Legame sociale: Che cos’è comunque?

Per gli alloggi, il legame sociale significa che gli alloggi a basso costo sono sovvenzionati da fondi pubblici. Questo significa che ci sono prestiti a basso interesse o sussidi per gli investitori contro l’obbligo di affitti bassi. La fregatura? Solo le persone con un certificato di diritto all’alloggio possono affittare questi appartamenti.

• Alloggi a prezzi accessibili attraverso il finanziamento pubblico
• Condizioni molto buone per prestiti o sovvenzioni
• Affitto per persone con un certificato di diritto all’alloggio

Rilegatura

Gli acquirenti sono legati all’edilizia sociale fino al rimborso dei prestiti pubblici. Tuttavia, a causa del periodo di post-impegno, bisogna aspettare altri 10 anni dopo il rimborso per terminare l’impegno sociale.

• Impegno per l’edilizia sociale fino al rimborso del prestito

Affitto limitato

Il costo dell’affitto rallenta il prezzo massimo di affitto degli appartamenti. Gli alloggi sono quindi legati al prezzo, il che garantisce che agli inquilini possa essere addebitato solo l’affitto di costo. L’affitto può essere aumentato solo ogni 3 anni durante questo periodo, secondo l’indice dei prezzi al consumo.

• Affitto massimo limitato dal “costo affitto

Riassunto del legame sociale

Ecco tutto quello che c’è da sapere sul social binding!

• Alloggi a prezzi accessibili attraverso il finanziamento pubblico
• Condizioni molto buone per prestiti o sovvenzioni
• Obbligo di affittare a persone a basso reddito
• Affitto massimo limitato dal “costo affitto
• Il periodo di grazia termina solo 10 anni dopo il rimborso completo dei prestiti pubblici

Il prossimo passo: il capitale azionario

Indipendentemente dal fatto che sia per uso personale o come investimento di capitale, la prima cosa a cui pensare, indipendentemente dal tipo di proprietà, è il finanziamento. Il capitale proprio è una questione importante qui, dall’uso del capitale proprio alla differenza di deducibilità fiscale dell’interesse sul prestito. La grande domanda qui è di quanto capitale proprio avete bisogno se includete tutti i costi dal prezzo di acquisto ai costi accessori di acquisto? Qui puoi imparare tutto sul finanziamento e sul capitale.

Rendimento dell’affitto: cos’è in realtà?

Se finanziate l’immobile acquistato e lo affittate, generate un reddito dagli inquilini. Il rendimento locativo mette il vostro investimento in relazione al potenziale reddito locativo.

Questa semplice formula permette di calcolare facilmente il rendimento dell’affitto:

• Affitto annuale /investimento x 100 = rendimento dell’affitto

Il fattore di rendimento locativo può essere utilizzato per determinare se il reddito locativo copre l’interesse, il riscatto e i costi operativi correnti e se alla fine rimane un’eccedenza per costruire il patrimonio. Inoltre, questo è il modo migliore per confrontare le proprietà di rendimento in offerta.

Rendimento e posizione: fattori dipendenti

La posizione è particolarmente importante per il rendimento di una proprietà. Inoltre, dipende dall’obiettivo dell’investitore se si vuole investire in un investimento o in una proprietà a reddito.

Da cosa dipende?

• Posizione della proprietà
• Strategia di investimento/rendimento o investimento immobiliare

Excursus: A – B – C – posizione e i loro rendimenti

Qui abbiamo riassunto brevemente i possibili ritorni per i tre tipi di località:

A- Posizione:

• Basso rendimento
• Aumento del valore a lungo termine

B- posizione:

• Buon ritorno
• Aumenta moderatamente ma costantemente di valore

C- posizione:

• Ritorno molto buono
• Nessun aumento di valore (+ un maggior rischio di sfitto)

Rendimento dell’affitto: quando conviene?

In pratica, più alto è il rendimento, meno devo pagare me stesso e più vengo pagato. Idealmente, c’è anche un’eccedenza mensile che può essere utilizzata per costruire beni diretti.

