Audit commerciale: criteri di una proprietà

Prima di comprare una proprietà, si dovrebbe sempre farla controllare. L’ispezione commerciale si basa sui dati con i quali è possibile confrontare le proprietà, come il rendimento dell’affitto e il fattore prezzo d’acquisto, l’occupazione del proprietario o l’investimento di capitale o in quale località si dovrebbe comprare. Per l’ispezione, bisogna assolutamente fare una lista di controllo con tutti i punti negativi per poterli ordinare meglio.

Revisione per gli investitori di capitale

L’audit commerciale si occupa in particolare dei contratti di locazione esistenti quando si acquista un appartamento non affittato o affittato. Questo punto è particolarmente interessante per gli investitori di capitale, perché se state comprando per il vostro uso personale, dovreste piuttosto investire in una proprietà non affittata.

L’esame a tappe:

1. Controllo delle locazioni
2. Arretrati d’affitto e aumento dell’affitto
3. Costi non ripartibili
4. Riserve e arretrati

Passo 1: controllare i contratti di affitto

I costi di gestione possono essere trasferiti all’inquilino, cosa che dovreste assolutamente controllare in un contratto di locazione esistente.

• Potete trasferire al vostro inquilino tutti i costi di gestione correnti?
• C’è un deposito?
• Ci sono delle caratteristiche speciali nel contratto di affitto?

Fase 2: arretrati d’affitto o aumento dell’affitto

Queste particolarità si applicano se è stato concordato che gli inquilini devono restituire l’appartamento ristrutturato quando se ne vanno.

• Ci sono arretrati nell’affitto?
• Ci sono riduzioni d’affitto attive?
• Quando è stato l’ultimo aumento dell’affitto?

Passo 3: Costi non ammortizzabili

Qui, si dovrebbe fare una rapida analisi di mercato degli affitti comparativi. Se l’edificio in cui si investe in un appartamento ha un ascensore, bisogna fare attenzione. Un ascensore deve essere riparato o mantenuto ogni pochi anni. Questi costi elevati di solito devono essere sostenuti dall’inquilino e non possono essere trasferiti all’inquilino.

• Sono previsti costi non ripartibili?

Passo 4: Riserve e arretrati

A questo scopo, è essenziale controllare la riserva di manutenzione dell’associazione dei proprietari di condominio (WEG) sulla base dell’ultimo estratto conto delle spese condominiali, così come l’ammontare dell’importo totale delle spese condominiali arretrate. Se ci sono singoli condomini che sono in arretrato da più di quattro mesi, allora la probabilità di un’inadempienza è alta. Di conseguenza, i prelievi speciali possono essere la conseguenza.

• Quanto è alta la riserva di manutenzione dell’associazione dei proprietari di casa (WEG)?
• Ci sono arretrati nei pagamenti della casa della WEG?
• È stata controllata la raccolta delle risoluzioni?

Il prossimo passo: i costi di gestione della casa

Volete comprare un appartamento, ma i costi di gestione sono troppo alti? C’è una soluzione! I costi di gestione di una proprietà, come un condominio, possono essere trasferiti all’inquilino. Ma quali di queste spese di servizio possono essere trasferite e cosa dovete pagare voi stessi come padrone di casa? Leggi tutto sui costi operativi della tua prossima proprietà qui!

Capitale azionario: uso a proprio vantaggio e investimento di capitale

Per finanziare una proprietà, la banca richiede una certa quantità di garanzie. Migliore è l’affidabilità creditizia, minore è il capitale proprio che si deve mettere. Quando si acquista la prima proprietà, si applicano due regole di base per l’uso personale e l’investimento di capitale.

• Interesse personale = più equità possibile
• Investimento di capitale = meno capitale proprio possibile

Il capitale proprio sottratto dalla somma totale dell’investimento dà come risultato la somma del prestito richiesto dalla banca. Questo prestito viene ripagato con rimborsi mensili, compresi gli interessi.

Cosa è importante nel rimborso?

