Perdita del canone di locazione: effetto rendimento

Dismissioni, arretrati negli affitti o anche riaffitti e selezione degli inquilini. Ci sono alcuni aspetti da considerare quando si acquista un immobile. Anche se durante il processo di acquisizione di un immobile avete trovato una proprietà redditizia con un buon rendimento, 2 o 3 mesi di sfitto all’anno possono far sì che il vostro investimento diventi improvvisamente non redditizio. Perché la scelta della posizione e del tipo di immobile è così importante? Per saperne di più, consultate la guida Acquisto di immobili a rischio.

Questa guida si propone quindi di sensibilizzare l’opinione pubblica sul tema della scelta dell’ubicazione e del tipo di immobile. Quando si acquista un immobile, nella maggior parte dei casi si subentra all’attuale inquilino. È quindi importante verificare sempre la storia degli inquilini del venditore!

Perdita dell’affitto = siete voi a pagare i costi al posto dell’inquilino.

Cominciamo con il tema dei posti vacanti.

Motivi di sfitto e perdita di affitto

Gli inquilini che non vogliono pagare rapidamente rendono il vostro investimento poco redditizio. Ma non deve sempre trattarsi dello scenario peggiore – i nomadi dell’affitto sono rari – le morosità possono verificarsi anche perché l’inquilino ha difficoltà finanziarie e non riesce più a pagare l’affitto in tempo. Oppure un cambio di inquilino quando ci si trasferisce e il nuovo inquilino “ideale” si trasferisce solo un mese o due dopo.

Inoltre, ci sono cambiamenti strutturali, sfitti a lungo termine, quando la posizione diventa poco attraente per gli inquilini.

Le ragioni delle perdite di affitto sono quindi molteplici:

• Il pagamento dell’affitto non si concretizza – l’inquilino ha problemi finanziari
• Vacanza, ad esempio per nuove locazioni – l’inquilino “desiderato” arriva più tardi
• Posti vacanti dovuti a cambiamenti strutturali – in 5, 10, 15 anni

Ubicazione + proprietà + selezione dell’inquilino

Oltre alla scelta dell’ubicazione e del tipo di immobile, il futuro proprietario di un investimento di capitale deve anche selezionare gli inquilini.

Prendiamo ad esempio lo scenario peggiore. Il vostro inquilino si rifiuta di pagare l’affitto, per motivi personali o finanziari, e passano 9 mesi prima che venga avviata un’azione di sfratto. Se l’inquilino non è sufficientemente solvibile, non vedrete mai più il vostro denaro (i costi dell’azione di sfratto).

Centrale, pensa a:

• Scelta dell’ubicazione – posti vacanti strutturali? Meno alloggi in futuro
• Tipo di immobile – Come vivete? Micro-appartamento invece di un appartamento mansardato
• Selezione dell’inquilino – Chi è un inquilino? Merito creditizio (e fiducia)

Quanto meglio ci si prepara a questo problema quando si acquista il primo immobile, tanto meglio è.

• Scelta della posizione: Posizione A, B e C
• Tipo di proprietà: Case o appartamenti

Posto vacante o meno: la rata del prestito deve essere pagata

La stragrande maggioranza delle persone finanzia il proprio immobile. Ciò significa che voi fornite circa il 15% di capitale proprio e una banca vi concede il resto (85%) sotto forma di prestito. Il prestito viene rimborsato. La rata mensile del rimborso e degli interessi si chiama rata del mutuo. Alla banca non interessa se l’inquilino si trova in difficoltà. Dovete pagare la rata mensile.

Non importa cosa succede:

Tutti i costi continuano ad essere sostenuti!

Sfratti: influenza sui rendimenti immobiliari

Quando si acquista un immobile come investimento di capitale, l’obiettivo principale è il rendimento. In parole povere, il rendimento locativo indica quanto reddito da locazione si ottiene in relazione all’investimento (prezzo di acquisto dell’immobile, costi accessori, manutenzione). Il risultato è una percentuale. Più è alto, meglio è.