Ecco alcuni esempi di possibili ritorni:

Strati A:

• Top A-location come Monaco Ø Rendimento ~ 3%
• Località A come Francoforte Ø rendono ~ 4

Strati B:

• Una buona posizione B come Dresda Ø rende ~ 5
• Località B come Norimberga Ø resa ~ 6

Strati C:

• Buona posizione C come Wuppertal Ø Rendimento ~ 7%
• Località C come Chemnitz Ø resa ~ 8
• Povero luogo C come Krefeld Ø Rendimento ~10%

Il prossimo passo: edificio esistente o nuovo

Quando si acquista un appartamento, oltre alla questione dell’occupazione del proprietario o dell’ investimento di capitale e del rendimento o dell’investimento immobiliare, ci si chiede se si debba investire in una costruzione esistente o nuova. Entrambe le forme hanno i loro vantaggi e svantaggi. In questo articolo scoprirete quali sono.

La posizione giusta: proprietario-occupante o investimento di capitale?

Dove esattamente dovrei comprare la mia prima proprietà? Proprietari-occupanti e investitori di capitale, così come proprietà di rendimento o investitori con l’obiettivo di apprezzamento del valore, la decisione della posizione perfetta è corrispondentemente diversa. Qui entriamo di nuovo nell’analisi per renderti più facile trovare la posizione migliore per i tuoi obiettivi!

• La posizione giusta

Acquisto di proprietà: Cosa posso permettermi?

Per poter acquistare una proprietà di un certo valore, di solito si deve prendere un prestito dalla banca oltre alla propria quota di capitale. La banca determina la quantità di credito che pagherà a certe persone, che a sua volta è legata a dei fattori.

Fattori per restringere l’importo disponibile:

• Merito di credito e autodenuncia
• Valore di prestito ipotecario della proprietà
• Capitale azionario in funzione del merito di credito
• Carico mensile

Passo 1: affidabilità creditizia e autodenuncia

Per finanziare un immobile, la sua affidabilità creditizia deve essere prima determinata in banca con l’aiuto di un’autodenuncia strutturata.

Self-disclosure: aiuto decisionale per la banca

L’autodenuncia è una panoramica della vostra situazione finanziaria. Dà alla banca un’idea della vostra situazione finanziaria attuale ed è quindi una base importante per prendere decisioni. L’importo del prestito e le condizioni del finanziamento dipendono da questo.

Merito di credito: i propri beni

L’affidabilità creditizia deve essere prima verificata dalla banca. A questo scopo, si confrontano le attività e le passività. Importante: il saldo attivo deve essere sempre positivo! Se questo è il caso, siete degni di credito. Se questo non è il caso, significa che più basso è il merito di credito, più capitale proprio deve essere raccolto.

Il merito di credito significa quindi:

• Più alto è il rating di credito, più basso è il rapporto di equity
• Più basso è il rating di credito, più alto è il rapporto di equity

Passo 2: Il valore di prestito ipotecario della proprietà

C’è un valore di mercato (prezzo di mercato) e un valore di prestito ipotecario (valore di mercato meno il 20%).

Valore di mercato

Il valore di mercato descrive il prezzo di vendita previsto ottenibile di una proprietà nelle attuali condizioni di mercato.

Valore del prestito ipotecario

Il valore del prestito ipotecario è di solito circa il 20% al di sotto del valore di mercato valutato. Le banche valutano gli immobili depositati come garanzia (finanziamento) meno del prezzo di mercato. In parole povere, questo è l’importo che la banca riceverebbe in ogni caso in caso di vendita o anche di asta forzata.

Fase 3: Patrimonio netto in relazione al merito di credito

In linea di principio, il 20% di capitale proprio è richiesto quando si finanzia una proprietà. Il fatto che l’affidabilità creditizia e il merito di credito giocano un ruolo importante è stato reso noto nella fase 1. Tuttavia, il 20% non si applica sempre, perché la quantità di capitale proprio dipende principalmente dal merito di credito e dal valore di prestito ipotecario determinato.

