scopo di questo articolo.

FIV: Ok, bene. Riassumiamo di nuovo la prima fase:

• Lista di controllo con i criteri per la proprietà
• La posizione e le condizioni dell’immobile sono importanti
• Evitare gli oggetti da ristrutturare
• Utilizzare i portali online per la ricerca
• Immobili fuori mercato da contatti privati

Che cosa sarebbe successo dopo? L’aggiornamento?

IE: Per prima cosa parlerei brevemente delle opzioni di finanziamento per l’acquisto.

Finanziamento Fix & Flip: quale prestito è adatto?

Di recente ho parlato con uno dei nostri partner di un argomento interessante: Fix & Flip senza capitale proprio. Per gestire Fix & Flip senza capitale proprio, è necessario un capitale esterno. Il capitale di debito viene fornito attraverso prestiti e crediti. Durante la discussione su quale sia il tipo di prestito migliore, mi sono reso conto di quanto sia importante la questione del finanziamento.

Per questo motivo ho voluto elencare nuovamente e brevemente i punti più importanti.

I finanziamenti possono essere suddivisi in due aree

Il finanziamento dell’immobile stesso e il finanziamento del processo di ristrutturazione. Entrambe le aree possono essere finanziate singolarmente ma anche in combinazione. La decisione spetta a voi in base alle vostre idee. Esistono diversi tipi di prestito per entrambe le opzioni.

I tipi di credito in sintesi

In linea di principio, tutti i prestiti convenzionali possono essere utilizzati per finanziare l’intero progetto. I prestiti con capitale di rischio sono particolarmente indicati per l’acquisto dell’immobile. Si basano solo sul valore dell’immobile, non sul capitale proprio.

Esistono diverse buone opzioni di finanziamento per l’aggiornamento. I piccoli prestiti sono le soluzioni più semplici. Ma le linee di credito sono più interessanti! In linea di principio, queste forniscono un budget da cui si può prendere ciò che serve. Di conseguenza, si pagano gli interessi e si rimborsa solo ciò che si utilizza.

FIV: Sto tenendo duro di nuovo:

• Finanziamento dell’acquisto
• Finanziamento della ristrutturazione
• Separati o combinati
• Prestiti regolari
• Prestito di denaro duro
• Microcredito
• Linee di credito

Una volta tolti di mezzo i finanziamenti, non c’è molto da fare per il processo di aggiornamento, giusto?

Riqualificare gli immobili: risparmiare sui costi e aumentare il valore

IE: Sì, è così. Poiché il processo di aggiornamento è molto dettagliato, cercherò di essere breve e di menzionare solo le cose più importanti. Abbiamo anche spiegazioni e contributi completi sul nostro sito.

In poche parole, questa fase riguarda l’effettiva creazione di valore e quindi la generazione di profitto. In questo caso, l’immobile, che è poco attraente per gli utenti finali, viene reso attraente. Ciò si ottiene grazie a misure di ristrutturazione efficaci dal punto di vista dei costi.

Il termine “conveniente” è il termine più appropriato!

Bisogna fare attenzione ad aumentare il valore in modo efficace senza grandi spese. Come già detto, le ristrutturazioni estese non sono vantaggiose.

Il modo migliore per aumentare il valore dell’immobile è quello di sostituire i pavimenti, rinnovare la cucina e i servizi igienici, installare nuovi infissi e fare la manutenzione di giardini e terrazze.

Chi non è esperto di artigianato troverà qui i migliori aiuti e consigli da parte degli artigiani.

FIV: Quindi le aree in cui la ristrutturazione può essere efficace sono:

• Pavimenti
• Male
• Cucina
• Finestre
• Porte
• Giardino
• Terrazza

L’immobile è pronto per la vendita dopo la ristrutturazione?

Vendita Fix & Flip: esposizione, offerte e allestimento della casa

IE: In linea di principio, sì! Un perito può iniziare a valutare l’immobile già durante il processo di rivalutazione. In questo modo si può avere un’idea approssimativa del prezzo di vendita in una fase iniziale. Inoltre, la preparazione dell’esposizione può iniziare subito e l’annuncio può essere pubblicato.

C’è un altro trucco fondamentale per la creazione: l’home staging!

FIV: Di cosa si tratta esattamente?

Home staging per preparare l’annuncio

L’home staging è un semplice trucco per presentare lo spazio abitativo in modo più attraente per le foto dell’esposizione. Nel processo, le stanze prendono vita. A questo scopo non vengono utilizzati mobili veri e propri, ma mobili di cartone appositamente realizzati. In questo modo si risparmiano energie e costi per un “trasloco”.

Non appena l’esposizione viene messa sul mercato, si aspetta!

E quando avrete ricevuto un numero sufficiente di offerte, le confronterete e negozierete, se necessario, per ottenere un prezzo ancora migliore.

Dopo la scelta dell’acquirente, l’unica cosa che segue è la nomina del notaio e il passaggio di proprietà.

Infine, è possibile calcolare il profitto. Per visualizzarlo, sul nostro sito è disponibile il calcolatore Fix & Flip.

FIV: Il processo di vendita è terminato. Cosa succede al profitto? Sicuramente deve essere tassato?

Tasse su immobili e immobilizzazioni: Quanto profitto mi rimane?

IE: Assolutamente corretto. Naturalmente, le tasse sono dovute sui profitti del Fix & Flip, come per qualsiasi altra cosa. Quali tasse e soprattutto a quanto ammonta l’importo dipende dalla forma giuridica in cui si è operato.

In qualità di persona fisica o di impresa individuale, è necessario pagare regolarmente l’imposta sul reddito. A seconda dell’entità del profitto finale, viene assegnata una determinata aliquota fiscale.

Le aliquote fiscali sono indicate nella progressione fiscale.

Se si intende gestire Fix & Flip per un periodo di tempo più lungo, vale la pena fondare una società a responsabilità limitata. Anche se questo richiede un capitale sociale di 25.000 euro, consente di risparmiare molte tasse. Inoltre, non sarete più responsabili del vostro capitale, ma solo della società, limitatamente al capitale versato.

In qualità di GmbH, pagate solo l’imposta sulle società, pari a circa il 15%, e l’imposta sulle attività produttive, pari al 3,5%.

Ho fornito solo alcuni dati essenziali sulla tassazione. Naturalmente, l’argomento può essere ulteriormente approfondito.

Se volete saperne di più, potete visitare la nostra guida Fix & Flip. Tra le altre cose, vi consiglio gli articoli Tasse Fix & Flip, Apprezzamento dell’immobile e Vendite Fix & Flip.

FIV: Grazie per il suo tempo e per i suoi approfondimenti sulla strategia Fix & Flip!

IE: Con piacere!

Sommario: 10 insegnamenti su Fix & Flip

Riassumiamo brevemente i punti più importanti.

