Legame sociale: Che cos’è comunque?

Per gli alloggi, il legame sociale significa che gli alloggi a basso costo sono sovvenzionati da fondi pubblici. Questo significa che ci sono prestiti a basso interesse o sussidi per gli investitori contro l’obbligo di affitti bassi. La fregatura? Solo le persone con un certificato di diritto all’alloggio possono affittare questi appartamenti.

• Alloggi a prezzi accessibili attraverso il finanziamento pubblico
• Condizioni molto buone per prestiti o sovvenzioni
• Affitto per persone con un certificato di diritto all’alloggio

Rilegatura

Gli acquirenti sono legati all’edilizia sociale fino al rimborso dei prestiti pubblici. Tuttavia, a causa del periodo di post-impegno, bisogna aspettare altri 10 anni dopo il rimborso per terminare l’impegno sociale.

• Impegno per l’edilizia sociale fino al rimborso del prestito

Affitto limitato

Il costo dell’affitto rallenta il prezzo massimo di affitto degli appartamenti. Gli alloggi sono quindi legati al prezzo, il che garantisce che agli inquilini possa essere addebitato solo l’affitto di costo. L’affitto può essere aumentato solo ogni 3 anni durante questo periodo, secondo l’indice dei prezzi al consumo.

• Affitto massimo limitato dal “costo affitto

Riassunto del legame sociale

Ecco tutto quello che c’è da sapere sul social binding!

• Alloggi a prezzi accessibili attraverso il finanziamento pubblico
• Condizioni molto buone per prestiti o sovvenzioni
• Obbligo di affittare a persone a basso reddito
• Affitto massimo limitato dal “costo affitto
• Il periodo di grazia termina solo 10 anni dopo il rimborso completo dei prestiti pubblici

Il prossimo passo: il capitale azionario

Indipendentemente dal fatto che sia per uso personale o come investimento di capitale, la prima cosa a cui pensare, indipendentemente dal tipo di proprietà, è il finanziamento. Il capitale proprio è una questione importante qui, dall’uso del capitale proprio alla differenza di deducibilità fiscale dell’interesse sul prestito. La grande domanda qui è di quanto capitale proprio avete bisogno se includete tutti i costi dal prezzo di acquisto ai costi accessori di acquisto? Qui puoi imparare tutto sul finanziamento e sul capitale.

Acquisto e affitto di immobili per principianti e professionisti

Molte persone ora comprano immobili e li usano come investimento, indipendentemente dal fatto che si tratti di un attico, un appartamento, una villetta, una villa, una casa a schiera o un bungalow. Usare la proprietà che avete acquistato non solo per il vostro uso personale, ma anche per affittarla è un progetto a lungo termine. Questo è meglio affrontarlo con i giusti preparativi e trattative. Per realizzare il vostro primo profitto, è importante essere ben informati per evitare errori. Cercheremo di darvi le prime conoscenze e di farvi entrare nel mondo dell’immobiliare.

Suggerimento! Panoramica di Real Estate XXL

Il mondo dell’immobiliare è complesso e sfaccettato. Se vuoi avere una visione d’insieme e non fare errori, dovresti prepararti bene e chiarire il maggior numero possibile di domande aperte in tempo utile. Non importa se vuoi costruire, comprare e affittare una proprietà o viverci tu stesso, o se vuoi usare una proprietà come investimento per generare un reddito passivo: La preparazione è la chiave. Qui troverete articoli, così come consigli per libri e video con libri e video di successo e utili sul tema dell’immobiliare – compresi consigli e trucchi di professionisti ed esperti.

• Panoramica dei libri e dei video consigli: Beniimmobili

Affittare una proprietà: primi passi

Avete comprato una proprietà e ora volete affittarla, o state pensando di usare una proprietà come investimento. Ma non avete ancora idea di come procedere e quali fattori considerare? Nei seguenti video troverai le risposte più importanti alle tue prime domande sull’acquisto e l’affitto di immobili.

Comprare e affittare il tuo primo appartamento: Consigli e suggerimenti

Stai per comprare il tuo primo appartamento, ma non sei ancora sicuro di tutto quello che bisogna prendere in considerazione? L’acquisto di un appartamento può sembrare scoraggiante, soprattutto per i principianti, ma con i giusti consigli e alcuni suggerimenti da insider, è possibile fare il tuffo nel mondo degli immobili.

Affittare immobili nel modo giusto: Tutto sul contratto di affitto, l’arredamento e il giusto prezzo di affitto

Vuoi affittare una proprietà? È qui che entrano in gioco fattori importanti come la determinazione del prezzo di affitto. In questa guida in 9 passi, scoprirete come determinare l’affitto e come redigere al meglio un contratto di affitto.