• Lo standard è il 20% di equity
• Credito: riduce l’equità
• Prezzo di acquisto: riduce il patrimonio netto (se inferiore al prezzo di mercato)

Passo 4: addebito mensile

Qui, la banca è interessata al vostro reddito mensile e alle vostre spese. Il reddito disponibile è decisivo per il rimborso degli interessi e del capitale. Se questo è troppo basso e le spese troppo alte, questo può portare a un rating di credito peggiore.

• Reddito e spese mensili
• Decisivo per il rimborso di interessi e capitale

Conclusione: quanto c’è di reale alla fine?

Come dipendente con un reddito regolare e un’autodenuncia ben strutturata, non dovrebbe essere un problema raggiungere una quota di capitale proprio del 10%. L’importo del prezzo di acquisto risulta quindi dal seguente calcolo:

• Patrimonio netto x 10 = prezzo d’acquisto della proprietà

Per saperne di più sul prezzo massimo di acquisto di un immobile qui/ Immobilien-Erfahrung.de

8 errori quando si acquista un immobile: posizione, uso personale e valore di rivendita

Gli errori sono sempre suscettibili di insinuarsi nel processo di acquisto di una proprietà. Che si tratti di una cattiva posizione dell’immobile, di ragioni contro l’interesse personale o di un acquisto per emozione – gli errori costano un sacco di soldi. Per evitare questo, abbiamo messo insieme una guida che vi garantirà di non commettere mai più un errore quando comprerete il vostro prossimo immobile.

• Errori nell’acquisto di beni immobili

Il prossimo passo: rendimento dell’affitto e fattore prezzo d’acquisto

Come faccio a trovare proprietà con un buon rendimento? Questa è una domanda che si pongono soprattutto gli investitori di capitale, che cercano soprattutto un flusso di cassa positivo il più rapidamente possibile. Con un rendimento sufficiente, siete fortunati che l’inquilino paghi la proprietà che avete acquistato. Qui puoi imparare tutto su come guadagnare il miglior rendimento da locazione.

Autodenuncia per la banca: comprare una casa e un appartamento

Volete comprare il vostro primo appartamento o la vostra prima casa e la banca vuole un’autodenuncia da parte vostra? Impara qui cos’è un’autodenuncia, cosa dice e scarica un modello PDF gratuito che puoi usare per convincere la tua banca!

• Auto-rivelazione

Proprietari-occupanti: cosa conta per me?

L’immobile per l’occupazione del proprietario è spesso associato a un valore emotivo, deve piacere. Di conseguenza, la proprietà è preferita alla località. Fattori come la strada per il lavoro o per l’asilo hanno allora la priorità, insomma, la micro-localizzazione diventa decisiva.

Qui di nuovo in breve:

• Proprietà che piace personalmente
• Vicinanza al lavoro/ all’asilo/ alla scuola/ al …
• La micro-ubicazione/qualità della vita è una priorità

Valore di rivendita: la posizione è decisiva

Tuttavia, dovreste sempre tenere a mente che potreste dover vendere di nuovo la proprietà dei vostri sogni più tardi. Le ragioni potrebbero essere l’età, il cambio di lavoro o la crescita della famiglia. Ecco perché si dovrebbe sempre tenere d’occhio la posizione della proprietà quando si acquista, perché questo determina il valore di rivendita.

C-location: Il sogno della campagna

Se vuoi comprare la proprietà dei tuoi sogni in campagna, in una posizione C, devi fare i conti con possibili perdite. Ecco, in breve, i fattori che sono responsabili del declino del valore di una proprietà.

• Crollo della popolazione
• Sviluppo negativo dell’economia
• Mercato locale teso, poca domanda

Investimento di capitale: rendimento e investimento immobiliare a confronto

Gli investitori scelgono sempre la posizione con l’obiettivo di investimento o di rendimento della proprietà in mente.

