L’associazione dei proprietari di condominio in sintesi

Un’associazione di proprietari di condomini (WEG) è un’associazione di proprietari di appartamenti in un edificio comune.

La comunità dei proprietari può essere descritta così:

Comunità di tutti i proprietari di un immobile.

In qualità di proprietari del vostro appartamento, siete membri del WEG e, insieme agli altri proprietari, siete responsabili della gestione dei beni comuni, ad esempio le scale, il tetto, la facciata e le linee di alimentazione comuni.

Decidete inoltre congiuntamente in merito alla manutenzione e alle riparazioni, nonché al finanziamento di tali misure. È importante notare che ogni decisione del COA viene presa congiuntamente e che anche voi, in quanto membri del COA, siete tenuti a partecipare alle decisioni e a sostenerne i costi.

I WEG in sintesi:

• Ciascun proprietario può rappresentare il proprio diritto di voto all’assemblea dei proprietari
• Ogni proprietario ha una certa quota di comproprietà nella proprietà comune
• Ogni membro di un WEG deve sostenere le spese per la proprietà comune.
• Ogni proprietario è responsabile della propria proprietà.
• Ogni proprietario ha determinati diritti e obblighi da rispettare
• Ogni WEG deve avere determinati documenti che stabiliscono regole e confini

La base giuridica di un WEG è costituita dalla Legge sui Condomini. Essa fornisce ai proprietari linee guida e regolamenti per la corretta amministrazione del WEG. Diamo un’occhiata più da vicino alla legge sul condominio (WEG in breve).

Legge sui condomini (WEG)

La legge sul condominio è di grande importanza per tutti i proprietari di condominio in Germania, in quanto stabilisce le basi legali per l’organizzazione e l’amministrazione delle associazioni di proprietari di condominio.

Il WEG regola, tra le altre cose, la distribuzione dei diritti e dei doveri tra i singoli proprietari e la comunità, nonché l’amministrazione e la manutenzione della proprietà comune.

Esistono specifiche chiare per lo svolgimento delle assemblee dei proprietari, l’approvazione delle delibere e l’amministrazione dei fondi. Anche l’istituzione e i compiti del comitato consultivo di gestione e dell’amministratore sono regolati nel WEG.

Il WEG regolamenta:

• La distribuzione dei diritti e dei doveri
• La gestione e la manutenzione della proprietà comune
• Lo svolgimento dell’assemblea dei proprietari
• Il processo decisionale
• La gestione dei fondi

L’assemblea dei proprietari è guidata dalle leggi dei WEG:

In un WEG, ogni membro è coinvolto e deve adempiere a determinati diritti e doveri. Nella prossima sezione spiegheremo cosa dovete fare come proprietari.

Diritti e doveri dei proprietari

In qualità di proprietari di un’associazione di proprietari di case, avete determinati diritti e doveri. Avete il diritto di usare e gestire il vostro appartamento, ma dovete anche tenere conto degli interessi comuni. Ciò significa che dovete rispettare le regole e i regolamenti che sono stati concordati insieme e che si applicano all’edificio e ai suoi residenti.

Inoltre, in qualità di proprietari dell’associazione condominiale, siete tenuti a partecipare alla gestione e alla manutenzione delle aree e delle strutture comuni.

Diritti d’uso della propria abitazione

In qualità di proprietari di un appartamento in un’associazione di proprietari, avete il diritto di utilizzare e gestire il vostro appartamento. Spetta a voi decidere se abitare nell’appartamento o affittarlo. Potete, ad esempio, ristrutturare il vostro appartamento o acquistare nuovi mobili, a patto che non interferite con gli altri proprietari.

Il proprio appartamento può essere gestito e progettato in proprio, purché non venga intaccata la proprietà comune.

Tuttavia, nell’utilizzo del vostro appartamento dovete considerare anche gli interessi degli altri proprietari e della comunità. Ad esempio, non dovete apportare modifiche strutturali al vostro appartamento che potrebbero compromettere l’aspetto dell’edificio o causare problemi agli altri appartamenti.