	Imparare a sistemare e capovolgere
1	L’idea di base di Fix & Flip è quella di aumentare il valore delle proprietà
2	Le 3 fasi di Fix & Flip: comprare, migliorare e vendere
3	Lista di controllo per la ricerca dell’immobile: considerare posizione e condizioni
4	Trovare e acquistare immobili tramite portali online e contatti privati
5	Finanziare il progetto e trovare il tipo di finanziamento adatto
6	Aggiornamento e ristrutturazione a costi contenuti
7	Evitare gli oggetti da ristrutturare
8	Far valutare l’immobile e creare un’esposizione
9	Preparare l’esposizione attraverso l’home staging
10	Risolvere il contratto, consegnare la proprietà e calcolare il profitto (prestare attenzione alle tasse).

Diverse forme di credito – diversi termini e condizioni

Quando si parla di prestiti, la maggior parte delle persone pensa innanzitutto ai prestiti immobiliari. In altre parole, un prestito che deve essere contratto perché quasi nessuno è in grado di pagare di tasca propria un appartamento o una casa. Ma la maggior parte dei prestiti in Germania sono piuttosto prestiti personali. In altre parole, prestiti necessari per l’acquisto o la riparazione di oggetti importanti.

Un buon esempio è l’acquisto di un’auto nuova. Se siete in grado di pagare direttamente il prezzo d’acquisto, di solito potete negoziare condizioni migliori con il concessionario. In questo caso, le condizioni possono addirittura migliorare a tal punto che si può ancora ottenere un profitto, anche al netto dei costi del credito. È quindi sensato e sostenibile sostenere un acquisto di questo tipo con un prestito personale. È importante scegliere il prestito giusto e il più economico possibile.

Confrontare i prestiti personali: le differenze possono essere sorprendenti

Se desiderate ottenere un prestito personale, dovreste confrontare i prestiti personali online per andare sul sicuro e dare un’occhiata più da vicino ai diversi fornitori. Le differenze possono essere notevoli, a seconda del vostro rating di credito e dell’importo del prestito. Un buon confronto creditizio vi aiuta anche a orientarvi nella giungla dei diversi fornitori e a riconoscere le offerte valide. Non tutte le offerte sono ugualmente interessanti, poiché tutti i fornitori pubblicizzano i tassi d’interesse più bassi, che però quasi nessuno è in grado di soddisfare.

Confronto tra prestiti online: i vantaggi

Se avete intenzione di chiedere un prestito, non dovete scegliere la prima offerta che vi capita, ma confrontarle attivamente. E questo è molto più facile online che offline. Mentre in passato si doveva andare da una banca all’altra per conoscere le diverse offerte, oggi è decisamente più facile. Con pochi clic è possibile specificare le condizioni generali e poi confrontare i vari fornitori regionali e nazionali. È difficile trovare un prestito adatto in modo più rapido e semplice. E non siete soli. Sempre più persone in Germania ricorrono a un prestito personale per svariati motivi.

Prestiti rateali e prestiti personali in Germania – le tendenze

Se si osservano le statistiche attuali sui prestiti in Germania, è difficile non notare una tendenza. Vengono accesi sempre più prestiti e con importi sempre più elevati. Ciò è dovuto a un’ampia varietà di fattori. Da un lato, la domanda di beni di consumo è aumentata notevolmente e molte persone acquistano tali beni a credito. Questo sviluppo è dovuto, tra l’altro, alla politica degli interessi zero offerta per lungo tempo, utilizzata attivamente da molte aziende per farsi pubblicità. Ma l’aumento del tenore di vita fa sì, tra l’altro, che le persone ricorrano più facilmente a prestiti per poter effettuare più rapidamente acquisti importanti.

I prestiti personali vengono stipulati, tra l’altro, anche per le seguenti ragioni:

• Il finanziamento di un veicolo a motore
• Il finanziamento delle vacanze
• Acquisti importanti come frigorifero, fornelli o lavatrice
• Costi di riparazione dell’auto o della lavatrice & Co.
• Altri prestiti al consumo

Come si vede, sono molte le persone che desiderano e ricorrono a un prestito per i motivi e gli scopi più disparati. Ma non tutti gli acquisti e non tutte le finalità sono sufficienti. Perché un prestito personale è sempre un onere finanziario da sostenere. Pertanto, è importante considerare quali prestiti si accendono e quali invece sarebbe meglio evitare.

Non accendete un prestito in modo sconsiderato: gestite consapevolmente il vostro rating di credito.

Molte persone pensano di avere già il miglior rating possibile. Molti non sanno che le indagini sul credito possono danneggiarlo. Pertanto, è necessario valutare con largo anticipo quale prestito ha senso e quale invece si può fare a meno. D’altra parte, anche i prestiti erogati regolarmente e in modo affidabile aumentano la propria affidabilità creditizia. È quindi opportuno far controllare il proprio punteggio Schufa e verificare l’andamento della propria affidabilità creditizia. Non è quindi consigliabile richiedere un prestito personale per un viaggio di vacanza, ad esempio.

Dopo tutto, c’è anche la possibilità di godersi una vacanza in campeggio in Germania, per esempio, e quindi di risparmiare. Tuttavia, se sono in programma acquisti costosi come automobili, biciclette o elettrodomestici nel segmento della cucina, un prestito può essere perfettamente sensato. In questo caso, all’importo del prestito corrisponde un bene che può essere rivenduto in caso di dubbio e che offre un certo valore. Per restare all’esempio, la situazione sarebbe diversa nel caso di una vacanza. Pertanto, ci sono molti buoni motivi per richiedere un buon prestito personale, specialmente uno interessante in termini di tassi di interesse, se la necessità è sufficientemente grande.

Priorità nei prestiti personali: valutatele con attenzione

Prima di fare la prima richiesta è meglio pensare a quanto segue: ho bisogno del prestito per un acquisto fondamentale per la mia vita? Ho bisogno di un’auto per andare al lavoro, per provvedere alla mia famiglia o per essere più flessibile nel mio tempo libero. Ho bisogno di un fornello o di una lavatrice per la mia vita quotidiana. Ho bisogno di un nuovo televisore così grande da dover chiedere un prestito? Vale la pena indebitarsi per una vacanza di lusso? Se stabilite bene queste priorità, potete trovare il prestito personale giusto per voi.

Un prestito personale ben pianificato può rendere possibili molti acquisti o riparazioni.

Anche se l’era dei prestiti a tasso zero appartiene probabilmente al passato, esistono ancora notevoli differenze nella struttura dei prestiti, nel rimborso e nei tassi di interesse. Pertanto, se vi informate in anticipo e confrontate le varie offerte sul mercato, ne trarrete un notevole vantaggio e potrete ottenere prestiti a condizioni migliori. Alla fine, questo significa anche che si paga molto meno per lo stesso oggetto o la stessa riparazione, il che rappresenta un notevole vantaggio economico.

Ogni prestito regolarmente e in modo affidabile garantisce anche un rating migliore e più stabile, che può fare una notevole differenza, tra l’altro, nei prestiti immobiliari successivi. È quindi importante e sensato richiedere prestiti in caso di necessità, a patto che siate in grado di servirli in modo sicuro e senza pressioni. Se si ha bisogno di un prestito personale, è meglio confrontare le diverse offerte e tenere sempre sotto controllo la propria affidabilità creditizia.