Esempio (semplice):

• Investimento in immobili: 100.000 euro
• Reddito da locazione / anno: 3.000 euro
• Rendimento = 3%

Il 3% sarebbe relativamente basso, poiché si deve fare i conti con circa il 6% per interessi/ammortamenti e manutenzione (attualmente). Ciò significa che il vostro immobile deve rendere almeno il 6% per coprire i costi.

Non appena si scende al di sotto del ~ 6% di rendimento, si paga di più

Supponendo di aver fatto calcoli estremamente severi al momento dell’acquisto di un immobile. In modo da ottenere un rendimento del 6%, che copre la gestione / la rata del mutuo (interessi e rimborso). Ora avete solo 2 mesi di perdita di affitto – il calcolo non è più corretto e il rendimento scende al 5%. Con il 5%, il per cento “mancante” deve essere pagato di tasca propria.

• Calcolo del rendimento della proprietà

Calcolo: Effetto di ritorno 2 mesi di default

Calcoliamo ora con la proprietà del 6% di rendimento, calcolata in modo estremamente stretto. Il grande obiettivo di tutte le nostre guide:

Il vostro inquilino paga per la vostra proprietà = buon rendimento

Esempio 6% di rendimento con pagamento completo dell’affitto:

• Investimento in immobili: 100.000 euro
• Reddito da locazione / mese: 500 euro x 12
• Reddito da locazione / anno: 6.000 euro
• Rendimento = 6%

Esempio di perdita dell’affitto (2 mesi):

• Investimento in immobili: 100.000 euro
• Reddito da locazione / mese: 500 euro x 10
• Reddito da locazione / anno: 5.000 euro
• Resa = 5%

Ciò significa 1.000 euro di tasca propria quest’anno.

– 1.000 euro al posto di “L’inquilino paga per la sua proprietà”.

Libertà finanziaria? Ecco perché la preparazione è così importante!

Gli affittuari devono quindi essere sempre controllati con attenzione. Dovete fare un controllo molto accurato.

• Autodenuncia
• Parlano i locatori precedenti
• Informazioni su Schufa
• …

Arretrati e riserve per affitti

Non sempre si tratta di una perdita totale dell’affitto. In pratica, ci sono molte ragioni, ad esempio l’inquilino potrebbe non accettare un adeguamento dell’affitto in seguito a misure di ammodernamento. In altre parole, se si modernizza e si adegua l’affitto, l’inquilino si rifiuta di accettare l’aumento.

Anche in questo caso ci si trova di fronte al problema che si sono fatti gli investimenti e improvvisamente l’inquilino si rifiuta. Una controversia di questo tipo può protrarsi a lungo e, nel peggiore dei casi, possono passare dai 6 ai 12 mesi prima che venga avviata un’azione di sfratto.

Per poter entrare nel vostro primo immobile senza preoccupazioni, ricordate questo:

Costruite le riserve!

Che cosa significa?

Costituzione di riserve: sicurezza per la prima proprietà

L’ideale è proteggersi finanziariamente da due possibilità:

1. Riserva per manutenzione
2. Riserva per perdite su affitti
3. Riserva per ogni evenienza

Le riserve non devono essere accumulate. Tuttavia, vi proteggono da costi che non sapete come coprire spontaneamente. Perché, come avete imparato, non importa se si tratta di arretrati di affitto, perdita di locazione o sfitto:

Tutti i costi continuano ad essere sostenuti

Riserva per manutenzione

Un fattore di costo che dovrete sempre sostenere è la manutenzione. Più o meno, ovviamente, a seconda dell’anno di costruzione e delle condizioni dell’immobile. In generale, comunque, nel primo calcolo del rendimento calcolate già una riserva del 2% per la manutenzione.

Parte del calcolo del rendimento, riserva di mantenimento del 2%:

2% di riserva per la manutenzione

Proprietà per 100.000 euro (investimento) = 2.000 euro di riserva / anno

Riserva per perdite su affitti

Inoltre, si raccomanda una riserva di affitto del 6% per eventuali perdite di affitto:

+ 6% di riserva per perdite su affitti

Proprietà per 100.000 euro = 6.000 euro di riserva

Il 6% corrisponderebbe anche a un rendimento del 6% = 1 affitto annuale.

