Quando un edificio è troppo vecchio?

L’audit commerciale e l’audit tecnico sono seguiti dalla valutazione per anno di costruzione. Allora, quando un edificio ha troppi anni sulle spalle? Per voi come acquirente di un immobile, l’anno di costruzione è un fattore centrale nel prezzo finale di acquisto. Più una proprietà è vecchia e fatiscente, più il prezzo è basso, ma bisogna fare i conti con alti costi di ristrutturazione e manutenzione. Più è nuovo e moderno, più è alto. Gli edifici sotto protezione dei monumenti sono un’eccezione.

Quando l’acquisto di beni immobili si applica:

• L’anno di costruzione e l’età degli edifici sono sempre un fattore di valore chiave per gli acquirenti di immobili.

Se volete sapere di più sull’anno di costruzione di una proprietà, leggete il nostro articolo sulle proprietà per anno di costruzione qui.

Vantaggi e svantaggi delle vecchie proprietà?

Vantaggio delle vecchie proprietà:

• Prezzo d’acquisto più basso

Svantaggio delle vecchie proprietà:

• Alti costi di manutenzione

L’età di una proprietà è importante?

La manutenzione, la ristrutturazione e la modernizzazione giocano un ruolo importante nel settore immobiliare. Se sei il proprietario di un edificio o di un appartamento, dovresti prendertene cura regolarmente, in modo che le proprietà durino per molti anni. Al giorno d’oggi, la tendenza è verso appartamenti in vecchi edifici; molte persone sono attratte da appartamenti affascinanti con soffitti alti e stucco. Un edificio così vecchio è quasi sempre in una buona posizione, cioè nel centro della città, e quindi costa molto. Quindi dovreste sempre considerare se state comprando un edificio nuovo o vecchio e in quale posizione si trova questa proprietà.

• Vecchio edificio in centro città molto costoso
• Attraverso la manutenzione, il rinnovamento e la modernizzazione, gli immobili durano più a lungo
• Tendenza: appartamenti in vecchi edifici

Il prossimo passo: costi di acquisto accidentali

Comprare una proprietà non è sempre economico. Ma per non correre alla cieca nel finanziamento, il prezzo finale di acquisto può essere calcolato abbastanza facilmente. Scopri come qui! I fattori importanti qui sono i costi accessori di acquisto, che includono la tassa di trasferimento del terreno e la commissione dell’agente immobiliare. Potete scoprire qui come questi costi contribuiscono al prezzo di acquisto finale della vostra prima casa. In questo modo, nulla può andare storto con il vostro primo acquisto immobiliare!

Anno di costruzione e condizione degli immobili: difetti, danni & Co.

Ora sappiamo che l’età di una proprietà deve essere pensata con attenzione. Vuoi investire in un vecchio edificio? Allora è necessario considerare alcune cose prima dell’acquisto. Le vecchie proprietà hanno dei vantaggi, ma anche degli svantaggi. Quali difetti hanno gli edifici di un certo periodo? Abbiamo compilato una breve panoramica di tutti i fatti sui diversi anni di costruzione.

• Anno di costruzione e condizione degli immobili

Vecchie proprietà: Invecchiamento delle proprietà

L’età di una proprietà è un fattore decisivo quando si tratta di acquistare un immobile. Ma quali sono le differenze e i difetti a seconda dell’età e dell’anno di costruzione di un immobile? Vale la pena investire in una casa o in un appartamento che invecchia?

Prezzo d’acquisto e restituzione

Le proprietà più vecchie hanno spesso un prezzo d’acquisto più basso e quindi minori costi accessori d’acquisto. Questo significa che il ritorno sull’ investimento è significativamente più alto che per le case più nuove con un alto prezzo d’acquisto.

Costi di manutenzione e difetti

A causa dell’età della proprietà, i costi di gestione sono significativamente più alti. Diversi anni di costruzione hanno diversi difetti, che dovrebbero essere presi in considerazione durante l’ispezione tecnica di una proprietà. Migliore è la posizione in cui state comprando, più vecchio può essere l’immobile.

