L’agente immobiliare Robiné sul mercato immobiliare di Düsseldorf, esperienze e consigli

Harald Robiné si è fatto un nome con la sua azienda a Düsseldorf e oltre i confini della città come agente immobiliare competente ed esclusivo. ROBINÉ Immobilien attribuisce grande importanza alla qualità e al servizio clienti, ed è specializzata nell’intermediazione di immobili di alta qualità. Oltre all’intermediazione e alla commercializzazione di immobili, i servizi di ROBINÉ Projektmanagement comprendono anche l’acquisizione di terreni, la conversione e la ristrutturazione di edifici esistenti, lo sviluppo e la gestione di progetti, nonché la costruzione chiavi in mano di nuovi edifici di alta qualità nelle migliori località di Düsseldorf.

Nell’intervista, l’agente immobiliare ha condiviso con noi consigli e trucchi, ha parlato di investimenti di capitale e di investimenti, e ci ha anche dato la sua valutazione su cosa considerare quando si acquista un immobile. Scopra di più sugli immobili a Düsseldorf e impari dai professionisti!

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L’agenzia immobiliare si presenta: Tipi di case popolari & proprietà più spettacolari

FIV: Caro signor Robiné, prima di entrare nei molti dettagli di Düsseldorf: Come agente immobiliare a Düsseldorf, quale tipo di casa o appartamento le piace di più mediare? Ci sono dei preferiti, per esempio il normale trilocale, il loft o piuttosto la proprietà di lusso in periferia?

Robiné: La prima proprietà che ho mediato più di 25 anni fa era una villa di lusso di proprietà di un famoso imprenditore di Düsseldorf. Grazie ai miei buoni contatti e al mio innato talento di venditore, sono stato in grado di commercializzare con successo l’immobile in breve tempo e mi sono fatto un nome a Düsseldorf. Dopo di che, tutto è successo molto rapidamente, mi è stata offerta una villa dopo l’altra per commercializzarla e inserirla nel mio portafoglio.

Tuttavia, questo non significa che oggi facciamo solo il brokeraggio di proprietà di alta qualità. Le case unifamiliari ben tenute in località suburbane fanno parte della nostra offerta tanto quanto i cortili da ristrutturare, i condomini e le proprietà commerciali. Naturalmente, è molto più eccitante mediare proprietà ad alto prezzo nel segmento del lusso che un normale appartamento di 3 stanze nel centro della città. Che si tratti di ville lussuose, loft eleganti o case a schiera classiciste, non ha molta importanza – in definitiva, è importante che la proprietà abbia un certo carattere e rappresenti qualcosa di speciale.

• Sito web: Robiné Real Estate
• Instagram: Immobiliare Robiné

FIV: Qual è stata la proprietà più spettacolare che ricorda dei suoi anni da agente immobiliare?

Robiné: La proprietà più spettacolare era un complesso storico del castello del XI secolo. L’inquilino di allora era un portiere nato negli Stati Uniti per il Borussia Mönchengladbach, Kasey Keller. La NBC ha visitato il giocatore a casa sua diverse volte. Attraverso queste attività, anche i media tedeschi come WDR, RTL ecc. sono venuti a conoscenza di me e della proprietà. All’epoca, la proprietà elencata stava letteralmente invecchiando ed era in uno stato di grave necessità di ristrutturazione. Come me, l’acquirente dell’epoca ha riconosciuto il potenziale unico di questa proprietà e l’ha ristrutturata con grande attenzione ai dettagli per scopi residenziali privati. È stato incredibile vedere la proprietà brillare in un nuovo splendore qualche anno dopo. In un ambiente che non lascia nulla a desiderare, qui è stata creata una combinazione unica di storia e modernità.

Dove dovresti trasferirti a Düsseldorf? Distretti e consigli dell’agente immobiliare

FIV: La maggior parte dei nostri lettori sta comprando un immobile per la prima volta. In modo che i nostri lettori abbiano una visione diretta di Düsseldorf: Se qualcuno si trasferisce da poco a Düsseldorf e ti chiede, come esperto, la domanda “dove ci si deve trasferire?”, quali quartieri consiglieresti:

1. Single / orientato alla carriera? Ober- e Niederkassel, Porto, Derendorf, Pempelfort, Düsseltal, Bilk
2. Famiglie con bambini? Grafenberg, Gerresheim, Golzheim, Kaiserswerth, Lohausen, Derendorf, Bilk
3. Persone ricche (prezzi degli immobili superiori a 1 milione)? Meerbusch, Ober- e Niederkassel, Golzheim, Zoo

Costi e prezzi per affittare o comprare un immobile a Düsseldorf + confronti

FIV: Quali costi ci si deve aspettare a Düsseldorf quando si affitta, e soprattutto quando si compra un appartamento o una casa? Come paragonerebbe Düsseldorf ad altre città e quali quartieri sono attualmente particolarmente attraenti?