Riserva: extra, per ogni evenienza

Soprattutto per la prima proprietà, senza grandi patrimoni propri (di norma), si dovrebbe pensare a una riserva aggiuntiva. Perché? Per non rimanere mai senza soldi e non perdere una rata con la banca.

Idealmente per la prima proprietà, non è un obbligo, ma una sicurezza:

+ 10% di riserva extra

Proprietà per 100.000 euro = riserva di 10.000 euro

Finanziamenti successivi: rischi e variazioni dei tassi di interesse

Gli immobili sfitti non hanno solo un effetto negativo sui rendimenti. La maggior parte dei prestiti immobiliari ha un tasso d’interesse fisso e una durata fissa. Alla fine del periodo di validità, le condizioni vengono rinegoziate, il cosiddetto “follow-up financing”.

Qui entrano di nuovo in gioco i due aspetti centrali:

• Scelta dell’ubicazione – posti vacanti strutturali? Meno alloggi in futuro
• Tipo di immobile – Come vivete? Micro-appartamento invece di un appartamento mansardato

Prestito: fattori

La banca segue inoltre un percorso chiaro per il finanziamento successivo. Supponiamo di aver fissato il tasso di interesse per 10 anni sul primo mutuo immobiliare. Dopo 10 anni, con 25 rate normali, il debito residuo è di circa il 76%. Questo deve essere finanziato.

Per il finanziamento successivo, tornate alla vostra banca o a un’altra. Se vi vengono proposte condizioni migliori, vale la pena di ottenere offerte alternative per il finanziamento successivo. Le banche A, B, ma anche C guarderanno con attenzione al vostro immobile e a voi:

• Immobili
• Merito di credito

Cambiamento strutturale: diminuzione della valutazione degli immobili

Fattore 1: cambiamento strutturale – Perché tutto viene rivalutato per il finanziamento successivo. Supponiamo che il vostro tasso di interesse fisso scada dopo 10 anni e che la banca dica che l’immobile ora vale il 20% in meno, ad esempio perché negli ultimi dieci anni molte persone si sono trasferite fuori dalla regione, i prezzi degli immobili sono in calo e così via.

Le banche vogliono sicurezza, se l’immobile vale meno, la banca avrebbe perso denaro nella peggiore delle ipotesi (mancato pagamento delle rate del mutuo, vendita/asta forzata). Quindi il tasso di interesse aumenta.

Variazione del tasso di interesse: sviluppo del tasso di interesse in 10, 15, 20 anni

Fattore 2: variazioni dei tassi di interesse – I tassi di interesse sono attualmente più favorevoli che mai. È impossibile fare una previsione seria su quali saranno i tassi di interesse tra 10, 15 o addirittura 20 anni. Tuttavia, uno sguardo al passato mostra che i tassi di interesse in questo Paese erano ancora superiori all’8% fino al 1990, al 4-6% fino al 2000 e attualmente solo all’1-2% per i mutui immobiliari. Se i tassi di interesse scendono, è un bene per il vostro finanziamento successivo. Se invece i tassi d’interesse aumentano, è un male, perché si paga di più e il calcolo del rendimento non funziona più.

Cosa fare? Suggerimenti per un buon rendimento

Prima di tutto: tenete gli occhi aperti quando acquistate un immobile!

Non fatevi problemi!

Non fatevi problemi, imparate qui con noi passo dopo passo come acquistare il vostro primo immobile, dalla preparazione, all’acquisizione (ricerca di immobili redditizi), al contratto di acquisto. Quando avrete letto la nostra guida all’acquisto del primo immobile, saprete quanto sia importante trovare immobili redditizi nel processo di acquisizione della proprietà.

Rileggete qui:

• Scelta della località: Acquistare una posizione A, B o C?
• Tipo di proprietà: case o appartamenti?