Acquisto e gestione di beni immobili: sforzo e lavoro

Quando si acquista un immobile, non si investono solo soldi, ma anche tempo. Si può vedere qui quanto lavoro e quanto sforzo sono coinvolti nel business immobiliare.

Finanziamento e ritorno

Possedere e affittare una proprietà è una cosa, ma come si fa a tenere traccia dei finanziamenti e a calcolare il potenziale ritorno? In questi video troverete informazioni sul finanziamento, i rendimenti e il reddito.

Comprare e affittare immobili: calcolare i rendimenti degli affitti

Qui imparerete come investire saggiamente in un appartamento, una casa o un’altra proprietà da comprare e affittare, calcolando il rendimento dell’affitto e tutte le insidie dell’affitto, dell’acquisto e della vita.

Calcolo immobiliare: calcolo del rendimento e del flusso di cassa

Quando si acquista una proprietà, bisogna considerare molti costi. Per utilizzare correttamente gli immobili come investimento, è importante conoscere le giuste cifre chiave degli immobili e calcolarle correttamente. Ma quali sono le cifre chiave? Flusso di cassa, rendimento locativo lordo, rendimento locativo netto o solo il rendimento del capitale? In questo video, parliamo dell’argomento “ritorno spiegato semplicemente” e vi mostriamo quali sono i ritorni che l’immobiliare può realmente portarvi.

Comprare e affittare un nuovo edificio: Investimento

Un nuovo edificio vale davvero la pena come investimento? Quanto profitto si può ottenere da un investimento? Gli esperti risponderanno alle tue domande su questo argomento!

Un secondo o più immobile?

Perché dovreste comprare una seconda proprietà dopo la prima? E quando è il momento giusto per comprarne un altro? In questo video avrai 6 risposte sul perché dovresti avere diverse proprietà in affitto.

Errori, rischi e problemi

Quando si acquista una proprietà o anche come proprietario di un immobile, si possono fare molti errori e ci si imbatte sempre in problemi nuovi o già noti. In questi video imparerai quali sono gli errori e i problemi più comuni quando si affitta una proprietà e come puoi prevenirli al meglio. Imparerete anche a riconoscere e valutare correttamente i rischi potenziali.

Leasing immobiliare: rischi e problemi

Il mercato immobiliare è un mercato altamente competitivo e certamente non privo di rischi. Anche se l’immobiliare sembra essere un investimento perfetto a prima vista, ci sono sempre problemi con le perdite di affitto e gli sfitti. Avete acquistato un immobile come investimento e il vostro inquilino non paga più? Non sai come trovare l’inquilino giusto per il tuo investimento immobiliare per risparmiarti il problema dei non paganti? Suggerimenti e trucchi per questi casi sono disponibili in questo video:

Comprare un immobile: preparazione, raccomandazioni ed evitare errori

State per comprare una proprietà e non volete fare errori? Quando si compra una casa o un appartamento, è facile cadere nelle trappole e fare una perdita invece di un profitto. Il video mostra come evitare queste trappole e diventare un proprietario di casa di successo:

Altri consigli sul tema degli immobili

Possiedi già una proprietà e stai cercando maggiori informazioni su argomenti immobiliari come agenti immobiliari, vendita di proprietà, immobili come investimento o investimento di capitale o molto altro? Poi dai un’occhiata ai nostri articoli con consigli di libri e video su questi argomenti. Qui sotto, per esempio, troverete dei link ai temi degli agenti immobiliari e dei finanziamenti immobiliari.

Agente immobiliare: consigli e trucchi degli esperti

Hai notato che il tuo interesse e le tue conoscenze nel campo dell’immobiliare stanno crescendo e stai pensando di fare dell’immobiliare la tua professione? Qui puoi trovare dei video esplicativi sulla formazione e il lavoro quotidiano di un agente immobiliare:

• Video dell’agente immobiliare
• Libri per agenti immobiliari

Finanziamento immobiliare

Vuoi comprare un immobile come investimento, ma non sai come finanziare il tutto. Questo è il caso di molti nuovi arrivati e privati, e tutti devono affrontare le stesse domande e problemi. Abbiamo compilato per voi libri e consigli video sul tema del finanziamento immobiliare.

• Consigli per il finanziamento immobiliare del libro
• Video sul finanziamento immobiliare

Panoramica di Real Estate XXL: Investment & Co.

