Acquisizione di immobili: trovare appartamenti e case con buona rendita immobiliare

Acquisizione immobiliare – trovare immobili redditizi è il tuo obiettivo? Per la tua prima immobile come investimento e forse anche per la seconda, terza o quarta immobile come investimento. Trovare veri affari immobiliari, appartamenti e case economici non è così semplice. Ciò di cui hai soprattutto bisogno è 1) una rete personale e 2) gli strumenti giusti.

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Preparazione per l’acquisizione immobiliare

Dove acquistare? Prendere una decisione sull’ubicazione

Quale immobile? Decisione per l’investimento

Iniziare l’acquisizione: agenti immobiliari, rete personale e portali

Opzioni: trovare immobili con una strategia

Off-Market e On-Market

Conoscere un agente immobiliare

Rete personale: Conoscenti e nuovi conoscenti

Portali immobiliari

Giornali locali (se hai davvero molto tempo)

Strumenti per la ricerca immobiliare

Ricerca immobiliare: trovare e convincere – consigli

Trovare affari? Portali e notifiche push

Velocità e determinazione nel processo di acquisto

Consiglio! Conferma di finanziamento e accordo di prenotazione

Preparazione per l’acquisizione immobiliare

Prima di iniziare l’acquisizione attiva di immobili, devi sapere in quale ubicazione e che tipo di immobile vorresti acquistare.

Sono particolarmente importanti quindi due domande. Prima di tutto 1) in quale ubicazione acquistare e 2) che tipo di immobile acquistare?

Dove acquistare? Prendere una decisione sull’ubicazione

Di base per la scelta sono sempre i tuoi criteri personali molto specifici per l’acquisto di immobili (qui puoi trovare la checklist in 11 passaggi). Alcuni preferiscono acquistare immobili nuovi in buone posizioni, altri hanno buoni contatti con i mestieri e acquistano a prezzi più bassi, ma con lavoro di valorizzazione, riparazione e/o ristrutturazione. Entrambi i casi portano ad un aumento del valore e dell’adeguamento dei prezzi degli affitti. Di conseguenza aumenta la rendita immobiliare, cioè ciò che guadagni con il tuo immobile.

L’accesso all’immobile è sempre pratico, ad esempio entro un raggio di 80 chilometri. Ma anche la vicinanza a luoghi in cui vive la tua famiglia, in cui sei spesso anche per motivi di lavoro, con una certa distanza.

Scopri di più sulla scelta dell’ubicazione:

Ubicazione degli immobili

Quale immobile? Decisione per l’investimento

Nell’acquisto di immobili, senza esperienza precedente, hai la difficile scelta: dovresti acquistare una casa unifamiliare, solo una casa a schiera o un appartamento? Nel nostro manuale guida sulle tipologie di immobili: quale acquistare, ti abbiamo già spiegato in modo dettagliato che esiste un tipo di immobile che ha molti vantaggi – di proprietà appartamenti.

Uno dei grandi vantaggi degli appartamenti di proprietà per la prima investimento è il costo di manutenzione, con cui come affittuario sarai presto o tardi confrontato. Tetto, soffitta, muratura, facciata, riscaldamento, quanto costa la manutenzione negli anni? Sei anche tu tra i rischi nell’acquisto di immobili. Come proprietario di casa sei responsabile al 100% dei costi! Come proprietario di un appartamento sei parte di una comunità di proprietari di appartamenti. Di conseguenza paghi sempre solo una quota dei costi.

Perché e come, tutti i criteri:

Quale immobile acquistare?

Le prime due domande centrali devono ora essere risposte da parte tua, per poter iniziare successivamente l’acquisizione immobiliare.

Iniziare l’acquisizione: agenti immobiliari, rete personale e portali

Per trovare immobili redditizi hai molte opzioni: agenti immobiliari locali, una rete personale, i diversi portali immobiliari e anche strumenti per l’acquisizione.

Opzioni: trovare immobili con una strategia

Non esiste un solo modo, una sola strategia che ti porti rapidamente al successo. Prenditi del tempo, anche se stai cercando immobili mentre lavori, perché avrai bisogno di tempo.

I mercati immobiliari si differenziano e anche le condizioni. Alcuni hanno tempo per guardare più volte al giorno sui portali immobiliari. Altri hanno un lavoro impegnativo e si dedicano alla ricerca della tua prima immobile fuori dall’orario di lavoro.