3 consigli: Tassi di interesse bassi

Ora sapete che è molto sfavorevole se l’immobile improvvisamente costa invece di fruttare. Cosa potete fare? Ecco 3 semplici consigli:

Suggerimento 1: acquistare a buon mercato – Sembra semplice, ma “il profitto è nell’acquisto”. Una massima di saggezza commerciale che vale anche per l’acquisto di immobili. Comprare a buon mercato significa trovare un immobile che viene venduto al di sotto del valore di mercato o che voi, in quanto acquirenti, comprate al di sotto del valore di mercato. Abbiamo approfondito questo argomento qui: Acquisto di immobili.

Suggerimento 2: Tasso d’interesse fisso – Se fissate il vostro tasso d’interesse per 10 anni, dovrete occuparvi del finanziamento successivo tra 10 anni. Più lungo è il tasso di interesse fisso, più a lungo non dovrete preoccuparvi delle variazioni dei tassi di interesse. Per mantenere gli attuali bassi tassi di interesse, è possibile concordare un tasso di interesse fisso più lungo, ad esempio 15 o 20 anni. In caso di dubbio, fino alla fine del prestito.

Suggerimento 3: rate più alte – Se i tassi di interesse esplodono e rovinano molti calcoli di rendimento, le rate di rimborso più alte sono un’opzione per ridurre i tassi di interesse. Gli interessi vengono sempre calcolati in base al debito o, a partire dalla prima rata, in base al debito residuo. Più basso è il debito residuo, più bassi sono gli interessi. Con gli attuali bassi tassi di interesse, tuttavia, vale la pena finanziare un immobile per un lungo periodo di tempo, poiché l’inflazione garantisce che la rata del mutuo sarà sempre “più piccola” in termini di potere d’acquisto.

È anche possibile iniziare il finanziamento con una maggiore quantità di capitale proprio all’inizio. Ciò significa che l’importo del prestito è minore e anche l’ammortamento. Ciò significa che il prestito viene rimborsato più rapidamente e che le variazioni dei tassi di interesse a lungo termine non influiscono più sul finanziamento.

Riassumiamo ancora una volta i 3 consigli:

1. Prezzo di acquisto – Acquistare a un prezzo vantaggioso (inferiore al valore di mercato)
2. Tassi di interesse fissi – concordano tassi di interesse fissi più lunghi (15 anni, 20 anni)
3. Rata di rimborso – rimborsare di più o iniziare con un capitale proprio più elevato

Ecco 2 consigli pratici per trovare immobili “senza problemi”:

2 consigli: Visione dell’immobile

Ecco 2 consigli pratici per la ricerca di un immobile.

Suggerimento 1: prestate attenzione alla società di gestione immobiliare – La società di gestione immobiliare sta facendo un buon lavoro dal vostro punto di vista? In altre parole, avete la sensazione che la società di gestione immobiliare sappia cosa sta facendo?

Suggerimento 2: Proprietari-occupanti nell’immobile – Quando si visionano gli immobili, assicurarsi che nell’immobile viva qualche proprietario-occupante. In questo modo vi assicurerete che l’immobile sia “ben tenuto” in termini di condizioni e di inquilini.

Per riassumere brevemente, prestate attenzione a:

1. Gestione immobiliare e fiduciaria
2. Proprietario della casa

Perché la finanza?

L’acquisto di un immobile è una decisione importante, sia che si tratti di un investimento di capitale, sia che si tratti di una casa di proprietà o di un’abitazione privata. Con i vari tipi di finanziamento, chiunque può acquistare la prima casa o fare il primo investimento. Prima di stipulare un finanziamento, è bene considerare alcuni punti. Innanzitutto, è necessario verificare il proprio capitale proprio, considerare i costi accessori di acquisto, calcolare gli interessi e il rimborso, tenere conto dei sussidi e delle riserve per l’alloggio e calcolare l’onere mensile.

Casa di proprietà o immobile come investimento

L’acquisto del primo appartamento o della prima casa di proprietà è una decisione puramente emotiva, mentre nel caso degli immobili come investimento si tratta di una questione puramente economica e quindi occorre prendere una decisione non emotiva. In entrambi i casi, tuttavia, è importante gestire una lista di controllo e i costi di acquisto accessori per evitare gravi errori.

