Intervista agente immobiliare Colonia: J. Westermann su affitto, acquisto e mercato immobiliare a Colonia

Intervista agente immobiliare Colonia – Come agente immobiliare e fondatore della società Rheingold Immobilien a Colonia, Jaap Westermann persegue principalmente la pretesa di essere uno dei migliori agenti immobiliari della città attraverso un servizio eccezionale. Dirige l’azienda con successo dal 2007. Prima di lavorare come agente immobiliare, il signor Westermann ha lavorato come consulente di gestione e quindi ha molta esperienza nel campo del marketing e del change management. Nel frattempo, è diventato anche un esperto nella valutazione di terreni non sviluppati e sviluppati, che considera una qualifica elementare di un agente immobiliare. Come parte del Competence Club dei professionisti del settore immobiliare, e dal 2018 anche direttore regionale nell’Associazione Federale per l’Industria Immobiliare (bvfi), ha una grande rete professionale e scambia sempre idee con i colleghi su come migliorare il servizio. Rheingold Immobilien vuole distinguersi dalle grandi società di intermediazione e dalle catene di franchising nel settore dei servizi attraverso la competenza. Il signor Westermann non lavora con agenti commerciali, come spesso accade, ma con dipendenti fissi. Il professionista immobiliare ci ha parlato del mercato immobiliare di Colonia, dei costi, dei consigli, delle opzioni di finanziamento quando si acquista un immobile e dei quartieri emergenti di Colonia.

Agenzie immobiliari di Colonia sul mercato immobiliare, consigli & sviluppo

L’agente immobiliare di Colonia Jaap Westermann lavora come agente immobiliare a Colonia e nella regione da più di 13 anni ed è quindi un esperto immobiliare assoluto. Ha parlato a FIV Magazine di quartieri attraenti, opzioni di finanziamento e del mercato immobiliare di Colonia. Anche tu puoi beneficiare del know-how del professionista e imparare molto sulla ricerca, l’acquisto e il finanziamento degli immobili.

Tipi di proprietà popolari con gli agenti immobiliari e i progetti più eccitanti personalmente

FIV: Prima di entrare nei tanti dettagli della città: come agente immobiliare a Colonia, quale tipo di casa/appartamento le piace di più mediare? Ci sono dei preferiti, per esempio il normale trilocale, il loft o piuttosto la proprietà di lusso in periferia?

Westermann: Naturalmente, non è solo l’occhio che mangia con il potenziale acquirente, ma anche con noi agenti immobiliari. Più la proprietà e i dintorni sono attraenti, più si gode. In generale, più si può immaginare che una proprietà si adatti alla propria situazione di vita, presente, futura o passata, più è facile, ovviamente. Nel caso di appartamenti e case unifamiliari, è più bello quando sono o diventano vuoti. Così non si hanno possibili avvisi di esigenze proprie degli inquilini sullo sfondo – e si hanno anche migliori opportunità di effettuare l’homestaging. Questo problema non si presenta con i condomini.

FIV: Qual è stata la proprietà più eccitante che ricorda dei suoi anni da agente immobiliare?

Westermann: I casi più eccitanti sono certamente quelli in cui le persone si comportano in modo meno armonioso (eredità, divorzio). Qui siamo felici quando come mediatori, spesso anche con gli avvocati delle parti coinvolte, entriamo in acque tranquille. Mi vengono in mente alcune delle proprietà più belle. Il condominio con potenziale di sviluppo a Deutz, il moderno appartamento di città a Waidmarkt, dove l’homestaging non sarebbe mai stato possibile perché tutto era così perfettamente arredato, l’attico seasonette con terrazza sul tetto a Klettenberg in una posizione da sogno, un appartamento al 39° piano dell’Uni-Centre, dove ho fatto foto per 2 ore all’ora blu e al tramonto, e molti altri.

L’esperienza più bella, però, viene soprattutto dalle conversazioni con i venditori e gli inquilini con i quali si ha il contatto più intenso. Una cooperazione fiduciosa e in seguito delle facce felici da parte dell’acquirente (o degli acquirenti) e del venditore (o dei venditori) forniscono poi i momenti veramente belli. Indipendentemente dalla proprietà.