L’associazione dei proprietari di condominio in sintesi

Un’associazione di proprietari di condomini (WEG) è un’associazione di proprietari di appartamenti in un edificio comune.

La comunità dei proprietari può essere descritta così:

Comunità di tutti i proprietari di un immobile.

In qualità di proprietari del vostro appartamento, siete membri del WEG e, insieme agli altri proprietari, siete responsabili della gestione dei beni comuni, ad esempio le scale, il tetto, la facciata e le linee di alimentazione comuni.

Decidete inoltre congiuntamente in merito alla manutenzione e alle riparazioni, nonché al finanziamento di tali misure. È importante notare che ogni decisione del COA viene presa congiuntamente e che anche voi, in quanto membri del COA, siete tenuti a partecipare alle decisioni e a sostenerne i costi.

I WEG in sintesi:

• Ciascun proprietario può rappresentare il proprio diritto di voto all’assemblea dei proprietari
• Ogni proprietario ha una certa quota di comproprietà nella proprietà comune
• Ogni membro di un WEG deve sostenere le spese per la proprietà comune.
• Ogni proprietario è responsabile della propria proprietà.
• Ogni proprietario ha determinati diritti e obblighi da rispettare
• Ogni WEG deve avere determinati documenti che stabiliscono regole e confini

La base giuridica di un WEG è costituita dalla Legge sui Condomini. Essa fornisce ai proprietari linee guida e regolamenti per la corretta amministrazione del WEG. Diamo un’occhiata più da vicino alla legge sul condominio (WEG in breve).

Legge sui condomini (WEG)

La legge sul condominio è di grande importanza per tutti i proprietari di condominio in Germania, in quanto stabilisce le basi legali per l’organizzazione e l’amministrazione delle associazioni di proprietari di condominio.

Il WEG regola, tra le altre cose, la distribuzione dei diritti e dei doveri tra i singoli proprietari e la comunità, nonché l’amministrazione e la manutenzione della proprietà comune.

Esistono specifiche chiare per lo svolgimento delle assemblee dei proprietari, l’approvazione delle delibere e l’amministrazione dei fondi. Anche l’istituzione e i compiti del comitato consultivo di gestione e dell’amministratore sono regolati nel WEG.

Il WEG regolamenta:

• La distribuzione dei diritti e dei doveri
• La gestione e la manutenzione della proprietà comune
• Lo svolgimento dell’assemblea dei proprietari
• Il processo decisionale
• La gestione dei fondi

L’assemblea dei proprietari è guidata dalle leggi dei WEG:

In un WEG, ogni membro è coinvolto e deve adempiere a determinati diritti e doveri. Nella prossima sezione spiegheremo cosa dovete fare come proprietari.

Diritti e doveri dei proprietari

In qualità di proprietari di un’associazione di proprietari di case, avete determinati diritti e doveri. Avete il diritto di usare e gestire il vostro appartamento, ma dovete anche tenere conto degli interessi comuni. Ciò significa che dovete rispettare le regole e i regolamenti che sono stati concordati insieme e che si applicano all’edificio e ai suoi residenti.

Inoltre, in qualità di proprietari dell’associazione condominiale, siete tenuti a partecipare alla gestione e alla manutenzione delle aree e delle strutture comuni.

Diritti d’uso della propria abitazione

In qualità di proprietari di un appartamento in un’associazione di proprietari, avete il diritto di utilizzare e gestire il vostro appartamento. Spetta a voi decidere se abitare nell’appartamento o affittarlo. Potete, ad esempio, ristrutturare il vostro appartamento o acquistare nuovi mobili, a patto che non interferite con gli altri proprietari.

Il proprio appartamento può essere gestito e progettato in proprio, purché non venga intaccata la proprietà comune.

Tuttavia, nell’utilizzo del vostro appartamento dovete considerare anche gli interessi degli altri proprietari e della comunità. Ad esempio, non dovete apportare modifiche strutturali al vostro appartamento che potrebbero compromettere l’aspetto dell’edificio o causare problemi agli altri appartamenti.

Diritti d’uso della proprietà comune

In qualità di proprietari di un’associazione condominiale, siete responsabili della gestione e della manutenzione delle aree e delle strutture comuni insieme agli altri proprietari. Ciò include, ad esempio, le scale, l’ascensore, il tetto, la facciata, le strutture esterne e, se necessario, l’impianto di riscaldamento.

Questi diritti e obblighi si applicano ai proprietari di beni comuni:

• Gestione e manutenzione delle aree comuni

Le modalità di finanziamento e di distribuzione di questi costi sono illustrate nella sezione successiva.

Finanziamento dei costi comuni

In qualità di proprietari di un’associazione di proprietari di case, siete tenuti a contribuire alle spese comuni dell’associazione. Ciò include, ad esempio, i costi per l’amministrazione e la manutenzione delle aree e delle strutture comuni, ma anche i costi per il funzionamento dell’ascensore, lo smaltimento dei rifiuti o l’approvvigionamento idrico.

I costi vengono solitamente calcolati in base alla quota di proprietà comune. A tal fine, la dichiarazione di divisione specifica la vostra quota di partecipazione all’associazione condominiale. Questa ripartizione dei costi è chiamata anche chiave di ripartizione dei costi.

Oltre ai costi di gestione, possono essere necessari anche interventi di manutenzione o ristrutturazione di maggiore entità, che comportano un maggiore esborso finanziario. A questo scopo, di solito viene costituita una riserva, che viene regolarmente alimentata dai proprietari con un determinato importo. Questa riserva serve a finanziare le riparazioni e gli interventi di manutenzione più importanti senza che i proprietari debbano raccogliere ulteriori fondi.

Questi costi sono sostenuti in un WEG:

• Costi per la gestione e la manutenzione delle aree comuni
• Costi di gestione dell’impianto di risalita, dello smaltimento dei rifiuti o dell’approvvigionamento idrico.
• Riserve di manutenzione

I costi sostenuti vengono discussi durante l’assemblea dei proprietari:

Organizzazione di un’associazione di proprietari di case

L’organizzazione di un’associazione condominiale è una parte importante della convivenza. Ci sono vari organi e organismi responsabili dell’amministrazione della comunità.

L’organo più importante è l’assemblea dei proprietari. Tutti i proprietari si riuniscono qui una volta all’anno per prendere decisioni importanti e discutere le preoccupazioni della comunità.

Un altro organo importante è il comitato consultivo di gestione. Viene eletto dall’assemblea dei proprietari e supporta l’amministratore nell’amministrazione della comunità.

L’amministratore è l’organo esecutivo dell’associazione condominiale. Si occupa dell’amministrazione della comunità e garantisce l’esecuzione di tutti i lavori necessari.

Le istanze più importanti dei WEG in sintesi:

• Amministratore WEG
• Comitato consultivo di gestione
• Riunione dei proprietari

Esaminiamo ora più da vicino le singole istanze.

