Lista di controllo: Obiettivi e criteri del primo condominio

Quando acquistate la vostra prima proprietà, dovreste prendere una decisione ben ponderata. Dovreste porvi un obiettivo per quanto riguarda i criteri che giocano il ruolo più importante per voi in una proprietà e in nessun caso comprare per motivi emotivi. Prendi la tua decisione basandoti su fatti e cifre economiche che possono essere facilmente comparate.

Nel seguente articolo, abbiamo suddiviso i punti per fissare gli obiettivi quando si acquista un immobile. Ecco i nostri undici punti riassunti in brevi domande:

1. Interesse personale o investimento di capitale?
2. Qual è il prezzo massimo di acquisto?
3. Quanto è basso il rendimento lordo massimo dell’affitto?
4. Dovrei comprare affittato o non affittato?
5. Quali città sono ammissibili?
6. Qual è la posizione perfetta?
7. Investire in edifici esistenti o nuovi?
8. Quanto può essere vecchia una proprietà?
9. Quanto deve essere grande una proprietà?
10. Leasehold?
11. Legame sociale o post-legame?

Passo 1 – Interesse personale o piuttosto investimento di capitale?

Come già spiegato nel nostro articolo sul tema occupazione del proprietario vs. investimento di capitale, è sempre meglio utilizzare la prima proprietà come investimento di capitale. Perché con l’occupazione del proprietario, si paga sempre il 100% dei costi di gestione. Gli investitori di capitale, d’altra parte, lasciano principalmente pagare l’inquilino e l’ufficio delle imposte.

• Qui troverete tutto sul tema dell’interesse personale contro l’investimento di capitale.

Ecco in breve cosa significano l’interesse personale e l’investimento di capitale:

• Interesse personale: 100% responsabile dei costi
• Investimento di capitale: paga l’inquilino e l’ufficio delle imposte

Passo 2 – Quale dovrebbe essere il prezzo massimo di acquisto?

Questa domanda dipende da molti fattori. Tuttavia, il criterio più importante è probabilmente la solvibilità in termini di attività, così come il saldo mensile delle attività e del patrimonio. Questi sono tutti fattori decisivi per la vostra banca quando si tratta di decidere un finanziamento.

• Leggi di più sul prezzo massimo di acquisto qui.

Ecco una breve panoramica dei fattori più importanti:

• Valutazione del credito
• Bilancio mensile
• Equità

Fase 3 – Quanto può essere basso il rendimento lordo minimo dell’affitto?

Volete ottenere il maggior profitto possibile dal vostro appartamento. Quanto deve essere alto il rendimento dell’affitto almeno per far sì che l’inquilino paghi idealmente la proprietà e che tu non debba pagare il rimborso e gli interessi da solo?

• Per saperne di più sul rendimento lordo minimo dell’affitto, leggete qui.

Ecco, in breve, la formula per calcolare il rendimento locativo lordo:

Formula: Affitto annuale / prezzo d’acquisto x 100 = rendimento lordo dell’affitto

Questo obiettivo è anche chiamato accumulazione efficiente di ricchezza. Di conseguenza, il rendimento locativo lordo di una proprietà che rende dovrebbe anche essere alto.

Passo 4 – Comprare una proprietà affittata o non affittata?

Se si compra un appartamento per uso personale, è sempre consigliabile comprare non affittato. L’eccezione è quando si termina il contratto di locazione per uso proprio. Per gli investitori, tuttavia, una proprietà non affittata sarebbe molto più dispendiosa in termini di tempo, poiché bisogna cercare nuovi inquilini.

• Leggi tutto sull’acquisto affittato o non affittato qui.

Compra non affittato come investimento:

Ecco in breve i vantaggi e gli svantaggi!

Vantaggi:

• Lavori di ristrutturazione: Immediatamente fattibile e deducibile
• Uso dell’affitto proprio
• Prezzo d’affitto di mercato

Svantaggi:

• Vacanza all’inizio: perdita dell’affitto
• Spese di ristrutturazione

Compra in affitto come investimento:

Vantaggi:

• Nessun tempo speso per nuove locazioni
• Il comportamento di pagamento e la condotta degli inquilini esistenti sono noti
• Basso rischio di vacanza

Svantaggi:

• Affitto per lo più al di sotto dell’attuale valore di mercato
• I contratti di locazione esistenti devono essere ripresi

Passo 5 – Quali città sono ammissibili?

Posizione A, B o C, dov’è il posto migliore per acquistare la mia proprietà? La questione centrale qui è se scelgo un investimento immobiliare o una proprietà a reddito.

• Per saperne di più sui tipi di località, leggi qui.

Posizione A-, B- o C-

Ecco una breve panoramica di come viene definito ciascuno dei tre tipi di situazione:

• A-località (semplicemente: metropoli)
• B-location (semplice: grande città / città con sviluppo positivo)
• Località C (semplice: piccola città / campagna in stagnazione)

Dove posso comprare quale proprietà?

