Deal trading con gli immobili: di cosa si tratta?

Guadagnare con gli immobili senza investire in prima persona sembra un sogno. Con il lavoro di deal trader, diventa una realtà! In qualità di deal trader, siete una delle autorità più ricercate nel settore immobiliare, in quanto avete sempre a disposizione offerte e affari di prim’ordine. Come piacevole effetto collaterale, acquisirete anche molte competenze e vi farete strada nel settore immobiliare.

Un deal trader intermedia immobili agli investitori senza utilizzare capitale proprio.

Cosa fa esattamente un deal trader? In poche parole (fonte: Deal-Trader / immobilien-erfahrung.de): Si occupa dell’intermediazione di immobili o terreni per gli investitori che acquistano la proprietà. Voi stessi non dovete investire alcun capitale proprio, il che significa che l’intera operazione è associata a pochi rischi. Tuttavia, poiché partecipate all’acquisto in qualità di intermediari, ottenete comunque un profitto considerevole.

Probabilmente vi starete chiedendo se il deal trading non stia circolando come un altro termine per indicare i broker. Tuttavia, c’è una differenza essenziale. Ecco una breve spiegazione!

Lavoro in movimento.

Deal trader e broker: c’è differenza?

Anche se ora sapete cosa comporta il lavoro di un deal trader, molti si chiedono quale sia l’esatta differenza tra un deal trader e un agente immobiliare.

La risposta è semplice. Il deal trader immobiliare è specializzato in una nicchia e intermedia anche immobili di cui riceve una quota, ad esempio se vengono rivenduti (spesso con Fix & Flip).

L’agente immobiliare, invece, ha una posizione ampia e di solito acquisisce tutti i tipi di immobili per poi cederli a fronte di una pura commissione di intermediazione.

La differenza in sintesi:

• Deal trader: intermedia oggetti in una nicchia, di cui riceve una quota quando vengono rivenduti.
• Broker: organizza tutti i tipi di immobili a fronte di una commissione di intermediazione.

Vantaggi e svantaggi del deal trading

Come deal trader si vince sempre, a patto che si conosca il funzionamento del modello commerciale. Tuttavia, è necessario del tempo per acquisire una competenza sufficiente in questo campo per poter lavorare come partner indispensabile per gli investitori. I numerosi vantaggi e le buone prospettive di questa professione li avete probabilmente già letti nella sezione precedente. Tuttavia, ogni professione presenta anche alcuni svantaggi o sfide da affrontare. Di seguito sono riportati i pro e i contro del deal trading.

Vantaggi del deal trading: guadagni elevati con puntate basse

Il deal trading vi offre una grande opportunità di entrare nel mondo immobiliare senza grandi competenze o una laurea specifica. Poiché è possibile farlo senza capitale proprio, questa opportunità è aperta a tutte le età e a tutte le fasce di reddito. Guadagnare senza rischi – sembra allettante? Lo pensiamo anche noi!

Ecco una breve panoramica dei vantaggi offerti dal deal trading!

• Non è necessaria una competenza o una laurea
• Entrate direttamente nel settore immobiliare
• Siete molto richiesti nel settore immobiliare
• Non avete bisogno di capitale proprio
• Non avete rischi nonostante l’alto profitto

Tutte le cose belle sono accompagnate da cose brutte. Vediamo gli svantaggi e le sfide che possono presentarsi.

Svantaggi: Problemi e sfide

Anche se il lavoro di deal trader sembra roseo, ogni professione ha anche i suoi svantaggi. Ci possono essere anche delle sfide da superare come deal trader. Quali sono i problemi o le sfide più comuni nel deal trading?

Dovete affrontare queste sfide:

• È necessario acquisire una conoscenza sufficiente
• Bisogna imparare ad analizzare il mercato e i prezzi degli immobili.
• Dovete trovare dei partner commerciali
• È necessario imparare le tattiche di negoziazione
• È necessario costruire una rete
• È necessario sapere dove trovare le offerte migliori

Non importa se si tratta di un piccolo paese o di una grande città.

Con i giusti contatti con i venditori, è possibile guadagnare bene e velocemente.