Vantaggi e svantaggi

Ecco un breve riassunto dei vantaggi e degli svantaggi dell’acquisto di una vecchia proprietà!

Vantaggi:

• Prezzo d’acquisto favorevole, migliore rendimento
• I costi sono calcolabili se i difetti sono noti
• Posizione in un’infrastruttura matura

Svantaggi:

• Costi più alti per la manutenzione
• Possibili difetti nascosti

Proprietà esistenti: difetti tipici

Gli svantaggi dell’acquisto di una proprietà esistente includono il verificarsi di possibili difetti. Generalmente, questi includono la muffa, i danni dell’acqua, l’infestazione di parassiti o il marciume secco.

Ecco una breve panoramica dei danni e dei difetti tipici:

• Tessuto edilizio: crepe nell’intonaco o nella muratura, muffa
• Servizi dell’edificio: isolamento dei tubi dell’acqua, a volte tubo di piombo ancora in uso
• Elettricità: troppo poche prese nelle stanze o cavi troppo sottili secondo i vecchi standard.
• Tetto: tegole mancanti e scivolate (penetra l’umidità) o infestazione di muffa.
• Perdite: finestre, cantina e tetto

Lista di controllo 1900-1999: difetti, danni & Co.

Qui potete trovare una lista di vecchi edifici dal 1900 al 1999 e quali difetti e danni tipici hanno.

Proprietà esistenti fino al 1900

Gli immobili costruiti prima del 1900 hanno ormai più di 120 anni! Non deve sorprendere che queste proprietà abbiano dei difetti. Il tempo, le condizioni atmosferiche e simili hanno una grande influenza qui. Ma anche gli impianti elettrici e sanitari possono essere obsoleti e devono essere sostituiti con urgenza. Qui troverete una panoramica dei possibili difetti:

Facciata, isolamento, tetto e cantina:

• Crepe nell’intonaco e nella muratura
• Isolamento termico inesistente (problema di efficienza energetica)
• Finestre a vetro singolo
• Nessun isolamento acustico

Impianto idraulico ed elettrico:

• Cantine e soffitte umide
• Tubi di piombo come approvvigionamento idrico (Non è più permesso!)
• Sistema elettronico obsoleto

Proprietà esistenti 1900 – 1939

Le proprietà in questi anni hanno anche alcuni difetti. Ecco una panoramica.

• Sottostrati mancanti nel tetto
• Umidità nel tetto e nella cantina
• Infestazione di spugne su travi di legno nei soffitti
• Difetti delle pareti esterne dovuti a costruzioni troppo sottili
• Problemi di condensa e muffa
• Mancanza di protezione antincendio
• Tubi di piombo come approvvigionamento idrico

Beni immobili esistenti 1939 – 1945

Questi anni sono considerati molto movimentati in Germania. I cambiamenti politici e la seconda guerra mondiale hanno avuto ripercussioni sul tessuto edilizio e, di conseguenza, sono state realizzate pochissime nuove costruzioni.

Panoramica delle carenze dovute alla seconda guerra mondiale:

• Grave carenza di materiali da costruzione
• Macerie edili e materiale vario divenuto da costruzione
• Infestazione di parassiti a causa del materiale di costruzione sbagliato
• La costruzione veloce può anche causare problemi statici
• Crepe nell’intonaco o nella muratura
• Fuori e dentro, pareti sottili
• Tubi del gas che perdono
• Mancanza di protezione antincendio

Portafoglio proprietà 1945 – 1959

Gli immobili costruiti nel dopoguerra, dal 1945 al 1959, hanno anche alcuni difetti dovuti alla difficile situazione della Germania.

