Perdita del canone di locazione: effetto rendimento

Dismissioni, arretrati negli affitti o anche riaffitti e selezione degli inquilini. Ci sono alcuni aspetti da considerare quando si acquista un immobile. Anche se durante il processo di acquisizione di un immobile avete trovato una proprietà redditizia con un buon rendimento, 2 o 3 mesi di sfitto all’anno possono far sì che il vostro investimento diventi improvvisamente non redditizio. Perché la scelta della posizione e del tipo di immobile è così importante? Per saperne di più, consultate la guida Acquisto di immobili a rischio.

Questa guida si propone quindi di sensibilizzare l’opinione pubblica sul tema della scelta dell’ubicazione e del tipo di immobile. Quando si acquista un immobile, nella maggior parte dei casi si subentra all’attuale inquilino. È quindi importante verificare sempre la storia degli inquilini del venditore!

Perdita dell’affitto = siete voi a pagare i costi al posto dell’inquilino.

Cominciamo con il tema dei posti vacanti.

Motivi di sfitto e perdita di affitto

Gli inquilini che non vogliono pagare rapidamente rendono il vostro investimento poco redditizio. Ma non deve sempre trattarsi dello scenario peggiore – i nomadi dell’affitto sono rari – le morosità possono verificarsi anche perché l’inquilino ha difficoltà finanziarie e non riesce più a pagare l’affitto in tempo. Oppure un cambio di inquilino quando ci si trasferisce e il nuovo inquilino “ideale” si trasferisce solo un mese o due dopo.

Inoltre, ci sono cambiamenti strutturali, sfitti a lungo termine, quando la posizione diventa poco attraente per gli inquilini.

Le ragioni delle perdite di affitto sono quindi molteplici:

• Il pagamento dell’affitto non si concretizza – l’inquilino ha problemi finanziari
• Vacanza, ad esempio per nuove locazioni – l’inquilino “desiderato” arriva più tardi
• Posti vacanti dovuti a cambiamenti strutturali – in 5, 10, 15 anni

Ubicazione + proprietà + selezione dell’inquilino

Oltre alla scelta dell’ubicazione e del tipo di immobile, il futuro proprietario di un investimento di capitale deve anche selezionare gli inquilini.

Prendiamo ad esempio lo scenario peggiore. Il vostro inquilino si rifiuta di pagare l’affitto, per motivi personali o finanziari, e passano 9 mesi prima che venga avviata un’azione di sfratto. Se l’inquilino non è sufficientemente solvibile, non vedrete mai più il vostro denaro (i costi dell’azione di sfratto).

Centrale, pensa a:

• Scelta dell’ubicazione – posti vacanti strutturali? Meno alloggi in futuro
• Tipo di immobile – Come vivete? Micro-appartamento invece di un appartamento mansardato
• Selezione dell’inquilino – Chi è un inquilino? Merito creditizio (e fiducia)

Quanto meglio ci si prepara a questo problema quando si acquista il primo immobile, tanto meglio è.

• Scelta della posizione: Posizione A, B e C
• Tipo di proprietà: Case o appartamenti

Posto vacante o meno: la rata del prestito deve essere pagata

La stragrande maggioranza delle persone finanzia il proprio immobile. Ciò significa che voi fornite circa il 15% di capitale proprio e una banca vi concede il resto (85%) sotto forma di prestito. Il prestito viene rimborsato. La rata mensile del rimborso e degli interessi si chiama rata del mutuo. Alla banca non interessa se l’inquilino si trova in difficoltà. Dovete pagare la rata mensile.

Non importa cosa succede:

Tutti i costi continuano ad essere sostenuti!

Sfratti: influenza sui rendimenti immobiliari

Quando si acquista un immobile come investimento di capitale, l’obiettivo principale è il rendimento. In parole povere, il rendimento locativo indica quanto reddito da locazione si ottiene in relazione all’investimento (prezzo di acquisto dell’immobile, costi accessori, manutenzione). Il risultato è una percentuale. Più è alto, meglio è.

Esempio (semplice):

• Investimento in immobili: 100.000 euro
• Reddito da locazione / anno: 3.000 euro
• Rendimento = 3%

Il 3% sarebbe relativamente basso, poiché si deve fare i conti con circa il 6% per interessi/ammortamenti e manutenzione (attualmente). Ciò significa che il vostro immobile deve rendere almeno il 6% per coprire i costi.

