Proprietà affittata: cessazione per necessità proprie

I proprietari hanno il diritto di rescindere il contratto d’affitto per esigenze proprie, a condizione che il preavviso di rescissione per uso proprio rispetti tutti i termini legali, cioè da 3 a 9 mesi. In generale, voi come locatore e proprietario dovete avere davvero bisogno dell’appartamento per voi o per un membro della famiglia, e ci devono essere ragioni comprensibili e valide.

Ecco i fatti in breve:

• Scadenze legali tra 3-9 mesi
• Ragione comprensibile

Leggi tutto sulla legge sull’uso proprio qui/ Immobilien-Erfahrung.de

Uso proprio: ragioni e beneficiari

L’uso proprio deve essere sempre giustificabile e può essere disponibile solo per i membri più stretti della famiglia.

Motivi per l’uso proprio: Esempi

Il desiderio di uso proprio deve sempre avere una componente a lungo termine; un uso breve o temporaneo come fase transitoria non sarebbe una giustificazione.

• Desiderio di vivere in un proprio appartamento / casa
• Desiderio di bambini, estensione dello spazio vitale
• Seconda casa o abitazione, assolutamente necessaria per motivi professionali
• …

Beneficiari: Esempi

Potete usare l’uso personale per voi stessi o per i “beneficiari”. Ma chi sono? Riconosciuti sono:

• Bambini
• Genitori
• Nonni
• Fratelli
• Nipote
• Nipoti e nipoti
• Figli e suoceri (se il matrimonio esiste ancora)
• Coniugi separati (senza richiesta di divorzio)
• Partner civile registrato (senza richiesta attuale di annullamento)

Passo successivo: confronto tra i tipi di strato

Avete gli spiccioli necessari e avete deciso di investire in un immobile. Ma dove si compra esattamente questa proprietà? Prima di tutto, si pone la domanda: rendimento o investimento immobiliare? Questa domanda gioca un ruolo importante nella scelta dell’ubicazione di un immobile sia per gli investitori che per i proprietari-occupanti. Cosa significa esattamente posizione A, B o C e quali sono le differenze? Leggi tutto sulla localizzazione degli immobili con i suoi vantaggi, svantaggi e rischi qui.

Proprietario-occupato: Non affittato per il trasferimento immediato

Se comprate una proprietà come un condominio per uso personale, probabilmente volete trasferirvi immediatamente. In questo caso, vale meno la pena di comprare una proprietà che è già affittata. Se comprate una proprietà che è affittata al momento, potete dare il preavviso agli inquilini sulla base di un bisogno personale.

Cessazione per uso proprio

I proprietari hanno il diritto di dare la disdetta per necessità proprie, purché la disdetta per necessità proprie rispetti tutti i termini legali, che sono da 3 a 9 mesi. Questo si applica solo se avete davvero bisogno urgente della proprietà per voi stessi o per un membro della famiglia.

Ecco una breve panoramica:

• Cessazione per uso proprio possibile
• Scadenze legali tra 3-9 mesi
• Motivo comprensibile (voi o il beneficiario si trasferiscono)

Immobili come investimento: comprare in affitto

Comprare affittato o non affittato dipende sempre dalla situazione data. Ci sono vantaggi e svantaggi per entrambe le opzioni, che devono essere presi in considerazione nella rispettiva situazione.

Vantaggi e svantaggi delle proprietà in affitto

Vantaggi:

• Nessun tempo speso per nuove locazioni
• Il comportamento di pagamento e la condotta degli inquilini esistenti sono noti
• Basso rischio di vacanza all’inizio

Svantaggi:

• Affitto per lo più al di sotto dell’attuale valore di mercato
• I contratti d’affitto esistenti devono di solito essere ripresi

Beni immobili come investimento: comprare non affittati

Anche qui, troverete alcuni vantaggi e svantaggi nell’acquisto di proprietà non affittate. Ciò che si finisce per comprare dipende ancora dalle circostanze della proprietà che si sta comprando.