Diritti d’uso della proprietà comune

In qualità di proprietari di un’associazione condominiale, siete responsabili della gestione e della manutenzione delle aree e delle strutture comuni insieme agli altri proprietari. Ciò include, ad esempio, le scale, l’ascensore, il tetto, la facciata, le strutture esterne e, se necessario, l’impianto di riscaldamento.

Questi diritti e obblighi si applicano ai proprietari di beni comuni:

• Gestione e manutenzione delle aree comuni

Le modalità di finanziamento e di distribuzione di questi costi sono illustrate nella sezione successiva.

Finanziamento dei costi comuni

In qualità di proprietari di un’associazione di proprietari di case, siete tenuti a contribuire alle spese comuni dell’associazione. Ciò include, ad esempio, i costi per l’amministrazione e la manutenzione delle aree e delle strutture comuni, ma anche i costi per il funzionamento dell’ascensore, lo smaltimento dei rifiuti o l’approvvigionamento idrico.

I costi vengono solitamente calcolati in base alla quota di proprietà comune. A tal fine, la dichiarazione di divisione specifica la vostra quota di partecipazione all’associazione condominiale. Questa ripartizione dei costi è chiamata anche chiave di ripartizione dei costi.

Oltre ai costi di gestione, possono essere necessari anche interventi di manutenzione o ristrutturazione di maggiore entità, che comportano un maggiore esborso finanziario. A questo scopo, di solito viene costituita una riserva, che viene regolarmente alimentata dai proprietari con un determinato importo. Questa riserva serve a finanziare le riparazioni e gli interventi di manutenzione più importanti senza che i proprietari debbano raccogliere ulteriori fondi.

Questi costi sono sostenuti in un WEG:

• Costi per la gestione e la manutenzione delle aree comuni
• Costi di gestione dell’impianto di risalita, dello smaltimento dei rifiuti o dell’approvvigionamento idrico.
• Riserve di manutenzione

I costi sostenuti vengono discussi durante l’assemblea dei proprietari:

Organizzazione di un’associazione di proprietari di case

L’organizzazione di un’associazione condominiale è una parte importante della convivenza. Ci sono vari organi e organismi responsabili dell’amministrazione della comunità.

L’organo più importante è l’assemblea dei proprietari. Tutti i proprietari si riuniscono qui una volta all’anno per prendere decisioni importanti e discutere le preoccupazioni della comunità.

Un altro organo importante è il comitato consultivo di gestione. Viene eletto dall’assemblea dei proprietari e supporta l’amministratore nell’amministrazione della comunità.

L’amministratore è l’organo esecutivo dell’associazione condominiale. Si occupa dell’amministrazione della comunità e garantisce l’esecuzione di tutti i lavori necessari.

Le istanze più importanti dei WEG in sintesi:

• Amministratore WEG
• Comitato consultivo di gestione
• Riunione dei proprietari

Esaminiamo ora più da vicino le singole istanze.

Amministratore del WEG

L’amministratore è l’organo esecutivo di un’associazione di proprietari di condominio ed è responsabile dell’amministrazione dell’associazione. Ciò include, tra l’altro, l’organizzazione e il monitoraggio delle misure di manutenzione, la preparazione dei conti e la comunicazione con i proprietari e i vari comitati della comunità.

I compiti dell’amministratore comprendono:

• Organizzazione e monitoraggio delle misure di manutenzione
• Preparazione dei conti
• Comunicazione con i proprietari e i vari comitati

La scelta di un amministratore adatto è quindi di grande importanza. Di norma, viene incaricata una società di gestione professionale che dispone delle conoscenze e dell’esperienza necessarie. Tuttavia, è possibile anche un’amministrazione volontaria da parte del proprietario.

Consiglio di amministrazione

Oltre all’amministratore, esiste anche un comitato consultivo di gestione. Il consiglio di gestione è composto da almeno tre proprietari. Questo organo viene eletto dall’assemblea dei proprietari e ha il compito di sostenere e monitorare l’amministratore. Tuttavia, il consiglio di gestione non ha potere decisionale e può solo formulare raccomandazioni.

