Lista di controllo: Obiettivi e criteri del primo condominio

Quando acquistate la vostra prima proprietà, dovreste prendere una decisione ben ponderata. Dovreste porvi un obiettivo per quanto riguarda i criteri che giocano il ruolo più importante per voi in una proprietà e in nessun caso comprare per motivi emotivi. Prendi la tua decisione basandoti su fatti e cifre economiche che possono essere facilmente comparate.

Nel seguente articolo, abbiamo suddiviso i punti per fissare gli obiettivi quando si acquista un immobile. Ecco i nostri undici punti riassunti in brevi domande:

1. Interesse personale o investimento di capitale?
2. Qual è il prezzo massimo di acquisto?
3. Quanto è basso il rendimento lordo massimo dell’affitto?
4. Dovrei comprare affittato o non affittato?
5. Quali città sono ammissibili?
6. Qual è la posizione perfetta?
7. Investire in edifici esistenti o nuovi?
8. Quanto può essere vecchia una proprietà?
9. Quanto deve essere grande una proprietà?
10. Leasehold?
11. Legame sociale o post-legame?

Passo 1 – Interesse personale o piuttosto investimento di capitale?

Come già spiegato nel nostro articolo sul tema occupazione del proprietario vs. investimento di capitale, è sempre meglio utilizzare la prima proprietà come investimento di capitale. Perché con l’occupazione del proprietario, si paga sempre il 100% dei costi di gestione. Gli investitori di capitale, d’altra parte, lasciano principalmente pagare l’inquilino e l’ufficio delle imposte.

• Qui troverete tutto sul tema dell’interesse personale contro l’investimento di capitale.

Ecco in breve cosa significano l’interesse personale e l’investimento di capitale:

• Interesse personale: 100% responsabile dei costi
• Investimento di capitale: paga l’inquilino e l’ufficio delle imposte

Passo 2 – Quale dovrebbe essere il prezzo massimo di acquisto?

Questa domanda dipende da molti fattori. Tuttavia, il criterio più importante è probabilmente la solvibilità in termini di attività, così come il saldo mensile delle attività e del patrimonio. Questi sono tutti fattori decisivi per la vostra banca quando si tratta di decidere un finanziamento.

• Leggi di più sul prezzo massimo di acquisto qui.

Ecco una breve panoramica dei fattori più importanti:

• Valutazione del credito
• Bilancio mensile
• Equità

Fase 3 – Quanto può essere basso il rendimento lordo minimo dell’affitto?

Volete ottenere il maggior profitto possibile dal vostro appartamento. Quanto deve essere alto il rendimento dell’affitto almeno per far sì che l’inquilino paghi idealmente la proprietà e che tu non debba pagare il rimborso e gli interessi da solo?

• Per saperne di più sul rendimento lordo minimo dell’affitto, leggete qui.

Ecco, in breve, la formula per calcolare il rendimento locativo lordo:

Formula: Affitto annuale / prezzo d’acquisto x 100 = rendimento lordo dell’affitto

Questo obiettivo è anche chiamato accumulazione efficiente di ricchezza. Di conseguenza, il rendimento locativo lordo di una proprietà che rende dovrebbe anche essere alto.

Passo 4 – Comprare una proprietà affittata o non affittata?

Se si compra un appartamento per uso personale, è sempre consigliabile comprare non affittato. L’eccezione è quando si termina il contratto di locazione per uso proprio. Per gli investitori, tuttavia, una proprietà non affittata sarebbe molto più dispendiosa in termini di tempo, poiché bisogna cercare nuovi inquilini.

• Leggi tutto sull’acquisto affittato o non affittato qui.

Compra non affittato come investimento:

Ecco in breve i vantaggi e gli svantaggi!

Vantaggi:

• Lavori di ristrutturazione: Immediatamente fattibile e deducibile
• Uso dell’affitto proprio
• Prezzo d’affitto di mercato

Svantaggi:

• Vacanza all’inizio: perdita dell’affitto
• Spese di ristrutturazione

Compra in affitto come investimento:

Vantaggi:

• Nessun tempo speso per nuove locazioni
• Il comportamento di pagamento e la condotta degli inquilini esistenti sono noti
• Basso rischio di vacanza

Svantaggi:

• Affitto per lo più al di sotto dell’attuale valore di mercato
• I contratti di locazione esistenti devono essere ripresi

Passo 5 – Quali città sono ammissibili?

Posizione A, B o C, dov’è il posto migliore per acquistare la mia proprietà? La questione centrale qui è se scelgo un investimento immobiliare o una proprietà a reddito.

• Per saperne di più sui tipi di località, leggi qui.

Posizione A-, B- o C-

Ecco una breve panoramica di come viene definito ciascuno dei tre tipi di situazione:

• A-località (semplicemente: metropoli)
• B-location (semplice: grande città / città con sviluppo positivo)
• Località C (semplice: piccola città / campagna in stagnazione)

Dove posso comprare quale proprietà?

I diversi tipi di località confrontano le aree. Rendimenti più alti vanno di pari passo con un minore apprezzamento. Quindi, a seconda della posizione, si sceglie tra rendimento o investimento immobiliare.

• Investimenti immobiliari: si trovano solo in località di serie A
• Rendimento della proprietà: buona posizione B o anche C

Macro, meso, micro posizione

Dopo il confronto della posizione A, B o C, si confrontano ora i quartieri della città e il quartiere concreto.

• Leggi tutto sulla posizione macro-meso-micro qui.

Ecco una breve panoramica:

• Macro location (A, B e C location, cioè dove nel paese / quale città?)
• Meso posizione (dove nella città)
• Micro-localizzazione (posizione esatta)

Passo 6 – Qual è la posizione perfetta?

Dove esattamente dovrei comprare la mia prima proprietà? Proprietari-occupanti e investitori di capitale, così come proprietà di rendimento o investitori con l’obiettivo di apprezzamento del valore, la decisione della posizione perfetta è corrispondentemente diversa. Qui entriamo di nuovo nell’analisi per renderti più facile trovare la posizione migliore per i tuoi obiettivi!

