Capitale azionario: uso a proprio vantaggio e investimento di capitale

Per finanziare una proprietà, la banca richiede una certa quantità di garanzie. Migliore è l’affidabilità creditizia, minore è il capitale proprio che si deve mettere. Quando si acquista la prima proprietà, si applicano due regole di base per l’uso personale e l’investimento di capitale.

• Interesse personale = più equità possibile
• Investimento di capitale = meno capitale proprio possibile

Il capitale proprio sottratto dalla somma totale dell’investimento dà come risultato la somma del prestito richiesto dalla banca. Questo prestito viene ripagato con rimborsi mensili, compresi gli interessi.

Cosa è importante nel rimborso?

• Investitori di capitale: gli interessi possono essere dedotti fiscalmente
• Proprietari-occupanti: gli interessi non possono essere dedotti fiscalmente
• Rimborso: Rimborso + interessi per l’importo del prestito

Proprietari-occupanti: alta equità

Con questo tipo di acquisto di proprietà, l’interesse sul finanziamento non è deducibile dalle tasse. Per mantenere l’interesse il più basso possibile alla fine, vale la pena di portare più capitale proprio possibile. In questo modo, la banca ha un rischio minore con il vostro finanziamento e i tassi d’interesse sono calcolati più bassi.

• Più equità, migliori sono le condizioni
• Almeno il 20% di capitale proprio per i proprietari-occupanti

Costo al mese per uso proprio

Come regola generale, quando si finanzia una proprietà, il costo del prestito non dovrebbe superare il 40% del reddito disponibile. È anche importante tenere presente che i costi e i tassi d’interesse possono cambiare. I costi di gestione della proprietà, come l’acqua, l’elettricità e il gas, possono cambiare tanto rapidamente quanto il tasso d’interesse.

• Interessi personali < 40% del reddito (netto, dopo le tasse)
• Gli interessi e i costi di gestione possono cambiare

Investimento di capitale: Meno capitale netto

Se comprate una proprietà come investimento, potete dedurre completamente l’interesse sul finanziamento dalle vostre tasse. Se il rendimento dell’affitto è sufficiente, anche l’inquilino paga quasi completamente da solo. Tuttavia, le eccedenze generate dal ritorno devono essere tassate, il che è un grande svantaggio.

• L’interesse è deducibile
• L’inquilino paga gli interessi attraverso rendimenti sufficienti
• Meno del 10 – 15% di capitale proprio per l’investimento di capitale

Equità rotante

Spiegato semplicemente, rolling equity significa che si ottiene il pagamento del proprio capitale non appena il rimborso alla banca è pagato. Quindi, in breve, come si può ottenere il proprio capitale da un investimento immobiliare il più rapidamente possibile? Ci sono due modi per raggiungere questo obiettivo.

Due possibilità:

• Capitale azionario impegnato
• Finanziamento completo

Capitale azionario impegnato

Con questa opzione di investimento azionario, il capitale è vincolato fino alla vendita della proprietà, il che significa che non si può accedere al capitale durante questo periodo.

Esempio di calcolo:

• Costi di investimento (prezzo di acquisto più costi accessori): 250.000
• Patrimonio netto dopo la banca (15%): 37.500
  _____________________
• Importo del prestito: 212.500
• 32.500 euro impegnati come capitale proprio

Finanziamento completo

Qui si concorda con la banca che il prezzo d’acquisto, compresi i costi accessori, sarà interamente finanziato. Il capitale azionario è investito in un conto extra o in un deposito come garanzia, che viene rilasciato non appena il rimborso del prestito raggiunge il livello del capitale azionario.

Esempio di calcolo:

• Costi di investimento (prezzo di acquisto più costi accessori): 250.000
  _____________________
• Importo del prestito: 250.000

Aggiuntivo:

• Garanzia assegnata (conto o deposito): 37.500

Il prossimo passo: l’esame commerciale

Avete determinato il vostro prezzo massimo d’acquisto e vi trovate ora di fronte al controllo commerciale per assicurarvi che il budget precedentemente determinato e fissato sia rispettato. Questo controllo è particolarmente importante per l’acquisto della prima proprietà come un appartamento o una casa, poiché evita costi ed errori inutili quando si acquista un immobile. Oltre ai costi, questa ispezione include anche il controllo e i difetti secondo l’anno di costruzione e la manutenzione di un edificio. Leggi tutto sulla verifica dell’acquisto qui!

Autodenuncia per la banca

Prima di determinare il capitale proprio richiesto, dovreste fornire alla banca un’autodenuncia sulla vostra situazione finanziaria. Potete scoprire cosa significa qui!