I diversi tipi di località confrontano le aree. Rendimenti più alti vanno di pari passo con un minore apprezzamento. Quindi, a seconda della posizione, si sceglie tra rendimento o investimento immobiliare.

• Investimenti immobiliari: si trovano solo in località di serie A
• Rendimento della proprietà: buona posizione B o anche C

Macro, meso, micro posizione

Dopo il confronto della posizione A, B o C, si confrontano ora i quartieri della città e il quartiere concreto.

• Leggi tutto sulla posizione macro-meso-micro qui.

Ecco una breve panoramica:

• Macro location (A, B e C location, cioè dove nel paese / quale città?)
• Meso posizione (dove nella città)
• Micro-localizzazione (posizione esatta)

Passo 6 – Qual è la posizione perfetta?

Dove esattamente dovrei comprare la mia prima proprietà? Proprietari-occupanti e investitori di capitale, così come proprietà di rendimento o investitori con l’obiettivo di apprezzamento del valore, la decisione della posizione perfetta è corrispondentemente diversa. Qui entriamo di nuovo nell’analisi per renderti più facile trovare la posizione migliore per i tuoi obiettivi!

• La posizione perfetta

Passo 7 – Investire in edifici esistenti o nuovi?

Quando si acquista un appartamento, oltre alla questione dell’occupazione del proprietario o dell’ investimento di capitale e del rendimento o dell’investimento immobiliare, ci si chiede se si debba investire in una costruzione esistente o nuova. Entrambe le forme hanno i loro vantaggi e svantaggi. In questo articolo scoprirete quali sono.

• Leggi tutto sulla costruzione esistente o nuova qui.

Vantaggi della nuova costruzione

• Stato attuale dell’arte
• Basso rischio per la manutenzione e le riparazioni
• Co-determinazione nel design d’interni

Svantaggi della nuova costruzione

• Prezzo d’acquisto più alto e costi d’acquisto accessori
• Rendimento locativo inferiore
• Alta perdita di valore all’inizio
• Ulteriori costi per lo sviluppo pubblico

Passo 8 – Quanto può essere vecchia una proprietà?

Vuoi investire in un vecchio edificio? Allora è necessario considerare alcune cose prima dell’acquisto. Le vecchie proprietà hanno dei vantaggi, ma anche degli svantaggi. Abbiamo compilato una breve panoramica di tutti i fatti sui diversi anni di costruzione a confronto.

L’età di una proprietà è un fattore decisivo quando si tratta di acquistare un immobile. Ma quali sono le differenze e i difetti a seconda dell’età e dell’anno di costruzione di un immobile? Vale la pena investire in una casa o in un appartamento che invecchia?

• Anno di fabbricazione e condizione

Passo 9 – Quanto deve essere grande una proprietà?

Quanto deve essere grande la mia prima proprietà? Micro-appartamento, 2, 3 o più stanze? A questa domanda si risponde confrontando lo spazio abitativo per l’occupazione del proprietario e l’investimento. In generale, il numero di metri quadrati e la disposizione della stanza sono particolarmente importanti.

• Leggi tutto sulla dimensione massima di una proprietà qui.

Ecco un breve riassunto dei criteri per i proprietari-occupanti:

• Il benessere ha la priorità
• Pianificare uno spazio vitale sufficiente per il futuro, ad esempio la pianificazione familiare
• Area non troppo grande > Prezzo d’acquisto, costi accessori
• Le attrezzature possono essere migliorate in seguito

Ecco una panoramica dei tre obiettivi per gli investitori di capitale:

1. Alto rendimento dell’affitto
2. Buona affittabilità
3. Pochi posti vacanti

Passo 10 – È necessario un contratto d’affitto?

Quando si affronta per la prima volta l’argomento delle locazioni a terra, sorgono molte domande. Cos’è un contratto di locazione a terra e ha senso? Inoltre, volete sapere se potete dedurre i costi dell’affitto del terreno dalle vostre tasse? Tutte le vostre domande troveranno risposta qui.

• Leggete di più sui contratti di locazione a terra qui.

Ecco un breve riassunto dell’affitto del terreno:

• Proprietà e diritti d’uso separati in modo permanente
• 2 parti: il concedente e il beneficiario del contratto di locazione a terra
• Il concedente di un diritto di costruzione ereditario trasferisce un lotto di terreno per lo sviluppo.
• Il proprietario del leasehold riceve l’affitto del terreno per esso

Passo 11 – Rilegatura sociale e post rilegatura?

Prima di iniziare a cercare un appartamento, dovresti sapere tutto sull’impegno sociale negli alloggi. Qui imparerete tutti i vantaggi e gli svantaggi e ciò che dovete sapere su tutto, dai prestiti a basso interesse da parte delle autorità pubbliche per l’edilizia sociale, agli obblighi, al periodo post-impegno.

• Qui troverete tutto ciò che riguarda la rilegatura sociale e la post rilegatura.