• La posizione perfetta

Passo 7 – Investire in edifici esistenti o nuovi?

Quando si acquista un appartamento, oltre alla questione dell’occupazione del proprietario o dell’ investimento di capitale e del rendimento o dell’investimento immobiliare, ci si chiede se si debba investire in una costruzione esistente o nuova. Entrambe le forme hanno i loro vantaggi e svantaggi. In questo articolo scoprirete quali sono.

• Leggi tutto sulla costruzione esistente o nuova qui.

Vantaggi della nuova costruzione

• Stato attuale dell’arte
• Basso rischio per la manutenzione e le riparazioni
• Co-determinazione nel design d’interni

Svantaggi della nuova costruzione

• Prezzo d’acquisto più alto e costi d’acquisto accessori
• Rendimento locativo inferiore
• Alta perdita di valore all’inizio
• Ulteriori costi per lo sviluppo pubblico

Passo 8 – Quanto può essere vecchia una proprietà?

Vuoi investire in un vecchio edificio? Allora è necessario considerare alcune cose prima dell’acquisto. Le vecchie proprietà hanno dei vantaggi, ma anche degli svantaggi. Abbiamo compilato una breve panoramica di tutti i fatti sui diversi anni di costruzione a confronto.

L’età di una proprietà è un fattore decisivo quando si tratta di acquistare un immobile. Ma quali sono le differenze e i difetti a seconda dell’età e dell’anno di costruzione di un immobile? Vale la pena investire in una casa o in un appartamento che invecchia?

• Anno di fabbricazione e condizione

Passo 9 – Quanto deve essere grande una proprietà?

Quanto deve essere grande la mia prima proprietà? Micro-appartamento, 2, 3 o più stanze? A questa domanda si risponde confrontando lo spazio abitativo per l’occupazione del proprietario e l’investimento. In generale, il numero di metri quadrati e la disposizione della stanza sono particolarmente importanti.

• Leggi tutto sulla dimensione massima di una proprietà qui.

Ecco un breve riassunto dei criteri per i proprietari-occupanti:

• Il benessere ha la priorità
• Pianificare uno spazio vitale sufficiente per il futuro, ad esempio la pianificazione familiare
• Area non troppo grande > Prezzo d’acquisto, costi accessori
• Le attrezzature possono essere migliorate in seguito

Ecco una panoramica dei tre obiettivi per gli investitori di capitale:

1. Alto rendimento dell’affitto
2. Buona affittabilità
3. Pochi posti vacanti

Passo 10 – È necessario un contratto d’affitto?

Quando si affronta per la prima volta l’argomento delle locazioni a terra, sorgono molte domande. Cos’è un contratto di locazione a terra e ha senso? Inoltre, volete sapere se potete dedurre i costi dell’affitto del terreno dalle vostre tasse? Tutte le vostre domande troveranno risposta qui.

• Leggete di più sui contratti di locazione a terra qui.

Ecco un breve riassunto dell’affitto del terreno:

• Proprietà e diritti d’uso separati in modo permanente
• 2 parti: il concedente e il beneficiario del contratto di locazione a terra
• Il concedente di un diritto di costruzione ereditario trasferisce un lotto di terreno per lo sviluppo.
• Il proprietario del leasehold riceve l’affitto del terreno per esso

Passo 11 – Rilegatura sociale e post rilegatura?

Prima di iniziare a cercare un appartamento, dovresti sapere tutto sull’impegno sociale negli alloggi. Qui imparerete tutti i vantaggi e gli svantaggi e ciò che dovete sapere su tutto, dai prestiti a basso interesse da parte delle autorità pubbliche per l’edilizia sociale, agli obblighi, al periodo post-impegno.

• Qui troverete tutto ciò che riguarda la rilegatura sociale e la post rilegatura.

Il legame sociale in poche parole:

• Alloggi a prezzi accessibili attraverso il finanziamento pubblico
• Condizioni molto buone per prestiti o sovvenzioni
• Affitto per persone con un certificato di diritto all’alloggio

La rilegatura in poche parole:

• Impegno per l’edilizia sociale fino al rimborso del prestito

Spazio vitale per i proprietari-occupanti: criteri

Qui, l’attenzione è chiaramente sul proprio benessere. Dovresti anche tenere d’occhio lo sviluppo personale futuro, come avere dei figli. In nessun caso si dovrebbe pensare troppo “grande”, perché più grande è la superficie, più alto è il prezzo di acquisto. Un altro punto; l’arredamento può sempre essere ampliato, lo spazio abitativo stesso solo in rari casi.

Ecco un breve riassunto dei criteri per i proprietari-occupanti:

• Il benessere ha la priorità
• Pianificare uno spazio vitale sufficiente per il futuro, ad esempio la pianificazione familiare
• Area non troppo grande > Prezzo d’acquisto, costi accessori
• Le attrezzature possono essere migliorate in seguito

Spazio vitale per gli investitori di capitale: criteri

Quando compri una proprietà come investimento, il tuo obiettivo principale è quello di affittarla per generare un flusso di cassa sufficiente. Questo si ottiene fissando tre obiettivi. In primo luogo, un alto rendimento locativo, una buona affittabilità e un basso tasso di sfitto.

Ecco una panoramica dei tre obiettivi:

1. Alto rendimento dell’affitto
2. Buona affittabilità
3. Pochi posti vacanti

4 consigli per gli investitori: gli insider esclusivi

Ecco quattro consigli esclusivi per l’acquisto del vostro condominio.

Suggerimento 1: relazione tra dimensioni e numero di stanze

Per cominciare, la relazione tra le dimensioni e il numero di stanze è molto importante. Esempio: un appartamento di 120 m² con 2 stanze è altrettanto difficile da affittare che un appartamento di 60 m² con 5 stanze.