Vantaggi e svantaggi delle proprietà non affittate

Vantaggi:

• Lavori di ristrutturazione immediati possibili e deducibili
• Affitto di mercato per le nuove locazioni
• Si può usare il proprio contratto di affitto

Svantaggi:

• Vacanza all’inizio: perdita dell’affitto
• Spese per la ristrutturazione e il riaffitto

Conclusione per gli investitori

Decidete voi stessi quali fattori aggiungono più valore ai vostri obiettivi. A seconda di questo, una proprietà non affittata o affittata si adatta meglio alla tua strategia personale.

Prossimo passo: cessazione dell’uso proprio

Comprare una proprietà in affitto e dare il preavviso agli inquilini perché avete bisogno della proprietà per il vostro uso personale? Nessun problema, se voi come locatore avete ragioni comprensibili e valide per cui avete bisogno della proprietà. Che si tratti di una casa o di un appartamento, qui imparerete tutto quello che c’è da sapere sull’uso proprio.

Errore 1 – La posizione è decisiva

Una proprietà in una posizione povera senza un’alta domanda diventa rapidamente un problema. Pertanto, si dovrebbe sempre comprare in una posizione attraente.

Proprietà in una brutta posizione:

• Bassa domanda
• Affittare sarà difficile
• Risultato: posto vacante

Quindi il nostro consiglio: fate attenzione agli strati A- B- e C!

Immobili in una buona posizione:

• Comprare in grandi città (non metropoli in località di prima categoria), per esempio Bonn o Lipsia
• Conurbazioni, il famoso Speckgürtel, con una buona posizione B come tutto intorno a Monaco, Darmstadt vicino a Francoforte
• Città richieste con sede B, come Kassel, Braunschweig o Heidelberg

Errore 2 – Una proprietà troppo specifica

Le proprietà speciali richiedono un gruppo speciale di acquirenti – e questo gruppo non è facile da trovare. Ecco perché si dovrebbe sempre optare per proprietà la cui utilità e il cui uso soddisfano le esigenze delle grandi masse. Nel nostro articolo sui tipi di immobili puoi imparare tutto su appartamenti, case e simili. Allora, cosa state cercando sul mercato immobiliare?

Quindi cosa c’è da tenere le mani a posto?

• Loft/ Villa/ Appartamento, tutto ciò che supera il normale consumatore
• Questo tipo di proprietà deve essere in una posizione top A per poterla vendere/affittare.

Il nostro consiglio: 1-2 camere da letto

Si possono trovare appartamenti di 1-2 stanze in tutte le località, sia A, B o anche C, e la domanda è in costante aumento. Dato che sempre più persone vivono da sole, vale sicuramente la pena dare un’occhiata agli appartamenti singoli.

Un esempio di una proprietà speciale in una posizione C: difficile da vendere.

Errore 3 – L’interesse personale invece dell’investimento

Potete leggere molto sull’occupazione dei proprietari nel nostro articolo sull’argomento. Qui imparerete di nuovo in breve perché non è consigliabile utilizzare la vostra prima proprietà per uso personale. Quindi, il nostro consiglio: non comprate una proprietà occupata dal proprietario senza investimento di capitale, perché siete responsabili del 100% dei costi di gestione, né gli inquilini né l’ufficio delle imposte vi aiuteranno finanziariamente.

Ragioni contro l’interesse personale

• L’interesse personale è il modo più costoso di vivere
• Non sarete mai completamente senza affitto a causa dei costi di gestione
• Paghi tu stesso la proprietà
• L’interesse personale riduce la capacità di credito
• La proprietà non è adeguata all’età dopo

Errore 4 – Una casa come prima proprietà

Se scegliete una casa come prima proprietà, dovete anche essere consapevoli che questo significa sostenere il 100% dei costi per voi. Quindi il nostro consiglio: comprate un condominio come prima proprietà.

Condominio: la ripartizione dei costi diventa facile

Non appena si acquisisce la proprietà di un appartamento in un condominio, si diventa parte di una comunità di proprietari. Così, tutti i costi di gestione sostenuti per la riparazione, la manutenzione e la modernizzazione sono condivisi tra tutte le parti della casa.