Amministratore del WEG

L’amministratore è l’organo esecutivo di un’associazione di proprietari di condominio ed è responsabile dell’amministrazione dell’associazione. Ciò include, tra l’altro, l’organizzazione e il monitoraggio delle misure di manutenzione, la preparazione dei conti e la comunicazione con i proprietari e i vari comitati della comunità.

I compiti dell’amministratore comprendono:

• Organizzazione e monitoraggio delle misure di manutenzione
• Preparazione dei conti
• Comunicazione con i proprietari e i vari comitati

La scelta di un amministratore adatto è quindi di grande importanza. Di norma, viene incaricata una società di gestione professionale che dispone delle conoscenze e dell’esperienza necessarie. Tuttavia, è possibile anche un’amministrazione volontaria da parte del proprietario.

Consiglio di amministrazione

Oltre all’amministratore, esiste anche un comitato consultivo di gestione. Il consiglio di gestione è composto da almeno tre proprietari. Questo organo viene eletto dall’assemblea dei proprietari e ha il compito di sostenere e monitorare l’amministratore. Tuttavia, il consiglio di gestione non ha potere decisionale e può solo formulare raccomandazioni.

Il comitato consultivo di gestione in sintesi:

• Composto da almeno tre proprietari
• Eletto dall’assemblea dei proprietari
• Supporta e controlla l’amministratore

Riunione dei proprietari

L’assemblea dei proprietari è il massimo organo decisionale e si riunisce almeno una volta all’anno. Ha il compito di discutere e decidere sulle questioni importanti della comunità.

L’assemblea dei proprietari viene convocata dall’amministratore o da un proprietario. Devono essere rispettate alcune scadenze e requisiti formali. Di norma, le convocazioni devono essere inviate per iscritto almeno due settimane prima della riunione. L’invito deve indicare i punti all’ordine del giorno, il luogo, la data e l’ora della riunione.

Gli argomenti tipici di un’assemblea dei proprietari sono l’adozione del piano aziendale, l’elezione dell’amministratore, la votazione sulle misure di manutenzione o la definizione del regolamento della casa. L’assemblea dei proprietari decide anche l’ammontare delle spese mensili per la casa.

La comunità dei proprietari in sintesi:

• Si riunisce almeno una volta all’anno
• Fornisce consulenza su questioni importanti per la comunità
• La convocazione avviene tramite l’amministratore

Raccomandazione dei redattori

Perché l’app ci piace così tanto?

I calcolatori sono facili da usare e offrono una rapida panoramica della sostenibilità finanziaria dei vostri progetti immobiliari. Avete sempre sott’occhio le cifre chiave e l’app è sempre disponibile sul vostro cellulare. Provate e scoprite i vantaggi del pratico calcolatore immobiliare sull’app Lukinski.

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Cosa può fare l’app immobiliare?

Ecco 3 piccoli consigli e calcolatori immobiliari usati di frequente nell’app:

Verifica del rendimento: ecco quanto rende un immobile

Una delle funzioni più apprezzate dell’applicazione è il calcolatore di rendimento, che vi aiuta a valutare la redditività dei vostri investimenti immobiliari. Il calcolatore di rendimento consente di verificare in modo rapido e semplice se un investimento immobiliare pianificato è redditizio. In questo modo potete scoprire se l’investimento è conveniente e se il rendimento corrisponde alle vostre aspettative. La verifica rapida del rendimento è particolarmente utile per gli investimenti di capitale e vi aiuta a prendere decisioni informate.

Per lo smartphone

Calcolo del rendimento netto: Rendimento esatto

L’applicazione contiene anche un calcolatore di rendimento netto che può essere utilizzato per calcolare il rendimento netto della proprietà. È possibile inserire il rendimento lordo e le imposte e i costi applicabili (ad esempio, i costi di manutenzione) per determinare il rendimento netto. In questo modo si ottiene un’analisi dettagliata che aiuta a prendere decisioni informate sul proprio investimento.

Calcolo dei costi di intermediazione

Se volete sapere a quanto ammontano i costi di intermediazione per l’acquisto di un immobile, potete anche utilizzare il calcolatore corrispondente nell’app. Basta inserire il prezzo di acquisto e l’app calcola automaticamente i costi di intermediazione. In questo modo avrete sempre una panoramica di tutti i costi e potrete pianificare le vostre finanze in modo ottimale.

Raccomandazione del redattore: smartphone + tablet

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Che cos’è il Fix & Flip?

La strategia Fix & Flip si riferisce all’acquisto, alla riqualificazione e alla vendita di immobili in un breve periodo di tempo con l’obiettivo di ottenere un profitto.

Il processo inizia con la ricerca di un immobile sottovalutato da acquistare e ristrutturare. Una volta completati gli interventi di riqualificazione, l’immobile viene venduto sul mercato a un prezzo più alto.

Quindi Fix & Flip è:

• Acquistare una proprietà a basso costo
• Aggiornarli in modo efficiente dal punto di vista dei costi
• Vendere con profitto

Acquistare immobili Fix & Flip

Il primo passo per attuare una strategia fix & flip è trovare e acquistare un immobile adatto. Ricordate di effettuare una valutazione approfondita del tessuto edilizio per capire che tipo di ristrutturazioni sono necessarie per aumentare il valore dell’immobile e ottenere una stima realistica del prezzo di vendita.

Ecco alcuni suggerimenti che possono aiutarvi in questo processo.

Ricerca di immobili sottovalutati

Può trattarsi di immobili in cattive condizioni o i cui proprietari hanno bisogno di venderli rapidamente. Tuttavia, quando si sceglie un immobile, bisogna prestare attenzione alla sua posizione. La posizione è decisiva per il prezzo di vendita successivo.

Utilizzo di piattaforme online

Esistono molte piattaforme online che facilitano la ricerca di immobili adatti, come le piattaforme dei social media o le app e i mercati online. Anche i contatti privati possono essere un modo ideale per trovare immobili redditizi per la strategia Fix & Flip.

Costruire una rete: Broker, artigiani & Co.

Prendere contatti con agenti immobiliari, artigiani e altri professionisti del settore è molto utile per essere informati sulle possibili offerte. In questo caso è sufficiente utilizzare piattaforme online o contattare privati.

Forse vostro zio conosce qualcuno che ha già ristrutturato un bagno a basso costo.

Assicurare finanziamenti e capitali

Assicuratevi di avere un capitale sufficiente per ristrutturare e vendere l’immobile che acquistate. Molti progetti Fix & Flip falliscono a causa del capitale insufficiente. Una pianificazione generosa dei costi e delle risorse finanziarie è quindi molto importante.

Fix & Flip offre la possibilità di finanziarli. Potete scoprire come funziona qui:

• Finanziamento Fix & Flip

Dopo l’acquisto dell’immobile arriva l’importante fase della riqualificazione.

Riparare e ribaltare la proprietà

La riqualificazione dell’immobile è il vero lavoro. In questo caso dovete assicurarvi di pianificare i lavori nel dettaglio. Grazie a questa pianificazione, è possibile stimare meglio i costi e i tempi. L’obiettivo della riqualificazione è quello di aumentare il valore dell’immobile attraverso misure efficaci, al fine di ottenere un profitto. Questi obiettivi possono essere raggiunti con interventi di ristrutturazione, rinnovo e ammodernamento.

