Errore 1 – La posizione è decisiva

Una proprietà in una posizione povera senza un’alta domanda diventa rapidamente un problema. Pertanto, si dovrebbe sempre comprare in una posizione attraente.

Proprietà in una brutta posizione:

• Bassa domanda
• Affittare sarà difficile
• Risultato: posto vacante

Quindi il nostro consiglio: fate attenzione agli strati A- B- e C!

Immobili in una buona posizione:

• Comprare in grandi città (non metropoli in località di prima categoria), per esempio Bonn o Lipsia
• Conurbazioni, il famoso Speckgürtel, con una buona posizione B come tutto intorno a Monaco, Darmstadt vicino a Francoforte
• Città richieste con sede B, come Kassel, Braunschweig o Heidelberg

Errore 2 – Una proprietà troppo specifica

Le proprietà speciali richiedono un gruppo speciale di acquirenti – e questo gruppo non è facile da trovare. Ecco perché si dovrebbe sempre optare per proprietà la cui utilità e il cui uso soddisfano le esigenze delle grandi masse. Nel nostro articolo sui tipi di immobili puoi imparare tutto su appartamenti, case e simili. Allora, cosa state cercando sul mercato immobiliare?

Quindi cosa c’è da tenere le mani a posto?

• Loft/ Villa/ Appartamento, tutto ciò che supera il normale consumatore
• Questo tipo di proprietà deve essere in una posizione top A per poterla vendere/affittare.

Il nostro consiglio: 1-2 camere da letto

Si possono trovare appartamenti di 1-2 stanze in tutte le località, sia A, B o anche C, e la domanda è in costante aumento. Dato che sempre più persone vivono da sole, vale sicuramente la pena dare un’occhiata agli appartamenti singoli.

Un esempio di una proprietà speciale in una posizione C: difficile da vendere.

Errore 3 – L’interesse personale invece dell’investimento

Potete leggere molto sull’occupazione dei proprietari nel nostro articolo sull’argomento. Qui imparerete di nuovo in breve perché non è consigliabile utilizzare la vostra prima proprietà per uso personale. Quindi, il nostro consiglio: non comprate una proprietà occupata dal proprietario senza investimento di capitale, perché siete responsabili del 100% dei costi di gestione, né gli inquilini né l’ufficio delle imposte vi aiuteranno finanziariamente.

Ragioni contro l’interesse personale

• L’interesse personale è il modo più costoso di vivere
• Non sarete mai completamente senza affitto a causa dei costi di gestione
• Paghi tu stesso la proprietà
• L’interesse personale riduce la capacità di credito
• La proprietà non è adeguata all’età dopo

Errore 4 – Una casa come prima proprietà

Se scegliete una casa come prima proprietà, dovete anche essere consapevoli che questo significa sostenere il 100% dei costi per voi. Quindi il nostro consiglio: comprate un condominio come prima proprietà.

Condominio: la ripartizione dei costi diventa facile

Non appena si acquisisce la proprietà di un appartamento in un condominio, si diventa parte di una comunità di proprietari. Così, tutti i costi di gestione sostenuti per la riparazione, la manutenzione e la modernizzazione sono condivisi tra tutte le parti della casa.

Ecco un piccolo esempio:

• Proprietario di casa (100%): 12.000 euro
• Casa per 4 persone (25%): 3.000 euro (-9.000 euro)
• Casa con 8 appartamenti (12,5%): 1.500 euro (-10.500 euro)

Errore 5 – Lasciar fluire le emozioni

Gli immobili devono sempre essere considerati razionalmente piuttosto che emotivamente. Quindi il nostro consiglio: mai comprare un immobile per emozione. Anche se trovate la proprietà incredibilmente bella a prima vista, pensateci bene. Spesso tali edifici sono fatiscenti o bisognosi di ammodernamento a causa del loro anno di costruzione e delle loro condizioni, il che significa che alla fine dovrete sostenere molti più costi di quelli che effettivamente ne ricaverete.

Cosa si deve fare, dunque?

• Evitare l’acquisto d’impulso!
• Audit a livello commerciale e tecnico
• Esame del rendimento, del valore di acquisto e di rivendita

Una tipica proprietà che si compra per emozione: Molto fascino, poco profitto.

Errore 6 – Nessuna attenzione al valore di rivendita

Un prezzo d’acquisto davvero ottimo! – E ora? Quanto ne ricava alla fine? Molte persone non prestano attenzione al prezzo di rivendita quando acquistano una proprietà, ma dovreste assolutamente farlo!

I fattori decisivi per il valore di rivendita sono:

• Tipo di proprietà
• Posizione della proprietà (vedi ritorno o investimento)

Confronto: posizione e apprezzamento

Confrontiamo i 3 tipi di posizione e l’aumento di valore:

• A-location: aumento di valore del 4-6% all’anno
• B- posizione: apprezzamento del valore all’1-2% all’anno
• C- posizione: nessun aumento di valore

Come principianti, optano per un condominio in una buona posizione C o B.