Clienti di un operatore commerciale: partner e commissione

Siete interessati al lavoro di deal trader, ma non sapete a chi rivolgervi? Chi è esattamente il gruppo target o il cliente di un deal trader immobiliare?

In qualità di deal trader, avete bisogno di investitori decisivi che vogliano acquistare immobili e che dispongano di un rating creditizio e di un capitale proprio adeguati per poter finanziare rapidamente gli immobili. Diamo una rapida occhiata a chi può vendere le vostre proprietà!

I principali clienti di un deal trader sono:

• Investitori immobiliari che preferiscono investire piuttosto che fare ricerca
• Acquirenti che acquistano immobili, li ristrutturano e poi li rivendono rapidamente (Fix ‘n’ Flip)
• Promotori immobiliari (nuove costruzioni) interessati a lotti di terreno per la costruzione di nuovi edifici.
• Sviluppatori (stock esistente) che vogliono convertire case plurifamiliari in condomini
• Agenti immobiliari che intermediano proprietà esclusive fuori mercato con partecipazione alle commissioni
• Deal Trader, siete voi stessi il vostro cliente se riuscite a raccogliere il capitale proprio necessario

Dopo queste buone prospettive, sono sicuro che molti vorrebbero diventare deal trader. Ma per chi è adatto questo lavoro? Un gruppo target è particolarmente adatto? Innanzitutto, il lavoro è adatto a quasi tutti, quindi leggete voi stessi se il lavoro di deal trader fa per voi o meno!

Diventare un trader d’affari: Part-time o full-time?

Il deal trading è un ottimo modo per entrare nel settore immobiliare. Siete interessati al settore immobiliare e vorreste in seguito vendere immobili come professione principale? Allora il deal trading è un ottimo modo per familiarizzare con il mondo immobiliare. Ma questo lavoro è ideale anche per i meno interessati che desiderano guadagnare un po’ di soldi in più.

Il lavoro è rivolto a tutti coloro che…

• … ha un’affinità con il settore immobiliare
• … desiderano ampliare le proprie conoscenze immobiliari
• … vorrebbe guadagnare con il settore immobiliare
• … desiderano mettere al sicuro il proprio patrimonio con un immobile
• … vorrebbe acquistare il suo primo immobile
• … vorrebbero costruire un portafoglio immobiliare
• … vorrebbe entrare nel settore immobiliare
• … desidera imparare il mestiere dell’agente immobiliare
• … vorrebbe passare al lavoro autonomo
• … vorrebbe costruire una seconda colonna portante
• … vorrebbe guadagnare di più nel tempo libero

adatto.

Con questo modello di business privo di rischi, non importa se siete studenti, pensionati, dipendenti, lavoratori autonomi o imprenditori. È adatto a tutti.

Anche se avete poco tempo e poco stress, il know-how in materia di trading è prezioso. Grazie a queste conoscenze, potete addestrare rapidamente le persone a svolgere il deal trading per voi. Allo stesso tempo, i contatti preziosi vengono generati automaticamente attraverso la rete che ne deriva!

Fonte: Deal-Trader / immobilien-erfahrung.de

Rendimento dell’affitto e fattore prezzo d’acquisto: calcoli

La redditività di una proprietà può essere valutata in base a due fattori: il rendimento locativo e il fattore prezzo d’acquisto. Il rendimento locativo indica l’ammontare dei costi generati dal reddito locativo. Il fattore prezzo d’acquisto indica quanti anni si dovrebbe pagare la proprietà da acquistare. Questi due valori possono essere usati per decidere quale offerta di proprietà accettare.

Per saperne di più sul calcolo dei rendimenti d’affitto e dei fattori di prezzo d’acquisto clicca qui/ Immobilien-Erfahrung.de

Rendimento locativo: il reddito locativo copre i miei costi?

Il rendimento locativo è un importo che viene generato dal reddito locativo della vostra proprietà. Questo deve essere sempre controllato prima di acquistare una proprietà in affitto. Due fattori determinano se una proprietà copre i suoi costi mensili attraverso il reddito da locazione. Se è superiore al 6%, i costi mensili sono coperti al livello del tasso d’interesse corrente. Qualsiasi cosa al di sopra di questo significa un’ulteriore accumulazione di capitale per voi.