Ecco un piccolo esempio:

• Proprietario di casa (100%): 12.000 euro
• Casa per 4 persone (25%): 3.000 euro (-9.000 euro)
• Casa con 8 appartamenti (12,5%): 1.500 euro (-10.500 euro)

Errore 5 – Lasciar fluire le emozioni

Gli immobili devono sempre essere considerati razionalmente piuttosto che emotivamente. Quindi il nostro consiglio: mai comprare un immobile per emozione. Anche se trovate la proprietà incredibilmente bella a prima vista, pensateci bene. Spesso tali edifici sono fatiscenti o bisognosi di ammodernamento a causa del loro anno di costruzione e delle loro condizioni, il che significa che alla fine dovrete sostenere molti più costi di quelli che effettivamente ne ricaverete.

Cosa si deve fare, dunque?

• Evitare l’acquisto d’impulso!
• Audit a livello commerciale e tecnico
• Esame del rendimento, del valore di acquisto e di rivendita

Una tipica proprietà che si compra per emozione: Molto fascino, poco profitto.

Errore 6 – Nessuna attenzione al valore di rivendita

Un prezzo d’acquisto davvero ottimo! – E ora? Quanto ne ricava alla fine? Molte persone non prestano attenzione al prezzo di rivendita quando acquistano una proprietà, ma dovreste assolutamente farlo!

I fattori decisivi per il valore di rivendita sono:

• Tipo di proprietà
• Posizione della proprietà (vedi ritorno o investimento)

Confronto: posizione e apprezzamento

Confrontiamo i 3 tipi di posizione e l’aumento di valore:

• A-location: aumento di valore del 4-6% all’anno
• B- posizione: apprezzamento del valore all’1-2% all’anno
• C- posizione: nessun aumento di valore

Come principianti, optano per un condominio in una buona posizione C o B.

Errore 7 – Attrezzatura superiore – cattiva proprietà

Grande cucina, grande arredamento, hai comprato la proprietà solo per il suo grande arredamento? Questo è un male per voi, perché farete meno profitti. Quello che stai cercando sono proprietà che hanno bisogno di essere ristrutturate, perché puoi ristrutturarle tu stesso e poi venderle per un profitto.

Errore 8 – Pagare in enormi rate

Volete pagare il vostro prestito il più rapidamente possibile e pensate che grandi somme vi aiuteranno? Sfortunatamente, questo è sbagliato. Ecco il nostro consiglio: è meglio concordare con la banca piccole rate di rimborso.

• L’inquilino paga la proprietà, tutte le eccedenze sono accumulo diretto di beni
• L’inflazione riduce il prestito a lungo termine
• Più alto è il rimborso, meno rimane alla fine del mese.
• Più velocemente una proprietà genera un flusso di cassa, più alto è il surplus

Prossimo passo: Criteri per il condominio

La proprietà per gli acquirenti della prima volta. Volete comprare un condominio come prima proprietà, ma non sapete da dove cominciare? Qui abbiamo creato una lista di controllo con 11 punti per voi per determinare le basi e i criteri della vostra ricerca immobiliare. Non importa se volete determinare il prezzo massimo di acquisto, se volete comprare per uso proprio o come investimento, se volete fare un ritorno sul vostro investimento o se volete comprare una proprietà esistente o una nuova – qui troverete tutte le risposte alle vostre domande.

Occupazione del proprietario vs. proprietà come investimento: vantaggi e svantaggi di possedere una casa

Il sogno di possedere una casa è un obiettivo che molte persone hanno in mente. Ma ha senso scegliere una casa di proprietà come primo tipo di proprietà? O non è forse più sensato usare la prima proprietà come investimento? Vivere senza affitto nella vecchiaia non si realizzerà mai, anche con una casa propria, perché sarete sempre responsabili al 100% di tutte le spese di gestione. Pertanto, in questo articolo troverete un confronto tra l’occupazione del proprietario e una proprietà come investimento, che dovrebbe rendere più facile per voi decidere se utilizzare la vostra prima proprietà.

• Uso personale vs. beni immobili come investimento