Suggerimento 2: dividere un appartamento

Gli appartamenti grandi sono più difficili da affittare rispetto a quelli piccoli e medi, ed è per questo che anche il loro tasso di sfitto è più basso. A lungo termine, si può guadagnare un buon rendimento su questi appartamenti. Quindi, se ti viene offerta una proprietà più grande in una posizione A, dovresti pensare di affittarla come appartamento condiviso. Anche qui, ci si può aspettare un alto rendimento.

Con un quadrilocale che si affitta a una famiglia, il rendimento è più basso, ma la rotazione degli inquilini non è così alta.

Suggerimento 3: numero di camere e metri quadrati

A lungo termine, gli appartamenti tipici da 50 a 80 m² con 2 o 3 camere hanno dimostrato il loro valore.

Suggerimento 4: scegliere appartamenti con una camera da letto

Se comprate in una buona posizione A o B, dovreste piuttosto optare per appartamenti di 20-40 m² con una camera da letto, perché ci sono sempre più single sul mercato. Con uno spazio abitativo più piccolo, si ottiene un affitto più alto per metro quadrato.

Il prossimo passo: l’affitto del terreno

Quando si affronta per la prima volta l’argomento delle locazioni a terra, sorgono molte domande. Cos’è un contratto di locazione a terra e ha senso? Inoltre, volete sapere se potete dedurre i costi dell’affitto del terreno dalle vostre tasse? Tutte le vostre domande troveranno risposta qui. In questo articolo, conoscerete i vantaggi e gli svantaggi delle locazioni di terreno per uso personale e investimento di capitale.

Edificio esistente o nuovo: vantaggi e svantaggi

Quando si acquista un appartamento, oltre alla questione dell’occupazione del proprietario o dell’ investimento di capitale e del rendimento o dell’investimento immobiliare, ci si chiede se si debba investire in una costruzione esistente o nuova. Entrambe le forme hanno i loro vantaggi e svantaggi. In questo articolo scoprirete quali sono.

• Edificio esistente o nuovo

Comprare nuovo: Nuovo è sempre meglio?

La nuova costruzione si riferisce esclusivamente a proprietà completamente costruite di recente. Da un lato, sono poco complicati perché tutto è all’avanguardia, il che si traduce in un basso rischio di costi di manutenzione e riparazione. D’altra parte, si deve fare i conti con costi d’investimento significativamente più alti qui, il che significa che ci si può aspettare un basso rendimento e un maggiore pagamento del prezzo d’acquisto incidentale.

Vantaggi della nuova costruzione

• Stato attuale dell’arte
• Basso rischio per la manutenzione e le riparazioni
• Co-determinazione nel design d’interni

Svantaggi della nuova costruzione

• Prezzo d’acquisto più alto e costi d’acquisto accessori
• Rendimento locativo inferiore
• Alta perdita di valore all’inizio
• Ulteriori costi per lo sviluppo pubblico

Comprare azioni: Anche il vecchio ha i suoi vantaggi

Le proprietà esistenti hanno molti vantaggi. Oltre a un prezzo d’acquisto più basso, si deve pagare solo una bassa quantità di costi d’acquisto accessori. Tuttavia, a causa dell’età dell’edificio, c’è un rischio maggiore per la manutenzione e le riparazioni.

Vantaggi dello stock

• Basso prezzo d’acquisto e costi d’acquisto accessori
• Basso uso di capitale proprio
• Rendimento locativo più alto
• Nessun costo per lo sviluppo pubblico

Svantaggi delle azioni

• Maggior rischio per la manutenzione e le riparazioni

Per saperne di più su edifici esistenti o nuovi/ Immobilien-Erfahrung.de

Conclusione: investire in edifici nuovi o esistenti?

La scelta di una proprietà nuova o esistente dipende dai vostri obiettivi individuali. Tuttavia, le proprietà esistenti con un rendimento più alto e un basso prezzo d’acquisto e costi accessori d’acquisto sono l’investimento più sensato per comprare la vostra prima proprietà.

Il passo successivo: anno di costruzione e condizione di una proprietà

Vuoi investire in un vecchio edificio? Allora è necessario considerare alcune cose prima dell’acquisto. Le vecchie proprietà hanno dei vantaggi, ma anche degli svantaggi. Abbiamo compilato una breve panoramica di tutti i fatti sui diversi anni di costruzione a confronto.

Proprietari-occupanti: cosa conta per me?

L’immobile per l’occupazione del proprietario è spesso associato a un valore emotivo, deve piacere. Di conseguenza, la proprietà è preferita alla località. Fattori come la strada per il lavoro o per l’asilo hanno allora la priorità, insomma, la micro-localizzazione diventa decisiva.

Qui di nuovo in breve:

• Proprietà che piace personalmente
• Vicinanza al lavoro/ all’asilo/ alla scuola/ al …
• La micro-ubicazione/qualità della vita è una priorità

Valore di rivendita: la posizione è decisiva

Tuttavia, dovreste sempre tenere a mente che potreste dover vendere di nuovo la proprietà dei vostri sogni più tardi. Le ragioni potrebbero essere l’età, il cambio di lavoro o la crescita della famiglia. Ecco perché si dovrebbe sempre tenere d’occhio la posizione della proprietà quando si acquista, perché questo determina il valore di rivendita.

C-location: Il sogno della campagna

Se vuoi comprare la proprietà dei tuoi sogni in campagna, in una posizione C, devi fare i conti con possibili perdite. Ecco, in breve, i fattori che sono responsabili del declino del valore di una proprietà.

• Crollo della popolazione
• Sviluppo negativo dell’economia
• Mercato locale teso, poca domanda

Investimento di capitale: rendimento e investimento immobiliare a confronto

Gli investitori scelgono sempre la posizione con l’obiettivo di investimento o di rendimento della proprietà in mente.

Rendimento immobiliare come investimento

L’obiettivo qui è quello di generare un flusso di cassa diretto attraverso il reddito da locazione. Questo si ottiene attraverso prezzi d’acquisto bassi e un alto rendimento d’affitto che copre i costi sostenuti come il rimborso, gli interessi e i costi operativi. La posizione migliore per questo è una posizione B o C.

