Audit commerciale: criteri di una proprietà

Prima di comprare una proprietà, si dovrebbe sempre farla controllare. L’ispezione commerciale si basa sui dati con i quali è possibile confrontare le proprietà, come il rendimento dell’affitto e il fattore prezzo d’acquisto, l’occupazione del proprietario o l’investimento di capitale o in quale località si dovrebbe comprare. Per l’ispezione, bisogna assolutamente fare una lista di controllo con tutti i punti negativi per poterli ordinare meglio.

Revisione per gli investitori di capitale

L’audit commerciale si occupa in particolare dei contratti di locazione esistenti quando si acquista un appartamento non affittato o affittato. Questo punto è particolarmente interessante per gli investitori di capitale, perché se state comprando per il vostro uso personale, dovreste piuttosto investire in una proprietà non affittata.

L’esame a tappe:

1. Controllo delle locazioni
2. Arretrati d’affitto e aumento dell’affitto
3. Costi non ripartibili
4. Riserve e arretrati

Passo 1: controllare i contratti di affitto

I costi di gestione possono essere trasferiti all’inquilino, cosa che dovreste assolutamente controllare in un contratto di locazione esistente.

• Potete trasferire al vostro inquilino tutti i costi di gestione correnti?
• C’è un deposito?
• Ci sono delle caratteristiche speciali nel contratto di affitto?

Fase 2: arretrati d’affitto o aumento dell’affitto

Queste particolarità si applicano se è stato concordato che gli inquilini devono restituire l’appartamento ristrutturato quando se ne vanno.

• Ci sono arretrati nell’affitto?
• Ci sono riduzioni d’affitto attive?
• Quando è stato l’ultimo aumento dell’affitto?

Passo 3: Costi non ammortizzabili

Qui, si dovrebbe fare una rapida analisi di mercato degli affitti comparativi. Se l’edificio in cui si investe in un appartamento ha un ascensore, bisogna fare attenzione. Un ascensore deve essere riparato o mantenuto ogni pochi anni. Questi costi elevati di solito devono essere sostenuti dall’inquilino e non possono essere trasferiti all’inquilino.

• Sono previsti costi non ripartibili?

Passo 4: Riserve e arretrati

A questo scopo, è essenziale controllare la riserva di manutenzione dell’associazione dei proprietari di condominio (WEG) sulla base dell’ultimo estratto conto delle spese condominiali, così come l’ammontare dell’importo totale delle spese condominiali arretrate. Se ci sono singoli condomini che sono in arretrato da più di quattro mesi, allora la probabilità di un’inadempienza è alta. Di conseguenza, i prelievi speciali possono essere la conseguenza.

• Quanto è alta la riserva di manutenzione dell’associazione dei proprietari di casa (WEG)?
• Ci sono arretrati nei pagamenti della casa della WEG?
• È stata controllata la raccolta delle risoluzioni?

Il prossimo passo: i costi di gestione della casa

Volete comprare un appartamento, ma i costi di gestione sono troppo alti? C’è una soluzione! I costi di gestione di una proprietà, come un condominio, possono essere trasferiti all’inquilino. Ma quali di queste spese di servizio possono essere trasferite e cosa dovete pagare voi stessi come padrone di casa? Leggi tutto sui costi operativi della tua prossima proprietà qui!