Nel seguente articolo scoprirete esattamente a cosa dovete prestare attenzione, quali sono i lavori da svolgere e i costi da sostenere:

• Riparare e ribaltare la proprietà

Aggiustare e vendere la proprietà

L’ultimo passo dopo la riqualificazione dell’immobile è la vendita. Questa fase porta in ultima analisi al profitto, ed è per questo che è importante scegliere l’approccio giusto.

In primo luogo, dovreste far valutare il vostro immobile da un esperto, come un architetto o un’agenzia immobiliare. Questi vi forniranno un range entro il quale stabilire il vostro prezzo di vendita.

Potete vedere come si presenta un simile calcolo dei profitti in questo articolo:

• Contabilità dei costi Fix & Flip

Interessante! Le imposte di Fix & Flip variano a seconda della forma giuridica scelta.

Conclusione! Fix & Flip e aumento di capitale

Se trovate un immobile a buon mercato, la strategia Fix & Flip è un modo redditizio di investire nel settore immobiliare. Tuttavia, è necessario tenere presente che questa strategia può comportare anche dei rischi, come costi di ristrutturazione imprevisti o difficoltà di vendita dell’immobile.

Alto rischio ma alta ricompensa

In sintesi, la strategia Fix & Flip, se eseguita in modo efficiente, contribuisce in modo rapido ed efficace all’aumento del vostro capitale. Prima di iniziare questa strategia, è necessario assicurarsi di essere ben preparati e di comprenderne i rischi.

Per informazioni dettagliate, consultate la guida Fix & Flip dei nostri partner:

• Immobiliare Fix & Flip

Siete interessati a un contratto di risparmio edilizio? Confrontate subito le condizioni attuali per il vostro contratto di risparmio edilizio nel calcolatore di risparmio edilizio di Immobilien-Erfahrung.de.

Commissioni per il contratto della società di costruzioni

Quanto costa il risparmio edilizio? Quando si stipula un contratto bauspar, vengono sostenute diverse spese che devono essere prese in considerazione per consentire un calcolo realistico dei costi. Queste possono includere, tra l’altro, le spese di acquisizione e amministrazione, i costi per l’assicurazione o le spese di elaborazione dei prestiti bauspar.

Una panoramica delle possibili tariffe:

1. Tassa di connessione
2. Contributi annuali
3. Commissioni di gestione del conto
4. Spese di elaborazione
5. Commissione di rimborso anticipato

Oltre a queste tariffe, possono essere applicate altre tariffe a seconda del fornitore. Scoprite subito quali sono le tariffe e quando si applicano.

Tassa di connessione

Alcune società di credito edilizio addebitano la cosiddetta commissione di acquisizione al momento della stipula di un contratto di credito edilizio. La commissione può variare a seconda del fornitore e della tariffa. La commissione di chiusura serve a coprire i costi sostenuti per la stipula del contratto, come la preparazione dei documenti contrattuali, l’esecuzione dei controlli di credito e l’elaborazione delle domande.

La tariffa di connessione in sintesi:

• Costo di installazione del contratto
• Ad esempio, per i documenti del contratto o per i controlli del credito

In alcuni casi, queste spese non vengono addebitate o sono già incluse nelle condizioni contrattuali.

Contributi annuali

Per mantenere un contratto di risparmio edilizio, molte società edilizie richiedono contributi annuali. Il contributo annuale serve a coprire i costi di gestione e di funzionamento del contratto e gli interessi sul capitale risparmiato. Alcuni fornitori addebitano contributi più bassi se si versa un importo di investimento maggiore o si sceglie una durata più lunga, mentre altri addebitano contributi più elevati se si versa un importo di investimento minore o si sceglie una durata più breve.

La tassa annuale in sintesi:

• Mantenere il contratto con la società di costruzioni
• Pagamento annuale da parte del risparmiatore alla società immobiliare
• L’importo dipende da vari fattori

Commissioni di gestione del conto

Le spese di mantenimento del conto vengono sostenute annualmente o trimestralmente e servono a coprire i costi sostenuti per l’amministrazione del contratto, come la preparazione degli estratti conto, l’esecuzione dei bonifici e l’elaborazione delle richieste di informazioni. L’importo delle commissioni di mantenimento del conto varia a seconda del fornitore e del contratto.

Utilizzo della commissione di gestione del conto:

• Preparazione dei conti
• Esecuzione dei rinvii
• Elaborazione delle richieste di informazioni

Le spese di gestione del conto per i contratti di mutuo e di risparmio sono controverse. Con una sentenza del 2022, la Corte Suprema Federale (BGH) ha preso una decisione sull’addebito delle spese di gestione del conto per i contratti di mutuo e di risparmio. Tuttavia, al momento è valida solo per i clienti di BHW Bausparkasse. Alcune società di credito edilizio non applicano quindi questa commissione.

Spese di gestione

Le spese di elaborazione vengono sostenute soprattutto in caso di modifiche al contratto. Durante la fase di risparmio, avete la possibilità di adattare il contratto alla vostra situazione.

Potrebbero essere applicate commissioni di elaborazione per:

• Modifiche al contratto (durata, obiettivo di risparmio, importo delle rate)
• Effettuare audit o revisioni in relazione al contratto.
• Preparazione di certificati o prove

L’importo della commissione di elaborazione varia a seconda del fornitore e può variare da pochi euro a diverse centinaia di euro.

Commissione di rimborso anticipato

La commissione di rimborso anticipato è nota anche come commissione di esborso. È dovuta se si recede anticipatamente da un contratto di risparmio edilizio prima della scadenza del termine concordato. Serve a compensare l’offerente per la perdita degli interessi e dei rimborsi che si aspettava se il contratto fosse rimasto in vigore fino alla scadenza.

In caso di risoluzione anticipata del contratto, si applicano le tariffe.

Conclusioni e consigli per chi è interessato a costruire un risparmio

È importante conoscere la struttura tariffaria del fornitore prima di sottoscrivere un contratto con una società immobiliare. Dovete assicurarvi di prendere in considerazione i costi di eventuali servizi aggiuntivi per essere sicuri di scegliere l’offerta più adatta alle vostre esigenze e ai vostri obiettivi personali. Confrontare i termini e le condizioni di diversi fornitori e contratti può aiutarvi a fare la scelta migliore.

Ecco i nostri consigli che i potenziali clienti di mutui e risparmi dovrebbero prendere in considerazione prima di firmare un contratto:

• Informatevi sulla struttura tariffaria del fornitore e tenetene conto nel calcolo dei costi.
• Confrontate le offerte e le condizioni di diversi fornitori per assicurarvi di ottenere l’offerta migliore per le vostre esigenze.