Il legame sociale in poche parole:

• Alloggi a prezzi accessibili attraverso il finanziamento pubblico
• Condizioni molto buone per prestiti o sovvenzioni
• Affitto per persone con un certificato di diritto all’alloggio

La rilegatura in poche parole:

• Impegno per l’edilizia sociale fino al rimborso del prestito

Proprietà affittata: cessazione per necessità proprie

I proprietari hanno il diritto di rescindere il contratto d’affitto per esigenze proprie, a condizione che il preavviso di rescissione per uso proprio rispetti tutti i termini legali, cioè da 3 a 9 mesi. In generale, voi come locatore e proprietario dovete avere davvero bisogno dell’appartamento per voi o per un membro della famiglia, e ci devono essere ragioni comprensibili e valide.

Ecco i fatti in breve:

• Scadenze legali tra 3-9 mesi
• Ragione comprensibile

Leggi tutto sulla legge sull’uso proprio qui/ Immobilien-Erfahrung.de

Uso proprio: ragioni e beneficiari

L’uso proprio deve essere sempre giustificabile e può essere disponibile solo per i membri più stretti della famiglia.

Motivi per l’uso proprio: Esempi

Il desiderio di uso proprio deve sempre avere una componente a lungo termine; un uso breve o temporaneo come fase transitoria non sarebbe una giustificazione.

• Desiderio di vivere in un proprio appartamento / casa
• Desiderio di bambini, estensione dello spazio vitale
• Seconda casa o abitazione, assolutamente necessaria per motivi professionali
• …

Beneficiari: Esempi

Potete usare l’uso personale per voi stessi o per i “beneficiari”. Ma chi sono? Riconosciuti sono:

• Bambini
• Genitori
• Nonni
• Fratelli
• Nipote
• Nipoti e nipoti
• Figli e suoceri (se il matrimonio esiste ancora)
• Coniugi separati (senza richiesta di divorzio)
• Partner civile registrato (senza richiesta attuale di annullamento)

Passo successivo: confronto tra i tipi di strato

Avete gli spiccioli necessari e avete deciso di investire in un immobile. Ma dove si compra esattamente questa proprietà? Prima di tutto, si pone la domanda: rendimento o investimento immobiliare? Questa domanda gioca un ruolo importante nella scelta dell’ubicazione di un immobile sia per gli investitori che per i proprietari-occupanti. Cosa significa esattamente posizione A, B o C e quali sono le differenze? Leggi tutto sulla localizzazione degli immobili con i suoi vantaggi, svantaggi e rischi qui.

Proprietario-occupato: Non affittato per il trasferimento immediato

Se comprate una proprietà come un condominio per uso personale, probabilmente volete trasferirvi immediatamente. In questo caso, vale meno la pena di comprare una proprietà che è già affittata. Se comprate una proprietà che è affittata al momento, potete dare il preavviso agli inquilini sulla base di un bisogno personale.

Cessazione per uso proprio

I proprietari hanno il diritto di dare la disdetta per necessità proprie, purché la disdetta per necessità proprie rispetti tutti i termini legali, che sono da 3 a 9 mesi. Questo si applica solo se avete davvero bisogno urgente della proprietà per voi stessi o per un membro della famiglia.

Ecco una breve panoramica:

• Cessazione per uso proprio possibile
• Scadenze legali tra 3-9 mesi
• Motivo comprensibile (voi o il beneficiario si trasferiscono)

Immobili come investimento: comprare in affitto

Comprare affittato o non affittato dipende sempre dalla situazione data. Ci sono vantaggi e svantaggi per entrambe le opzioni, che devono essere presi in considerazione nella rispettiva situazione.

Vantaggi e svantaggi delle proprietà in affitto

Vantaggi:

• Nessun tempo speso per nuove locazioni
• Il comportamento di pagamento e la condotta degli inquilini esistenti sono noti
• Basso rischio di vacanza all’inizio

Svantaggi:

• Affitto per lo più al di sotto dell’attuale valore di mercato
• I contratti d’affitto esistenti devono di solito essere ripresi

Beni immobili come investimento: comprare non affittati

Anche qui, troverete alcuni vantaggi e svantaggi nell’acquisto di proprietà non affittate. Ciò che si finisce per comprare dipende ancora dalle circostanze della proprietà che si sta comprando.

Vantaggi e svantaggi delle proprietà non affittate

Vantaggi:

• Lavori di ristrutturazione immediati possibili e deducibili
• Affitto di mercato per le nuove locazioni
• Si può usare il proprio contratto di affitto

Svantaggi:

• Vacanza all’inizio: perdita dell’affitto
• Spese per la ristrutturazione e il riaffitto

Conclusione per gli investitori

Decidete voi stessi quali fattori aggiungono più valore ai vostri obiettivi. A seconda di questo, una proprietà non affittata o affittata si adatta meglio alla tua strategia personale.

Prossimo passo: cessazione dell’uso proprio

Comprare una proprietà in affitto e dare il preavviso agli inquilini perché avete bisogno della proprietà per il vostro uso personale? Nessun problema, se voi come locatore avete ragioni comprensibili e valide per cui avete bisogno della proprietà. Che si tratti di una casa o di un appartamento, qui imparerete tutto quello che c’è da sapere sull’uso proprio.