Errore 7 – Attrezzatura superiore – cattiva proprietà

Grande cucina, grande arredamento, hai comprato la proprietà solo per il suo grande arredamento? Questo è un male per voi, perché farete meno profitti. Quello che stai cercando sono proprietà che hanno bisogno di essere ristrutturate, perché puoi ristrutturarle tu stesso e poi venderle per un profitto.

Errore 8 – Pagare in enormi rate

Volete pagare il vostro prestito il più rapidamente possibile e pensate che grandi somme vi aiuteranno? Sfortunatamente, questo è sbagliato. Ecco il nostro consiglio: è meglio concordare con la banca piccole rate di rimborso.

• L’inquilino paga la proprietà, tutte le eccedenze sono accumulo diretto di beni
• L’inflazione riduce il prestito a lungo termine
• Più alto è il rimborso, meno rimane alla fine del mese.
• Più velocemente una proprietà genera un flusso di cassa, più alto è il surplus

Prossimo passo: Criteri per il condominio

La proprietà per gli acquirenti della prima volta. Volete comprare un condominio come prima proprietà, ma non sapete da dove cominciare? Qui abbiamo creato una lista di controllo con 11 punti per voi per determinare le basi e i criteri della vostra ricerca immobiliare. Non importa se volete determinare il prezzo massimo di acquisto, se volete comprare per uso proprio o come investimento, se volete fare un ritorno sul vostro investimento o se volete comprare una proprietà esistente o una nuova – qui troverete tutte le risposte alle vostre domande.

Occupazione del proprietario vs. proprietà come investimento: vantaggi e svantaggi di possedere una casa

Il sogno di possedere una casa è un obiettivo che molte persone hanno in mente. Ma ha senso scegliere una casa di proprietà come primo tipo di proprietà? O non è forse più sensato usare la prima proprietà come investimento? Vivere senza affitto nella vecchiaia non si realizzerà mai, anche con una casa propria, perché sarete sempre responsabili al 100% di tutte le spese di gestione. Pertanto, in questo articolo troverete un confronto tra l’occupazione del proprietario e una proprietà come investimento, che dovrebbe rendere più facile per voi decidere se utilizzare la vostra prima proprietà.

• Uso personale vs. beni immobili come investimento

Comprare una casa: Costi elevati, rischio elevato

Il sogno di possedere una casa – per molti, questo è un obiettivo di vita che deve essere raggiunto. Oltre a molti aspetti positivi, possedere una casa propria ha anche i suoi lati negativi. Quando si acquista una casa familiare, sia per uso proprio che come investimento, si è sempre responsabili al 100% delle spese sostenute. Leggi di più sul rischio di comprare una casa qui.

(Alb) – Sogno: la trappola della proprietà della casa

Per molti, il vecchio sogno di possedere la propria casa spesso diventa rapidamente un incubo. Molti usano un contratto di risparmio edilizio per pagare una casa fino all’età della pensione, con l’intenzione di vivere senza affitto. Tuttavia, la supposizione è di solito ingannevole e ci si indebita comunque, dato che si è responsabili del 100% dei costi sostenuti. Quindi non si è mai completamente liberi dall’affitto.

• 100% Costi di investimento
• 100% autoresponsabilità dei costi
• Non proprio senza affitto anche dopo aver pagato il prestito

3 Errori quando si compra una casa

Ci sono molte cose a cui pensare quando si compra una casa. Quello che molte persone dimenticano sono gli errori che si possono fare quando si compra una casa. Ecco i punti più importanti per cui sconsigliamo l’acquisto di una casa per la prima volta.

Errore 1

I costi sostenuti per la casa rimarranno sempre, e voi ne sarete responsabili al 100%. Non si è mai veramente senza affitto con una proprietà ad uso proprio.

• I costi operativi e di manutenzione della casa rimangono per sempre

Soluzione – Per una vita veramente spensierata, è consigliabile mantenere una seconda e una terza proprietà che si affitta. Con il ricavato di queste proprietà, puoi pagare i costi di gestione e manutenzione della tua proprietà e, a seconda del rendimento, intascare il resto come profitto.

Errore 2

La proprietà che hai comprato quando eri giovane non è adatta alla vecchiaia più tardi. Per la necessaria previdenza per la vecchiaia, la proprietà deve essere convertita prima o poi, il che comporta di nuovo dei costi.

• La proprietà non è adeguata all’età dopo
• Costi per la conversione in base all’età
• La proprietà prima o poi diventerà troppo grande

Errore 3

Il tuo rating presso la banca è ridotto da una proprietà con occupazione del proprietario e senza un investimento di capitale aggiuntivo. A causa dell’occupazione dell’immobile da parte del proprietario, avrete improvvisamente più spese di gestione che entrate, e le spese di gestione sono sempre al 100% a vostro carico. In caso di perdita del lavoro, la banca non ha una protezione aggiuntiva da parte vostra, perché questo significa perdita di reddito e di affitto per voi e quindi un rischio maggiore per voi e per la banca.