Acquistare il primo appartamento

L’acquisto del primo appartamento di proprietà è una grande esperienza di vita. Per assicurarsi che nulla vada storto durante l’acquisto della prima casa, è meglio avere una lista di controllo a portata di mano!

• Acquistare il primo appartamento
• Acquisto di un appartamento: Lista di controllo

Prezzo d’acquisto + costi accessori d’acquisto / rating del credito (regola empirica: quanto rimane ogni mese?)

L’acquisto di un appartamento o di una casa comporta sempre dei costi aggiuntivi! Per poterli coprire, è necessario pensare in anticipo a quanto può essere alto il prezzo massimo di acquisto e a quanto denaro è disponibile ogni mese.

• Prezzo massimo di acquisto
• Costi di acquisto accidentali

Tipi di finanziamento

Se si acquista un immobile, il prezzo di acquisto viene solitamente saldato con l’aiuto di un finanziamento immobiliare. A tal fine, l’acquirente può scegliere tra vari tipi di finanziamento immobiliare. Da prestiti di rendita, prestiti di partizione, finanziamenti completi, finanziamenti per la costruzione e molti altri tipi di finanziamento.

Ma cosa significa effettivamente finanziamento? È una misura per il reperimento e il rimborso del capitale. Tuttavia, alcune forme di finanziamento richiedono una garanzia in caso di inadempienza, che deve essere registrata come ipoteca o onere fondiario nel registro fondiario.

Prestito di rendita: Probabilmente la forma di finanziamento più conosciuta

Il prestito vitalizio è un tipico finanziamento immobiliare. Le rate fisse devono essere pagate regolarmente e sono composte da una quota di interessi e una di rimborso. La particolarità del prestito è che l’importo della rata rimane invariato per tutta la durata, ma il rapporto tra interessi e rimborso cambia comunque. Con ogni pagamento, il debito del prestito diminuisce e quindi diminuisce la quota di interessi, ma aumenta la quota di rimborso.

Per chi è adatto questo tipo di finanziamento? Per gli investitori attenti alla sicurezza che vogliono contare su rate fisse durante il periodo di interesse fisso.

La cosa più importante in poche parole:

• Tassi fissi
• Composizione della quota di interessi e di rimborso
• Tasso costante
• Variazione dell’indice di interesse e di rimborso

Vantaggi e svantaggi del prestito di rendita

Probabilmente il più grande vantaggio di questa tipica forma di finanziamento è che la rata è sempre la stessa, il che significa che è possibile pianificare con precisione un budget mensile fisso. Spesso è anche possibile effettuare rimborsi non programmati in determinati periodi e quindi estinguere il prestito più rapidamente. Uno degli svantaggi, tuttavia, è un lungo periodo di interessi fissi, che significa essere vincolati a rate mensili per un periodo di tempo più lungo. Se la vostra situazione personale cambia e volete rimborsare prima, dovete fare i conti con un’elevata penale per il rimborso anticipato. Dopo la scadenza del periodo a tasso fisso, di solito è necessario un finanziamento successivo; i tassi d’interesse si basano sull’investimento di mercato corrente, che può essere positivo o negativo.

Vantaggi:

• Elevata affidabilità della pianificazione
• Riscatto veloce
• Riduzione dell’onere degli interessi
• Calcolo accurato del finanziamento successivo
• Debito residuo fissato dall’inizio

Svantaggi:

• Nessuna modifica del contratto possibile
• Accordo sui rimborsi non programmati per la flessibilità
• Gli istituti di credito non sempre accettano i rimborsi non programmati
• Il mutuatario deve pagare l’intera penale di rimborso

Ipoteca di reversibilità: ipoteca sulla casa occupata dal proprietario

Esistono diverse forme di finanziamento per realizzare il sogno di possedere una casa o un appartamento di proprietà. L’ipoteca inversa è una delle tante opzioni di finanziamento. Si tratta di un prestito erogato da una compagnia assicurativa, da una banca o da un privato. L’idea di base è che i proprietari di immobili prendano in prestito la propria casa e in cambio ricevano un prestito a scadenza fissa da una banca, da una compagnia assicurativa o da un privato. L’importo del prestito viene poi trasferito come rendita mensile o come pagamento unico. Una situazione davvero vantaggiosa per tutti: i proprietari possono rimanere nella loro casa e allo stesso tempo integrare la loro pensione.