“Solo se si sa come viene valutata una proprietà si può comunicare a livello visivo con i consulenti finanziari e gli investitori esperti. Solo se si sa cosa finanzierà una banca in circostanze normali, si sa anche quanto capitale proprio è necessario per i prezzi degli amanti”.

Rheingold Immobilien: sito web & Youtube

Dove dovresti trasferirti a Colonia? Distretti per single, famiglie e altro

FIV: La maggior parte dei nostri lettori sta comprando un immobile per la prima volta. In modo che i nostri lettori abbiano una visione diretta di Colonia: Se qualcuno si trasferisce da poco a Colonia e ti chiede, come esperto di Colonia, la domanda “dove ci si dovrebbe trasferire?”, quali quartieri consiglieresti:

• Single / orientato alla carriera?
• Famiglie con bambini?
• Individui ricchi (prezzi degli immobili superiori a 1 milione)?

Westermann: Penso che sia difficile dare una risposta generale. Come dicono gli abitanti di Colonia, ogni persona è diversa. Alcuni sono attratti da dove c’è più azione, altri cercano l’equilibrio nella pace e nella tranquillità. Per alcuni, le scuole del quartiere sono la cosa più importante, per altri la strada per il lavoro, per l’aeroporto o per la stazione principale. Alcune persone ricche amano la possibilità di svilupparsi liberamente a Hahnwald, altre sono più attratte dal centro della città.

Raccomando ad ogni potenziale acquirente di porsi prima la domanda: Cosa è importante per me? Nel caso delle famiglie, tutti i membri della famiglia dovrebbero farlo. Oltre all’ubicazione, si dovrebbero scrivere anche i requisiti per la proprietà dei sogni. La seconda domanda dovrebbe essere: Cosa posso spendere? Nel terzo passo, dovreste verificare dove siete disposti a scendere a compromessi. Si può aumentare il budget alla fine? Quali punti dell’arredamento e della posizione sono “must have” e quali sono “nice to have”? Abbiamo delle descrizioni scritte dei distretti sul nostro sito web. Qui potete scoprire cosa rende speciale un distretto. Abbiamo anche incluso informazioni sui prezzi degli immobili dal nostro rapporto annuale sul mercato immobiliare. Si può vedere subito se si adatta o se i compromessi sembrano necessari.

Prezzi degli immobili a Colonia, quartieri attraenti: Comprare o affittare, confronto tra città

FIV: Quali costi ci si deve aspettare a Colonia, per l’affitto e soprattutto per l’acquisto di un appartamento o di una casa? Come paragonerebbe Colonia ad altre città e quali quartieri sono attualmente particolarmente attraenti?

Westermann: Rispetto a Berlino o Monaco, i prezzi d’acquisto a Colonia sono certamente ancora moderati. Gli investitori stranieri tendono a concentrarsi su queste città, in parte con i posti liberi nelle proprietà acquisite e con aspettative speculative di un ulteriore aumento dei prezzi di vendita. Amburgo si distingue certamente per le sue attività di costruzione. Qui una città ha stabilito la giusta rotta per rimettere in riga la domanda e l’offerta. A Colonia, molto è già migliorato, ma c’è ancora molto da fare. Le attuali misure di costruzione non sono sufficienti a soddisfare la domanda.

Il prezzo dipende sempre dalla combinazione di posizione, arredamento, anno di costruzione e stato di modernizzazione. Quando si compra un appartamento, è anche importante sapere quanto sono alte le spese della casa e quanto la comunità ha risparmiato per le prossime misure. In generale, comunque, più centrale è la posizione e migliori sono le condizioni (anno di costruzione, modernizzazione), più costoso sarà. Tuttavia, alcune strade (ad esempio i viali con case in stile guglielmino), le aree di parco o le posizioni direttamente sul Reno sono particolarmente attraenti.