• Flusso di cassa diretto
• Posizione B o C

Investimento immobiliare come investimento di capitale

Le proprietà d’investimento perseguono l’obiettivo dell’apprezzamento del valore a lungo termine. Questo si trova di solito solo nelle posizioni A o ancora meno nelle buone posizioni B. Il motivo: i prezzi d’acquisto sono enormemente alti, quindi i costi di gestione non possono essere coperti dal reddito da locazione.

• Aumento del valore a lungo termine
• A- Posizione

Il prossimo passo: determinare il prezzo massimo di acquisto

Quanta proprietà posso permettermi? Questa domanda viene posta all’inizio del processo di acquisto di quella che potrebbe essere la vostra prima casa e dipende da molti fattori. Questi includono la vostra affidabilità creditizia e l’autodichiarazione per quanto riguarda i beni, il saldo mensile dell’attivo (rimborso), il capitale proprio e il valore di prestito ipotecario dell’immobile da finanziare. Qui imparerete tutto quello che dovete sapere per determinare il prezzo massimo di acquisto.

A- B- C- Località: (Base) Località

La classificazione in località A, B e C è di grande aiuto per identificare le città e le regioni in cui le proprietà sono offerte in vendita. I diversi tipi di località confrontano quindi le aree. Rendimenti più alti vanno di pari passo con un minore apprezzamento. Quindi, a seconda della posizione, si sceglie tra rendimento o investimento immobiliare.

Qui in breve:

• A-località (semplicemente: metropoli)
• B-location (semplice: grande città / città con sviluppo positivo)
• Località C (semplice: piccola città / paese in stagnazione)

A- Posizione: le metropoli della Germania

Proprietà in luoghi metropolitani ricercati, con alti prezzi d’acquisto e bassi rendimenti, in breve, è qui che si trovano gli immobili da investimento.

Investimenti immobiliari: alti costi, bassi rendimenti

Se vuoi comprare una proprietà in una posizione A, devi avere un buon capitale iniziale, perché le proprietà nelle posizioni A sono costose. Le proprietà d’investimento non portano nessun o quasi nessun flusso di cassa attraverso il reddito da locazione, poiché i prezzi per metro quadrato sono enormemente alti. Anche se il valore della proprietà aumenterà a lungo termine, l’aumento di valore della proprietà può essere assunto solo attraverso la speculazione.

Ecco un breve riassunto dei vantaggi e degli svantaggi di una proprietà in una posizione A:

• Molto costoso
• I prezzi elevati dei metri quadrati e i costi operativi non possono essere coperti dal reddito da locazione
• Nessun flusso di cassa immediato attraverso il reddito da locazione
• Apprezzamento del valore molto speculativo
• Ma: il valore della proprietà aumenta a lungo termine, poiché le posizioni A sono ricercate.

A-locazioni in Germania

Quali città contano generalmente come sedi A? Qui secondo la popolazione:

• Berlino
• Amburgo
• Monaco
• Colonia
• Francoforte sul Meno
• Stoccarda
• Düsseldorf

Qui puoi trovare ulteriori informazioni su Lagearten/ Immobilien-Erfahrung.de

B- posizione: i pezzi migliori della Germania

Le proprietà in località B sono proprietà in città che sono vicine a località metropolitane e/o città di importanza regionale, con prezzi di acquisto moderati e buoni rendimenti, in breve, è qui che si trovano le proprietà a rendimento.

Rendimento immobiliare: flusso di cassa costante, prezzi moderati

Queste sono città vicine alle aree metropolitane (A-locations), come Bonn per Colonia o Essen per Düsseldorf, così come città di importanza regionale. Qui si possono trovare prezzi d’acquisto moderati e buoni rendimenti d’affitto. Questo significa che puoi facilmente coprire tutti i tuoi costi, che si tratti di rimborsi, costi operativi o riserve, con gli affitti. Di nuovo, gli inquilini e l’ufficio delle imposte pagano la proprietà quasi senza che voi dobbiate fare nulla!

Ecco una breve panoramica delle proprietà nelle località B:

• Prezzi di acquisto moderati
• Il reddito da locazione copre i costi, idealmente con un’eccedenza
• Minore apprezzamento del valore rispetto alle proprietà in località A
• Flusso di cassa diretto attraverso il reddito da locazione

Posizione B in Germania

Le posizioni B sono tra le altre:

• Lipsia
• Dortmund
• Cibo
• Brema
• Hanover
• Norimberga
• Wuppertal
• …

C- Posizione: piccola ma bella – sta diventando rurale

Le proprietà con localizzazione C descrivono proprietà in città, vicino a località metropolitane, con un prezzo d’acquisto moderato e un buon rendimento, il che significa proprietà con un rischio più elevato.

Rendimenti immobiliari: rischio più elevato a causa delle case sfitte

Le località C sono città con una struttura debole e/o città e comuni in zone rurali. Al giorno d’oggi, molte persone si trasferiscono nelle grandi città, ed è per questo che il rischio di sfitto è significativamente più alto per una proprietà in una posizione C. L’aumento del valore della proprietà è anche più difficile da calcolare a lungo termine.

Ecco un breve riassunto delle proprietà in posizione C:

• Prezzo di acquisto basso
• Il reddito da locazione copre tutti i costi
• Rischio di sfitto e dilapidazione
• “Buoni affari”

A- B- C- posizione in confronto: quanto ci guadagno?

Su questa infografica si può facilmente vedere un riassunto dei tre tipi di posizione. Le proprietà in posizione A offrono il rendimento più basso, ma hanno il rischio più basso e l’apprezzamento più alto. Le proprietà di posizione B si trovano nel mezzo, con un rendimento accettabile, un rischio basso e un apprezzamento medio. Le proprietà in posizione C, d’altra parte, pagano il rendimento più alto, ma hanno un rischio molto alto e un’alta perdita di valore.

Più su A- B- C – Posizione/ Immobilien-Erfahrung.de

Alla fine, siete voi stessi a decidere quale sia la posizione più redditizia per il vostro acquisto immobiliare!