• Investitori di capitale: gli interessi possono essere dedotti fiscalmente
• Proprietari-occupanti: gli interessi non possono essere dedotti fiscalmente
• Rimborso: Rimborso + interessi per l’importo del prestito

Proprietari-occupanti: alta equità

Con questo tipo di acquisto di proprietà, l’interesse sul finanziamento non è deducibile dalle tasse. Per mantenere l’interesse il più basso possibile alla fine, vale la pena di portare più capitale proprio possibile. In questo modo, la banca ha un rischio minore con il vostro finanziamento e i tassi d’interesse sono calcolati più bassi.

• Più equità, migliori sono le condizioni
• Almeno il 20% di capitale proprio per i proprietari-occupanti

Costo al mese per uso proprio

Come regola generale, quando si finanzia una proprietà, il costo del prestito non dovrebbe superare il 40% del reddito disponibile. È anche importante tenere presente che i costi e i tassi d’interesse possono cambiare. I costi di gestione della proprietà, come l’acqua, l’elettricità e il gas, possono cambiare tanto rapidamente quanto il tasso d’interesse.

• Interessi personali < 40% del reddito (netto, dopo le tasse)
• Gli interessi e i costi di gestione possono cambiare

Investimento di capitale: Meno capitale netto

Se comprate una proprietà come investimento, potete dedurre completamente l’interesse sul finanziamento dalle vostre tasse. Se il rendimento dell’affitto è sufficiente, anche l’inquilino paga quasi completamente da solo. Tuttavia, le eccedenze generate dal ritorno devono essere tassate, il che è un grande svantaggio.

• L’interesse è deducibile
• L’inquilino paga gli interessi attraverso rendimenti sufficienti
• Meno del 10 – 15% di capitale proprio per l’investimento di capitale

Equità rotante

Spiegato semplicemente, rolling equity significa che si ottiene il pagamento del proprio capitale non appena il rimborso alla banca è pagato. Quindi, in breve, come si può ottenere il proprio capitale da un investimento immobiliare il più rapidamente possibile? Ci sono due modi per raggiungere questo obiettivo.

Due possibilità:

• Capitale azionario impegnato
• Finanziamento completo

Capitale azionario impegnato

Con questa opzione di investimento azionario, il capitale è vincolato fino alla vendita della proprietà, il che significa che non si può accedere al capitale durante questo periodo.

Esempio di calcolo:

• Costi di investimento (prezzo di acquisto più costi accessori): 250.000
• Patrimonio netto dopo la banca (15%): 37.500
  _____________________
• Importo del prestito: 212.500
• 32.500 euro impegnati come capitale proprio

Finanziamento completo

Qui si concorda con la banca che il prezzo d’acquisto, compresi i costi accessori, sarà interamente finanziato. Il capitale azionario è investito in un conto extra o in un deposito come garanzia, che viene rilasciato non appena il rimborso del prestito raggiunge il livello del capitale azionario.

Esempio di calcolo:

• Costi di investimento (prezzo di acquisto più costi accessori): 250.000
  _____________________
• Importo del prestito: 250.000

Aggiuntivo:

• Garanzia assegnata (conto o deposito): 37.500

Il prossimo passo: l’esame commerciale

Avete determinato il vostro prezzo massimo d’acquisto e vi trovate ora di fronte al controllo commerciale per assicurarvi che il budget precedentemente determinato e fissato sia rispettato. Questo controllo è particolarmente importante per l’acquisto della prima proprietà come un appartamento o una casa, poiché evita costi ed errori inutili quando si acquista un immobile. Oltre ai costi, questa ispezione include anche il controllo e i difetti secondo l’anno di costruzione e la manutenzione di un edificio. Leggi tutto sulla verifica dell’acquisto qui!

Autodenuncia per la banca

Prima di determinare il capitale proprio richiesto, dovreste fornire alla banca un’autodenuncia sulla vostra situazione finanziaria. Potete scoprire cosa significa qui!

Volete comprare il vostro primo appartamento o la vostra prima casa e la banca vuole un’autodenuncia da parte vostra? Impara qui cos’è un’autodenuncia, cosa dice e scarica un modello PDF gratuito che puoi usare per convincere la tua banca!

• Auto-rivelazione

Linee guida per la finanza immobiliare

Finanziamento immobiliare reso facile! Abbiamo raccolto per voi consigli, trucchi e le informazioni più importanti sul tema del finanziamento immobiliare, in modo che anche voi possiate realizzare il sogno di possedere una casa vostra! Le cose da fare e da non fare, i consigli e le esperienze degli esperti vi guideranno e risponderanno a tutte le vostre domande sul tema “Come faccio a finanziare la (mia) proprietà”. Diventa un professionista e non fare più errori in futuro!