Rendimento immobiliare come investimento

L’obiettivo qui è quello di generare un flusso di cassa diretto attraverso il reddito da locazione. Questo si ottiene attraverso prezzi d’acquisto bassi e un alto rendimento d’affitto che copre i costi sostenuti come il rimborso, gli interessi e i costi operativi. La posizione migliore per questo è una posizione B o C.

• Flusso di cassa diretto
• Posizione B o C

Investimento immobiliare come investimento di capitale

Le proprietà d’investimento perseguono l’obiettivo dell’apprezzamento del valore a lungo termine. Questo si trova di solito solo nelle posizioni A o ancora meno nelle buone posizioni B. Il motivo: i prezzi d’acquisto sono enormemente alti, quindi i costi di gestione non possono essere coperti dal reddito da locazione.

• Aumento del valore a lungo termine
• A- Posizione

Il prossimo passo: determinare il prezzo massimo di acquisto

Quanta proprietà posso permettermi? Questa domanda viene posta all’inizio del processo di acquisto di quella che potrebbe essere la vostra prima casa e dipende da molti fattori. Questi includono la vostra affidabilità creditizia e l’autodichiarazione per quanto riguarda i beni, il saldo mensile dell’attivo (rimborso), il capitale proprio e il valore di prestito ipotecario dell’immobile da finanziare. Qui imparerete tutto quello che dovete sapere per determinare il prezzo massimo di acquisto.

Macro, meso, micro: dalla città al quartiere

La macro, meso e micro ubicazione è un confronto delle dimensioni delle località in cui esattamente una proprietà deve essere acquistata. Va sempre più in profondità, dalla domanda: quale città? (macro), a quale distretto? (meso), al luogo esatto, cioè le immediate vicinanze (micro).

Ecco una breve panoramica dei tipi di situazione:

• Macro- localizzazione: (A-, B- e C- localizzazione, cioè dove nel paese / quale città?)
• Meso posizione: quale distretto
• Micro-localizzazione: luogo esatto/quartiere

Macro-posizione: Prima decisione – La città

Si tratta soprattutto di decidere in quale località si vuole investire all’incirca nel paese. Hai già imparato cosa sono le località A, B e C nel nostro articolo sui tipi di località. Ecco una breve spiegazione dei tipi di località, che fondamentalmente offrono un confronto di località:

• A-località (semplicemente: metropoli)
• B-location (semplice: grande città / città con sviluppo positivo)
• Località C (semplice: piccola città / paese in stagnazione)

Meso-Location: seconda decisione – Il distretto

La posizione meso va un passo più in profondità nell’analisi e descrive il distretto specifico in cui la vostra proprietà dovrebbe essere situata. Questo è importante perché molti fattori di influenza come le infrastrutture, le istituzioni educative o la vicinanza al trasporto pubblico sono decisivi. Ogni distretto ha i suoi vantaggi e svantaggi individuali che devono essere differenziati.

Ecco di nuovo una breve panoramica della situazione meso:

• Infrastrutture come collegamenti stradali e ferroviari, istituzioni educative, medici, aeroporto, ecc.
• Situazione economica
• Attrattiva generale del luogo
• Influenze ambientali come inondazioni, ecc.

Micro-posizione: Terza decisione – Il quartiere

Qui guardiamo i dintorni immediati. Parcheggi, medici, supermercati, parchi e il rumore di fondo del quartiere. A seconda della vostra destinazione, dovete decidere cosa è più importante per voi.

Ecco di nuovo una panoramica della situazione micro:

• Trasporto pubblico come treno, autobus, taxi
• Possibilità di parcheggio dal pubblico al carport e al parcheggio sotterraneo
• Strutture per lo shopping come supermercati e altri negozi
• Parchi e campi da gioco

Per esempi e maggiori dettagli leggi qui maggiori informazioni sull’analisi della posizione/ Immobilien-Erfahrung.de

Prossimo passo: la posizione giusta

Dove esattamente dovrei comprare la mia prima proprietà? Proprietari-occupanti e investitori di capitale, così come proprietà di rendimento o investitori con l’obiettivo di apprezzamento del valore, la decisione della posizione perfetta è corrispondentemente diversa. Qui entriamo di nuovo nell’analisi per renderti più facile trovare la posizione migliore per i tuoi obiettivi!