Non appena si scende al di sotto del ~ 6% di rendimento, si paga di più

Supponendo di aver fatto calcoli estremamente severi al momento dell’acquisto di un immobile. In modo da ottenere un rendimento del 6%, che copre la gestione / la rata del mutuo (interessi e rimborso). Ora avete solo 2 mesi di perdita di affitto – il calcolo non è più corretto e il rendimento scende al 5%. Con il 5%, il per cento “mancante” deve essere pagato di tasca propria.

• Calcolo del rendimento della proprietà

Calcolo: Effetto di ritorno 2 mesi di default

Calcoliamo ora con la proprietà del 6% di rendimento, calcolata in modo estremamente stretto. Il grande obiettivo di tutte le nostre guide:

Il vostro inquilino paga per la vostra proprietà = buon rendimento

Esempio 6% di rendimento con pagamento completo dell’affitto:

• Investimento in immobili: 100.000 euro
• Reddito da locazione / mese: 500 euro x 12
• Reddito da locazione / anno: 6.000 euro
• Rendimento = 6%

Esempio di perdita dell’affitto (2 mesi):

• Investimento in immobili: 100.000 euro
• Reddito da locazione / mese: 500 euro x 10
• Reddito da locazione / anno: 5.000 euro
• Resa = 5%

Ciò significa 1.000 euro di tasca propria quest’anno.

– 1.000 euro al posto di “L’inquilino paga per la sua proprietà”.

Libertà finanziaria? Ecco perché la preparazione è così importante!

Gli affittuari devono quindi essere sempre controllati con attenzione. Dovete fare un controllo molto accurato.

• Autodenuncia
• Parlano i locatori precedenti
• Informazioni su Schufa
• …

Arretrati e riserve per affitti

Non sempre si tratta di una perdita totale dell’affitto. In pratica, ci sono molte ragioni, ad esempio l’inquilino potrebbe non accettare un adeguamento dell’affitto in seguito a misure di ammodernamento. In altre parole, se si modernizza e si adegua l’affitto, l’inquilino si rifiuta di accettare l’aumento.

Anche in questo caso ci si trova di fronte al problema che si sono fatti gli investimenti e improvvisamente l’inquilino si rifiuta. Una controversia di questo tipo può protrarsi a lungo e, nel peggiore dei casi, possono passare dai 6 ai 12 mesi prima che venga avviata un’azione di sfratto.

Per poter entrare nel vostro primo immobile senza preoccupazioni, ricordate questo:

Costruite le riserve!

Che cosa significa?

Costituzione di riserve: sicurezza per la prima proprietà

L’ideale è proteggersi finanziariamente da due possibilità:

1. Riserva per manutenzione
2. Riserva per perdite su affitti
3. Riserva per ogni evenienza

Le riserve non devono essere accumulate. Tuttavia, vi proteggono da costi che non sapete come coprire spontaneamente. Perché, come avete imparato, non importa se si tratta di arretrati di affitto, perdita di locazione o sfitto:

Tutti i costi continuano ad essere sostenuti

Riserva per manutenzione

Un fattore di costo che dovrete sempre sostenere è la manutenzione. Più o meno, ovviamente, a seconda dell’anno di costruzione e delle condizioni dell’immobile. In generale, comunque, nel primo calcolo del rendimento calcolate già una riserva del 2% per la manutenzione.

Parte del calcolo del rendimento, riserva di mantenimento del 2%:

2% di riserva per la manutenzione

Proprietà per 100.000 euro (investimento) = 2.000 euro di riserva / anno

Riserva per perdite su affitti

Inoltre, si raccomanda una riserva di affitto del 6% per eventuali perdite di affitto:

+ 6% di riserva per perdite su affitti

Proprietà per 100.000 euro = 6.000 euro di riserva

Il 6% corrisponderebbe anche a un rendimento del 6% = 1 affitto annuale.

Riserva: extra, per ogni evenienza

Soprattutto per la prima proprietà, senza grandi patrimoni propri (di norma), si dovrebbe pensare a una riserva aggiuntiva. Perché? Per non rimanere mai senza soldi e non perdere una rata con la banca.