Contratto di risparmio edilizio: risparmio per il finanziamento immobiliare

Il contratto di risparmio edilizio è un tipo particolare di prestito. I contratti di risparmio edilizio consistono solitamente in un piano di risparmio e in un prestito immobiliare e vengono stipulati con una società di costruzione. L’idea di base del risparmio edilizio e del relativo prestito di risparmio edilizio è quella di promuovere la proprietà di un’abitazione. Il contratto viene stipulato se si intende costruire o ristrutturare una casa in futuro o acquistare un immobile già esistente.

Una rapida sintesi del contratto di risparmio edilizio.

• Tipo di prestito speciale
• Consiste in un piano di risparmio e in un prestito immobiliare
• È stipulato con una società di costruzioni
• Serve a promuovere la proprietà della casa

Confrontate immediatamente le condizioni attuali per il vostro contratto di società immobiliare con il calcolatore di società immobiliare di Immobilien-Erfahrung.de.

Risparmio edilizio: Come funziona un contratto di risparmio edilizio

Quando si stipula un contratto di risparmio edilizio, si specificano diversi punti che rimangono invariati per tutta la durata del contratto. Ad esempio, si stabilisce l’obiettivo di risparmio, detto anche importo del risparmio edilizio, e la durata. Un tipico contratto di risparmio edilizio ha una durata compresa tra sette e dieci anni.

Il contratto di risparmio edilizio passa poi attraverso tre fasi:

1. La fase di risparmio
2. La fase di assegnazione
3. La fase di prestito

Ora imparerete i dettagli delle singole fasi.

Fase di risparmio: periodo di risparmio in cui si costruisce il capitale proprio.

La fase di risparmio è la prima fase che un contratto di risparmio edilizio affronta per finanziare il vostro immobile. Durante questa fase, si risparmia una percentuale della somma di risparmio dell’edificio concordata contrattualmente. Oltre all’obiettivo di risparmio, che è compreso tra il 30% e il 50% della somma di risparmio, al momento della stipula del contratto viene stabilita anche la durata della fase di risparmio.

Il tasso di risparmio mensile viene calcolato in base all’importo e alla durata del risparmio. Durante la fase di risparmio è inoltre possibile effettuare pagamenti speciali in aggiunta a quelli mensili o addirittura fornire il saldo minimo di risparmio concordato con un pagamento unico.

La fase di risparmio in sintesi:

• Viene risparmiata una parte fissa della somma per il risparmio edilizio
• Per un periodo di tempo
• Il tasso di risparmio mensile dipende dall’importo e dalla durata del risparmio.

Non appena viene raggiunto l’obiettivo di risparmio, il contratto di risparmio edilizio entra nella seconda fase.

Fase di assegnazione: distribuzione del prestito della società di costruzione da parte di quest’ultima

La seconda fase dei contratti bauspar è chiamata fase di assegnazione. In questa fase viene determinato l’importo del prestito bauspar. L’importo è determinato dalla differenza tra la somma del risparmio edilizio e il saldo del risparmio edilizio. Affinché il contratto sia pronto per l’assegnazione, devono essere soddisfatte alcune condizioni.

I requisiti per l’assegnazione di un prestito della società edilizia sono:

1. È stato raggiunto il saldo di risparmio edilizio concordato
2. Sono stati soddisfatti ulteriori criteri di assegnazione

I criteri esatti di assegnazione variano da una società edilizia all’altra. Non appena le condizioni di assegnazione sono soddisfatte, il prestito viene assegnato e può essere utilizzato. Il prestito può essere utilizzato solo per scopi residenziali. Ciò include, ad esempio, la costruzione, l’acquisto o la ristrutturazione di un immobile.

Il prestito è legato a un uso residenziale.

Fase del prestito: erogazione e rimborso del prestito immobiliare

Una volta decisa l’accensione del mutuo, il contratto di risparmio edilizio entra nella fase finale: la fase del mutuo.

Inizia direttamente dopo la fase di assegnazione e inizia con la richiesta di prestito. Le condizioni del prestito sono già state concordate al momento della stipula del contratto con la società edilizia. Spesso si tratta di un prestito a rendita.

L’importo del risparmio edilizio stabilito all’inizio influenza l’ammontare del prestito e di conseguenza anche le rate di rimborso mensili. A differenza del mutuo edilizio, che spesso lascia un debito residuo alla fine del periodo di interessi fissi, il mutuo della società edilizia viene rimborsato interamente entro la scadenza.

La fase del prestito in sintesi:

• Inizia con la richiesta di prestito
• Condizioni del prestito già fissate alla stipula del contratto
• Il rimborso avviene in rate mensili
• Di norma, non rimane alcun debito residuo.

Vantaggi dei contratti di risparmio edilizio: Sicurezza e promozione

Come ogni metodo di finanziamento, anche il contratto di risparmio edilizio presenta vantaggi e svantaggi. I contratti di risparmio edilizio offrono una combinazione flessibile di risparmio e sicurezza per la costruzione o l’acquisto di una casa. Sono caratterizzati da tassi d’interesse interessanti, condizioni di prestito preferenziali, vantaggi fiscali e protezione dei depositi. Inoltre, il contratto di risparmio edilizio può essere utilizzato anche come copertura contro gli eventi imprevisti.

I vantaggi in sintesi:

• Combinazione di prodotti di risparmio e di credito
• Opzioni di rimborso flessibili
• Tassi di interesse interessanti e condizioni di prestito favorevoli
• Sostegno statale attraverso i premi
• Variante sicura di finanziamento immobiliare

Svantaggi del risparmio accumulato: Commissioni elevate e impegno prolungato

Oltre ai vantaggi, ci sono anche gli svantaggi, come per tutti i prodotti finanziari. A causa della necessaria fase di risparmio preliminare, i contratti di risparmio edilizio sono meno adatti a un finanziamento immediato.

Gli svantaggi in sintesi:

• Lungo periodo di impegno
• Bassa liquidità
• Costi più elevati rispetto ad altre forme di risparmio
• Nessuna disponibilità di risparmio edilizio in caso di emergenza
• Nessuna opzione di rimborso flessibile

Per chi è utile un contratto di risparmio edilizio?

Un contratto di risparmio edilizio non è adatto solo a chi vuole realizzare il sogno di possedere un immobile, ma anche ai proprietari di immobili. Oltre che per la costruzione o l’acquisto, il prestito può essere utilizzato anche per l’ammodernamento o come riserva di manutenzione.

Quando e per chi ha senso un contratto di risparmio edilizio?

• Persone che desiderano acquistare immobili nei prossimi anni
• Investitori che desiderano utilizzare il sostegno dello Stato per costituire un patrimonio
• Risparmiatori edili che si aspettano un aumento dei tassi di interesse
• Proprietari di immobili che apprezzano la sicurezza del calcolo
• Integrazione del finanziamento per l’acquisto di una casa

Se appartenete a uno di questi gruppi di persone, un contratto di risparmio edilizio può essere doppiamente vantaggioso. I risparmiatori per i mutui casa sono sostenuti dallo Stato e ricevono sussidi statali a determinate condizioni. Le sovvenzioni comprendono il premio per la costruzione di abitazioni, l’indennità per i dipendenti e il Wohn-Riester.