Qui puoi tornare alla panoramica dei libri e dei video consigliati sul tema degli immobili in Germania. Casi d’investimento, investimento di capitale, reddito passivo, acquisto e affitto di una casa o di un appartamento e molto altro viene spiegato e reso comprensibile dagli esperti. In questa guida XXL troverete informazioni e articoli sulle più diverse domande sul tema dell’immobiliare.

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Intervista con l’esperto immobiliare Jan Rickel di IHV – Die Immobilien Makler.

Investimento di capitale – Ne vale la pena?

FIV: Ci siamo incontrati il mese scorso per discutere delle vendite di case in generale e del futuro della vita. Oggi volevamo saperne di più sui punti caldi in Germania. Conosciamo tutti la notizia dell’aumento dei prezzi degli immobili a Berlino, Amburgo, Colonia e soprattutto Monaco di Baviera. Affitti, ma anche terreni e prezzi d’acquisto stanno esplodendo. Molte persone stanno pensando di investire in immobili – prima o poi. Ma l’immobiliare è un investimento di capitale che vale la pena di fare?

Dipende. Dipende da quanto tempo voglio mantenere questo investimento. Nel lungo periodo almeno un immobile è un ottimo investimento. Vi racconto una storia personale: quando più di 20 anni fa ho voluto acquistare un appartamento bilocale a Francoforte, Gab’s ha avuto molte discussioni con i miei genitori e i miei amici. Pensavano che fossi pazzo in considerazione dei rendimenti che altrimenti si potrebbero ottenere sul mercato (depositi a tempo, oro, azioni, ecc.). Con un rendimento locativo del 5% all’epoca, si guardava piuttosto vecchio a quel tempo accanto alle solite forme di investimento di capitale.

E allora perche’ sei ancora nel settore immobiliare?

Perché il valore di questo appartamento è aumentato drasticamente negli anni successivi. E questo era già evidente in quel momento! In realtà, molte persone, me compreso, inizialmente credevano che l’aumento dei prezzi sul mercato immobiliare stesse per finire così lentamente ma inesorabilmente. Ma era vero il contrario. A parte l’una o l’altra ammaccatura o due, lo sviluppo del valore degli immobili è costantemente aumentato. Cosi’ oggi potrei vendere questo appartamento per un multiplo del prezzo originale. Ho pagato il prestito da allora attraverso l’affitto e allo stesso tempo il mio piccolo capitale proprio investito in quel momento è cresciuto senza il mio coinvolgimento. E questo è molto più alto che con la stragrande maggioranza dei pacchetti azionari o altri investimenti convenzionali.

E funziona ovunque?

Sarebbe troppo bello per essere vero! Qui la posizione dell’appartamento o della casa è molto importante. Se avessi comprato una grande casa in campagna, lontano da tutto il trambusto, probabilmente le cose sarebbero andate diversamente. Questo non significa che una casa in campagna è fondamentalmente un cattivo investimento. Nella cosiddetta “cintura adiposa” degli agglomerati urbani, ad esempio, anche i prezzi degli immobili si sono sviluppati rapidamente. Se la posizione della proprietà acquistata è considerata molto desiderabile per la vita, allora non molto può andare male nel lungo periodo e l’uno o l’altro “ammaccatura” nello sviluppo del valore deve essere assorbito. A proposito: è ben noto che i pacchetti azionari o fondi hanno anche una o l’altra curva nella loro performance. Il fattore decisivo è il cosiddetto orizzonte d’investimento, ossia il tempo che concedo al mio investimento di capitale per svilupparne il valore. Non si possono fare soldi in fretta nel settore immobiliare. A lungo termine, tuttavia, si tratta di un investimento molto solido e sicuro.

C’è una fine in vista?

Ma il boom non sta lentamente per finire?

Certo, non posso prevederlo con certezza. Come ho detto: anche 20 anni fa, molti esperti immobiliari credevano che l’andamento dei prezzi per l’acquisto e l’affitto fosse finito. Non era vero, come abbiamo visto fino ad oggi. Come cambiano i prezzi per l’acquisto di immobili – e tra l’altro anche per il livello di affitto – dipende soprattutto da quanto spazio abitativo sarà richiesto in futuro e da quale nuovo spazio abitativo può essere creato. In ogni caso, non vedo alcuna saturazione del mercato immobiliare nel lungo periodo.
Rimane la domanda: come si sta sviluppando il livello dei tassi d’interesse? Se diventa più costoso prendere in prestito denaro per acquistare immobili, il mercato immobiliare si raffredda nuovamente. E poi siamo di nuovo alle “ammaccature” di cui sopra. L’investitore deve sopportarli.