Ci sono solo pochi posti a Colonia che non sono richiesti. Tuttavia, il livello dei prezzi è certamente particolarmente alto in tutto il centro della città, i quartieri a sud-ovest di Colonia, Nippes a nord, Dellbrück e Brück sulla riva destra del Reno. Ma naturalmente ci sono anche altri quartieri nelle immediate vicinanze del Reno o proprio accanto al parco. Anche grazie a Corona, la gente lo apprezza ancora di più. I vostri lettori troveranno i dettagli nel nostro rapporto annuale sul mercato immobiliare.

Distretti emergenti: Sülz, Klettenberg, Zollstock o Hürth?

FIV: Un altro sguardo a chi vuole investire e affittare. Come vero insider di Colonia, quali quartieri stanno attualmente vivendo una ripresa e sono particolarmente interessanti per gli investitori di capitale? Quali quartieri sono interessanti per i proprietari e gli investitori qui?

Westermann: A causa del mercato ristretto, è certamente sempre più interessante dove ci sono ancora forti cali di prezzo tra due quartieri vicini. Se qualcuno cerca a Sülz e Klettenberg ma non vi trova quello che cerca, non è raro che guardi oltre il bordo del naso nel quartiere successivo. Questo provoca un aumento dei prezzi a Zollstock e Hürth. Lo stesso vale per gli altri distretti. Come investitore, è soprattutto rilevante ciò che si desidera: una proprietà che è in ottime condizioni con buoni affitti che può essere solidamente riaffittata o piuttosto una proprietà con un potenziale di sviluppo (potenziale di affitto, di sfitto e/o di espansione).

Quando vale la pena impiegare un broker? Vantaggi e svantaggi

FIV: Secondo le statistiche, ben oltre il 50% di tutte le proprietà a Colonia vengono comprate/vendute con un’agenzia immobiliare. Dal suo punto di vista: quando si dovrebbe cercare privatamente e quando si dovrebbe assumere un agente immobiliare professionale per la ricerca? Dove sono i vantaggi e gli svantaggi?

Westermann: Come ricercatore, non dovresti generalmente limitarti qui e considerare semplicemente tutte le possibilità. Creerei dei profili di ricerca con le agenzie immobiliari dove pensi di avere più probabilità di trovare l’immobile dei tuoi sogni.

Io stesso vivo in una proprietà che ho comprato tramite un’agenzia immobiliare, e le prestazioni dell’agente non mi hanno convinto. Ma se il prezzo totale del prezzo d’acquisto e le spese accessorie di acquisizione (commissione del mediatore, spese notarili, tassa di trasferimento del terreno) è giusto, dovreste andare per la proprietà dei vostri sogni. Se necessario, con un pugno in tasca. La professionalità di un agente immobiliare si vede nelle referenze, nel modo di lavorare, nell’esposizione, nella possibilità di una visione virtuale dopo l’attivazione da parte dell’agente immobiliare e nella completezza dei documenti richiesti per le banche.

Consigli per gli acquirenti di immobili per la prima volta: errori tipici commessi dai primi acquirenti

FIV: Come ho detto prima, la maggior parte dei nostri lettori sono primi acquirenti. Quali sono gli errori che i primi acquirenti fanno di solito? Al contrario, quale consiglio darebbe, come esperto, a qualcuno che acquista la sua prima proprietà?

Westermann: Non risparmiare alla fine sbagliata e chiedere consigli se necessario. È meglio spendere un po’ di soldi in consigli d’acquisto che subire una perdita elevata a causa di un prezzo d’acquisto esagerato o di difetti evidenti che non sono stati notati per mancanza di conoscenza. Le aree critiche sono sempre il seminterrato e la soffitta (umidità, muffa), e le conversioni di soffitte, giardini d’inverno o seminterrati (è necessario un permesso per farli diventare spazi abitativi). Con i buoni agenti immobiliari, tutto dovrebbe essere in ordine, anche se non si dovrebbe dedurre il lavoro da un buon marchio conosciuto. La maggior parte dei franchising e delle aziende internet lavorano con i freelance. Di conseguenza, si può essere fortunati o sfortunati.

Opzioni di finanziamento: Contratto di risparmio edilizio – sì o no?