Prossimo passo: Macro- Meso- Micro- Posizione

Sei già pienamente coinvolto nell’argomento dell’acquisto del tuo primo appartamento? Ottimo, perché una volta che avete fatto una scelta di massima tra una posizione A, B o C, ora passate all’analisi della posizione. Si tratta di confrontare i quartieri della città e il quartiere vero e proprio. Volete sapere come funziona? Allora sei venuto nel posto giusto!

Rendimento vs. investimento immobiliare

Rendimento vs. investimento immobiliare – Che cos’è comunque? Qual è la differenza fondamentale tra queste due forme di investimento? E cos’è esattamente una posizione A, B o C? La cosa più importante è che entrambi i tipi di investimento producono un profitto per voi. Potete leggere sulla forma di profitto qui. Qui puoi trovare tutto quello che devi sapere sui rendimenti e sugli investimenti nel settore immobiliare.

• Rendimento vs. investimento immobiliare

Proprietà affittata: cessazione per necessità proprie

I proprietari hanno il diritto di rescindere il contratto d’affitto per esigenze proprie, a condizione che il preavviso di rescissione per uso proprio rispetti tutti i termini legali, cioè da 3 a 9 mesi. In generale, voi come locatore e proprietario dovete avere davvero bisogno dell’appartamento per voi o per un membro della famiglia, e ci devono essere ragioni comprensibili e valide.

Ecco i fatti in breve:

• Scadenze legali tra 3-9 mesi
• Ragione comprensibile

Leggi tutto sulla legge sull’uso proprio qui/ Immobilien-Erfahrung.de

Uso proprio: ragioni e beneficiari

L’uso proprio deve essere sempre giustificabile e può essere disponibile solo per i membri più stretti della famiglia.

Motivi per l’uso proprio: Esempi

Il desiderio di uso proprio deve sempre avere una componente a lungo termine; un uso breve o temporaneo come fase transitoria non sarebbe una giustificazione.

• Desiderio di vivere in un proprio appartamento / casa
• Desiderio di bambini, estensione dello spazio vitale
• Seconda casa o abitazione, assolutamente necessaria per motivi professionali
• …

Beneficiari: Esempi

Potete usare l’uso personale per voi stessi o per i “beneficiari”. Ma chi sono? Riconosciuti sono:

• Bambini
• Genitori
• Nonni
• Fratelli
• Nipote
• Nipoti e nipoti
• Figli e suoceri (se il matrimonio esiste ancora)
• Coniugi separati (senza richiesta di divorzio)
• Partner civile registrato (senza richiesta attuale di annullamento)

Passo successivo: confronto tra i tipi di strato

Avete gli spiccioli necessari e avete deciso di investire in un immobile. Ma dove si compra esattamente questa proprietà? Prima di tutto, si pone la domanda: rendimento o investimento immobiliare? Questa domanda gioca un ruolo importante nella scelta dell’ubicazione di un immobile sia per gli investitori che per i proprietari-occupanti. Cosa significa esattamente posizione A, B o C e quali sono le differenze? Leggi tutto sulla localizzazione degli immobili con i suoi vantaggi, svantaggi e rischi qui.

Proprietario-occupato: Non affittato per il trasferimento immediato

Se comprate una proprietà come un condominio per uso personale, probabilmente volete trasferirvi immediatamente. In questo caso, vale meno la pena di comprare una proprietà che è già affittata. Se comprate una proprietà che è affittata al momento, potete dare il preavviso agli inquilini sulla base di un bisogno personale.

Cessazione per uso proprio

I proprietari hanno il diritto di dare la disdetta per necessità proprie, purché la disdetta per necessità proprie rispetti tutti i termini legali, che sono da 3 a 9 mesi. Questo si applica solo se avete davvero bisogno urgente della proprietà per voi stessi o per un membro della famiglia.

Ecco una breve panoramica:

• Cessazione per uso proprio possibile
• Scadenze legali tra 3-9 mesi
• Motivo comprensibile (voi o il beneficiario si trasferiscono)

Immobili come investimento: comprare in affitto

Comprare affittato o non affittato dipende sempre dalla situazione data. Ci sono vantaggi e svantaggi per entrambe le opzioni, che devono essere presi in considerazione nella rispettiva situazione.

Vantaggi e svantaggi delle proprietà in affitto

Vantaggi:

• Nessun tempo speso per nuove locazioni
• Il comportamento di pagamento e la condotta degli inquilini esistenti sono noti
• Basso rischio di vacanza all’inizio

Svantaggi:

• Affitto per lo più al di sotto dell’attuale valore di mercato
• I contratti d’affitto esistenti devono di solito essere ripresi

Beni immobili come investimento: comprare non affittati

Anche qui, troverete alcuni vantaggi e svantaggi nell’acquisto di proprietà non affittate. Ciò che si finisce per comprare dipende ancora dalle circostanze della proprietà che si sta comprando.

Vantaggi e svantaggi delle proprietà non affittate

Vantaggi:

• Lavori di ristrutturazione immediati possibili e deducibili
• Affitto di mercato per le nuove locazioni
• Si può usare il proprio contratto di affitto

Svantaggi:

• Vacanza all’inizio: perdita dell’affitto
• Spese per la ristrutturazione e il riaffitto

Conclusione per gli investitori

Decidete voi stessi quali fattori aggiungono più valore ai vostri obiettivi. A seconda di questo, una proprietà non affittata o affittata si adatta meglio alla tua strategia personale.

Prossimo passo: cessazione dell’uso proprio

Comprare una proprietà in affitto e dare il preavviso agli inquilini perché avete bisogno della proprietà per il vostro uso personale? Nessun problema, se voi come locatore avete ragioni comprensibili e valide per cui avete bisogno della proprietà. Che si tratti di una casa o di un appartamento, qui imparerete tutto quello che c’è da sapere sull’uso proprio.

Errore 1 – La posizione è decisiva

Una proprietà in una posizione povera senza un’alta domanda diventa rapidamente un problema. Pertanto, si dovrebbe sempre comprare in una posizione attraente.