FIV: Devo comprare subito un immobile o devo aspettare che i prezzi scendano?

Se sapessi se e quando i prezzi sarebbero diminuiti, probabilmente vi consiglierei di aspettare e vedere. Soprattutto se la riduzione di prezzo per la proprietà non sarebbe consumata da tassi di interesse significativamente più elevati nel finanziamento. Ma dato che nessuno di noi ha la proverbiale sfera di vetro, consiglio: calcolate esattamente quello che posso permettermi e poi cercate e comprate l’oggetto corrispondente in un luogo ricercato.

Mercato immobiliare nelle grandi città

FIV: Questo ci porta nelle aree della Germania dove i valori immobiliari sono in crescita da molto tempo. Diamo uno sguardo alle quattro regioni principali: Berlino, Monaco, Colonia e Düsseldorf. Cominciamo con Berlino. Come giudica il mercato immobiliare nel capitale?

E’ incredibile come si è sviluppata Berlino negli ultimi anni. Gli appartamenti sono stati poi venduti per un bottone e un clicker perché nessuno li voleva e ora gli investitori nazionali e stranieri si stanno strappando via per un immobile nella nostra capitale. Berlino è alla moda e anche “il posto dove essere”. Per molti giovani adulti è la città più cool del mondo, anche persone provenienti da altri paesi europei ed extraeuropei sono attratti da Berlino.
Quale distretto è attualmente “in” cambia a Berlino quasi altrettanto velocemente come in qualsiasi altra grande città tedesca. Nel frattempo, il boom ha colpito anche le periferie. Reinickendorf, ad esempio, ha aumentato i prezzi degli immobili di circa un quarto dell’anno scorso. E’ da pazzi! Anche i quartieri finora poco attraenti come Marzahn-Hellersorf o Spandau hanno visto un aumento significativo dei prezzi d’acquisto e di noleggio. Questo a sua volta significa che i comuni nelle immediate vicinanze di Berlino hanno un tasso di crescita demografica molto più elevato rispetto a Berlino stessa. Potsdam, Teltow, Bernau o Falkensee sono in crescita. Resta da vedere se i prezzi si svilupperanno in modo così drammatico.

Aumento dei prezzi degli immobili – acquisto o attesa

FIV: Come giudica l’aumento dei prezzi a Berlino e dintorni? Dovremmo comprare una proprietà o aspettare e vedere?

Credo che ci vorrà molto tempo prima che il mercato di Berlino e dintorni si calmi. Quindi ora è certamente un buon momento per comprare, perché a lungo termine i prezzi continuano a salire e ora il livello dei tassi di interesse è ancora basso.

FIV: Andiamo a sud, a Monaco di Baviera. Monaco di Baviera è considerata il punto di riferimento per l’aumento dei prezzi – indipendentemente dal fatto che si tratti di un condominio o di una casa unifamiliare in periferia. L’Handelsblatt riporta un’evoluzione dei prezzi del +47%. Cosa rende speciale la metropoli bavarese e come si sta sviluppando il mercato?

Finché la crescita dei settori economici corrispondenti in Baviera non rallenterà, si cercheranno esperti che a loro volta cercheranno un alloggio. Soprattutto quando gli specialisti dei rispettivi settori, e questo è ancora l’ambiente IT e altre società di servizi a Monaco di Baviera, non trovano lavoro altrove. Gli esperti stimano che entro il 2035 ci saranno circa 350.000 nuovi arrivi nell’area metropolitana di Monaco. Comuni come Dachau, Fürstenfeldbruck o addirittura Landsberg am Lech sono già attraenti come luoghi di vita per chi si reca quotidianamente a Monaco di Baviera.
La pressione sui prezzi degli immobili e degli affitti è aumentata anche a causa dell’elevato valore ricreativo della regione. Per molte persone, la vicinanza alle montagne e al Mar Mediterraneo è molto più attraente del Mare del Nord o dell’Olanda. In ultima analisi, ciò significa che nella zona di Monaco di Baviera gli stipendi sono di solito più alti che altrove in Germania. Tuttavia, i prezzi per l’acquisto o l’affitto di appartamenti di solito consumano questo “surplus”. Soprattutto per le famiglie questo è un vero problema…..

Immobiliekauf a Monaco di Baviera

FIV: In questo contesto, cosa ne pensate dell’acquisto di immobili a Monaco di Baviera?