Rendimento vs. investimento immobiliare: flusso di cassa o apprezzamento del valore

Rendimento vs. investimento immobiliare – Che cos’è comunque? Qual è la differenza fondamentale tra queste due forme di investimento? E cos’è esattamente una posizione A, B o C? La cosa più importante è che entrambi i tipi di investimento producono un profitto per voi. Potete leggere sulla forma di profitto qui. Qui puoi trovare tutto quello che devi sapere sui rendimenti e sugli investimenti nel settore immobiliare.

Rendimento o investimento immobiliare: la differenza sta nell’obiettivo

La differenza diretta tra le due forme di investimento sta nei loro obiettivi. A seconda di come vorresti investire il tuo denaro, entrambe le forme ti portano profitto. In breve, il ritorno dall’affitto ti dà un flusso di cassa diretto, mentre un investimento immobiliare aumenta il valore a lungo termine. Ma cosa significano i termini in dettaglio?

Rendimento degli immobili: flusso di cassa permanente

Rendimento Gli immobili generano un alto rendimento da locazione. Questo significa che dopo tutte le detrazioni come il rimborso, gli interessi e la gestione, c’è un surplus che si può accreditare alla propria tasca. L’obiettivo di comprare una proprietà di rendimento dovrebbe essere sempre davanti ai vostri occhi:

• Primario: profitto diretto attraverso l’eccedenza della locazione
• Il rendimento locativo corrispondente dovrebbe essere garantito >6%.
• Le proprietà sono in località da C+ (rischi più elevati) a B+ (quasi nessun rischio)

Investimenti immobiliari: aumento del valore a lungo termine

Quando si acquista una proprietà d’investimento, si tiene presente l’obiettivo di aumentare il valore. L’attenzione si concentra sulla vendita redditizia della proprietà con un profitto, non sul reddito dell’affitto. L’obiettivo quando si acquista un investimento immobiliare è quindi il seguente:

• Primario: aumento del valore della proprietà con il profitto della vendita
• Le proprietà dovrebbero essere in località A-

Vantaggio rendimento immobiliare: il massimo profitto nelle località B e C

L’investimento immobiliare richiede molto capitale, poiché non c’è un reddito immediato dall’affitto – ergo nessun flusso di cassa immediato. Ci vogliono quindi anni prima di poter vendere la proprietà con un profitto.

Quindi, ciò che è chiaramente più utile qui per l’inizio sono le proprietà di rendimento.

Rendimento immobiliare: Vantaggi

Un investimento immobiliare offre molti vantaggi. Li abbiamo elencati qui per voi.

• Fonte istantanea di reddito
• Le eccedenze possono compensare altre proprietà con un deficit di copertura

Rendimento immobiliare: Svantaggi

Tuttavia, abbiamo anche degli svantaggi da notare qui, anche se questo è il modo migliore per i principianti. Leggete voi stessi quali sono:

• Le eccedenze sono soggette a tassazione, la pressione fiscale aumenta
• I rendimenti più alti arrivano a spese dell’apprezzamento del valore
• Non si trova nelle località di serie A

Excursus A- B- e C- posizione: alternative

Non riesci a trovare un immobile con un buon rendimento per te in una posizione A come Berlino o Amburgo? Il nostro consiglio: cercate proprietà in località B o C, questo renderà la vostra ricerca più facile.

Posizione B e C – Perché?

• La ricerca della proprietà è meno complicata
• Prezzi moderati
• L’offerta di proprietà a reddito è maggiore qui

Per saperne di più sulle località A, B e C clicca qui / Immobilien-Erfahrung.de

Prossimo passo: autodenuncia per la banca

Volete comprare il vostro primo appartamento o la vostra prima casa e la banca vuole un’autodenuncia da parte vostra? Impara qui cos’è un’autodenuncia, cosa dice e scarica un modello PDF gratuito che puoi usare per convincere la tua banca!