• Tubi di piombo ancora in uso (sempre più tubi di acciaio)
• Uso di materiali da costruzione discutibili come l’amianto e la vernice al piombo
• Mancanza di protezione antincendio (accesso dei vigili del fuoco, porte antincendio)
• Tubi del gas che perdono
• Parassiti nei soffitti di legno
• Scarso isolamento acustico (pareti sottili e pavimenti in legno)
• Anche qui, crepe nell’intonaco o nella muratura

Proprietà esistenti 1959 – 1969

Mentre le liste dei difetti delle proprietà prima del 1960 erano ancora relativamente lunghe, le voci della lista di controllo sono già notevolmente più corte per le costruzioni dopo il 1960. Ecco una breve panoramica:

• Vetri singoli
• Materiali da costruzione preoccupanti (adesivi per parquet contenenti catrame)
• Isolamento dannoso per la salute (fibre troppo corte)
• Tetto a capriate non isolato
• Danni al calcestruzzo di balconi e logge

Portafoglio proprietà 1969 – 1979

A partire dal 1970, l’introduzione di specifiche per l’insonorizzazione e l’isolamento ha permesso di cancellare ancora più carenze dalla lista. C’è stata anche una rivoluzione nel campo delle tubature dell’acqua e dell’efficienza degli edifici.

Ecco una breve panoramica delle carenze rimanenti:

• Calcestruzzo come materiale da costruzione con difficoltà in condizioni di freddo / umidità
• Già, spesso da ristrutturare (balconi, vecchi tubi dell’acqua, sistemi di riscaldamento).
• Gli adesivi per parquet contenenti catrame erano ancora in uso
• Riscaldamento centrale (anno di costruzione prima dell’85 deve essere sostituito)

Portafoglio proprietà 1979 – 1999

Qui si trova spesso uno stock molto solido di materiali da costruzione usati che non hanno bisogno di essere sostituiti.

Ecco solo le poche carenze che sono presenti:

• Connessioni e terminazioni per tetti piani
• Riscaldamento centrale (anno di costruzione prima dell’85 deve essere sostituito)
• Manutenzione imminente in vista
• Isolamento debole

Più sul tema dei difetti di costruzione/ Immobilien-Erfahrung.de

Il prossimo passo: la dimensione massima della vostra proprietà

Quanto dovrebbe essere grande il mio primo condominio? Micro-appartamento, 2, 3 o più stanze? A questa domanda si risponde confrontando lo spazio abitativo per l’occupazione del proprietario e l’investimento. In generale, il numero di metri quadrati e la disposizione della stanza sono particolarmente importanti. Puoi imparare tutto il resto qui!

Comprare nuovo: Nuovo è sempre meglio?

La nuova costruzione si riferisce esclusivamente a proprietà completamente costruite di recente. Da un lato, sono poco complicati perché tutto è all’avanguardia, il che si traduce in un basso rischio di costi di manutenzione e riparazione. D’altra parte, si deve fare i conti con costi d’investimento significativamente più alti qui, il che significa che ci si può aspettare un basso rendimento e un maggiore pagamento del prezzo d’acquisto incidentale.

Vantaggi della nuova costruzione

• Stato attuale dell’arte
• Basso rischio per la manutenzione e le riparazioni
• Co-determinazione nel design d’interni

Svantaggi della nuova costruzione

• Prezzo d’acquisto più alto e costi d’acquisto accessori
• Rendimento locativo inferiore
• Alta perdita di valore all’inizio
• Ulteriori costi per lo sviluppo pubblico

Comprare azioni: Anche il vecchio ha i suoi vantaggi

Le proprietà esistenti hanno molti vantaggi. Oltre a un prezzo d’acquisto più basso, si deve pagare solo una bassa quantità di costi d’acquisto accessori. Tuttavia, a causa dell’età dell’edificio, c’è un rischio maggiore per la manutenzione e le riparazioni.

Vantaggi dello stock

• Basso prezzo d’acquisto e costi d’acquisto accessori
• Basso uso di capitale proprio
• Rendimento locativo più alto
• Nessun costo per lo sviluppo pubblico

Svantaggi delle azioni

• Maggior rischio per la manutenzione e le riparazioni

Per saperne di più su edifici esistenti o nuovi/ Immobilien-Erfahrung.de

Conclusione: investire in edifici nuovi o esistenti?

La scelta di una proprietà nuova o esistente dipende dai vostri obiettivi individuali. Tuttavia, le proprietà esistenti con un rendimento più alto e un basso prezzo d’acquisto e costi accessori d’acquisto sono l’investimento più sensato per comprare la vostra prima proprietà.