Robiné: Gli affitti variano molto a seconda del quartiere e delle strutture. Le proprietà più economiche nelle località semplici partono da circa 7 euro al metro quadrato. Questi appartamenti sono arredati in modo molto semplice e spesso c’è anche un ritardo nella ristrutturazione. Anche i bagni degli anni ’70 non sono rari in queste proprietà. Il cielo è il limite. Gli appartamenti ammobiliati in buone posizioni, invece, possono raggiungere prezzi superiori ai 30 euro al metro quadro. Naturalmente, questi sono entrambi gli estremi. L’affitto medio per una proprietà esistente a Düsseldorf nel 2020 era di circa 11,40 euro per metro quadrato di spazio abitabile, mentre il prezzo medio per metro quadrato per una proprietà di nuova costruzione era di circa 14 euro.

• Gli affitti variano molto a seconda del quartiere e dei servizi
• Proprietà economiche a partire da circa 7 € al m²
• Appartamenti ammobiliati di alta qualità in buone posizioni raggiungono prezzi di 30€ al m² e più
• Affitto medio per una proprietà esistente Düsseldorf 2020: 11,40 € per m² di superficie abitabile
• Prezzo medio per metro quadrato per un nuovo immobile a Düsseldorf 2020: circa 14€.

Robiné: Non è diverso con i condomini. Anche qui, la posizione e l’arredamento determinano il prezzo, naturalmente. Mentre un semplice bilocale nel centro della città si può avere per poco meno di 250.000 euro, si paga tre volte quel prezzo per un attico ben attrezzato in una posizione preferita della stessa dimensione.

A titolo indicativo: il prezzo medio richiesto per gli appartamenti esistenti nel 2020 era di circa 4.400 euro al metro quadro; per le nuove costruzioni, il prezzo medio al metro quadro è di circa 7.300 euro al metro quadro. Per inciso, il prezzo medio richiesto per le case unifamiliari è di circa 1,2 milioni di euro.

Prezzo medio dell’offerta 2020 per:

• Appartamenti esistenti: € 4.400 per m²
• Edifici nuovi: circa 7.300 € per m²
• Case unifamiliari: circa 1,2 milioni di euro

Motivi per l’aumento dei prezzi degli immobili a Düsseldorf

FIV: Gli affitti e i prezzi d’acquisto a Düsseldorf sono aumentati molto negli ultimi anni. Secondo lei, qual è il fattore decisivo che guida maggiormente questo sviluppo nel mercato immobiliare di Düsseldorf?

Robiné: Düsseldorf è una città economicamente molto forte nella conurbazione Reno-Ruhr. Oltre alla sua posizione centrale, fattori importanti includono il terzo aeroporto più grande della Germania e il centro fieristico di Düsseldorf con 24 fiere internazionali di primo piano. Düsseldorf è una località leader nei settori della pubblicità, dei brevetti europei, delle telecomunicazioni e della consulenza gestionale, oltre ad essere la “Città della moda” tedesca. La nostra capitale dello stato è una metropoli orientata al mondo. Numerose aziende attive a livello internazionale e imprese straniere hanno la loro sede a Düsseldorf.

Il fatto che la capitale della Renania Settentrionale-Vestfalia sia così popolare come luogo per vivere e lavorare è certamente anche dovuto all’alta qualità della vita sul posto. Per esempio, la metropoli renana occupa ripetutamente uno dei primi posti in varie classifiche per valutare la forza economica e la vitalità futura.

Come nella maggior parte delle altre grandi città, Düsseldorf sta vivendo un’immigrazione su larga scala dalla Germania e dall’estero. Dal 2010, la domanda di alloggi è aumentata in modo permanente. Tuttavia, il terreno per lo sviluppo e la costruzione di nuove aree residenziali nell’area urbana di Düsseldorf è scarso. Così, la bassa offerta di alloggi a prezzi accessibili combinata con l’alta domanda fa costantemente salire i prezzi a Düsseldorf.

FIV: Come esperto del mercato immobiliare di Düsseldorf, consiglierebbe attualmente di investire in immobili o di aspettare?

Robiné: In linea di principio, consiglierei sempre di investire in immobili, poiché i beni materiali sono sostenibili e stabili e la politica di bassi tassi d’interesse incoraggia l’acquisto di immobili. Inoltre, c’è il costante aumento del valore degli immobili. Con una proprietà, investite nel vostro futuro e costruite un patrimonio per la vostra pensione di vecchiaia. I costi di affitto, d’altra parte, sono un capitale perso.