Per chi è adatto il mutuo inverso? Questa forma di finanziamento è particolarmente utile per le persone anziane che sono già in pensione e non vogliono più lasciare la loro casa, ma desiderano comunque integrare la loro pensione.

• Erogazione di un prestito da parte di una compagnia assicurativa, di una banca o di un privato
• Ipoteca sulla casa
• In cambio ricevete un prestito a scadenza fissa
• Versato sotto forma di pensione mensile o di pagamento una tantum

Vantaggi e svantaggi del mutuo inverso

Avete poco o nessun capitale proprio disponibile per l’acquisto di una casa? Allora il mutuo inverso è esattamente la forma di finanziamento che fa per voi. È particolarmente indicato per i pensionati che hanno pagato la loro proprietà con i risparmi e il reddito di tutta la vita. Un vantaggio particolare è che i proprietari possono vivere nella proprietà fino alla fine della loro vita e ricevere denaro per la loro proprietà durante questo periodo. La pensione può quindi essere integrata. Ciò crea un elevato grado di sicurezza nella pianificazione, poiché l’importo della rendita, il tasso d’interesse e la durata sono fissati in anticipo. I chiari svantaggi di questa forma di finanziamento sono le commissioni e il tasso di interesse del prestito. Possono essere previste anche spese di chiusura se l’età media viene superata e il patrimonio ereditario si riduce notevolmente.

Vantaggi:

• Diritto di soggiorno a vita
• La pensione sarà migliorata
• Nessun pagamento di interessi o rimborsi
• Gli eredi possono riscattare i beni immobili

Svantaggi:

• Costi elevati delle tasse
• Importi di pagamento bassi
• Rimozione dell’eredità
• Manutenzione della proprietà

Qui potete vedere come verificare il vostro capitale e le vostre entrate mensili, in modo da poter elaborare un piano di finanziamento:

Prestito di rimborso: Riduzione dell’onere della rata nel corso della durata

Il prestito con ammortamento è una forma di finanziamento caratterizzata da un onere della rata decrescente nel corso della durata del prestito. La quota di interessi diminuisce di rata in rata, in modo da ridursi costantemente e diventare sempre più simile all’importo del rimborso. Vi state chiedendo se il prestito con ammortamento è adatto a voi?

Se volete estinguere il vostro prestito in modo rapido ed efficiente, questa forma di finanziamento è adatta a voi. Tuttavia, è necessario avere un reddito regolare e solido per poter pagare le rate elevate all’inizio.

• Riduzione dell’onere del tasso nel corso della durata
• Riduzione costante
• Riscatto rapido ed efficiente
• Dovrebbe essere disponibile un reddito regolare e solido

Vantaggi e svantaggi del prestito con ammortamento

Il prestito con ammortamento comporta vantaggi e svantaggi che vanno assolutamente valutati prima di sottoscrivere un finanziamento. Un vantaggio notevole è che il mutuatario paga un importo fisso al mese e quindi il debito residuo diminuisce. Tuttavia, il fatto che il debito residuo rimanga relativamente alto all’inizio e si riduca drasticamente solo alla fine della durata è un chiaro svantaggio.

Vantaggi:

• Riduzione più rapida del debito e degli interessi residui
• Il capitale libero può essere utilizzato
• Il locatore può utilizzare i proventi dell’affitto per aumentare il rimborso del capitale.
• Basso costo totale del credito

Svantaggi:

• Debito residuo elevato all’inizio
• Costi aggiuntivi per la riduzione anticipata del debito residuo
• Forma di prestito raramente accessibile ai privati
• A lungo termine nella maggior parte dei casi

Contratto di risparmio edilizio: combinazione di prestito e risparmio

Molto semplice! Si tratta di una combinazione di un prestito immobiliare e di un normale risparmio. In primo luogo, si determina l’importo da risparmiare al mese, che si traduce nell’importo del risparmio dell’edificio. Il contratto è suddiviso in diverse fasi. Nella prima fase, il risparmiatore versa ogni mese un importo fisso. Su questo importo riceve poi gli interessi.