Il comitato consultivo di gestione in sintesi:

• Composto da almeno tre proprietari
• Eletto dall’assemblea dei proprietari
• Supporta e controlla l’amministratore

Riunione dei proprietari

L’assemblea dei proprietari è il massimo organo decisionale e si riunisce almeno una volta all’anno. Ha il compito di discutere e decidere sulle questioni importanti della comunità.

L’assemblea dei proprietari viene convocata dall’amministratore o da un proprietario. Devono essere rispettate alcune scadenze e requisiti formali. Di norma, le convocazioni devono essere inviate per iscritto almeno due settimane prima della riunione. L’invito deve indicare i punti all’ordine del giorno, il luogo, la data e l’ora della riunione.

Gli argomenti tipici di un’assemblea dei proprietari sono l’adozione del piano aziendale, l’elezione dell’amministratore, la votazione sulle misure di manutenzione o la definizione del regolamento della casa. L’assemblea dei proprietari decide anche l’ammontare delle spese mensili per la casa.

La comunità dei proprietari in sintesi:

• Si riunisce almeno una volta all’anno
• Fornisce consulenza su questioni importanti per la comunità
• La convocazione avviene tramite l’amministratore

Appartamento: controllo della proprietà

Prima di tutto, la propria casa dovrebbe essere controllata. Se non avete il know-how necessario da soli, dovreste assolutamente assumere un professionista.

Cosa bisogna controllare?

• Finestre – condizione, anno di costruzione, tenuta
• Muri esterni – misurazione dell’umidità
• Pareti e soffitti
• Pavimenti (battiscopa)
• Sottodistribuzione elettrica – Scatola dei fusibili
• Bagno – umidità, pressione dell’acqua, ecc.
• Possibilmente armadi a muro

Proprietà comune in un condominio: lista di controllo

Se avete comprato il vostro primo appartamento in un condominio, fate sempre parte di una comunità di proprietari. Per voi, questo significa che anche voi contribuite con la vostra parte alla convivenza comunitaria. Non si tratta più solo del vostro appartamento, ma dell’intero edificio in cui si trova la vostra proprietà.

Cosa è incluso nell’ispezione della proprietà comune?

• Facciata e tetto, soffitta
• Cantina – Umidità
• Armadio del contatore elettrico, distribuzione principale
• Sistema di riscaldamento
• Carenze – conoscenza da parte dei residenti
• Misure di riparazione e modernizzazione

Il prossimo passo: valutazione secondo l’anno di costruzione

Una valutazione della proprietà è particolarmente importante quando si acquista il primo appartamento. Questo include la valutazione per anno di costruzione della vostra casa o dell’edificio in cui si trova il vostro condominio. Qual è il limite di età di un edificio? Potete trovare la risposta in questo articolo sulla valutazione per anno di costruzione.

Risparmiare o investire? – Cosa faccio con i miei soldi?

Avete due opzioni per costruire la ricchezza. O investite denaro o investite denaro. Se vi affidate agli immobili come investimento di capitale, il vostro finanziamento si “ridurrà” nel corso degli anni, e questo percorso offre anche una protezione contro l’inflazione.

Qui abbiamo riassunto i vantaggi decisivi degli immobili come investimento:

• La proprietà ha un valore stabile con l’inflazione
• L’inflazione “riduce” il vostro prestito

Fonte: Vermögensaufbau/ Immobilien-Erfahrung.de

Confronto tra investimento finanziario e investimento di valore

Diamo un’occhiata qui all’investimento di denaro in banca e all’investimento di valore come immobile in confronto, con il loro effetto sul prestito.

1. Investimento: libretto di risparmio, pensione Riester & Co.
2. Investimento: immobili come forma di investimento
3. Prestiti: riduzione costante dovuta all’inflazione

Investimento: libretto di risparmio, pensione Riester & Co.