Idealmente per la prima proprietà, non è un obbligo, ma una sicurezza:

+ 10% di riserva extra

Proprietà per 100.000 euro = riserva di 10.000 euro

Finanziamenti successivi: rischi e variazioni dei tassi di interesse

Gli immobili sfitti non hanno solo un effetto negativo sui rendimenti. La maggior parte dei prestiti immobiliari ha un tasso d’interesse fisso e una durata fissa. Alla fine del periodo di validità, le condizioni vengono rinegoziate, il cosiddetto “follow-up financing”.

Qui entrano di nuovo in gioco i due aspetti centrali:

• Scelta dell’ubicazione – posti vacanti strutturali? Meno alloggi in futuro
• Tipo di immobile – Come vivete? Micro-appartamento invece di un appartamento mansardato

Prestito: fattori

La banca segue inoltre un percorso chiaro per il finanziamento successivo. Supponiamo di aver fissato il tasso di interesse per 10 anni sul primo mutuo immobiliare. Dopo 10 anni, con 25 rate normali, il debito residuo è di circa il 76%. Questo deve essere finanziato.

Per il finanziamento successivo, tornate alla vostra banca o a un’altra. Se vi vengono proposte condizioni migliori, vale la pena di ottenere offerte alternative per il finanziamento successivo. Le banche A, B, ma anche C guarderanno con attenzione al vostro immobile e a voi:

• Immobili
• Merito di credito

Cambiamento strutturale: diminuzione della valutazione degli immobili

Fattore 1: cambiamento strutturale – Perché tutto viene rivalutato per il finanziamento successivo. Supponiamo che il vostro tasso di interesse fisso scada dopo 10 anni e che la banca dica che l’immobile ora vale il 20% in meno, ad esempio perché negli ultimi dieci anni molte persone si sono trasferite fuori dalla regione, i prezzi degli immobili sono in calo e così via.

Le banche vogliono sicurezza, se l’immobile vale meno, la banca avrebbe perso denaro nella peggiore delle ipotesi (mancato pagamento delle rate del mutuo, vendita/asta forzata). Quindi il tasso di interesse aumenta.

Variazione del tasso di interesse: sviluppo del tasso di interesse in 10, 15, 20 anni

Fattore 2: variazioni dei tassi di interesse – I tassi di interesse sono attualmente più favorevoli che mai. È impossibile fare una previsione seria su quali saranno i tassi di interesse tra 10, 15 o addirittura 20 anni. Tuttavia, uno sguardo al passato mostra che i tassi di interesse in questo Paese erano ancora superiori all’8% fino al 1990, al 4-6% fino al 2000 e attualmente solo all’1-2% per i mutui immobiliari. Se i tassi di interesse scendono, è un bene per il vostro finanziamento successivo. Se invece i tassi d’interesse aumentano, è un male, perché si paga di più e il calcolo del rendimento non funziona più.

Cosa fare? Suggerimenti per un buon rendimento

Prima di tutto: tenete gli occhi aperti quando acquistate un immobile!

Non fatevi problemi!

Non fatevi problemi, imparate qui con noi passo dopo passo come acquistare il vostro primo immobile, dalla preparazione, all’acquisizione (ricerca di immobili redditizi), al contratto di acquisto. Quando avrete letto la nostra guida all’acquisto del primo immobile, saprete quanto sia importante trovare immobili redditizi nel processo di acquisizione della proprietà.

Rileggete qui:

• Scelta della località: Acquistare una posizione A, B o C?
• Tipo di proprietà: case o appartamenti?

3 consigli: Tassi di interesse bassi

Ora sapete che è molto sfavorevole se l’immobile improvvisamente costa invece di fruttare. Cosa potete fare? Ecco 3 semplici consigli:

Suggerimento 1: acquistare a buon mercato – Sembra semplice, ma “il profitto è nell’acquisto”. Una massima di saggezza commerciale che vale anche per l’acquisto di immobili. Comprare a buon mercato significa trovare un immobile che viene venduto al di sotto del valore di mercato o che voi, in quanto acquirenti, comprate al di sotto del valore di mercato. Abbiamo approfondito questo argomento qui: Acquisto di immobili.

Suggerimento 2: Tasso d’interesse fisso – Se fissate il vostro tasso d’interesse per 10 anni, dovrete occuparvi del finanziamento successivo tra 10 anni. Più lungo è il tasso di interesse fisso, più a lungo non dovrete preoccuparvi delle variazioni dei tassi di interesse. Per mantenere gli attuali bassi tassi di interesse, è possibile concordare un tasso di interesse fisso più lungo, ad esempio 15 o 20 anni. In caso di dubbio, fino alla fine del prestito.