Una buona resa locativa:

Dal 5% in su ai tassi d’interesse attuali

Una semplice formula può essere usata per calcolare il rendimento lordo dell’affitto:

Rendimento annuale (affitto) / investimento x 100 = rendimento dell’affitto

Fattore prezzo d’acquisto: per quanto tempo devo pagare?

Il fattore prezzo d’acquisto mette il prezzo d’acquisto in relazione al reddito annuo di affitto. Il risultato indica in quanti anni la proprietà acquistata sarà pagata. Questo vi permette di fare un confronto tra le proprietà in offerta, mostrandovi la proprietà più redditizia.

La formula per calcolare il fattore prezzo d’acquisto è la seguente:

Investimento / reddito netto annuale = fattore prezzo d’acquisto

Il prossimo passo: il rendimento minimo dell’affitto

Quanto deve essere alto il rendimento dell’affitto almeno per poter permettere al mio inquilino di pagare l’immobile acquistato senza preoccuparsi di dover pagare interessi e rimborsi? Questa è una domanda che soprattutto gli investitori di capitale si pongono quando vogliono investire in una proprietà a reddito e raggiungere così un’efficiente accumulazione di ricchezza. Qui potete imparare tutto sull’importo minimo del rendimento lordo dell’affitto.

Acquisto di proprietà: Cosa posso permettermi?

Per poter acquistare una proprietà di un certo valore, di solito si deve prendere un prestito dalla banca oltre alla propria quota di capitale. La banca determina la quantità di credito che pagherà a certe persone, che a sua volta è legata a dei fattori.

Fattori per restringere l’importo disponibile:

• Merito di credito e autodenuncia
• Valore di prestito ipotecario della proprietà
• Capitale azionario in funzione del merito di credito
• Carico mensile

Passo 1: affidabilità creditizia e autodenuncia

Per finanziare un immobile, la sua affidabilità creditizia deve essere prima determinata in banca con l’aiuto di un’autodenuncia strutturata.

Self-disclosure: aiuto decisionale per la banca

L’autodenuncia è una panoramica della vostra situazione finanziaria. Dà alla banca un’idea della vostra situazione finanziaria attuale ed è quindi una base importante per prendere decisioni. L’importo del prestito e le condizioni del finanziamento dipendono da questo.

Merito di credito: i propri beni

L’affidabilità creditizia deve essere prima verificata dalla banca. A questo scopo, si confrontano le attività e le passività. Importante: il saldo attivo deve essere sempre positivo! Se questo è il caso, siete degni di credito. Se questo non è il caso, significa che più basso è il merito di credito, più capitale proprio deve essere raccolto.

Il merito di credito significa quindi:

• Più alto è il rating di credito, più basso è il rapporto di equity
• Più basso è il rating di credito, più alto è il rapporto di equity

Passo 2: Il valore di prestito ipotecario della proprietà

C’è un valore di mercato (prezzo di mercato) e un valore di prestito ipotecario (valore di mercato meno il 20%).

Valore di mercato

Il valore di mercato descrive il prezzo di vendita previsto ottenibile di una proprietà nelle attuali condizioni di mercato.

Valore del prestito ipotecario

Il valore del prestito ipotecario è di solito circa il 20% al di sotto del valore di mercato valutato. Le banche valutano gli immobili depositati come garanzia (finanziamento) meno del prezzo di mercato. In parole povere, questo è l’importo che la banca riceverebbe in ogni caso in caso di vendita o anche di asta forzata.

Fase 3: Patrimonio netto in relazione al merito di credito

In linea di principio, il 20% di capitale proprio è richiesto quando si finanzia una proprietà. Il fatto che l’affidabilità creditizia e il merito di credito giocano un ruolo importante è stato reso noto nella fase 1. Tuttavia, il 20% non si applica sempre, perché la quantità di capitale proprio dipende principalmente dal merito di credito e dal valore di prestito ipotecario determinato.