Proprietà in una brutta posizione:

• Bassa domanda
• Affittare sarà difficile
• Risultato: posto vacante

Quindi il nostro consiglio: fate attenzione agli strati A- B- e C!

Immobili in una buona posizione:

• Comprare in grandi città (non metropoli in località di prima categoria), per esempio Bonn o Lipsia
• Conurbazioni, il famoso Speckgürtel, con una buona posizione B come tutto intorno a Monaco, Darmstadt vicino a Francoforte
• Città richieste con sede B, come Kassel, Braunschweig o Heidelberg

Errore 2 – Una proprietà troppo specifica

Le proprietà speciali richiedono un gruppo speciale di acquirenti – e questo gruppo non è facile da trovare. Ecco perché si dovrebbe sempre optare per proprietà la cui utilità e il cui uso soddisfano le esigenze delle grandi masse. Nel nostro articolo sui tipi di immobili puoi imparare tutto su appartamenti, case e simili. Allora, cosa state cercando sul mercato immobiliare?

Quindi cosa c’è da tenere le mani a posto?

• Loft/ Villa/ Appartamento, tutto ciò che supera il normale consumatore
• Questo tipo di proprietà deve essere in una posizione top A per poterla vendere/affittare.

Il nostro consiglio: 1-2 camere da letto

Si possono trovare appartamenti di 1-2 stanze in tutte le località, sia A, B o anche C, e la domanda è in costante aumento. Dato che sempre più persone vivono da sole, vale sicuramente la pena dare un’occhiata agli appartamenti singoli.

Un esempio di una proprietà speciale in una posizione C: difficile da vendere.

Errore 3 – L’interesse personale invece dell’investimento

Potete leggere molto sull’occupazione dei proprietari nel nostro articolo sull’argomento. Qui imparerete di nuovo in breve perché non è consigliabile utilizzare la vostra prima proprietà per uso personale. Quindi, il nostro consiglio: non comprate una proprietà occupata dal proprietario senza investimento di capitale, perché siete responsabili del 100% dei costi di gestione, né gli inquilini né l’ufficio delle imposte vi aiuteranno finanziariamente.

Ragioni contro l’interesse personale

• L’interesse personale è il modo più costoso di vivere
• Non sarete mai completamente senza affitto a causa dei costi di gestione
• Paghi tu stesso la proprietà
• L’interesse personale riduce la capacità di credito
• La proprietà non è adeguata all’età dopo

Errore 4 – Una casa come prima proprietà

Se scegliete una casa come prima proprietà, dovete anche essere consapevoli che questo significa sostenere il 100% dei costi per voi. Quindi il nostro consiglio: comprate un condominio come prima proprietà.

Condominio: la ripartizione dei costi diventa facile

Non appena si acquisisce la proprietà di un appartamento in un condominio, si diventa parte di una comunità di proprietari. Così, tutti i costi di gestione sostenuti per la riparazione, la manutenzione e la modernizzazione sono condivisi tra tutte le parti della casa.

Ecco un piccolo esempio:

• Proprietario di casa (100%): 12.000 euro
• Casa per 4 persone (25%): 3.000 euro (-9.000 euro)
• Casa con 8 appartamenti (12,5%): 1.500 euro (-10.500 euro)

Errore 5 – Lasciar fluire le emozioni

Gli immobili devono sempre essere considerati razionalmente piuttosto che emotivamente. Quindi il nostro consiglio: mai comprare un immobile per emozione. Anche se trovate la proprietà incredibilmente bella a prima vista, pensateci bene. Spesso tali edifici sono fatiscenti o bisognosi di ammodernamento a causa del loro anno di costruzione e delle loro condizioni, il che significa che alla fine dovrete sostenere molti più costi di quelli che effettivamente ne ricaverete.

Cosa si deve fare, dunque?

• Evitare l’acquisto d’impulso!
• Audit a livello commerciale e tecnico
• Esame del rendimento, del valore di acquisto e di rivendita

Una tipica proprietà che si compra per emozione: Molto fascino, poco profitto.

Errore 6 – Nessuna attenzione al valore di rivendita

Un prezzo d’acquisto davvero ottimo! – E ora? Quanto ne ricava alla fine? Molte persone non prestano attenzione al prezzo di rivendita quando acquistano una proprietà, ma dovreste assolutamente farlo!

I fattori decisivi per il valore di rivendita sono:

• Tipo di proprietà
• Posizione della proprietà (vedi ritorno o investimento)

Confronto: posizione e apprezzamento

Confrontiamo i 3 tipi di posizione e l’aumento di valore:

• A-location: aumento di valore del 4-6% all’anno
• B- posizione: apprezzamento del valore all’1-2% all’anno
• C- posizione: nessun aumento di valore

Come principianti, optano per un condominio in una buona posizione C o B.

Errore 7 – Attrezzatura superiore – cattiva proprietà

Grande cucina, grande arredamento, hai comprato la proprietà solo per il suo grande arredamento? Questo è un male per voi, perché farete meno profitti. Quello che stai cercando sono proprietà che hanno bisogno di essere ristrutturate, perché puoi ristrutturarle tu stesso e poi venderle per un profitto.

Errore 8 – Pagare in enormi rate

Volete pagare il vostro prestito il più rapidamente possibile e pensate che grandi somme vi aiuteranno? Sfortunatamente, questo è sbagliato. Ecco il nostro consiglio: è meglio concordare con la banca piccole rate di rimborso.

• L’inquilino paga la proprietà, tutte le eccedenze sono accumulo diretto di beni
• L’inflazione riduce il prestito a lungo termine
• Più alto è il rimborso, meno rimane alla fine del mese.
• Più velocemente una proprietà genera un flusso di cassa, più alto è il surplus

Prossimo passo: Criteri per il condominio

La proprietà per gli acquirenti della prima volta. Volete comprare un condominio come prima proprietà, ma non sapete da dove cominciare? Qui abbiamo creato una lista di controllo con 11 punti per voi per determinare le basi e i criteri della vostra ricerca immobiliare. Non importa se volete determinare il prezzo massimo di acquisto, se volete comprare per uso proprio o come investimento, se volete fare un ritorno sul vostro investimento o se volete comprare una proprietà esistente o una nuova – qui troverete tutte le risposte alle vostre domande.