• Più costi di gestione, meno spese
• Costi 100% di responsabilità propria
• Perdita del lavoro significa perdita del reddito e dell’affitto – rischio

Fonte: Tipi di immobili/ Esperienza immobiliare.com

Casa plurifamiliare: alta equità, alti costi

Quindi l’occupazione del proprietario è il modo più costoso di vivere. La situazione è diversa per gli investimenti immobiliari. Qui, l’inquilino e l’ufficio delle imposte pagano più o meno i tuoi debiti. Ecco perché ora veniamo in una casa plurifamiliare/multipartitica. Ma i principianti del settore immobiliare sono avvisati! Questa zona è più per persone esperte.

Quindi quando si dovrebbe pensare all’acquisto di un condominio? Quando si ha abbastanza capitale proprio per coprire il prezzo d’acquisto, i costi di gestione, i costi di manutenzione e i costi di ammodernamento. Nonostante il continuo reddito da locazione, qui, come con l’occupazione del proprietario, siete responsabili al 100% di tutti i costi sostenuti.

Ecco un breve riassunto degli svantaggi di una casa multifamiliare:

• Elevato capitale proprio necessario per coprire i costi
• Il 100% dei costi devono essere sostenuti dal proprietario stesso

Edifici residenziali e commerciali (WGH)

Le WHG si comportano in modo simile ai condomini, ma sono comunque molto più rischiose da investire. Dato che sono dotati di spazi commerciali oltre alle unità residenziali, sono vacanti più spesso delle unità residenziali. Lo spazio deve comunque essere mantenuto, il che comporta costi aggiuntivi. Questo a sua volta significa che dovete raccogliere più capitale.

• Rischio elevato a causa del posto vacante
• Necessità di un’equità ancora maggiore
• Il posto vacante deve essere mantenuto in funzione – Più costi

Condominio: alto rendimento e condivisione dei costi

La soluzione per la sua prima proprietà? Un condominio! Il grande vantaggio? Quando si acquista un condominio, si fa parte di una comunità di proprietari, quindi non si devono sostenere da soli i costi di una casa. I costi di manutenzione, riparazione e modernizzazione sono condivisi tra tutti i proprietari. Indipendentemente dal fatto che sia per uso personale o un investimento immobiliare, i costi di gestione sono sempre più bassi che in una casa dove si è l’unico proprietario.

• Parte di una comunità di proprietari
• Tutti i costi sostenuti sono divisi per il numero di proprietari.

Un breve esempio: diciamo che stiamo parlando di un sistema di riscaldamento per 16.000 euro. Fai parte di un condominio di 8 appartamenti con 1 condomino. I costi sono divisi per 8, quindi si paga -14.000 in meno e solo 2.000 euro per il nuovo e moderno sistema di riscaldamento.

Commerciale, immobili speciali ed edifici elencati

Dovresti dare un’occhiata più da vicino alle proprietà con uso commerciale, edifici elencati o proprietà per uno scopo speciale prima di comprare. Scoprite perché qui in una breve panoramica!

Proprietà commerciale

• Niente per i principianti
• Soggetto a diversi quadri giuridici rispetto allo spazio residenziale
• Posti liberi più frequenti che per lo spazio residenziale (fluttuazione)

Immobili speciali

Villa, fattoria, vigneto o anche officina e centro commerciale, tutte queste sono proprietà speciali.

• Finanziamento più difficile a causa dell’alto rischio per le banche
• Comprate piuttosto in località A e B, perché una località rurale comporta un rischio troppo elevato.

Beni immobili sotto protezione del monumento

Proprietà con valore storico e status speciale (diritti, obblighi, tasse e sussidi).

• Incentivi fiscali
• Costi più alti per le riparazioni
• Restrizioni sulle alterazioni strutturali

Conclusione: in cosa dovrei investire all’inizio?

Se guardate il nostro confronto, potete vedere chiaramente che ogni proprietà, tranne i condomini, ha degli svantaggi. Quindi, la nostra conclusione è: i condomini sono il modo più semplice per entrare nel settore immobiliare. Ecco una breve panoramica dei nostri punti più importanti:

• L’interesse personale è il modo più costoso di vivere – sei responsabile del 100% dei costi.
• Caso ideale per iniziare: condominio, in affitto (investimento di capitale), con buoni rendimenti!
• Se deve essere occupata dal proprietario, allora direttamente con una 2a o 3a proprietà come investimento.

Il prossimo passo: come si costruisce il proprio patrimonio?

Siete interessati agli immobili per assicurare e costruire il vostro patrimonio? Allora continuate a leggere qui: tutto sul tema dell’investimento, dell’investimento di valore e dell’inflazione.