La seconda fase inizia quando è stato risparmiato un determinato importo, ad esempio il 35% dell’importo totale. Poi viene l’assegnazione. Si ha diritto a un prestito edilizio a tasso agevolato per l’importo rimanente. Il contratto di risparmio edilizio è adatto a chi vuole finanziare il sogno di un immobile di proprietà nel modo più economico possibile. Tuttavia, questa opzione di finanziamento non è destinata a obiettivi di finanziamento a breve termine.

• Combinazione di prestito e risparmio
• Fasi diverse
• Importo fisso mensile con interessi
• L’assegnazione parte da una somma accumulata
• Diritto a un prestito agevolato
• Finanziamento a lungo termine

Vantaggi e svantaggi di un contratto di società edilizia

Un contratto di risparmio edilizio presenta vantaggi e svantaggi. Per saperne di più su questo tipo di finanziamento, consultate il sito.

Vantaggi:

• Alta sicurezza
• Garanzia del capitale
• Profitto grazie alle sovvenzioni statali
• Uso previsto flessibile

Svantaggi:

• Interessi sui saldi di credito più bassi nella fase iniziale
• Spese di elaborazione elevate
• Onere mensile più elevato rispetto ad altri finanziamenti

Finanziamento completo: con poco capitale per possedere una casa

Il capitale disponibile per l’acquisto di un immobile è scarso o nullo? Non avete la possibilità di risparmiare o avete appena iniziato a farlo? È proprio in questo caso che entra in gioco il finanziamento integrale. L’istituto di credito si fa carico del capitale proprio mancante e, se necessario, finanzia anche i costi di costruzione accessori. Tuttavia, bisogna tenere presente che i tassi di interesse sono più elevati.

• Poco o nessun capitale disponibile
• L’istituto di credito rileva il capitale proprio
• Finanziamento dei costi di costruzione accessori
• Interesse elevato

Vantaggi e svantaggi del finanziamento integrale

È anche possibile finanziare un immobile senza capitale proprio, il che può avere vantaggi ma anche svantaggi. Innanzitutto, sono garantiti brevi periodi di attesa, perché non è necessario risparmiare fino a un certo momento; il sogno di possedere una casa di proprietà può essere realizzato immediatamente. Inoltre, è sempre bene finanziare il prima possibile, in modo da essere liberi da costi prima dell’età della pensione. Un altro vantaggio è che gli eventuali risparmi possono essere utilizzati per riparazioni o nuovi mobili. Ma quali sono gli svantaggi? Esiste il rischio che il rimborso possa causare problemi a causa di eventuali modifiche. Ciò potrebbe essere dovuto, ad esempio, a una disoccupazione imprevista o a calcoli errati. Un altro punto è rappresentato dagli alti tassi di interesse.

• Nessun tempo di attesa
• Rimborso anticipato del prestito
• Capitale proprio disponibile

Svantaggi:

• Tassi di interesse più elevati
• Periodo di rimborso più lungo
• Cambiamenti di vita imprevisti

Un certo numero di dipendenti controlla il tasso di interesse corrente del mercato e lo adegua ai prestiti in corso:

Prestiti variabili: Flessibilità grazie ai tassi di interesse variabili

Si tratta di un tipo di finanziamento particolarmente adatto ai finanziamenti immobiliari a breve termine. L’aspetto positivo di questa forma di finanziamento è che non dovete pagare un interesse fisso a debito, perché il tasso di interesse viene sempre adeguato ai tassi di interesse correnti del mercato. Il tasso di interesse si basa sempre sul tasso Euribor del mercato monetario. Ma cos’è il tasso di interesse Euribor? Molto semplice! Si tratta di un tasso di interesse chiave della Banca Centrale Europea. I tassi di interesse vengono adeguati ai tassi di interesse del prestito variabile ogni tre-sei mesi.