Suggerimento: la sottoscrizione di un contratto di risparmio edilizio è particolarmente utile nei periodi di bassi tassi di interesse.

Affittare, comprare, vivere a Stoccarda

Un buon inizio nel mondo immobiliare è sempre l’acquisto del primo appartamento. Nella sua intervista con FIV Magazine, Michael Maile spiega le sue esperienze con le proprietà in una buona posizione A. Il rendimento qui dipende dal tipo di casa o appartamento. Per esempio, i micro-appartamenti hanno diverse possibilità di sfruttamento rispetto alle case unifamiliari. La posizione meso è anche decisiva per il prezzo, sia a Bad Canstatt, Feuerbach e altri distretti come Sillenbuch o Vaihingen.

Questa è Stoccarda in Germania:

Stoccarda da vicino:

Affitto: Contratto e liquidazione

Dopo l’acquisto di successo della proprietà e il completamento del contratto di acquisto, si vuole naturalmente arredare la proprietà appena acquistata secondo le proprie esigenze individuali. Dall’arredamento del soggiorno al design del giardino, nulla ostacola la vostra immaginazione creativa.

Comprate: Rendimenti attraverso i beni immobili

Nella nostra intervista imparerete tutto sul settore immobiliare e sui rendimenti a Stoccarda. Dovresti comprare un immobile a Stoccarda o è più conveniente comprare nelle vicinanze, per esempio a Esslingen o Ludwigsburg?

Intervista all’agente immobiliare sul settore immobiliare a Stoccarda

Il tuo primo condominio o un immobile come investimento? In questa intervista imparerai i suggerimenti e i trucchi più importanti. Comprare, affittare, vivere a Stoccarda ma anche consigli per investimenti di capitale. Noi facciamo le domande, lui fornisce le risposte.

Maile Immobilien: Intervista Partner

FIV: Prima di parlare di Stoccarda e del suo mercato immobiliare e dei tuoi consigli per inquilini e acquirenti, vorremmo sapere qualcosa di più sulla tua agenzia Maile Immobilien. Potrebbe riassumere brevemente ai nostri lettori cosa fa la sua agenzia e in cosa è specializzata?

Michael Maile: Siamo una vera e propria azienda familiare con me nella quarta generazione. Garantire un servizio con il proprio nome per così tanti decenni non è una cosa scontata e naturalmente modella totalmente le azioni e i rapporti quotidiani con i nostri clienti.

Alcune delle nostre relazioni con i clienti risalgono addirittura all’anno di fondazione, il 1925.
Da quasi 100 anni siamo situati in posizione centralissima nella Königstraße di Stoccarda e da qui serviamo l’intera area di Stoccarda come contatto affidabile per valutazioni, vendite e affitti.

Intervista al partner Michael Maile:

Casa indipendente o casa a schiera? Proprietà preferite

FIV: Come agente immobiliare a Stoccarda, quali proprietà preferisce mediare personalmente?

Michael Maile: La maggior parte delle persone probabilmente pensa che gli agenti immobiliari sognano sempre le grandi ville di lusso, che indubbiamente esistono a Stoccarda. Personalmente, però, ho sempre avuto le migliori esperienze con proprietà un po’ più piccole, come piccole case indipendenti, bifamiliari o a schiera. Queste sono fondamentalmente le mie proprietà preferite, anche perché spesso si ha a che fare con clienti molto piacevoli sia dalla parte del venditore che da quella dell’acquirente.

Affitti a Stoccarda: quartieri con un futuro

FIV: Quartieri per single, famiglie & Co. – Per coloro che non vivono ancora a Stoccarda e vogliono trasferirsi a Stoccarda, quali quartieri hanno un futuro? Dove dovresti trasferirti a Stoccarda se vuoi vivere bene?

Michael Maile: Stoccarda ha una topografia molto particolare con il noto Kessel di Stoccarda. Questo a sua volta significa che il centro della città è relativamente limitato. Quindi, se si vuole vivere molto urbano con brevi distanze o collegamenti locali perfetti, c’è qualcosa per tutti qui. Non farei grandi distinzioni tra i distretti.

Come prima, l’ovest e il sud sono certamente i più popolari.

Le famiglie, d’altra parte, hanno altre priorità con una posizione un po’ più tranquilla, più sicura e più verde. Ce ne sono molti anche intorno a Stoccarda. Personalmente preferisco i quartieri meridionali come Sillenbuch, Degerloch e Möhringen per le loro ottime infrastrutture e le brevi distanze non solo dal centro città, ma anche dall’aeroporto o dall’autostrada.

Sviluppo del mercato immobiliare: stagnazione degli affitti

FIV: Gli affitti sono un grande argomento, in tutta la Germania. Come si è sviluppato il mercato immobiliare e gli affitti a Stoccarda negli ultimi anni e come si svilupperanno in futuro?

Michael Maile: Anche se si sentono cose diverse nei media. Stiamo notando una chiara stagnazione degli affitti in tutte le zone. I tempi degli aumenti costanti sembrano essere finiti per il momento. Tuttavia, a causa della limitazione naturale del calderone di Stoccarda, l’offerta rimane fondamentalmente molto gestibile. Anche la ridensificazione o le estensioni sono solo marginalmente fattibili. A questo proposito, la domanda è ancora significativamente superiore all’offerta.

Attraverso Corona, tuttavia, ci sono già motivi sostenibili qui, come l’home office, che tendono a fornire un po’ di relax nella zona interna della città. D’altra parte, le località periferiche verdi sono diventate più ricercate. Il futuro significa sempre guardare in una sfera di cristallo, ma considero ancora Stoccarda una località molto stabile, anche se sembra che si stia assestando ad un livello abbastanza alto.

Appartamenti moderni a Stoccarda-Vaihingen:

Raccomandazioni per i principianti: affittare o comprare?

FIV: In Germania, la gente affitta più che comprare. Cosa consiglieresti a una giovane coppia o anche a una persona sola, di affittare o comprare a Stoccarda?

Michael Maile: Come è noto, ci sono diverse filosofie qui. E non ci sono semplicemente affermazioni generiche qui. Io stesso sono un grande fan della proprietà occupata dal proprietario perché significa semplicemente molta libertà nella vita quotidiana e, in caso di dubbio, anche una buona pensione.

Tuttavia, questo deve essere preceduto da un chiaro impegno per il luogo e da un finanziamento solido che lasci ancora abbastanza spazio per le vacanze, i bambini, ecc. Questi sono spesso ostacoli piuttosto grandi. Da un lato, la flessibilità nel lavoro deve spesso essere più alta al giorno d’oggi, e dall’altro, il prezzo di acquisto è così alto che il finanziamento è possibile solo con notevoli restrizioni.

In questi casi, consiglio di affittare piuttosto che comprare quando si vuole fondare una famiglia. E poi, in caso di dubbio, ben fuori città a prezzi accessibili e con altre priorità come brevi distanze dalla scuola o un grande giardino.