“Fondamentalmente, consiglierei sempre di investire in immobili, poiché i beni tangibili sono sostenibili e stabili e la politica dei bassi tassi d’interesse incoraggia l’acquisto di immobili. Inoltre, c’è il costante aumento del valore degli immobili”.

Dove si dovrebbe investire come investitore a Düsseldorf? Consigli dell’esperto

FIV: Un altro sguardo a chi vuole investire e affittare. Come vero insider di Düsseldorf, quali quartieri stanno attualmente vivendo una ripresa e sono particolarmente interessanti per gli investitori di capitale? Quali quartieri sono interessanti per i proprietari e gli investitori qui?

Robiné: Per gli investitori di capitale, le proprietà nelle località semplici a sud del centro città, come Oberbilk, Wersten, Holthausen e Eller, sono particolarmente interessanti. Qui, il livello dei prezzi è attualmente ancora relativamente basso rispetto agli altri quartieri di Düsseldorf. I prezzi degli immobili per i condomini partono già da circa 2.000 euro al metro quadrato. Dato che anche qui si può ipotizzare un rapido aumento di valore in futuro, queste località offrono opportunità di investimento e di rendimento particolarmente buone.

Sono interessanti anche gli immobili in località di medie dimensioni come Bilk, Derendorf, Pempelfort, Düsseltal e Stadtmitte. Questi quartieri attualmente hanno ancora un livello di prezzi piuttosto medio, ma sono molto popolari grazie alla loro posizione centrale e al carattere urbano. Tuttavia, alcuni dei prezzi al metro quadrato sono quasi il doppio di quelli delle località più modeste.

• Luoghi semplici con potenziale di apprezzamento: Oberbilk, Wersten, Holthausen e Eller
• Luoghi di medie dimensioni che sono molto popolari: Bilk, Derendorf, Pempelfort, Düsseltal e Stadtmitte

Agente immobiliare: vantaggi e svantaggi, costi e quando assumere un agente?

FIV: Secondo le statistiche, ben oltre il 50% di tutte le proprietà a Düsseldorf vengono comprate / vendute con un’agenzia immobiliare. Dal suo punto di vista: quando si dovrebbe cercare privatamente e quando si dovrebbe assumere un agente immobiliare professionale per la ricerca? Dove sono i vantaggi e gli svantaggi?

Robiné: Molti proprietari e acquirenti sottovalutano lo sforzo necessario per vendere/acquistare una proprietà. Per esempio, numerosi documenti come i certificati energetici, le planimetrie, le informazioni sulla costruzione e sui siti contaminati o il catasto devono essere presentati per completare con successo la vendita. L’agente immobiliare conosce tutti questi requisiti e si occupa di tutte le attività necessarie, come trattare con le autorità. Inoltre, accompagna il venditore e l’acquirente fin dall’inizio e continua a consigliarli anche dopo la conclusione del contratto d’acquisto. Per questo motivo, consiglierei sempre a un profano di usare un agente immobiliare. Un agente immobiliare rispettabile conosce esattamente il mercato immobiliare locale e supporta anche il cliente nel trovare un prezzo di acquisto realistico.

Non riesco a pensare a nessuno svantaggio. Nella maggior parte dei casi, il broker è incaricato dal proprietario dell’immobile. Tuttavia, poiché come fornitore di servizi rappresenta anche gli interessi del potenziale acquirente, l’acquirente paga anche una commissione all’agente dopo aver concluso un contratto di acquisto. Una nuova legge, entrata in vigore nel dicembre 2020, stabilisce che in caso di doppia consulenza, il proprietario e l’acquirente condividono equamente la commissione del mediatore, di solito il 3,57% IVA inclusa del prezzo di acquisto autenticato a livello nazionale.

• Commissione del broker a livello nazionale di solito il 3,57% IVA inclusa del prezzo d’acquisto autenticato
• Dalla legge del 2020: il proprietario e l’acquirente condividono la commissione di intermediazione in caso di doppia consulenza

Errori comuni e consigli per l’acquisto della tua prima proprietà

FIV: Come ho detto prima, la maggior parte dei nostri lettori sono primi acquirenti. Quali sono gli errori che i primi acquirenti fanno di solito? Al contrario, quale consiglio darebbe, come esperto, a qualcuno che acquista la sua prima proprietà?

Robiné: Un errore è spesso che gli immobili – sempre che l’acquisto non sia accompagnato da un’agenzia immobiliare – vengono acquistati frettolosamente e l’acquirente non ha tenuto conto, per esempio, di tutti i dati tecnici, di un eventuale arretrato di ristrutturazioni e delle caratteristiche particolari di un immobile. Questo può portare a spiacevoli sorprese dopo un acquisto. Raccomando agli interessati che non conoscono la zona di affittare prima un immobile e poi di prendersi del tempo per familiarizzare con i singoli quartieri e le opportunità disponibili sul mercato immobiliare.