Suggerimento 3: rate più alte – Se i tassi di interesse esplodono e rovinano molti calcoli di rendimento, le rate di rimborso più alte sono un’opzione per ridurre i tassi di interesse. Gli interessi vengono sempre calcolati in base al debito o, a partire dalla prima rata, in base al debito residuo. Più basso è il debito residuo, più bassi sono gli interessi. Con gli attuali bassi tassi di interesse, tuttavia, vale la pena finanziare un immobile per un lungo periodo di tempo, poiché l’inflazione garantisce che la rata del mutuo sarà sempre “più piccola” in termini di potere d’acquisto.

È anche possibile iniziare il finanziamento con una maggiore quantità di capitale proprio all’inizio. Ciò significa che l’importo del prestito è minore e anche l’ammortamento. Ciò significa che il prestito viene rimborsato più rapidamente e che le variazioni dei tassi di interesse a lungo termine non influiscono più sul finanziamento.

Riassumiamo ancora una volta i 3 consigli:

1. Prezzo di acquisto – Acquistare a un prezzo vantaggioso (inferiore al valore di mercato)
2. Tassi di interesse fissi – concordano tassi di interesse fissi più lunghi (15 anni, 20 anni)
3. Rata di rimborso – rimborsare di più o iniziare con un capitale proprio più elevato

Ecco 2 consigli pratici per trovare immobili “senza problemi”:

2 consigli: Visione dell’immobile

Ecco 2 consigli pratici per la ricerca di un immobile.

Suggerimento 1: prestate attenzione alla società di gestione immobiliare – La società di gestione immobiliare sta facendo un buon lavoro dal vostro punto di vista? In altre parole, avete la sensazione che la società di gestione immobiliare sappia cosa sta facendo?

Suggerimento 2: Proprietari-occupanti nell’immobile – Quando si visionano gli immobili, assicurarsi che nell’immobile viva qualche proprietario-occupante. In questo modo vi assicurerete che l’immobile sia “ben tenuto” in termini di condizioni e di inquilini.

Per riassumere brevemente, prestate attenzione a:

1. Gestione immobiliare e fiduciaria
2. Proprietario della casa

Spazio vitale per i proprietari-occupanti: criteri

Qui, l’attenzione è chiaramente sul proprio benessere. Dovresti anche tenere d’occhio lo sviluppo personale futuro, come avere dei figli. In nessun caso si dovrebbe pensare troppo “grande”, perché più grande è la superficie, più alto è il prezzo di acquisto. Un altro punto; l’arredamento può sempre essere ampliato, lo spazio abitativo stesso solo in rari casi.

Ecco un breve riassunto dei criteri per i proprietari-occupanti:

• Il benessere ha la priorità
• Pianificare uno spazio vitale sufficiente per il futuro, ad esempio la pianificazione familiare
• Area non troppo grande > Prezzo d’acquisto, costi accessori
• Le attrezzature possono essere migliorate in seguito

Spazio vitale per gli investitori di capitale: criteri

Quando compri una proprietà come investimento, il tuo obiettivo principale è quello di affittarla per generare un flusso di cassa sufficiente. Questo si ottiene fissando tre obiettivi. In primo luogo, un alto rendimento locativo, una buona affittabilità e un basso tasso di sfitto.

Ecco una panoramica dei tre obiettivi:

1. Alto rendimento dell’affitto
2. Buona affittabilità
3. Pochi posti vacanti

4 consigli per gli investitori: gli insider esclusivi

Ecco quattro consigli esclusivi per l’acquisto del vostro condominio.

Suggerimento 1: relazione tra dimensioni e numero di stanze

Per cominciare, la relazione tra le dimensioni e il numero di stanze è molto importante. Esempio: un appartamento di 120 m² con 2 stanze è altrettanto difficile da affittare che un appartamento di 60 m² con 5 stanze.

Suggerimento 2: dividere un appartamento

Gli appartamenti grandi sono più difficili da affittare rispetto a quelli piccoli e medi, ed è per questo che anche il loro tasso di sfitto è più basso. A lungo termine, si può guadagnare un buon rendimento su questi appartamenti. Quindi, se ti viene offerta una proprietà più grande in una posizione A, dovresti pensare di affittarla come appartamento condiviso. Anche qui, ci si può aspettare un alto rendimento.