Il passo successivo: anno di costruzione e condizione di una proprietà

Vuoi investire in un vecchio edificio? Allora è necessario considerare alcune cose prima dell’acquisto. Le vecchie proprietà hanno dei vantaggi, ma anche degli svantaggi. Abbiamo compilato una breve panoramica di tutti i fatti sui diversi anni di costruzione a confronto.

Alloggi costosi: L’interesse personale diventa uno svantaggio

Finanziariamente, possedere una proprietà non è certamente l’idea migliore. Per assicurare la propria situazione finanziaria con gli immobili, è meglio considerare la proprietà come un investimento – a meno che una proprietà abbia un valore emotivo speciale per voi per uso personale! Potete scoprire perché questo è il caso qui.

Svantaggio dell’interesse personale: flusso di cassa negativo

Per cominciare, cosa significa per me l’interesse personale?

• Come proprietario e proprietario-occupante, pagate sempre voi stessi il 100% dei costi di gestione.
• Non si ottengono soldi dall’ufficio delle imposte, né da potenziali inquilini
• Quindi l’interesse personale significa spese costanti e nessun reddito
• Il rating del credito diminuisce a causa di un rischio maggiore

Vantaggio degli immobili come investimento: flusso di cassa positivo

Una proprietà come investimento porta chiari vantaggi. Potete scoprire quali sono qui:

• Tutti i costi e le spese sono sostenuti principalmente dall’inquilino e dall’ufficio delle imposte
• Con un buon rendimento, l’investimento immobiliare si ripaga quasi da solo
• L’interesse è deducibile dalle tasse
• Il rating di credito aumenta dopo solo 1 anno

Compra e affitta immobili: Sicurezza per la vecchiaia

Avete comprato la vostra prima proprietà e avete deciso di investire. Ottimo, allora quasi tutto funziona da solo! Qui abbiamo un esempio per voi.

Esempio: acquisto di un condominio per 250.000 euro

• La proprietà viene acquistata con un finanziamento da una banca
• L’inquilino paga 1.000 euro al mese
• Gli inquilini pagano di conseguenza: Interesse, riscatto, modernizzazione
• L’ufficio delle imposte aiuta attraverso costi deducibili e sgravi fiscali
• Il rendimento locativo lordo (reddito locativo annuale diviso per il prezzo di acquisto) diventa una fonte di reddito costante
• Questo aumenta il rating di credito, che favorisce l’acquisto di un 2° e 3° immobile

Non sei ancora convinto? Per saperne di più sull’occupazione del proprietario e l’investimento di capitale, leggi qui/ Immobilien-Erfahrung.de

Conclusione: uso personale vs. proprietà come investimento

In questo articolo, avete imparato molto su cosa significa investire per il proprio beneficio o come investimento di capitale. Qui abbiamo messo insieme la nostra conclusione su quello che pensiamo sia il modo più solare di investire in immobili.

• Interesse personale – Flusso di cassa negativo; si pagano da soli tutti i costi operativi e di manutenzione in corso, nessuno li condivide
• Investimento di capitale – in primo luogo gli inquilini e l’ufficio delle imposte pagano le vostre spese, la vostra affidabilità creditizia aumenta e quindi vi offre una base per il vostro portafoglio immobiliare.

Su entrambi i lati, si possono vedere aumenti di valore, ma una volta che l’immobile acquistato è pagato, si ha una fonte di reddito costantemente in corso con esso. Per voi, questo significa una vita spensierata e soprattutto senza affitto nella vecchiaia!

Prossimo passo: ritorno dell’investimento o investimento immobiliare?

Avete deciso: finalmente comprate la vostra prima proprietà! Ma sto comprando un investimento immobiliare o una proprietà a reddito? Ma cos’è comunque? Qual è la differenza fondamentale tra questi due tipi di investimento? E cos’è esattamente una posizione A, B o C? La cosa più importante è che entrambi i tipi di investimento producono un profitto per voi. Potete leggere sulla forma di profitto qui. Qui puoi trovare tutto quello che devi sapere sui rendimenti e sugli investimenti nel settore immobiliare.