Occupazione del proprietario vs. proprietà come investimento: vantaggi e svantaggi di possedere una casa

Il sogno di possedere una casa è un obiettivo che molte persone hanno in mente. Ma ha senso scegliere una casa di proprietà come primo tipo di proprietà? O non è forse più sensato usare la prima proprietà come investimento? Vivere senza affitto nella vecchiaia non si realizzerà mai, anche con una casa propria, perché sarete sempre responsabili al 100% di tutte le spese di gestione. Pertanto, in questo articolo troverete un confronto tra l’occupazione del proprietario e una proprietà come investimento, che dovrebbe rendere più facile per voi decidere se utilizzare la vostra prima proprietà.

• Uso personale vs. beni immobili come investimento

Alloggi costosi: L’interesse personale diventa uno svantaggio

Finanziariamente, possedere una proprietà non è certamente l’idea migliore. Per assicurare la propria situazione finanziaria con gli immobili, è meglio considerare la proprietà come un investimento – a meno che una proprietà abbia un valore emotivo speciale per voi per uso personale! Potete scoprire perché questo è il caso qui.

Svantaggio dell’interesse personale: flusso di cassa negativo

Per cominciare, cosa significa per me l’interesse personale?

• Come proprietario e proprietario-occupante, pagate sempre voi stessi il 100% dei costi di gestione.
• Non si ottengono soldi dall’ufficio delle imposte, né da potenziali inquilini
• Quindi l’interesse personale significa spese costanti e nessun reddito
• Il rating del credito diminuisce a causa di un rischio maggiore

Vantaggio degli immobili come investimento: flusso di cassa positivo

Una proprietà come investimento porta chiari vantaggi. Potete scoprire quali sono qui:

• Tutti i costi e le spese sono sostenuti principalmente dall’inquilino e dall’ufficio delle imposte
• Con un buon rendimento, l’investimento immobiliare si ripaga quasi da solo
• L’interesse è deducibile dalle tasse
• Il rating di credito aumenta dopo solo 1 anno

Compra e affitta immobili: Sicurezza per la vecchiaia

Avete comprato la vostra prima proprietà e avete deciso di investire. Ottimo, allora quasi tutto funziona da solo! Qui abbiamo un esempio per voi.

Esempio: acquisto di un condominio per 250.000 euro

• La proprietà viene acquistata con un finanziamento da una banca
• L’inquilino paga 1.000 euro al mese
• Gli inquilini pagano di conseguenza: Interesse, riscatto, modernizzazione
• L’ufficio delle imposte aiuta attraverso costi deducibili e sgravi fiscali
• Il rendimento locativo lordo (reddito locativo annuale diviso per il prezzo di acquisto) diventa una fonte di reddito costante
• Questo aumenta il rating di credito, che favorisce l’acquisto di un 2° e 3° immobile

Non sei ancora convinto? Per saperne di più sull’occupazione del proprietario e l’investimento di capitale, leggi qui/ Immobilien-Erfahrung.de

Conclusione: uso personale vs. proprietà come investimento

In questo articolo, avete imparato molto su cosa significa investire per il proprio beneficio o come investimento di capitale. Qui abbiamo messo insieme la nostra conclusione su quello che pensiamo sia il modo più solare di investire in immobili.

• Interesse personale – Flusso di cassa negativo; si pagano da soli tutti i costi operativi e di manutenzione in corso, nessuno li condivide
• Investimento di capitale – in primo luogo gli inquilini e l’ufficio delle imposte pagano le vostre spese, la vostra affidabilità creditizia aumenta e quindi vi offre una base per il vostro portafoglio immobiliare.

Su entrambi i lati, si possono vedere aumenti di valore, ma una volta che l’immobile acquistato è pagato, si ha una fonte di reddito costantemente in corso con esso. Per voi, questo significa una vita spensierata e soprattutto senza affitto nella vecchiaia!

Prossimo passo: ritorno dell’investimento o investimento immobiliare?

Avete deciso: finalmente comprate la vostra prima proprietà! Ma sto comprando un investimento immobiliare o una proprietà a reddito? Ma cos’è comunque? Qual è la differenza fondamentale tra questi due tipi di investimento? E cos’è esattamente una posizione A, B o C? La cosa più importante è che entrambi i tipi di investimento producono un profitto per voi. Potete leggere sulla forma di profitto qui. Qui puoi trovare tutto quello che devi sapere sui rendimenti e sugli investimenti nel settore immobiliare.

Comprare una casa: Costi elevati, rischio elevato

Il sogno di possedere una casa – per molti, questo è un obiettivo di vita che deve essere raggiunto. Oltre a molti aspetti positivi, possedere una casa propria ha anche i suoi lati negativi. Quando si acquista una casa familiare, sia per uso proprio che come investimento, si è sempre responsabili al 100% delle spese sostenute. Leggi di più sul rischio di comprare una casa qui.

(Alb) – Sogno: la trappola della proprietà della casa

Per molti, il vecchio sogno di possedere la propria casa spesso diventa rapidamente un incubo. Molti usano un contratto di risparmio edilizio per pagare una casa fino all’età della pensione, con l’intenzione di vivere senza affitto. Tuttavia, la supposizione è di solito ingannevole e ci si indebita comunque, dato che si è responsabili del 100% dei costi sostenuti. Quindi non si è mai completamente liberi dall’affitto.

• 100% Costi di investimento
• 100% autoresponsabilità dei costi
• Non proprio senza affitto anche dopo aver pagato il prestito

3 Errori quando si compra una casa

Ci sono molte cose a cui pensare quando si compra una casa. Quello che molte persone dimenticano sono gli errori che si possono fare quando si compra una casa. Ecco i punti più importanti per cui sconsigliamo l’acquisto di una casa per la prima volta.