Con un quadrilocale che si affitta a una famiglia, il rendimento è più basso, ma la rotazione degli inquilini non è così alta.

Suggerimento 3: numero di camere e metri quadrati

A lungo termine, gli appartamenti tipici da 50 a 80 m² con 2 o 3 camere hanno dimostrato il loro valore.

Suggerimento 4: scegliere appartamenti con una camera da letto

Se comprate in una buona posizione A o B, dovreste piuttosto optare per appartamenti di 20-40 m² con una camera da letto, perché ci sono sempre più single sul mercato. Con uno spazio abitativo più piccolo, si ottiene un affitto più alto per metro quadrato.

Il prossimo passo: l’affitto del terreno

Quando si affronta per la prima volta l’argomento delle locazioni a terra, sorgono molte domande. Cos’è un contratto di locazione a terra e ha senso? Inoltre, volete sapere se potete dedurre i costi dell’affitto del terreno dalle vostre tasse? Tutte le vostre domande troveranno risposta qui. In questo articolo, conoscerete i vantaggi e gli svantaggi delle locazioni di terreno per uso personale e investimento di capitale.

Edificio esistente o nuovo: vantaggi e svantaggi

Quando si acquista un appartamento, oltre alla questione dell’occupazione del proprietario o dell’ investimento di capitale e del rendimento o dell’investimento immobiliare, ci si chiede se si debba investire in una costruzione esistente o nuova. Entrambe le forme hanno i loro vantaggi e svantaggi. In questo articolo scoprirete quali sono.

• Edificio esistente o nuovo

Proprietario-occupato: Non affittato per il trasferimento immediato

Se comprate una proprietà come un condominio per uso personale, probabilmente volete trasferirvi immediatamente. In questo caso, vale meno la pena di comprare una proprietà che è già affittata. Se comprate una proprietà che è affittata al momento, potete dare il preavviso agli inquilini sulla base di un bisogno personale.

Cessazione per uso proprio

I proprietari hanno il diritto di dare la disdetta per necessità proprie, purché la disdetta per necessità proprie rispetti tutti i termini legali, che sono da 3 a 9 mesi. Questo si applica solo se avete davvero bisogno urgente della proprietà per voi stessi o per un membro della famiglia.

Ecco una breve panoramica:

• Cessazione per uso proprio possibile
• Scadenze legali tra 3-9 mesi
• Motivo comprensibile (voi o il beneficiario si trasferiscono)

Immobili come investimento: comprare in affitto

Comprare affittato o non affittato dipende sempre dalla situazione data. Ci sono vantaggi e svantaggi per entrambe le opzioni, che devono essere presi in considerazione nella rispettiva situazione.

Vantaggi e svantaggi delle proprietà in affitto

Vantaggi:

• Nessun tempo speso per nuove locazioni
• Il comportamento di pagamento e la condotta degli inquilini esistenti sono noti
• Basso rischio di vacanza all’inizio

Svantaggi:

• Affitto per lo più al di sotto dell’attuale valore di mercato
• I contratti d’affitto esistenti devono di solito essere ripresi

Beni immobili come investimento: comprare non affittati

Anche qui, troverete alcuni vantaggi e svantaggi nell’acquisto di proprietà non affittate. Ciò che si finisce per comprare dipende ancora dalle circostanze della proprietà che si sta comprando.

Vantaggi e svantaggi delle proprietà non affittate

Vantaggi:

• Lavori di ristrutturazione immediati possibili e deducibili
• Affitto di mercato per le nuove locazioni
• Si può usare il proprio contratto di affitto

Svantaggi:

• Vacanza all’inizio: perdita dell’affitto
• Spese per la ristrutturazione e il riaffitto

Conclusione per gli investitori

Decidete voi stessi quali fattori aggiungono più valore ai vostri obiettivi. A seconda di questo, una proprietà non affittata o affittata si adatta meglio alla tua strategia personale.

Prossimo passo: cessazione dell’uso proprio

Comprare una proprietà in affitto e dare il preavviso agli inquilini perché avete bisogno della proprietà per il vostro uso personale? Nessun problema, se voi come locatore avete ragioni comprensibili e valide per cui avete bisogno della proprietà. Che si tratti di una casa o di un appartamento, qui imparerete tutto quello che c’è da sapere sull’uso proprio.