Ma per chi è adatta questa forma di finanziamento? Chiaramente per acquirenti disposti a rischiare. È adatto anche ad acquirenti e costruttori per i quali è garantita la sicurezza finanziaria.

• Finanziamento immobiliare a breve termine
• Nessun interesse fisso di addebito
• Adeguamento al tasso di interesse corrente di mercato
• Gli interessi vengono adeguati al prestito ogni 3-6 mesi.

Vantaggi e svantaggi Prestito variabile

Siete interessati a un prestito variabile? Allora dovete assolutamente valutare in anticipo i vantaggi e gli svantaggi. È chiaro che si tratta di un prestito ad alto rischio. Un aumento inatteso dei tassi di interesse non solo comporta un aumento dei costi, ma anche della rata del prestito. Tuttavia, il prestito ha anche i suoi vantaggi. Se il livello del tasso di interesse rimane invariato nel tempo o addirittura diminuisce, si risparmia sul mutuo immobiliare. Inoltre, il prestito può essere interrotto con un preavviso di 3 mesi. In alternativa, i mutuatari hanno anche il diritto di effettuare rimborsi non programmati fino al 100% in caso di adeguamento del tasso di interesse.

Vantaggi:

• Con l’Euribor i rifiuti hanno senso, i tassi d’interesse sono più convenienti
• Alta sicurezza
• Cancellabile in qualsiasi momento

Svantaggi:

• Incerto l’andamento dei tassi di interesse
• Le fluttuazioni dei tassi di interesse rendono imprevedibili i costi mensili

Finanziamento della costruzione con una polizza di assicurazione sulla vita

Di norma, il mutuo edilizio è abbinato a una polizza di capitale. Ciò significa che l’acquirente paga gli interessi solo a intervalli regolari. Il rimborso del prestito segue l’erogazione dello stesso.

Vantaggi e svantaggi del finanziamento edilizio

Come per ogni finanziamento, anche il finanziamento della costruzione con una polizza di assicurazione sulla vita presenta vantaggi e svantaggi. Un vantaggio considerevole è che un contratto di risparmio edilizio con assicurazione sulla vita è più economico di un prestito di rendita e il prestito è inoltre garantito in caso di decesso. Lo svantaggio è che il rendimento è molto basso.

Vantaggi:

• Più economico di un normale prestito di rendita
• Protezione del credito in caso di decesso

Svantaggi:

• Basso rendimento

Connessione e finanziamento intermedio

Questi tipi di finanziamento sono solitamente a breve termine. Qui potete trovare maggiori informazioni sul rispettivo finanziamento intermedio:

Finanziamento successivo: rinegoziazione del prestito

Questa forma di finanziamento è una rinegoziazione di un prestito esistente. Se il precedente finanziamento edilizio o immobiliare è scaduto dopo il periodo a tasso fisso, dovete iniziare a pensare al finanziamento successivo al più tardi a questo punto. Molti acquirenti accendono un mutuo per realizzare il sogno di possedere un immobile di proprietà. Il periodo di interesse fisso per un mutuo casa è compreso tra i cinque e i quindici anni. Tuttavia, un gran numero di mutuatari non riesce a rimborsare il prestito entro questo periodo. È proprio in questo momento che i mutuatari possono prendere nuovi accordi per rimborsare il debito residuo.

Finanziamento intermedio: colmare le strozzature

Il finanziamento intermedio è un finanziamento che dura solo per un breve periodo di tempo. Con questa forma di finanziamento, le strozzature finanziarie possono essere colmate per un certo periodo di tempo. I proprietari di un immobile possono fornire un finanziamento immediato e poi utilizzarlo come capitale proprio.

Rifinanziamento: ristrutturazione del prestito

Che cosa significa in realtà rifinanziare? Si tratta di un adeguamento o di una ristrutturazione di un prestito. Sia che si tratti di un prestito personale che di un prestito aziendale, è necessario rivederlo ogni paio d’anni per assicurarsi di avere il prestito migliore. Ad esempio, potreste aver contratto molti piccoli prestiti che possono essere combinati in uno solo.