• Lo standard è il 20% di equity
• Credito: riduce l’equità
• Prezzo di acquisto: riduce il patrimonio netto (se inferiore al prezzo di mercato)

Passo 4: addebito mensile

Qui, la banca è interessata al vostro reddito mensile e alle vostre spese. Il reddito disponibile è decisivo per il rimborso degli interessi e del capitale. Se questo è troppo basso e le spese troppo alte, questo può portare a un rating di credito peggiore.

• Reddito e spese mensili
• Decisivo per il rimborso di interessi e capitale

Conclusione: quanto c’è di reale alla fine?

Come dipendente con un reddito regolare e un’autodenuncia ben strutturata, non dovrebbe essere un problema raggiungere una quota di capitale proprio del 10%. L’importo del prezzo di acquisto risulta quindi dal seguente calcolo:

• Patrimonio netto x 10 = prezzo d’acquisto della proprietà

Per saperne di più sul prezzo massimo di acquisto di un immobile qui/ Immobilien-Erfahrung.de

8 errori quando si acquista un immobile: posizione, uso personale e valore di rivendita

Gli errori sono sempre suscettibili di insinuarsi nel processo di acquisto di una proprietà. Che si tratti di una cattiva posizione dell’immobile, di ragioni contro l’interesse personale o di un acquisto per emozione – gli errori costano un sacco di soldi. Per evitare questo, abbiamo messo insieme una guida che vi garantirà di non commettere mai più un errore quando comprerete il vostro prossimo immobile.

• Errori nell’acquisto di beni immobili

Il prossimo passo: rendimento dell’affitto e fattore prezzo d’acquisto

Come faccio a trovare proprietà con un buon rendimento? Questa è una domanda che si pongono soprattutto gli investitori di capitale, che cercano soprattutto un flusso di cassa positivo il più rapidamente possibile. Con un rendimento sufficiente, siete fortunati che l’inquilino paghi la proprietà che avete acquistato. Qui puoi imparare tutto su come guadagnare il miglior rendimento da locazione.

Autodenuncia per la banca: comprare una casa e un appartamento

Volete comprare il vostro primo appartamento o la vostra prima casa e la banca vuole un’autodenuncia da parte vostra? Impara qui cos’è un’autodenuncia, cosa dice e scarica un modello PDF gratuito che puoi usare per convincere la tua banca!

• Auto-rivelazione

Alloggi costosi: L’interesse personale diventa uno svantaggio

Finanziariamente, possedere una proprietà non è certamente l’idea migliore. Per assicurare la propria situazione finanziaria con gli immobili, è meglio considerare la proprietà come un investimento – a meno che una proprietà abbia un valore emotivo speciale per voi per uso personale! Potete scoprire perché questo è il caso qui.

Svantaggio dell’interesse personale: flusso di cassa negativo

Per cominciare, cosa significa per me l’interesse personale?

• Come proprietario e proprietario-occupante, pagate sempre voi stessi il 100% dei costi di gestione.
• Non si ottengono soldi dall’ufficio delle imposte, né da potenziali inquilini
• Quindi l’interesse personale significa spese costanti e nessun reddito
• Il rating del credito diminuisce a causa di un rischio maggiore

Vantaggio degli immobili come investimento: flusso di cassa positivo

Una proprietà come investimento porta chiari vantaggi. Potete scoprire quali sono qui:

• Tutti i costi e le spese sono sostenuti principalmente dall’inquilino e dall’ufficio delle imposte
• Con un buon rendimento, l’investimento immobiliare si ripaga quasi da solo
• L’interesse è deducibile dalle tasse
• Il rating di credito aumenta dopo solo 1 anno

Compra e affitta immobili: Sicurezza per la vecchiaia

Avete comprato la vostra prima proprietà e avete deciso di investire. Ottimo, allora quasi tutto funziona da solo! Qui abbiamo un esempio per voi.