Dovresti farti un’ampia gamma di opzioni e sfruttare il mix di possibilità.

Percorsi di acquisizione:

Agenti immobiliari professionisti
Rete personale
Portali immobiliari
Anche eBay Kleinanzeigen
Giornali locali (se hai davvero molto tempo)

Off-Market e On-Market

Hai mai sentito parlare di Off Market e On Market? Non tutte le proprietà immobiliari si trovano sui portali immobiliari. Molte proprietà vengono vendute prima che vengano ufficialmente messe in vendita.

Off-Market – Quando le proprietà vengono vendute senza diventare pubbliche (dalla stampa ai portali immobiliari), si parla di “proprietà Off Market”. Il termine “Off” in sé proviene dall’inglese e significa “via”, “lontano” o “rimosso”.

Casi tipici sono proprietà vendute tra amici, quando uno sa che l’altro conosce qualcuno che conosce qualcuno che sta per vendere. Idealmente, anche velocemente. In una situazione del genere puoi trovare vere occasioni d’acquisto. Oppure ancora più direttamente, se un amico o un vicino ti chiede se vorresti comprare la sua proprietà.

Per questo motivo è così importante che tu costruisci un tuo personale network sul posto, da cui potresti acquisire proprietà.

Oltre agli amici o anche agli agenti immobiliari, un esempio estremo potrebbe essere un avvocato amico che è spesso coinvolto in separazioni e divorzi.

On-Market – Non appena un agente immobiliare ha notizia di una proprietà e la presenta a 3 o 4 contatti, non si può più parlare di “Off Market”. Al più tardi in questo momento, una proprietà è “On Market”. Con l’incarico di un agente immobiliare, inserzioni sui portali immobiliari, su eBay Kleinanzeigen o anche su altri mezzi (app, giornali), le proprietà sono nel mercato immobiliare accessibile al pubblico.

Si possono ancora trovare vere occasioni d’acquisto qui? Spesso si sente dire che non si possono più trovare vere occasioni sui portali immobiliari – è così? A breve parleremo di questo.

Riassumiamo brevemente:

Metodi di vendita:

Off-Market – Diretto, senza concorrenza tra acquirenti
On-Market – Pubblicato (giornale fino a portale online)

Conoscere un agente immobiliare

Prima di ottenere immobili attraverso un network personale “dall’angolo”, dovresti comunque parlare con agenti immobiliari vicini e conoscerli. Se stabilisci un buon rapporto con uno o più agenti immobiliari, riceverai alcune offerte immobiliari – dopo un certo periodo – in anticipo, prima che vengano pubblicate su un portale immobiliare.

Una misura strategica dovrebbe quindi sempre occuparsi del conoscere gli agenti immobiliari. Perché, a chi si rivolgono in primo luogo la maggior parte dei venditori di immobili? Gli agenti immobiliari.

In media, il 72 % di tutte le proprietà viene venduto tramite agenti immobiliari (Fonte: Istituto federale di statistica).

Berlino con agente immobiliare: 78,6 %
Düsseldorf con agente immobiliare: 76,0 %
Hamburg con agente immobiliare: 65,1 %
Cologne con agente immobiliare: 63,0 %
Stoccarda con agente immobiliare: 56,8 %
München con agente immobiliare: 55,2 %
Frankfurt con agente immobiliare: 53,3 %

Conoscere personalmente alcuni agenti immobiliari è quindi così importante. Così importante quanto lo sviluppo di contatti personali.

Rete personale: Conoscenti e nuovi conoscenti

Semplicemente detto: Se qualcuno sa che tu acquisti immobili, probabilmente ti verranno offerte. Se nessuno sa che tu acquisti immobili, nessuno penserà mai di dirti di un’offerta!

Pertanto, devi assicurarti che tu espandi il tuo network e parli con persone che potrebbero entrare in contatto con immobili da vendere, in futuro o in passato. Come detto prima, potrebbe trattarsi di un avvocato che ha a che fare con divorzi. Potrebbe trattarsi di un perito immobiliare, un architetto o anche un artigiano che è sempre in giro per case private e sa per primo quando un immobile potrebbe essere così in disrepair da dover essere venduto presto.

Acquisti immobili – le persone devono saperlo
Racconta ai tuoi amici, forse ascolteranno qualcosa
Conoscenti – dall’avvocato esplicito per i divorzi all’artigiano

Portali immobiliari

A volte sentirai dire che tutte le “buone proprietà” non finiscono sui portali immobiliari. Questo non è del tutto vero, perché forse l’agente immobiliare non ha i clienti giusti per venderle nel proprio network.

