Vendita parziale di immobile: vantaggi, svantaggi e tasse | FIV

Vendita parziale immobile – Da alcuni anni ormai gli immobili vengono considerati giustamente come una forma sicura di previdenza per la vecchiaia. Sono stabili nel valore e poco rischiosi – perfetti per una vita autonoma in età avanzata. Per questo motivo la vendita parziale della propria proprietà è un’ottima soluzione. Vendi una parte del tuo immobile, ottieni rapidamente liquidità e puoi continuare a vivere lì. Tuttavia, ogni decisione comporta anche svantaggi. In questo caso inflazione, costi accessori & Co. Scopri qui tutto sui vantaggi e svantaggi della vendita parziale, perché dovresti assolutamente considerare il diritto di superficie e quali conseguenze fiscali comporta la vendita parziale.

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Cos’è la vendita parziale?

Vantaggi: Liquidità rapida, affitto & Co.

Diritto di usufrutto: diritto esclusivo di utilizzo dopo la vendita

Procedura di vendita rapida e liquidità rapida

Acquisto e vendita possibili anche in futuro

Profitto da aumento di valore e affitto

svantaggi: costi successivi, corrispettivo d’uso & inflazione

Pagamento di un corrispettivo d’uso

Perdite a causa dell’inflazione & devalutazione della moneta

Alternative: Immobilienrente bzw. Leibrente

Conclusione: è conveniente un vendita parziale? – tasse, eredità & Co.

Cos’è la vendita parziale?

Se decidi per la vendita parziale del tuo immobile, non vendi l’intero immobile, ma solo una parte di esso. Di solito si tratta del 10 al 50% della proprietà. Ricevi quindi il prezzo di acquisto per la parte venduta e puoi continuare a vivere lì pagando una tariffa mensile di utilizzo. Questa tariffa va pagata al compratore parziale – simile ad un affitto. Non entra quindi un’altra persona nell’immobile. Al contrario, rimani l’unico utente.

Nessun altro entra, ma puoi continuare a vivere lì

Passiamo ora ai vantaggi. Ecco un riassunto della vendita parziale:

Una parte dell’immobile viene venduta (solitamente 10-50%)
Vendita parziale di una casa: Sì
Vendita parziale di un appartamento: Sì
Vendita parziale di un terreno: Sì
Rimani l’unico utente dell’immobile
Paghi un canone di utilizzo mensile

A prima vista sembra molto interessante. Ma perché dovresti decidere per una vendita parziale? Esaminiamo i vantaggi.

Vantaggi: Liquidità rapida, affitto & Co.

Ein Teilverkauf bringt eine Vielzahl an Vorteilen mit sich. Du erhältst schnell finanziellen Spielraum, profitierest von zukünftigen Wertsteigerungen und kannst durch Vermietung weiteres Kapital erwirtschaften. Genaueres dazu gleich mehr.

Vorteile des Teilverkaufs zusammengefasst:

Procedura di vendita rapida
Liquidity rapida
Vendita & acquisto futuri possibili
Nessun prelievo necessario
Profitto grazie all’eventuale aumento del valore
Profitto grazie all’eventuale affitto
Diritto esclusivo di utilizzo dopo la vendita possibile

Einer der entscheidenden Vorteile des Teilverkaufs liegt im alleinigen Nutzungsrecht der Immobilie, das selbst nach einem Komplettverkauf möglich ist:

Diritto di usufrutto: diritto esclusivo di utilizzo dopo la vendita

Wie bereits erklärt, kannst du nach dem abgeschlossenen Teilverkauf weiterhin im Objekt wohnen bleiben. Werfen wir an dieser Stelle einen kurzen Blick auf die zwei Optionen, die dir für die Veräußerung der Immobilie zur Verfügung stehen:

Vendita parziale senza prospettiva di vendita totale o
Vendita parziale inclusa nella vendita completa in X anni

Se decidi per la vendita parziale del tuo immobile e hai concordato con l’acquirente di vendere il tuo parte completamente dopo X anni, il diritto di superficie ti permette comunque di continuare a vivere lì anche dopo la vendita completa dell’immobile. Avrai quindi ancora il diritto esclusivo di utilizzo.

Vantaggio: Non sei mai dipendente dal buon volere o dalla approvazione del venditore.

Procedura di vendita rapida e liquidità rapida

Con o senza prospettiva di vendita completa – rispetto a una vendita regolare di un immobile, ci sono molte meno barriere nella vendita parziale del tuo immobile. Se desideri vendere completamente l’immobile, in genere devi attraversare diverse fasi, dalla preparazione alla verifica della solvibilità fino al contratto di vendita. In particolare la verifica della solvibilità dell’acquirente può richiedere molto tempo.