Volete comprare il vostro primo appartamento o la vostra prima casa e la banca vuole un’autodenuncia da parte vostra? Impara qui cos’è un’autodenuncia, cosa dice e scarica un modello PDF gratuito che puoi usare per convincere la tua banca!

• Auto-rivelazione

Acquisto di proprietà: Cosa posso permettermi?

Per poter acquistare una proprietà di un certo valore, di solito si deve prendere un prestito dalla banca oltre alla propria quota di capitale. La banca determina la quantità di credito che pagherà a certe persone, che a sua volta è legata a dei fattori.

Fattori per restringere l’importo disponibile:

• Merito di credito e autodenuncia
• Valore di prestito ipotecario della proprietà
• Capitale azionario in funzione del merito di credito
• Carico mensile

Passo 1: affidabilità creditizia e autodenuncia

Per finanziare un immobile, la sua affidabilità creditizia deve essere prima determinata in banca con l’aiuto di un’autodenuncia strutturata.

Self-disclosure: aiuto decisionale per la banca

L’autodenuncia è una panoramica della vostra situazione finanziaria. Dà alla banca un’idea della vostra situazione finanziaria attuale ed è quindi una base importante per prendere decisioni. L’importo del prestito e le condizioni del finanziamento dipendono da questo.

Merito di credito: i propri beni

L’affidabilità creditizia deve essere prima verificata dalla banca. A questo scopo, si confrontano le attività e le passività. Importante: il saldo attivo deve essere sempre positivo! Se questo è il caso, siete degni di credito. Se questo non è il caso, significa che più basso è il merito di credito, più capitale proprio deve essere raccolto.

Il merito di credito significa quindi:

• Più alto è il rating di credito, più basso è il rapporto di equity
• Più basso è il rating di credito, più alto è il rapporto di equity

Passo 2: Il valore di prestito ipotecario della proprietà

C’è un valore di mercato (prezzo di mercato) e un valore di prestito ipotecario (valore di mercato meno il 20%).

Valore di mercato

Il valore di mercato descrive il prezzo di vendita previsto ottenibile di una proprietà nelle attuali condizioni di mercato.

Valore del prestito ipotecario

Il valore del prestito ipotecario è di solito circa il 20% al di sotto del valore di mercato valutato. Le banche valutano gli immobili depositati come garanzia (finanziamento) meno del prezzo di mercato. In parole povere, questo è l’importo che la banca riceverebbe in ogni caso in caso di vendita o anche di asta forzata.

Fase 3: Patrimonio netto in relazione al merito di credito

In linea di principio, il 20% di capitale proprio è richiesto quando si finanzia una proprietà. Il fatto che l’affidabilità creditizia e il merito di credito giocano un ruolo importante è stato reso noto nella fase 1. Tuttavia, il 20% non si applica sempre, perché la quantità di capitale proprio dipende principalmente dal merito di credito e dal valore di prestito ipotecario determinato.

• Lo standard è il 20% di equity
• Credito: riduce l’equità
• Prezzo di acquisto: riduce il patrimonio netto (se inferiore al prezzo di mercato)

Passo 4: addebito mensile

Qui, la banca è interessata al vostro reddito mensile e alle vostre spese. Il reddito disponibile è decisivo per il rimborso degli interessi e del capitale. Se questo è troppo basso e le spese troppo alte, questo può portare a un rating di credito peggiore.

• Reddito e spese mensili
• Decisivo per il rimborso di interessi e capitale

Conclusione: quanto c’è di reale alla fine?

Come dipendente con un reddito regolare e un’autodenuncia ben strutturata, non dovrebbe essere un problema raggiungere una quota di capitale proprio del 10%. L’importo del prezzo di acquisto risulta quindi dal seguente calcolo:

• Patrimonio netto x 10 = prezzo d’acquisto della proprietà

Per saperne di più sul prezzo massimo di acquisto di un immobile qui/ Immobilien-Erfahrung.de

8 errori quando si acquista un immobile: posizione, uso personale e valore di rivendita

Gli errori sono sempre suscettibili di insinuarsi nel processo di acquisto di una proprietà. Che si tratti di una cattiva posizione dell’immobile, di ragioni contro l’interesse personale o di un acquisto per emozione – gli errori costano un sacco di soldi. Per evitare questo, abbiamo messo insieme una guida che vi garantirà di non commettere mai più un errore quando comprerete il vostro prossimo immobile.

• Errori nell’acquisto di beni immobili

Il prossimo passo: rendimento dell’affitto e fattore prezzo d’acquisto

Come faccio a trovare proprietà con un buon rendimento? Questa è una domanda che si pongono soprattutto gli investitori di capitale, che cercano soprattutto un flusso di cassa positivo il più rapidamente possibile. Con un rendimento sufficiente, siete fortunati che l’inquilino paghi la proprietà che avete acquistato. Qui puoi imparare tutto su come guadagnare il miglior rendimento da locazione.

Autodenuncia per la banca: comprare una casa e un appartamento

Volete comprare il vostro primo appartamento o la vostra prima casa e la banca vuole un’autodenuncia da parte vostra? Impara qui cos’è un’autodenuncia, cosa dice e scarica un modello PDF gratuito che puoi usare per convincere la tua banca!

• Auto-rivelazione

Autodenuncia per le banche: Finanziamento immobiliare

Che sia Deutsche Bank, Volksbank o Sparkasse, le banche hanno bisogno di garanzie per i finanziamenti immobiliari. Più garanzie puoi offrire, meno rischi ci sono per la banca. Affinché i banchieri possano valutare la vostra situazione finanziaria, c’è l’autodenuncia.

Un’autodenuncia non ha una forma fissa. Ciò significa che troverete diversi modelli online.

Fonte: Immobilien-Erfahrung.de

Cos’è l’auto-rivelazione?

L’autodenuncia elenca i suoi dati personali, le sue entrate e spese mensili, così come i suoi beni e debiti. Il tuo patrimonio netto (entrate e attività contro spese e passività) dovrebbe essere positivo. Questo surplus è il vostro margine finanziario per il condominio o la vostra nuova casa.

Nel nostro articolo “Comprare un appartamento”, abbiamo spiegato l’intero processo di acquisto di un appartamento. Oggi, vogliamo dare un’occhiata più da vicino a ciò che deve essere incluso in un modulo di autodenuncia. Perché, cosa importante, appena consegnate i documenti alla vostra banca, tutto deve essere accurato e completo.

Guardiamo ora l’auto-rivelazione in dettaglio.

Cosa dice l’autodenuncia?

• Sintesi della richiesta di finanziamento in forma breve
• Dati personali di lei come richiedente, se applicabile anche del co-richiedente (ad esempio il suo partner)
• Bilancio mensile: entrate e uscite
• Bilancio: attività e debiti (passività)
• Requisiti di finanziamento in dettaglio (proprietà, struttura di finanziamento, importo del prestito)
• Informazioni sul consenso Schufa
• Consenso Protezione dei dati

Scaricare gratis: Modello PDF e Word

Autodenuncia come modello PDF e Word:

• ModelloPDF diautodenuncia
• ModelloWord diautodenuncia

Self-disclosure: semplicemente spiegato

Come funziona l’auto-rivelazione, semplicemente spiegato? Ecco le risposte!

Sintesi della richiesta di finanziamento in forma breve

Il passo numero uno è un breve riassunto delle vostre esigenze di finanziamento. Nel modulo di autodenuncia, si forniscono le seguenti informazioni:

Dati personali di lei come richiedente, se applicabile anche con il richiedente (ad esempio il suo partner)

Dopo la breve panoramica nel primo passo, il secondo passo è quello di inserire i dati personali. Informazioni molto basilari, nome, indirizzo, data di nascita, stato civile, ecc. O lei da solo come richiedente o insieme a una seconda persona, per esempio un partner o un membro della famiglia, il cosiddetto co-richiedente.

Bilancio mensile: entrate e uscite

Il passo numero 3 riguarda il tuo reddito mensile e le tue spese mensili. Quando confrontate le vostre entrate e uscite mensili, dovreste avere un’eccedenza. O, in parole povere, si guadagna più di quanto si spende.

Questa eccedenza è il margine di manovra per il vostro finanziamento immobiliare, o il successivo rimborso mensile.

Questa panoramica mensile è completata dal vostro patrimonio.

Il reddito include:

• Salario / stipendio (netto)
• Reddito variabile mensile ricorrente
• Reddito da lavoro autonomo
• Pensioni e pensioni
• Reddito da locazione (freddo)
• Assegni familiari
• Manutenzione
• Altre entrate

Le sue spese includono:

• Spese di alloggio; affitto o prestito e domanda: Non si applica in futuro sì / no?
• Assicurazione sanitaria
• Altre assicurazioni (pensione, società di costruzioni, assicurazioni sulla vita, ecc.)
• Costo della vita
• Prestiti
• Leasing
• Passività
• Obblighi di manutenzione
• Altre spese

Bilancio: attività e debiti (passività)

Nel quarto passo, confrontate i vostri beni e i vostri debiti. Il vostro patrimonio comprende qualsiasi semplice libretto di risparmio, ma anche titoli e immobili, se ne possedete già qualcuno.

I suoi crediti includono:

• Depositi bancari e di risparmio
• Titoli (valore di mercato)
• Assicurazione (valore di riscatto)
• Beni immobili
• Costruire l’equilibrio dei risparmi
• Altre attività

Le sue passività (debiti) includono:

• Prestiti bancari, rateali e leasing
• Garanzie
• Altre passività

Requisiti di finanziamento in dettaglio (proprietà, struttura di finanziamento, importo del prestito)

Il passo numero 5 dell’autodenuncia è una descrizione dettagliata delle vostre esigenze di finanziamento. In dettaglio, si tratta dell’immobile da finanziare, la struttura del finanziamento e l’importo del prestito.

Leggete di più qui (esterno):

• Autodenuncia: finanziamento

Informazioni sul consenso Schufa

Al sesto passo, date il vostro consenso affinché Schufa ottenga informazioni su di voi. Se non avete ancora sentito parlare di Schufa, ecco una breve spiegazione!

Cos’è Schufa? Schufa è una grande carta, per così dire, che raccoglie informazioni sui consumatori. Questo include i dati personali, i prestiti in corso, i contratti di leasing, così come la morale generale dei pagamenti e l’affidabilità creditizia dei singoli consumatori.

I partner contrattuali possono accedere ai file di dati in qualsiasi momento e quindi effettuare un rapido controllo della solvibilità.

Quindi, quando le banche chiedono un rapporto Schufa, è un processo normale. È per questo che lei dà già il suo consenso nell’autodenuncia.

Suggerimento! Una volta all’anno si ottiene questa autodenuncia gratuita:

• Schufa (esterno)

Prova del reddito

Nell’ultimo passo dell’autodenuncia, raccogliete le prove del vostro reddito. Se sei impiegato, devi fornire una prova del reddito; se sei un lavoratore autonomo, devi fornire le tue dichiarazioni dei redditi.

Documenti per i dipendenti:

• Ultime 3 buste paga
• Dichiarazione dei salari di dicembre dell’anno precedente
• Ultimo accertamento fiscale
• Se patrimonio immobiliare, anche la dichiarazione dei redditi
• Copia della carta d’identità
• Schufa autodenuncia

Documenti per i lavoratori autonomi:

• Ultimi 3 avvisi di accertamento fiscale
• Ultime 3 dichiarazioni dei redditi / bilanci
• BWA (analisi della gestione aziendale) in corso
• Copia della carta d’identità
• Schufa autodenuncia

Fatto! Autodenuncia pronta per la banca

Questo è tutto. Con questo, avete completato la vostra autodenuncia per la banca con la vostra richiesta di finanziamento.

Ecco di nuovo il download gratuito dei modelli

• ModelloPDF diautodenuncia
• ModelloWord diautodenuncia

Comprare il tuo primo appartamento: ecco come

Comprare il proprio appartamento – Non appena ci si trasferisce nel primo appartamento di proprietà, per la maggior parte delle persone è affitto, affitto, affitto. Ogni mese si va a lavorare per molte ore per spenderne la maggior parte per il prossimo affitto da pagare all’inizio del mese. Non c’è da stupirsi che molti giovani inizino a pensare all’acquisto di un condominio il più presto possibile.

• Comprare il primo appartamento

Consigli per i padroni di casa: Questo è quello che dovresti sapere in anticipo!

Come si evitano gli sfitti, gli arretrati di affitto e i non paganti? Cosa dovrebbe esserci in un contratto d’affitto e quali costi accessori potete trasferire all’inquilino? Puoi scoprire tutto questo e altro ancora qui nella nostra guida!

Trovare la proprietà giusta: Posizione, posizione, posizione

Se hai intenzione di affittare una proprietà, la posizione del tuo immobile è cruciale. Specialmente per le proprietà d’investimento, dovreste cercare delle posizioni B e C molto buone. In altre parole: Investire principalmente in proprietà in città popolari con buone infrastrutture e sviluppo positivo. Le proprietà in periferia, un po’ fuori dal trambusto delle grandi città, sono anche molto adatte come proprietà di rendimento. Lo spazio abitativo qui è spesso un po’ più economico che in città e il posto di lavoro può ancora essere raggiunto rapidamente tramite l’autostrada. Quindi potete contare su un’alta domanda qui.

Suggerimento: assicurati che la tua proprietà sia in una buona posizione per evitare i posti liberi.

Trovare inquilini solvibili: Controllo del credito e certificato di reddito

Per evitare problemi e stress futuri, dovete anche controllare in anticipo tutti i potenziali inquilini. Se scegliete i vostri inquilini solo in base alla sensazione e alla simpatia, potete finire con un brusco risveglio più tardi – sempre in ritardo nei pagamenti dell’affitto, nel peggiore dei casi anche normodotati! Ecco perché un controllo del credito dei futuri inquilini è così importante. Anche le dichiarazioni dei redditi o l’autovalutazione Schufa dovrebbero essere ottenute in anticipo.

Dovreste quindi ottenere questi documenti dai potenziali inquilini in anticipo:

• Schufa autodenuncia
• Controllo dell’affidabilità creditizia
• Conti economici

Calcolare le spese accessorie prima di redigere il contratto di affitto

La visione ha avuto successo e l’inquilino giusto è stato trovato? Grande! Poi non resta che redigere e firmare il contratto d’affitto. Un tipico errore del principiante è quello di sottovalutare le spese di servizio. Il nostro consiglio: Pensate al vostro futuro conto delle spese di servizio ancora prima di redigere il contratto d’affitto. Cosa sono e cosa non sono i costi accessori è definito nell’ordinanza sui costi d’esercizio (§ 2 BetrKV). Tra le altre cose, i seguenti costi possono essere trasferiti all’inquilino:

• Tassa sulla proprietà
• Tassa sulle acque reflue
• Ascensore
• Raccolta dei rifiuti
• Spazzacamino
• Costi di illuminazione

State pensando di fare qualche riparazione alla vostra casa alla fine dell’anno? Anche questo fa parte delle spese di servizio ripartibili:

Redigere un contratto d’affitto: Accordi individuali

Teoricamente, i contratti concordati verbalmente sono anche legalmente validi. Tuttavia, non si dovrebbe mai rinunciare a un contratto d’affitto scritto. Puoi trovare molti modelli per questo su internet. Si noti, tuttavia, che questi sono solo contratti standard. Dovrai aggiungere i dettagli individuali separatamente. Dovresti anche prestare attenzione alle formulazioni ammissibili. Altrimenti, il contratto può essere considerato in seguito inammissibile e non valido. Per andare sul sicuro, fate controllare il contratto d’affitto da un esperto, ad esempio un avvocato.

I seguenti punti (come richiesto) devono assolutamente figurare nel contratto di affitto:

• Liquidazione delle spese di servizio
• Allevamento di animali
• Subaffitto
• Termine del contratto
• Obblighi di pulizia
• Assorbimento dei costi per le riparazioni minori

Flat handover: protocollo di handover

Il contratto d’affitto è stato firmato e la consegna può avvenire? Per evitare qualsiasi malinteso, si dovrebbe redigere un protocollo di handover. Qui viene annotato il numero di chiavi della casa o dell’appartamento, così come le letture dei contatori, le condizioni della proprietà, ecc. Le regole della casa e il deposito dell’affitto possono anche essere discussi durante la consegna.

Ridurre il carico fiscale: sgravi fiscali e fattori di riduzione delle tasse

Anche il reddito da locazione deve essere tassato, a meno che il reddito da locazione non sia inferiore alla franchigia fiscale annuale. L’affitto netto a freddo è preso come base per questo. Mentre i costi accessori non sono presi in considerazione, i seguenti fattori possono certamente avere un effetto di riduzione dell’onere fiscale:

• Onere degli interessi del prestito immobiliare
• Assicurazione per la perdita del reddito da locazione
• Riparazioni
• Costi di pubblicità

Conclusione: è così che si affitta la tua proprietà! – Lista di controllo

Con i nostri consigli, sei ben preparato per affittare la tua proprietà. Ecco un breve riassunto:

1. Trova la proprietà giusta: Investire in proprietà in località B e C per evitare le case sfitte
2. Trovare inquilini solvibili: Verificare l’affidabilità creditizia dei potenziali inquilini, per esempio tramite un’autodenuncia e dichiarazioni di reddito.
3. Calcolare le spese di servizio prima di redigere il contratto d’affitto: Pensate ai costi operativi futuri e fissatevi nel contratto di locazione su
4. Redigere un contratto d’affitto: Registrare gli accordi individuali e farli controllare da un avvocato
5. Consegnare l’appartamento: redigere un protocollo di consegna per evitare malintesi
6. Ridurre il carico fiscale: dedurre dalle tasse le riparazioni, le spese di pubblicità, ecc.