Comprare il primo condominio in città

FIV: Chi affitta a Stoccarda è relativamente flessibile e può spostarsi se necessario. Chiunque compri una proprietà, indipendentemente dal fatto che sia la propria casa o un condominio, è almeno legato alla proprietà a lungo termine attraverso il prestito o il finanziamento. Quali sono gli errori tipici del primo acquirente dalla sua esperienza di agente immobiliare e come si possono evitare?

Michael Maile: Ci sono molti errori in agguato nel processo di vendita e acquisto. Per esempio, gli acquirenti tendono a sottovalutare i requisiti di capitale, a guardare troppo la proprietà e non abbastanza la posizione, o a ispezionare solo superficialmente senza competenza. Per me, però, uno dei più gravi è la mancanza di volontà di fare sacrifici.

La proprietà perfetta semplicemente non esiste.

E prima lo riconoscete e stabilite consapevolmente le priorità, prima troverete qualcosa. In molti casi, la gente ha cercato per molti anni. E mentre gli immobili diventavano sempre più cari, in alcuni punti non era semplicemente possibile accontentarsi di meno. Alla fine, sento spesso dire “se solo avessimo…”.

Quindi: fate una chiara lista di priorità con ponderazioni e poi non esitate a lungo quando si presenta un buon oggetto. Non troverete l’oggetto perfetto.

Tassa di trasferimento del terreno e costi di acquisto accessori

FIV: Il prezzo d’acquisto di un immobile è una cosa, ma quali costi accessori e tasse devono aspettarsi gli acquirenti di Stoccarda?

Michael Maile: L’imposta sul trasferimento dei terreni nel Baden-Württemberg è attualmente il 5% del prezzo di acquisto. Per il notaio e il catasto, si dovrebbe calcolare l’1,5%. Se è coinvolto un agente immobiliare, questo è tra lo 0%-3,5%. In alcuni casi il venditore paga solo l’agente immobiliare. In totale, si tratta di circa il 6,5-10% del prezzo di acquisto.

Stoccarda in un colpo d’occhio:

• Tassa sul trasferimento di terreni: 5%.
• Tasse notarili: 1,5%
• Costi di intermediazione: 0-3,5%
• Somma: 6,5 – 10%

Immobili come investimento – vicinanza alla città e vecchi edifici

FIV: quartieri di Stoccarda per l’investimento immobiliare – Passiamo agli immobili come investimento a Stoccarda, per chi vuole comprare e affittare. Se il nostro lettore decide di comprare con successivo affitto: Quali 2 quartieri o satelliti intorno a Stoccarda raccomanderebbe ad un acquirente per il suo investimento a Stoccarda? Secondo la sua opinione di esperto, dove si trovano le maggiori opportunità future?

Per gli investitori, i luoghi interni alla città continuano ad essere interessanti.

Michael Maile: Qui preferirei puntare su vecchi edifici affascinanti piuttosto che su nuovi edifici che possono essere sostituiti. Soprattutto con lo sviluppo del Rosenstein Quarter, molti appartamenti saranno costruiti nel centro della città a medio termine. Quindi anche qui dovreste essere in grado di offrire qualcosa di unico a lungo termine.
I migliori rendimenti, tuttavia, si trovano certamente fuori dai confini. Vedo Möhringen e Vaihingen, per esempio, come località molto interessanti con ottime infrastrutture e grandi datori di lavoro.

Tipi di immobili con un futuro – aspetto ed efficienza

FIV: Secondo lei, quale tipo di immobile ha un futuro a Stoccarda, in cosa si dovrebbe investire? Piccolo, grande, esistente, nuova costruzione?

Michael Maile: Come già detto, sono piuttosto amico di questo affascinante edificio antico. Certamente l’efficienza energetica giocherà un ruolo ancora più importante in futuro, ma la bella facciata art nouveau in pietra arenaria non sarà certamente isolata. Tali edifici saranno sempre ricercati e richiesti. Personalmente, non sono un fan dell’architettura delle nuove costruzioni, spesso molto monotona, con gli stessi silos residenziali disposti intorno a un triste piccolo parco giochi, dove si costruisce anche l’ultimo metro quadrato del lotto.

Tuttavia, bisogna anche sottolineare che, per esempio, l’accessibilità sarà una questione più importante, che è più probabile trovare negli edifici più recenti. Ognuno deve valutarlo da solo. E poi, naturalmente, è meglio avere tre piccoli appartamenti che uno grande, anche dal punto di vista della diversificazione del rischio.

Mansarda di una casa familiare:

Vendere una proprietà – controllo qualità

FIV: Infine, un’altra domanda: lei ha menzionato gli errori tipici nell’acquisto di un immobile. Molti comprano, ma alcuni vogliono anche vendere. Come agente immobiliare esperto a Stoccarda, quali consigli può dare a chi vende un immobile per la prima volta? Quali sono i primi passi e come si fa a vendere con successo un immobile a Stoccarda?

Michael Maile: Prima di tutto: in linea di principio, puoi fare da solo la maggior parte delle cose del mondo. La questione è sempre quanto tempo hai a disposizione per farlo e in che qualità puoi farlo in modo sostenibile. Ecco perché consiglierei sempre vivamente a un venditore inesperto di prendere a bordo un agente immobiliare esperto. Semplicemente perché vendere immobili al miglior prezzo possibile comporta molto più sforzo di quello che si immagina comunemente. Si dovrebbe chiedere in giro tra amici e conoscenti, controllare le referenze e farsi un’impressione non vincolante della società immobiliare.

Ristrutturare e modernizzare vale sempre la pena!

Altrimenti, è importante rendere la sposa bella prima del matrimonio. Piccole ristrutturazioni e anche la deliberata “messa in scena” della proprietà sono quasi sempre finanziariamente vantaggiose. Non solo dovreste avere tutti i documenti rilevanti per le banche a portata di mano, ma dovreste anche capirli e conoscere, per esempio, le condizioni del registro fondiario o i regolamenti nella dichiarazione di divisione ed essere in grado di comunicarli di conseguenza.

Le carenze devono essere conosciute e abilmente comunicate. Ciò che è fatale qui, naturalmente, è l’occultamento intenzionale di un tale difetto.
Sul posto, è importante suscitare le emozioni dell’acquirente. È importante capire le priorità dell’acquirente e i dettagli che possono suscitare il suo interesse finale. Anche le trattative sul prezzo sono spesso una linea sottile dove i venditori inesperti hanno troppo spesso grandi difficoltà.

Conclusione: i venditori inesperti devono assolutamente chiedere consiglio a un esperto affidabile e degno di fiducia. I venditori esperti di solito sanno che un buon agente immobiliare non costa, ma porta soldi attraverso il suo know-how, i suoi contatti e l’enorme risparmio di tempo.

FIV: Grazie a Maile Immobilien per l’intervista!

Comprare il tuo primo appartamento: Occupazione del proprietario o investimento di capitale

Vuoi realizzare il tuo sogno di possedere la tua prima proprietà, ma non sai da dove cominciare? Scoprite tutto sulla vostra prima casa e i passi più importanti nel nostro articolo.

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Affittare, comprare, vivere a Stoccarda

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