Le forme tipiche di investimento sono ancora presenti. Negli ultimi anni, il comportamento di risparmio della società non è cambiato molto. Molti investono ciecamente il loro denaro in banca sotto forma di contratti di risparmio di società di costruzione, pensioni Rieser o polizze di assicurazione sulla vita di dotazione. Spesso si risparmia e, a causa dei tassi d’interesse e dell’inflazione, si riceve quasi meno denaro di quello che si è versato.

• Gli interessi e gli aumenti di prezzo le vengono accreditati
• Perdita di valore a causa dell’inflazione – la quantità di denaro rimane la stessa o addirittura diventa meno

Quindi, in parole povere, 10.000 euro rimangono sempre 10.000, come descritto sopra.

Beni immobili contro libretto di risparmio: chi vince?

Anche in tempi di crisi, gli immobili sono considerati un investimento sicuro. Il suo valore è stabile in caso di inflazione, e anche il vostro prestito può essere influenzato positivamente da un deprezzamento del denaro, in modo da poter vendere la vostra proprietà più tardi per il doppio del suo valore.

• 10.000 euro di libretto di risparmio dopo 30 anni: 10.000
• 10.000 Euro Proprietà dopo 30 anni: 20.000

Ridurre i prestiti: L’inflazione come migliore amica

A causa del deprezzamento del denaro, il valore della vostra proprietà aumenta costantemente. Quindi cosa succede al vostro prestito?

Un rapido sguardo a un prestito contratto:

• 10.000 euro di prestito oggi, sono ancora 10.000 euro dopo

Se avete già affittato la vostra proprietà, tanto meglio! A causa dell’inflazione, aumenterete costantemente il vostro affitto e continuerete a pagare il vostro prestito attraverso il vostro reddito passivo.

• 2020 = 350 euro affitto / rimborso 300 euro
• 2035 = 460 euro affitto / rimborso 300 euro

Non crede? Cercate voi stessi: Tabella dell’inflazione

Fonte: Vermögensaufbau/ Immobilien-Erfahrung.de

Conclusione: gli immobili come un pozzo di denaro

A lungo termine, gli immobili sono una vera miniera d’oro. Oltre al rendimento generato attraverso il pagamento dell’affitto e il profitto sulla vendita attraverso l’apprezzamento, l’importo del reddito aumenta grazie all’inflazione. Così pagare il vostro prestito diventa sempre più facile.

Ecco un riassunto dei nostri punti più importanti:

• La proprietà ha un valore stabile con l’inflazione
• La proprietà può essere venduta in seguito per il doppio del suo valore
• Investimento: perdita di valore a causa dell’inflazione – la quantità di denaro rimane la stessa o addirittura diventa meno

Il prossimo passo: immobili per la previdenza

Nel nostro ultimo articolo sull’accumulo di ricchezza, avete già imparato cosa significa l’inflazione. Qui vi mostreremo gli effetti dell’inflazione sulla vostra futura pensione. Questo solleva la questione se l’immobiliare sia un modo migliore per provvedere alla propria vecchiaia rispetto all’investimento in banca o in una pensione statale. In questo articolo, confrontiamo le tue tre alternative per mostrarti il modo migliore per smettere di preoccuparti del tuo patrimonio in età avanzata.

Tasse e immobili: dalle basi ai consigli per risparmiare

Ogni volta che c’è di mezzo il denaro, ad un certo punto entrano inevitabilmente in gioco le tasse. Questo è naturalmente anche il caso del business immobiliare: innumerevoli tasse come l’imposta sul valore aggiunto, l’imposta sul commercio, l’imposta sull’acquisto, l’imposta sulla proprietà o l’imposta di successione sono sostenute. Non è facile tenere traccia di tutto questo. La nostra lista di libri consigliati ha lo scopo di aiutarvi a rispondere alle vostre domande aperte e di fornirvi le conoscenze necessarie per diventare presto un professionista nel campo delle tasse immobiliari.