Esempio: acquisto di un condominio per 250.000 euro

• La proprietà viene acquistata con un finanziamento da una banca
• L’inquilino paga 1.000 euro al mese
• Gli inquilini pagano di conseguenza: Interesse, riscatto, modernizzazione
• L’ufficio delle imposte aiuta attraverso costi deducibili e sgravi fiscali
• Il rendimento locativo lordo (reddito locativo annuale diviso per il prezzo di acquisto) diventa una fonte di reddito costante
• Questo aumenta il rating di credito, che favorisce l’acquisto di un 2° e 3° immobile

Non sei ancora convinto? Per saperne di più sull’occupazione del proprietario e l’investimento di capitale, leggi qui/ Immobilien-Erfahrung.de

Conclusione: uso personale vs. proprietà come investimento

In questo articolo, avete imparato molto su cosa significa investire per il proprio beneficio o come investimento di capitale. Qui abbiamo messo insieme la nostra conclusione su quello che pensiamo sia il modo più solare di investire in immobili.

• Interesse personale – Flusso di cassa negativo; si pagano da soli tutti i costi operativi e di manutenzione in corso, nessuno li condivide
• Investimento di capitale – in primo luogo gli inquilini e l’ufficio delle imposte pagano le vostre spese, la vostra affidabilità creditizia aumenta e quindi vi offre una base per il vostro portafoglio immobiliare.

Su entrambi i lati, si possono vedere aumenti di valore, ma una volta che l’immobile acquistato è pagato, si ha una fonte di reddito costantemente in corso con esso. Per voi, questo significa una vita spensierata e soprattutto senza affitto nella vecchiaia!

Prossimo passo: ritorno dell’investimento o investimento immobiliare?

Avete deciso: finalmente comprate la vostra prima proprietà! Ma sto comprando un investimento immobiliare o una proprietà a reddito? Ma cos’è comunque? Qual è la differenza fondamentale tra questi due tipi di investimento? E cos’è esattamente una posizione A, B o C? La cosa più importante è che entrambi i tipi di investimento producono un profitto per voi. Potete leggere sulla forma di profitto qui. Qui puoi trovare tutto quello che devi sapere sui rendimenti e sugli investimenti nel settore immobiliare.

Torna all’editoriale sugli investimenti di capitale.

Valutazione del rischio prestito personale: vantaggi e svantaggi

Quali sono i vantaggi di un prestito personale dalla mia banca? Posso ottenere il prestito senza SCHUFA? Ci sono molte domande, e noi abbiamo le prime importanti risposte. Per tutte le altre domande, è meglio contattare il vostro consulente bancario o un portale di confronto affidabile per i prestiti.

Domande sul prestito personale

• Quali sono i vantaggi di un prestito personale dalla mia banca?
• Un dato prestito personale è destinato?
• È obbligatorio un controllo preventivo del credito in Germania?
• Posso prendere un prestito personale senza una domanda di SCHUFA?
• Quali importi di prestito sono possibili con un prestito personale?
• Un prestito personale è più economico del finanziamento del concessionario?
• Quali sono i requisiti per un prestito personale?
• Un prestito può essere deducibile dalle tasse?

Valutazione dei rischi

Il prestito personale è disponibile attraverso vari portali di mediazione del credito. L’attuale ritorno sull’investimento di Privat-Kreditvergabe è medio e quindi anche il rischio di Privat-Kreditvergabe non è alto. Il prestito privato permette facili opportunità di partecipazione attraverso vari portali di prestito. Naturalmente, ci sono anche gli svantaggi del prestito personale, perché è necessario avere informazioni dettagliate sui fornitori quando si prende un prestito per evitare errori.

Vantaggio

• Facile partecipazione tramite portali di mediazione creditizia

Svantaggi

• Informazioni dettagliate sul fornitore dovrebbero essere ottenute in anticipo

Procedura di applicazione

Richiedere un prestito personale in banca è abbastanza veloce se si ha un buon punteggio di credito.

1. Determinare l’importo e il termine del prestito
2. Compila una domanda di credito online
3. Firma il contratto di credito
4. Ottenere credito

Confronto

Fonti: Auxmoney, Giromatch (da novembre 2018) via IHV: Prestito personale

Costi

¹dipendente dal merito di credito e dalla durata
Fonti: Auxmoney, Giromatch (da novembre 2018)

Statistiche

Contratti di prestito a rate conclusi in Germania

Numero di nuovi contratti di prestito rateale conclusi in Germania dal 2006 al 2018 (in 1.000)

Famiglie private sovraindebitate

Numero di privati sovraindebitati* in Germania dal 2004 al 2019 (in milioni)