Finanziamento e acquisto di beni immobili (esterno e gratuito)

Imparare dagli esperti. Puoi trovare molti, molti altri articoli della guida gratuitamente su Lukinski. Qui puoi imparare tutto quello che devi sapere sull’acquisto di beni immobili gratuitamente. Iniziate con l’acquisto di immobili in generale, poi passate al vostro tipo specifico di immobile, dall’appartamento alla casa, dal condominio all’acquisto di terreni. Altrettanto importante: tutto ciò che riguarda il contratto d’acquisto (chi paga le spese?), i costi accessori dell’acquisto e il risparmio delle tasse con gli immobili, attraverso forme legali come una società a responsabilità limitata immobiliare o una fondazione familiare. Clicca qui per andare direttamente all’argomento: Finanziamento immobiliare a confronto.

Suggerimento! Panoramica di Real Estate XXL

Il mondo dell’immobiliare è complesso e sfaccettato. Se vuoi avere una visione d’insieme e non fare errori, dovresti prepararti bene e chiarire il maggior numero possibile di domande aperte in tempo utile. Non importa se vuoi costruire, comprare e affittare una proprietà o viverci tu stesso, o se vuoi usare una proprietà come investimento per generare un reddito passivo: La preparazione è la chiave. Qui troverete articoli, così come consigli per libri e video con libri e video di successo e utili sul tema dell’immobiliare – compresi consigli e trucchi di professionisti ed esperti.

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Finanziamento immobiliare: la giusta strategia per gli investitori di capitale

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La via sicura per un finanziamento su misura: per i proprietari di un immobile, si tratta di un finanziamento favorevole dell’immobile. Per gli investitori di capitale, si tratta delle migliori condizioni di finanziamento possibili per l’immobile affittato. Con questo tascabile, scoprirete quale piano di finanziamento è giusto per voi. La guida risponde a tutte le domande importanti sul denaro per una casa o un appartamento, sia per il finanziamento iniziale, la modernizzazione o il finanziamento successivo.

• Rapporto tra reddito e patrimonio netto: quanto puoi permetterti una casa?
• Strategie sui tassi d’interesse: Per quanto tempo ci si lega e con quale prestatore i tassi ipotecari sono particolarmente bassi?
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Finanziamento immobiliare senza capitale proprio

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In questa guida, imparerai come puoi realizzare il tuo sogno di possedere la tua casa, anche se oggi non hai alcun capitale netto. Non esitate e iniziate a pensare alla proprietà di una casa oggi stesso. Anche se pensate che gli immobili siano cari, non diventeranno meno cari nel medio termine. Più a lungo si paga l’affitto, più costoso sarà per voi alla fine.

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Guida pratica all’acquisizione e al finanziamento di beni immobili

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Manuale di pratica immobiliare per gli occupanti proprietari

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Comprare, costruire e finanziare la propria casa sono decisioni a lungo termine e di vasta portata. In questa guida, troverete informazioni complete e liste di controllo per l’acquisto di un immobile di seconda mano e per costruirne uno nuovo da soli. Come bonus, è disponibile uno strumento di calcolo Excel per i prestiti immobiliari. Con questa guida, sarete in grado di organizzare bene l’acquisto e il finanziamento ed evitare errori costosi.

Dal contenuto:

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Gli immobili sono ancora considerati un investimento solido. I tassi d’interesse sono bassi, i prezzi variano molto da regione a regione. E le scritte in piccolo nei contratti di prestito delle banche stanno diventando sempre più complesse. Per vedere attraverso le insidie dell’acquisto di una casa, hai bisogno di esperienza. Questo libro vi aiuterà a svilupparlo: nella stima del prezzo d’acquisto, nella strutturazione del contratto d’acquisto e nel finanziamento. Alla fine, negozierete abilmente e alla pari con venditori, agenti immobiliari e banche per ottenere il miglior risultato per la vostra famiglia.

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Dr. Rainer Zitelmann, investitore immobiliare, fondatore della società di consulenza Dr. ZitelmannPB. GmbH

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Finanziamento immobiliare: capire le banche

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