Errore 1

I costi sostenuti per la casa rimarranno sempre, e voi ne sarete responsabili al 100%. Non si è mai veramente senza affitto con una proprietà ad uso proprio.

• I costi operativi e di manutenzione della casa rimangono per sempre

Soluzione – Per una vita veramente spensierata, è consigliabile mantenere una seconda e una terza proprietà che si affitta. Con il ricavato di queste proprietà, puoi pagare i costi di gestione e manutenzione della tua proprietà e, a seconda del rendimento, intascare il resto come profitto.

Errore 2

La proprietà che hai comprato quando eri giovane non è adatta alla vecchiaia più tardi. Per la necessaria previdenza per la vecchiaia, la proprietà deve essere convertita prima o poi, il che comporta di nuovo dei costi.

• La proprietà non è adeguata all’età dopo
• Costi per la conversione in base all’età
• La proprietà prima o poi diventerà troppo grande

Errore 3

Il tuo rating presso la banca è ridotto da una proprietà con occupazione del proprietario e senza un investimento di capitale aggiuntivo. A causa dell’occupazione dell’immobile da parte del proprietario, avrete improvvisamente più spese di gestione che entrate, e le spese di gestione sono sempre al 100% a vostro carico. In caso di perdita del lavoro, la banca non ha una protezione aggiuntiva da parte vostra, perché questo significa perdita di reddito e di affitto per voi e quindi un rischio maggiore per voi e per la banca.

• Più costi di gestione, meno spese
• Costi 100% di responsabilità propria
• Perdita del lavoro significa perdita del reddito e dell’affitto – rischio

Fonte: Tipi di immobili/ Esperienza immobiliare.com

Casa plurifamiliare: alta equità, alti costi

Quindi l’occupazione del proprietario è il modo più costoso di vivere. La situazione è diversa per gli investimenti immobiliari. Qui, l’inquilino e l’ufficio delle imposte pagano più o meno i tuoi debiti. Ecco perché ora veniamo in una casa plurifamiliare/multipartitica. Ma i principianti del settore immobiliare sono avvisati! Questa zona è più per persone esperte.

Quindi quando si dovrebbe pensare all’acquisto di un condominio? Quando si ha abbastanza capitale proprio per coprire il prezzo d’acquisto, i costi di gestione, i costi di manutenzione e i costi di ammodernamento. Nonostante il continuo reddito da locazione, qui, come con l’occupazione del proprietario, siete responsabili al 100% di tutti i costi sostenuti.

Ecco un breve riassunto degli svantaggi di una casa multifamiliare:

• Elevato capitale proprio necessario per coprire i costi
• Il 100% dei costi devono essere sostenuti dal proprietario stesso

Edifici residenziali e commerciali (WGH)

Le WHG si comportano in modo simile ai condomini, ma sono comunque molto più rischiose da investire. Dato che sono dotati di spazi commerciali oltre alle unità residenziali, sono vacanti più spesso delle unità residenziali. Lo spazio deve comunque essere mantenuto, il che comporta costi aggiuntivi. Questo a sua volta significa che dovete raccogliere più capitale.

• Rischio elevato a causa del posto vacante
• Necessità di un’equità ancora maggiore
• Il posto vacante deve essere mantenuto in funzione – Più costi

Condominio: alto rendimento e condivisione dei costi

La soluzione per la sua prima proprietà? Un condominio! Il grande vantaggio? Quando si acquista un condominio, si fa parte di una comunità di proprietari, quindi non si devono sostenere da soli i costi di una casa. I costi di manutenzione, riparazione e modernizzazione sono condivisi tra tutti i proprietari. Indipendentemente dal fatto che sia per uso personale o un investimento immobiliare, i costi di gestione sono sempre più bassi che in una casa dove si è l’unico proprietario.

• Parte di una comunità di proprietari
• Tutti i costi sostenuti sono divisi per il numero di proprietari.

Un breve esempio: diciamo che stiamo parlando di un sistema di riscaldamento per 16.000 euro. Fai parte di un condominio di 8 appartamenti con 1 condomino. I costi sono divisi per 8, quindi si paga -14.000 in meno e solo 2.000 euro per il nuovo e moderno sistema di riscaldamento.

Commerciale, immobili speciali ed edifici elencati

Dovresti dare un’occhiata più da vicino alle proprietà con uso commerciale, edifici elencati o proprietà per uno scopo speciale prima di comprare. Scoprite perché qui in una breve panoramica!

Proprietà commerciale

• Niente per i principianti
• Soggetto a diversi quadri giuridici rispetto allo spazio residenziale
• Posti liberi più frequenti che per lo spazio residenziale (fluttuazione)

Immobili speciali

Villa, fattoria, vigneto o anche officina e centro commerciale, tutte queste sono proprietà speciali.

• Finanziamento più difficile a causa dell’alto rischio per le banche
• Comprate piuttosto in località A e B, perché una località rurale comporta un rischio troppo elevato.

Beni immobili sotto protezione del monumento

Proprietà con valore storico e status speciale (diritti, obblighi, tasse e sussidi).

• Incentivi fiscali
• Costi più alti per le riparazioni
• Restrizioni sulle alterazioni strutturali

Conclusione: in cosa dovrei investire all’inizio?

Se guardate il nostro confronto, potete vedere chiaramente che ogni proprietà, tranne i condomini, ha degli svantaggi. Quindi, la nostra conclusione è: i condomini sono il modo più semplice per entrare nel settore immobiliare. Ecco una breve panoramica dei nostri punti più importanti:

• L’interesse personale è il modo più costoso di vivere – sei responsabile del 100% dei costi.
• Caso ideale per iniziare: condominio, in affitto (investimento di capitale), con buoni rendimenti!
• Se deve essere occupata dal proprietario, allora direttamente con una 2a o 3a proprietà come investimento.

Il prossimo passo: come si costruisce il proprio patrimonio?

Siete interessati agli immobili per assicurare e costruire il vostro patrimonio? Allora continuate a leggere qui: tutto sul tema dell’investimento, dell’investimento di valore e dell’inflazione.