Finanziamento immobiliare: capitale, opzioni e raccomandazioni dal professionista

FIV: Quali opzioni di finanziamento per un immobile raccomanderebbe più probabilmente a Düsseldorf – o in generale – e quali opzioni hanno i primi acquirenti?

Robiné: Questo dipende principalmente dalla rispettiva affidabilità creditizia di un acquirente. Con i tassi d’interesse attualmente molto bassi sui prestiti, si raccomanda un prestito da una banca. Un prestito immobiliare è una grande decisione finanziaria e per molti anche una decisione unica. È quindi ancora più importante sapere di avere al proprio fianco il giusto partner finanziario. Anche la fiducia gioca un ruolo importante qui. È quindi comprensibile che molti acquirenti immobiliari si rivolgano al consulente della loro banca per il finanziamento della costruzione.

Gli intermediari sono alternative alle varie banche. Confrontano per te le offerte di molte grandi banche e a volte possono offrirti tassi d’interesse più favorevoli e condizioni migliori.

FIV: Quanto capitale proprio si dovrebbe avere e quali altri fattori influenzano il finanziamento / l’affidabilità creditizia? Quali consigli può dare come esperto in base alla sua esperienza?

Robiné: Quando si tratta di capitale proprio, c’è una semplice regola di base: più ne porti, meglio è, perché se porti il tuo denaro, riduci significativamente il rischio di finanziamento. È per questo che le banche concedono tassi d’interesse più bassi per i finanziamenti con capitale proprio. Senza capitale proprio, i costi di interesse possono essere il doppio o anche il triplo. Il capitale proprio disponibile dovrebbe essere almeno tra il 20% e il 40% del prezzo di acquisto, compresi i costi di acquisto accessori. Inoltre, un buffer dovrebbe essere messo da parte per le riserve di manutenzione. Inoltre, una posizione professionale sicura dovrebbe essere una cosa ovvia.

• Finanziamento con capitale proprio: la banca concede tassi d’interesse più bassi
• Senza capitale, i costi di interesse possono essere due o anche tre volte più alti
• Il capitale proprio esistente dovrebbe ammontare tra il 20% e il 40% del prezzo d’acquisto compresi i costi accessori di acquisto
• Ideale: buffer finanziario per eventuali misure di manutenzione

È anche possibile prendere un finanziamento senza capitale proprio, ma questo è associato a maggiori rischi. Questo perché il finanziamento completo dura più a lungo, e gli interessi e i rimborsi sono molto più alti. Se la vostra proprietà viene pignorata, rimarrete con una montagna di debiti. Pertanto, è consigliabile acquistare una proprietà solo se si ha a disposizione un capitale proprio sufficiente.

“Più equità porti con te, meglio è! Questo abbassa il rischio di finanziamento”.

Costi accessori all’acquisto: tassa di trasferimento del terreno, notaio, commissione del mediatore

FIV: Oltre al prezzo d’acquisto, ci sono naturalmente anche dei costi aggiuntivi. Un grande fattore per gli acquirenti sono le tasse. Con quali tasse devono fare i conti gli acquirenti di Düsseldorf quando comprano una casa nella periferia della città o un condominio nel centro di Düsseldorf?

Robiné: In NRW, la tassa di trasferimento del terreno per l’acquisto di una proprietà ad uso privato è sempre il 6,5% del prezzo di acquisto, indipendentemente dal fatto che si tratti di una casa indipendente o di un condominio in un condominio. Circa l’1,5% deve essere aggiunto per l’iscrizione nel registro fondiario e per il notaio. Se l’acquisto viene effettuato tramite un’agenzia immobiliare, l’acquirente di solito deve pagare il 3,57% IVA inclusa del prezzo d’acquisto autenticato. Tutto sommato, bisogna aggiungere circa l’11,5% del prezzo d’acquisto come costi di acquisizione accidentali. A seconda dell’importo del prezzo di acquisto, questo può sommare molti costi aggiuntivi, che non devono essere sottovalutati.

• Tassa sul trasferimento di terreni in NRW: Sempre il 6,5% del prezzo di acquisto
• Iscrizione al catasto e al notaio: circa 1,5%.
• Commissione di intermediazione: di solito il 3,57% IVA inclusa del prezzo d’acquisto autenticato

“Dovreste prevedere circa l’11,5% del prezzo di acquisto come costi accessori di acquisizione!

FIV: La ringrazio molto per questa intervista competente e dettagliata, signor Robiné. Auguriamo a te, alla tua azienda e alla tua squadra tutto il meglio!

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