FIV: Quali opzioni di finanziamento per un immobile consiglierebbe più probabilmente a Colonia – o in generale – e quali opzioni hanno i primi acquirenti? Quanto capitale netto dovreste portare con voi e quali altri fattori influenzano il finanziamento / la capacità di credito? Quali consigli può dare come esperto in base alla sua esperienza?

Westermann: Contratto di risparmio edilizio solo nell’eccezione assoluta! In questo caso, i fornitori di servizi finanziari guadagnano una commissione più alta, quindi sono felici di venderlo. È meglio parlare prima con la banca della tua casa e con due fornitori di servizi finanziari, indipendenti dal settore immobiliare, per sapere cosa è realistico. Considera in anticipo di quanti soldi hai bisogno ogni mese. Non dimenticate i pagamenti che devono essere effettuati una volta all’anno: Vacanze, possibili riparazioni o nuovi acquisti. Una proprietà che ti porta all’abisso finanziario è semplicemente quella sbagliata per te.

Costi accidentali quando si acquista un immobile: tasse, costi & Co.

FIV: Oltre al prezzo d’acquisto, ci sono naturalmente dei costi accessori. Un grande fattore per gli acquirenti di Colonia sono le tasse. Con quali tasse devono fare i conti gli acquirenti di Colonia quando comprano una casa nella periferia della città o un condominio nel centro di Colonia?

Westermann: La tassa di trasferimento del terreno è del 6,5% in NRW, più le spese notarili e di registrazione dell’1,5-2%, eventualmente la commissione dell’acquirente (di solito da 0 a 3,57% – importi più alti dovrebbero essere dedotti dal prezzo di acquisto).

È meglio confrontare i costi totali delle proprietà tra loro fin dall’inizio. Anche i prossimi costi di gestione sono importanti: nel caso di appartamenti occupati dal proprietario, questi costi possono essere visti molto bene nelle bollette. Fate anche attenzione a quanto avete nelle riserve. Più la proprietà è vecchia, più si dovrebbe essere preparati per le misure future. Altrimenti, dovreste prevedere delle spese speciali.

Nel caso delle case, è consigliabile chiedere una lista dei costi di gestione (tassa di proprietà, tasse comunali, fornitori di energia). A mio parere, gli attestati di prestazione energetica danno spesso un quadro inadeguato.

• Imposta sul passaggio di proprietà della Renania Settentrionale-Vestfalia: 6,5%.
• Spese notarili e di registrazione: 1,5 – 2%
• Commissione dell’acquirente, se applicabile: usuale 0 – 3,57

Aumento degli affitti a Colonia: le cause secondo gli esperti

FIV: Gli affitti e i prezzi di acquisto a Colonia sono aumentati molto negli ultimi anni. Qual è il fattore decisivo che guida maggiormente questo sviluppo nel mercato immobiliare di Colonia? Attualmente consiglierebbe di investire in immobili o di aspettare?

Westermann: I fattori decisivi per lo sviluppo sono i bassi tassi d’interesse – che probabilmente rimarranno bassi per il prossimo futuro a causa dell’elevata spesa pubblica – la scarsa attività edilizia, i pochi spazi liberi disponibili e l’elevata attrattiva delle città. Quest’ultimo vale non solo per i giovani, ma sempre più anche per i pensionati che vogliono vivere in un ambiente dove l’assistenza medica è ben assicurata.

È eccitante vedere quali altri sviluppi ci porterà il tempo. Il risultato sarà che più famiglie si trasferiranno in campagna? Soprattutto se gli uffici domestici sono permessi più spesso? Ci saranno più vendite in difficoltà in futuro? Se sì, quanti? Il mercato ha ancora molto da recuperare. Ma se l’offerta aumenta, non tutto sarà venduto così facilmente come oggi. Inoltre, si nota già che non tutto viene finanziato. Le idee utopistiche sui prezzi falliscono al più tardi quando si tratta di finanziamenti.

Jaap Westermann stesso sulla sua azienda:

“Vediamo il nostro percorso come un viaggio emozionante con sfide tecniche sempre nuove, ma anche opportunità. Tuttavia, i nostri clienti sono sempre al centro della nostra attenzione. Li trattiamo in modo amichevole, rispettoso e personale, che è come immagino sia un buon servizio.