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Suggerimento! Panoramica Tasse XXL

Le tasse sono spesso un argomento fastidioso, specialmente in Germania. Imposta sui salari, imposta sul valore aggiunto, imposta sui trasferimenti immobiliari e molto altro: non è facile tenere traccia di tutto. Ma se non siete interessati ad assumere un consulente fiscale, che può essere piuttosto costoso, è necessario che vi occupiate del tema delle tasse. Vogliamo aiutarvi in questo! Qui troverete una panoramica di guide, libri e video sul tema delle tasse. Sia che vi presentiamo i singoli tipi di tasse tedesche o che guardate un video sul tema della dichiarazione dei redditi, tutte le vostre domande sulle tasse tedesche avranno una risposta qui.

• Panoramica del libro e dei suggerimenti video: le tasse

Ottimizzazione fiscale: esperienze di Tax Coaching

Chiunque scriva di immobili deve anche istruirsi. Più precisamente, quando non si tratta più solo dell’occupazione del proprietario, ma anche dell’affitto. Perché la voce più grande dal lato delle spese è quella delle tasse. Più si guadagna, più tasse si devono pagare – il problema è chiaramente definito, cosa fare? Imparate dall’esperienza, da coloro che ce l’hanno fatta. Molti dicono che il Next Level Tax Coaching è il migliore in Germania. Motivo sufficiente per parteciparvi da soli. Vuoi diventare tu stesso un investitore immobiliare?

Leggi di più sul coaching fiscale qui:

• Ottimizzazione fiscale: Coaching

Trova un consulente fiscale: vicino a te

Stai ancora cercando il giusto consulente fiscale nella tua zona? Allora dai un’occhiata alle nostre liste: Abbiamo compilato per te i migliori consulenti fiscali per quasi tutte le città della Germania, dove dovresti sempre ricevere un buon consiglio. Puoi trovare maggiori informazioni sui consulenti fiscali nella tua zona qui.

Fondamenti dell’industria immobiliare

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Questo rinomato libro di testo di base fornisce una chiara introduzione all’intero ciclo di vita degli immobili. Fornisce a studenti e insegnanti le conoscenze economiche, legali e fiscali necessarie per questo settore in rapida espansione. È anche ideale come opera di riferimento per i docenti, così come per gli specialisti e i manager delle società immobiliari.

• Cambiamenti completi nel diritto edilizio
• Legge sulla riforma del diritto dei contratti di costruzione
• Modifica della responsabilità per i difetti nel diritto commerciale
• Regolamenti della legge sulla modernizzazione della legge sulla valutazione dell’impatto ambientale
• Concetto di orientamento sul ciclo di vita della proprietà
• Marketing, finanziamento, gestione del portafoglio e sviluppo di progetti
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Guida fiscale per gli investitori immobiliari

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Il marchio di fabbrica di Alexander Goldwein è spiegare argomenti complessi in modo semplice. Questo dà anche ai lettori senza conoscenze precedenti la possibilità di capire le interrelazioni e di usare questa conoscenza a proprio vantaggio. Il libro contiene numerosi esempi pratici e riferimenti aggiornati alla giurisprudenza e alle lettere del ministero federale delle finanze. È adatto sia ai principianti che ai lettori avanzati.

• Riconoscimento massimo delle spese legate al reddito
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• Vantaggi fiscali per le proprietà elencate
• Immobili per le vacanze in patria e all’estero come investimento immobiliare
• Imposta di successione e donazione (trasferimento ottimizzato dal punto di vista fiscale al coniuge e ai figli)
• Materiale bonus: strumento Excel per calcolare il rendimento, i costi di finanziamento e il flusso di cassa
• La guida fiscale definitiva per gli investimenti privati in immobili residenziali
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Non pagare mai più le tasse come investitore immobiliare

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Questo libro spiega come non devi pagare le tasse per il tuo buon portafoglio immobiliare, usando esempi pratici reali:

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• La combinazione di finanziamenti e ristrutturazioni
• Pianificazione strategica di riorganizzazioni per l’ottimizzazione fiscale
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• Pensieri finali
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Regalare e lasciare in eredità beni immobili in modo ottimizzato dal punto di vista fiscale

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Lessico fiscale di base

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Risparmiare tasse per i proprietari di immobili

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Questo libro copre questi argomenti e molto di più:

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Guida fiscale per i proprietari

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