Passaggi di una vendita regolare:

Preparazione dei documenti
Valutazione del valore
Marketing dell’immobile
Redazione di un’offerta
Organizzazione e pianificazione degli appuntamenti per le visite
Trattative d’acquisto
Espletamento e redazione del contratto d’acquisto
Consegna delle chiavi

Il vantaggio della vendita parziale? Nella vendita parziale vengono completamente saltati la maggior parte di questi passaggi. Invece, ti rivolgi direttamente al fornitore di servizi finanziari, che acquista parzialmente la tua proprietà. Risparmi quindi tempo e ottieni rapidamente liquidità.

Passaggi della vendita parziale a confronto:

Valutazione del valore
Espletamento e redazione del contratto d’acquisto
Consegna delle chiavi

Acquisto e vendita possibili anche in futuro

Inoltre: Se in futuro desideri vendere anche la tua parte dell’immobile, il compratore parziale ti aiuterà di solito a ottenere il prezzo migliore possibile. Dopotutto, siete entrambi interessati a un alto guadagno e anche un riacquisto in un momento successivo non è escluso.

Profitto da aumento di valore e affitto

Se la proprietà aumenterà in valore in futuro, ne trarrai vantaggio anche tu come co-proprietario. Ricorda: fino al 50 percento rimarrà comunque tuo e non dovrai nemmeno andartene. Così, i costi di trasloco e lo stress legati alla ricerca di una nuova proprietà non ti toccheranno. Anche se in un momento successivo vorresti comunque andartene, non sei vincolato a un vendita totale. Al contrario, puoi affittare l’immobile e così ottenere ulteriore capitale per te.

Come proprietario parziale, hai anche l’opzione di affittare l’immobile

A seconda delle circostanze, puoi affittare solo una parte dell’immobile. Questo è ad esempio adatto per una casa bifamiliare o una casa più grande.

svantaggi: costi successivi, corrispettivo d’uso & inflazione

Ogni medaglia ha due lati, così anche il vendita parziale. Anche se un processo di vendita rapido e una liquidità veloce possono sembrare allettanti, dovresti considerare anche gli svantaggi del vendita parziale. I costi successivi non devono essere sottovalutati, in particolare il corrispettivo d’uso.

Pagamento di un corrispettivo d’uso

Come venditore parziale non devi necessariamente andartene, ma puoi continuare a vivere nell’immobile come unico utente. Per questo, l’acquirente parziale e nuovo co-proprietario prevede un corrispettivo d’uso mensile, simile ad un affitto. L’importo esatto dipende dalla somma pagata e si aggira di solito tra il 3-5 percento del prezzo di vendita.

Il corrispettivo d’uso si aggira tra il 3-5% della somma pagata

L’importo si riferisce a un anno. Ecco un esempio di calcolo:

Corrispettivo d’uso mensile = 3%
Prezzo di acquisto: 100.000
Calcolo: 0,03 * 100.000 / 12
Corrispettivo d’uso mensile: 250 euro

Hast du den Teil deines Objekts für 100.000 Euro veräußert, wird eine monatliche Nutzungsgebühr von 250 Euro pro Monat fällig, die du an den neuen Miteigentümer zu zahlen hast.

Perdite a causa dell’inflazione & devalutazione della moneta

Laut der Europäischen Zentralbank liegt die aktuelle Inflation bei 2% pro Jahr, wobei wir uns aktuell sogar bei 5% befinden (Stand 01/22). So stellen wir fest: Selbst eine Wertsteigerung von 25% oder 30% in 15 Jahren, kann die Inflation nicht ausgleichen – ein großer Nachteil des Teilverkaufs!

Wertsteigerung kann Inflation nicht immer ausgleichen

Hier solltest du also nochmal abwägen, ob sich der Teilverkauf unter solchen Umständen wirklich lohnt. Sollte dir der Teilverkauf doch zu heikel sein, kannst du dich alternativ auch für die Immobilienrente entscheiden. Wir stellen sie dir kurz vor:

Alternative: Immobilienrente bzw. Leibrente

La rendita immobiliare significa che vendi completamente l’immobile e conservi comunque un diritto di abitazione e di utilizzo per tutta la vita. Inoltre, puoi godere di un piccolo importo mensile. Il vantaggio: i costi di manutenzione non ti toccano, perché saranno curati dal nuovo proprietario.

Spiegazione semplice della rendita immobiliare:

Vendita diretta e completa del tuo immobile
Diritto di abitazione e di utilizzo per tutta la vita
Piccola “rendita extra” mensile dal venditore
Nessun costo di manutenzione

Conclusione: è conveniente un vendita parziale? – tasse, eredità & Co.

Se il vendita parziale sia sensata o meno dipende sia dalle tue circostanze personali e dai tuoi piani futuri, che dalla situazione finanziaria attuale. Dal punto di vista fiscale, la vendita parziale non differisce da una vendita regolare di un immobile. Anche la parte ereditata di un immobile può essere venduta facendo riferimento al BGB § 2033 comma 1, poiché come coerede puoi disporre della quota del patrimonio. Lo stesso vale in caso di divorzio: qui puoi già vendere la tua parte dell’immobile dopo l’anno di separazione.

Riassunto: