Lista di controllo: Obiettivi e criteri del primo condominio

Quando acquistate la vostra prima proprietà, dovreste prendere una decisione ben ponderata. Dovreste porvi un obiettivo per quanto riguarda i criteri che giocano il ruolo più importante per voi in una proprietà e in nessun caso comprare per motivi emotivi. Prendi la tua decisione basandoti su fatti e cifre economiche che possono essere facilmente comparate.

Nel seguente articolo, abbiamo suddiviso i punti per fissare gli obiettivi quando si acquista un immobile. Ecco i nostri undici punti riassunti in brevi domande:

1. Interesse personale o investimento di capitale?
2. Qual è il prezzo massimo di acquisto?
3. Quanto è basso il rendimento lordo massimo dell’affitto?
4. Dovrei comprare affittato o non affittato?
5. Quali città sono ammissibili?
6. Qual è la posizione perfetta?
7. Investire in edifici esistenti o nuovi?
8. Quanto può essere vecchia una proprietà?
9. Quanto deve essere grande una proprietà?
10. Leasehold?
11. Legame sociale o post-legame?

Passo 1 – Interesse personale o piuttosto investimento di capitale?

Come già spiegato nel nostro articolo sul tema occupazione del proprietario vs. investimento di capitale, è sempre meglio utilizzare la prima proprietà come investimento di capitale. Perché con l’occupazione del proprietario, si paga sempre il 100% dei costi di gestione. Gli investitori di capitale, d’altra parte, lasciano principalmente pagare l’inquilino e l’ufficio delle imposte.

• Qui troverete tutto sul tema dell’interesse personale contro l’investimento di capitale.

Ecco in breve cosa significano l’interesse personale e l’investimento di capitale:

• Interesse personale: 100% responsabile dei costi
• Investimento di capitale: paga l’inquilino e l’ufficio delle imposte

Passo 2 – Quale dovrebbe essere il prezzo massimo di acquisto?

Questa domanda dipende da molti fattori. Tuttavia, il criterio più importante è probabilmente la solvibilità in termini di attività, così come il saldo mensile delle attività e del patrimonio. Questi sono tutti fattori decisivi per la vostra banca quando si tratta di decidere un finanziamento.

• Leggi di più sul prezzo massimo di acquisto qui.

Ecco una breve panoramica dei fattori più importanti:

• Valutazione del credito
• Bilancio mensile
• Equità

Fase 3 – Quanto può essere basso il rendimento lordo minimo dell’affitto?

Volete ottenere il maggior profitto possibile dal vostro appartamento. Quanto deve essere alto il rendimento dell’affitto almeno per far sì che l’inquilino paghi idealmente la proprietà e che tu non debba pagare il rimborso e gli interessi da solo?

• Per saperne di più sul rendimento lordo minimo dell’affitto, leggete qui.

Ecco, in breve, la formula per calcolare il rendimento locativo lordo:

Formula: Affitto annuale / prezzo d’acquisto x 100 = rendimento lordo dell’affitto

Questo obiettivo è anche chiamato accumulazione efficiente di ricchezza. Di conseguenza, il rendimento locativo lordo di una proprietà che rende dovrebbe anche essere alto.

Passo 4 – Comprare una proprietà affittata o non affittata?

Se si compra un appartamento per uso personale, è sempre consigliabile comprare non affittato. L’eccezione è quando si termina il contratto di locazione per uso proprio. Per gli investitori, tuttavia, una proprietà non affittata sarebbe molto più dispendiosa in termini di tempo, poiché bisogna cercare nuovi inquilini.

• Leggi tutto sull’acquisto affittato o non affittato qui.

Compra non affittato come investimento:

Ecco in breve i vantaggi e gli svantaggi!

Vantaggi:

• Lavori di ristrutturazione: Immediatamente fattibile e deducibile
• Uso dell’affitto proprio
• Prezzo d’affitto di mercato

Svantaggi:

• Vacanza all’inizio: perdita dell’affitto
• Spese di ristrutturazione

Compra in affitto come investimento:

Vantaggi:

• Nessun tempo speso per nuove locazioni
• Il comportamento di pagamento e la condotta degli inquilini esistenti sono noti
• Basso rischio di vacanza

Svantaggi:

• Affitto per lo più al di sotto dell’attuale valore di mercato
• I contratti di locazione esistenti devono essere ripresi

Passo 5 – Quali città sono ammissibili?

Posizione A, B o C, dov’è il posto migliore per acquistare la mia proprietà? La questione centrale qui è se scelgo un investimento immobiliare o una proprietà a reddito.

• Per saperne di più sui tipi di località, leggi qui.

Posizione A-, B- o C-

Ecco una breve panoramica di come viene definito ciascuno dei tre tipi di situazione:

• A-località (semplicemente: metropoli)
• B-location (semplice: grande città / città con sviluppo positivo)
• Località C (semplice: piccola città / campagna in stagnazione)

Dove posso comprare quale proprietà?

I diversi tipi di località confrontano le aree. Rendimenti più alti vanno di pari passo con un minore apprezzamento. Quindi, a seconda della posizione, si sceglie tra rendimento o investimento immobiliare.

• Investimenti immobiliari: si trovano solo in località di serie A
• Rendimento della proprietà: buona posizione B o anche C

Macro, meso, micro posizione

Dopo il confronto della posizione A, B o C, si confrontano ora i quartieri della città e il quartiere concreto.

• Leggi tutto sulla posizione macro-meso-micro qui.

Ecco una breve panoramica:

• Macro location (A, B e C location, cioè dove nel paese / quale città?)
• Meso posizione (dove nella città)
• Micro-localizzazione (posizione esatta)

Passo 6 – Qual è la posizione perfetta?

Dove esattamente dovrei comprare la mia prima proprietà? Proprietari-occupanti e investitori di capitale, così come proprietà di rendimento o investitori con l’obiettivo di apprezzamento del valore, la decisione della posizione perfetta è corrispondentemente diversa. Qui entriamo di nuovo nell’analisi per renderti più facile trovare la posizione migliore per i tuoi obiettivi!

• La posizione perfetta

Passo 7 – Investire in edifici esistenti o nuovi?

Quando si acquista un appartamento, oltre alla questione dell’occupazione del proprietario o dell’ investimento di capitale e del rendimento o dell’investimento immobiliare, ci si chiede se si debba investire in una costruzione esistente o nuova. Entrambe le forme hanno i loro vantaggi e svantaggi. In questo articolo scoprirete quali sono.

• Leggi tutto sulla costruzione esistente o nuova qui.

Vantaggi della nuova costruzione

• Stato attuale dell’arte
• Basso rischio per la manutenzione e le riparazioni
• Co-determinazione nel design d’interni

Svantaggi della nuova costruzione

• Prezzo d’acquisto più alto e costi d’acquisto accessori
• Rendimento locativo inferiore
• Alta perdita di valore all’inizio
• Ulteriori costi per lo sviluppo pubblico

Passo 8 – Quanto può essere vecchia una proprietà?

Vuoi investire in un vecchio edificio? Allora è necessario considerare alcune cose prima dell’acquisto. Le vecchie proprietà hanno dei vantaggi, ma anche degli svantaggi. Abbiamo compilato una breve panoramica di tutti i fatti sui diversi anni di costruzione a confronto.

L’età di una proprietà è un fattore decisivo quando si tratta di acquistare un immobile. Ma quali sono le differenze e i difetti a seconda dell’età e dell’anno di costruzione di un immobile? Vale la pena investire in una casa o in un appartamento che invecchia?

• Anno di fabbricazione e condizione

Passo 9 – Quanto deve essere grande una proprietà?

Quanto deve essere grande la mia prima proprietà? Micro-appartamento, 2, 3 o più stanze? A questa domanda si risponde confrontando lo spazio abitativo per l’occupazione del proprietario e l’investimento. In generale, il numero di metri quadrati e la disposizione della stanza sono particolarmente importanti.

• Leggi tutto sulla dimensione massima di una proprietà qui.

Ecco un breve riassunto dei criteri per i proprietari-occupanti:

• Il benessere ha la priorità
• Pianificare uno spazio vitale sufficiente per il futuro, ad esempio la pianificazione familiare
• Area non troppo grande > Prezzo d’acquisto, costi accessori
• Le attrezzature possono essere migliorate in seguito

Ecco una panoramica dei tre obiettivi per gli investitori di capitale:

1. Alto rendimento dell’affitto
2. Buona affittabilità
3. Pochi posti vacanti

Passo 10 – È necessario un contratto d’affitto?

Quando si affronta per la prima volta l’argomento delle locazioni a terra, sorgono molte domande. Cos’è un contratto di locazione a terra e ha senso? Inoltre, volete sapere se potete dedurre i costi dell’affitto del terreno dalle vostre tasse? Tutte le vostre domande troveranno risposta qui.

• Leggete di più sui contratti di locazione a terra qui.

Ecco un breve riassunto dell’affitto del terreno:

• Proprietà e diritti d’uso separati in modo permanente
• 2 parti: il concedente e il beneficiario del contratto di locazione a terra
• Il concedente di un diritto di costruzione ereditario trasferisce un lotto di terreno per lo sviluppo.
• Il proprietario del leasehold riceve l’affitto del terreno per esso

Passo 11 – Rilegatura sociale e post rilegatura?