Chiunque ne riceva uno e possa pagare per questo dovrebbe acquistare in sicurezza dal punto di vista prospettico. In termini relativi, tuttavia, le prestazioni e il rendimento locativo in altre aree selezionate della Germania non è affatto peggiore che a Monaco di Baviera. Penso a Berlino, all’area Reno-Meno o all’asse Colonia-Düsseldorf.

FIV: Non hai parlato di Amburgo adesso. C’e’ una ragione per questo? Lontano dalla pubblicità, oggetti come la Filarmonica di Amburgo generalmente valorizzano la città o solo una parte di essa?

Certo. Anche Amburgo ha conosciuto un forte sviluppo. Qualche anno fa, l’immagine della città era ancora piuttosto disgustosa, ma sono successe molte cose – specialmente con la Hafen-City e molti altri progetti di sviluppo urbano. Amburgo nel suo complesso è molto lontana dall’andamento dei prezzi come Monaco di Baviera.
Naturalmente, i progetti di costruzione come la Elbe Philharmonic Hall valorizzano la città nel suo complesso. Non da solo, però. Nel complesso, le istituzioni culturali, ma anche altri grandi “progetti faro”, promuovono l’immagine di una città. Tuttavia, vorrei vedere i soldi più spesso in molti sviluppi minori. In tutti i grandi progetti, ad esempio, non bisogna dimenticare i singoli quartieri. Naturalmente, è bello vedere questo edificio dall’Elba. Tuttavia, il rinnovamento e la manutenzione dei parchi, la riqualificazione dei campi da gioco, il sovvenzionamento degli asili nei singoli quartieri porterà a una maggiore attrazione positiva per l’intera città, che diventerà più attraente per le persone che ora vi abitano e per i nuovi arrivati. Ciò significa crescita del numero di abitanti, del gettito fiscale, ecc. Per questo motivo, per tornare ancora una volta alla domanda, sono piuttosto scettico sull’opportunità di investire in un grande progetto di questa portata.

Acquisto di immobili nella città anseatica di Amburgo

FIV: Amburgo non è così lontana dal mare. Il Mare del Nord e il Mar Baltico sono regioni di vacanza molto popolari. Quindi, se compro un immobile al nord, preferirei comprarlo in campagna piuttosto che in una casa vacanza o nella città stessa?

Lo stesso vale per Amburgo, Berlino e Monaco di Baviera. Spesso anche i prezzi al metro quadro e gli affitti previsti sono direttamente comparabili. Utilizzare un appartamento in città come casa vacanza può essere problematico. Molte città hanno posto fine all’affitto di case vacanza (Airbnb ecc.). Il rischio di perdita dell’affitto sarebbe troppo alto per me. La casa vacanza in campagna ha senso solo dove ci sono davvero buoni tassi di occupazione – e meglio di tutto l’anno. Nel “Alte Land” o in “Vierlanden” – per citare solo alcune aree nelle immediate vicinanze di Amburgo, questo non è certamente il caso. Inoltre, si dovrebbe essere un po’ più esperti nel settore dell’affitto turistico se non si vuole subire un naufragio con il suo investimento in una proprietà per le vacanze al mare. Pertanto consiglio alla maggior parte delle persone di non fare una cosa del genere.

FIV: Abbiamo ancora la regione di Colonia / Düsseldorf. Attualmente vi vivono circa due milioni di persone. Comprare o meglio affittare? Quali sono i vostri consigli per Colonia e Düsseldorf?

Chi può, dovrebbe comprare! Soprattutto Düsseldorf e la zona circostante non sono molto indietro rispetto a Berlino e Amburgo. Tuttavia, per entrambe le città vale quanto segue: date un’occhiata da vicino al quartiere in cui si trova la proprietà. A Colonia e Düsseldorf, non si è ancora visto che i vecchi “quartieri ombra” stanno diventando di notte i quartieri urbani assoluti. A Düsseldorf, Oberkassel è ancora in lista come uno degli “indirizzi principali”, mentre Eller e Flingern sono piuttosto sottovalutati. A Colonia, i quartieri più richiesti si chiamano da molti anni “Rodenkirchen” e “Bickendorf”. “Chorweiler” o “Nippes” sono piuttosto qualcosa per gli intenditori delle scene…..

FIV: Qual è la differenza tra l’attrattiva delle due città?

Sono sicuro che non ti aspetti che io risponda seriamente. Non esiste ancora una risposta vincolante a questa questione fondamentale dell’esistenza renana. Forse così tanto: in entrambe le città c’è una birra deliziosa e bei pub.

Grazie mille per l’intervista.

Intervista con l’esperto immobiliare Jan Rickel di IHV – Die Immobilien Makler.