A volte sono invece persone private che pubblicano annuncio online. Le foto non sono favorevoli, le informazioni sull’immobile non sono complete. Guardando più da vicino alcuni annunci, potresti trovare comunque aspetti che li rendono immobili profittevoli.

Le immobili profittevoli si trovano quindi non solo in reti personali, ma anche sui portali immobiliari potresti trovare occasioni d’acquisto e comprarle – per farlo devi però 1) investire tempo e 2) se trovi un’occasione, devi essere veloce! A breve parleremo di questo.

Foto: Dragan Grkic / Shutterstock

Giornali locali (se hai davvero molto tempo)

Agenti immobiliari locali, una rete personale, i diversi portali immobiliari e anche strumenti di acquisizione – se trovi tempo anche accanto a tutte queste possibilità, puoi utilizzare anche i giornali locali e regionali.

Per inciso, molte riviste hanno i loro annunci immobiliari online ormai. Una breve ricerca su Google per trovare i giornali locali che presentano anche immobili online è quindi utile. Qui la concorrenza è spesso un po’ minore rispetto ai grandi portali immobiliari.

Strumenti per la ricerca immobiliare

Nel manuale Comprare immobili a buon prezzo abbiamo inoltre presentato 3 strumenti pratici con cui puoi confrontare i prezzi dei terreni in diverse regioni. L’Atlante del futuro, l’Atlante dei prezzi e Boris (sistema informativo dei valori di terreno).

Ricerca immobiliare: trovare e convincere – consigli

Nel percorso verso immobili redditizi esiste un solo modo: rimanere fedeli. Non appena trovi qualcosa di buono, si tratta di velocità e determinazione, rispetto all’agente immobiliare e / o al venditore direttamente.

I nostri 3 consigli:

Rimanere fedeli – trovare tempo e investirlo
Determinazione – convincere l’agente immobiliare / venditore
Conferma di finanziamento e accordo di prenotazione

Trovare affari? Portali e notifiche push

Per trovare affari, dovresti quindi guardare anche ai portali, non solo affidarti alla rete personale. Lasciati inviare notifiche push dai portali 2 a 5 volte al giorno (notifica via e-mail). Ogni volta che il prezzo al metro quadrato è giusto, in base alla posizione, chiami l’agente immobiliare o il venditore e fai subito una prenotazione.

Consiglio per l’accordo di prenotazione: L’acquisto avviene solo davanti al notaio.

Per immobili e posizioni con alta domanda, dovresti – per veri affari – farti notificare più di 2 volte al giorno. Questo potrebbe ad esempio essere un appartamento monolocale o bilocale sotto i 50 m² a un buon prezzo al metro quadrato. Qui ti consigliamo di farti notificare 10 volte al giorno. La concorrenza è alta, il che significa per te molti chiamate, poiché tutti vogliono comprare, spesso anche senza visita!

Se hai buoni contatti con artigiani e cerchi eventualmente anche appartamenti da ristrutturare o anche case multifamiliari, è sufficiente farti notificare 2 volte al giorno.

Importante è portare tempo con te.

Molti cercano, molti si ritirano. Utilizza il tempo per 1) costruire una rete e 2) acquisire conoscenze del mercato.

Velocità e determinazione nel processo di acquisto

Al più tardi quando un’offerta buona va online inizia la gara tra gli acquirenti sul posto. Come precedentemente menzionato, trovare e acquistare affari significa che devi 1) investire tempo e 2) se trovi un “affare”, devi essere veloce!

La velocità è molto importante

La determinazione è molto importante.

Consiglio! Conferma di finanziamento e accordo di prenotazione

Idealmente, appena scopri l’annuncio, prendi immediatamente il telefono e chiami il venditore, che sia privato o agente immobiliare. Più determinato ti mostri da quel momento in poi, meglio è. Idealmente hai già una conferma di finanziamento della tua banca per l’importo X – che cosa c’è di meglio per il venditore di un diretto documento di finanziamento?

Viene quindi la visita. Consiglio! Se hai l’impressione che, grazie ai numeri e ai fatti dell’annuncio, tu abbia davanti un vero affare immobiliare, fai immediatamente un accordo di prenotazione con l’agente immobiliare.