Prima di iniziare a cercare un appartamento, dovresti sapere tutto sull’impegno sociale negli alloggi. Qui imparerete tutti i vantaggi e gli svantaggi e ciò che dovete sapere su tutto, dai prestiti a basso interesse da parte delle autorità pubbliche per l’edilizia sociale, agli obblighi, al periodo post-impegno.

• Qui troverete tutto ciò che riguarda la rilegatura sociale e la post rilegatura.

Il legame sociale in poche parole:

• Alloggi a prezzi accessibili attraverso il finanziamento pubblico
• Condizioni molto buone per prestiti o sovvenzioni
• Affitto per persone con un certificato di diritto all’alloggio

La rilegatura in poche parole:

• Impegno per l’edilizia sociale fino al rimborso del prestito

Spazio vitale per i proprietari-occupanti: criteri

Qui, l’attenzione è chiaramente sul proprio benessere. Dovresti anche tenere d’occhio lo sviluppo personale futuro, come avere dei figli. In nessun caso si dovrebbe pensare troppo “grande”, perché più grande è la superficie, più alto è il prezzo di acquisto. Un altro punto; l’arredamento può sempre essere ampliato, lo spazio abitativo stesso solo in rari casi.

Ecco un breve riassunto dei criteri per i proprietari-occupanti:

• Il benessere ha la priorità
• Pianificare uno spazio vitale sufficiente per il futuro, ad esempio la pianificazione familiare
• Area non troppo grande > Prezzo d’acquisto, costi accessori
• Le attrezzature possono essere migliorate in seguito

Spazio vitale per gli investitori di capitale: criteri

Quando compri una proprietà come investimento, il tuo obiettivo principale è quello di affittarla per generare un flusso di cassa sufficiente. Questo si ottiene fissando tre obiettivi. In primo luogo, un alto rendimento locativo, una buona affittabilità e un basso tasso di sfitto.

Ecco una panoramica dei tre obiettivi:

1. Alto rendimento dell’affitto
2. Buona affittabilità
3. Pochi posti vacanti

4 consigli per gli investitori: gli insider esclusivi

Ecco quattro consigli esclusivi per l’acquisto del vostro condominio.

Suggerimento 1: relazione tra dimensioni e numero di stanze

Per cominciare, la relazione tra le dimensioni e il numero di stanze è molto importante. Esempio: un appartamento di 120 m² con 2 stanze è altrettanto difficile da affittare che un appartamento di 60 m² con 5 stanze.

Suggerimento 2: dividere un appartamento

Gli appartamenti grandi sono più difficili da affittare rispetto a quelli piccoli e medi, ed è per questo che anche il loro tasso di sfitto è più basso. A lungo termine, si può guadagnare un buon rendimento su questi appartamenti. Quindi, se ti viene offerta una proprietà più grande in una posizione A, dovresti pensare di affittarla come appartamento condiviso. Anche qui, ci si può aspettare un alto rendimento.

Con un quadrilocale che si affitta a una famiglia, il rendimento è più basso, ma la rotazione degli inquilini non è così alta.

Suggerimento 3: numero di camere e metri quadrati

A lungo termine, gli appartamenti tipici da 50 a 80 m² con 2 o 3 camere hanno dimostrato il loro valore.

Suggerimento 4: scegliere appartamenti con una camera da letto

Se comprate in una buona posizione A o B, dovreste piuttosto optare per appartamenti di 20-40 m² con una camera da letto, perché ci sono sempre più single sul mercato. Con uno spazio abitativo più piccolo, si ottiene un affitto più alto per metro quadrato.

Il prossimo passo: l’affitto del terreno

Quando si affronta per la prima volta l’argomento delle locazioni a terra, sorgono molte domande. Cos’è un contratto di locazione a terra e ha senso? Inoltre, volete sapere se potete dedurre i costi dell’affitto del terreno dalle vostre tasse? Tutte le vostre domande troveranno risposta qui. In questo articolo, conoscerete i vantaggi e gli svantaggi delle locazioni di terreno per uso personale e investimento di capitale.

Edificio esistente o nuovo: vantaggi e svantaggi

Quando si acquista un appartamento, oltre alla questione dell’occupazione del proprietario o dell’ investimento di capitale e del rendimento o dell’investimento immobiliare, ci si chiede se si debba investire in una costruzione esistente o nuova. Entrambe le forme hanno i loro vantaggi e svantaggi. In questo articolo scoprirete quali sono.

• Edificio esistente o nuovo