Brokers – Casa che vende come patrimonio e futuro alloggio

Nel nostro reparto editoriale di questa settimana abbiamo avuto il caso che un lettore aveva ereditato una casa e in realtà non sapeva cosa fare con la sua eredità. Ecco perché abbiamo fatto delle ricerche e ora stiamo incontrando l’esperto immobiliare Jan Rickel di Bingen. Ci ha spiegato in una conversazione quali possibilità ci sono per gli eredi immobiliari se non vogliono vivere nella casa stessa. Vogliamo parlare del tema “vendere una casa”, ma anche del futuro della vita in generale. Che aspetto avrà l’alloggio tra dieci o addirittura 20 anni? Il nostro esperto immobiliare ci dà oggi le risposte a queste domande!

Intervista con l’esperto immobiliare Jan Rickel di IHV – Die Immobilien Makler.

Possibilità per gli eredi immobiliari

FIV: Cominciamo con l’eccitante caso “Eredito una casa o un appartamento e non voglio viverci io stesso”. Affittare, vendere – qual è la cosa migliore?

Per questa decisione molte cose giocano un ruolo davvero importante per quanto riguarda la situazione privata dell’erede e per quanto riguarda le condizioni, la posizione e le dimensioni dell’immobile. Un semplice “giusto o sbagliato” gibt con questa cosa purtroppo non è così.

Prima di questo, tuttavia, un’azione è molto importante per l’erede: L’erede deve essere iscritto nel registro fondiario come nuovo proprietario nell’ambito di una “correzione catastale”. Per inciso, la semplice volontà scritta a mano dell’erede non è sufficiente per questo! È necessario un certificato ereditario del tribunale dei successori o un testamento del testatore redatto da un notaio. Chiunque richieda il trasferimento entro due anni dal decesso del precedente proprietario non paga alcuna tassa per l’iscrizione nel registro fondiario e nessuna imposta di trasferimento fondiario.

E qualcos’altro è molto importante in caso di eredità! La proprietà è di valore o sovraindebitato? La casa ha bisogno di essere ristrutturata o sono già state registrate tasse fondiarie elevate? Dopo tutto, posso anche rifiutare l’eredità se i costi o i debiti della casa sono superiori al suo valore corrente di mercato. Ma alla fine solo un esperto immobiliare può determinarlo.

FIV: Cosa intendi per situazione privata dell’erede?

Chiunque si trovi in gravi difficoltà finanziarie come erede, ad esempio, e che abbia eventualmente anche preso in carico i debiti del testatore, penserà sicuramente immediatamente a vendere l’immobile. Un pensiero comprensibile, ma non necessariamente il migliore. Infine, vi è anche la possibilità di contrarre prestiti sull’immobile come garanzia di un prestito. Con questo credito è possibile, ad esempio, rimborsare i debiti. Rimborso poi il prestito con i canoni di locazione. Questa variante ha senso se ho legami molto personali con la casa come erede e non voglio venderla senza ulteriori indugi. Forse posso anche immaginare di vivere in questa casa come un erede, più tardi. In discussione con le banche, si può poi chiarire se il prestito può essere organizzato in modo tale che la casa sia di nuovo a mia disposizione senza debiti al momento desiderato.

Broker, Certificato di prestazione energetica e aspetti fiscali

FIV: Ma quanto bene devo conoscere il settore immobiliare in queste azioni?

L’agente immobiliare o un esperto immobiliare di provata esperienza immobiliare può anche aiutare con queste domande. Ad esempio, c’è una grande differenza tra l’affitto di una casa indipendente in campagna e l’eredità di un grande edificio di appartamenti in una grande città con, ad esempio, una dozzina di appartamenti. Anche la questione se la casa ha già un certificato energetico è importante.

FIV: Cosa dimostra un certificato energetico e come posso ottenerlo per la mia casa ereditaria?

Dal 2010 è obbligatoria la presentazione di un certificato energetico o di un passaporto su richiesta dell’acquirente o dell’inquilino. Linee guida speciali si applicano alle proprietà commerciali o alle case con una quota commerciale. In sostanza, questo passaporto mi mostra quanto sia elevato il consumo energetico di questo oggetto rispetto ad un oggetto medio comparabile. A questo scopo, i valori di consumo per la generazione di calore in anni diversi sono di solito mediati e inseriti su una scala multilivello. Per una migliore comprensione, oltre alle classi di efficienza energetica con le lettere da A a E o simili, esiste una classificazione per livelli di colore. Il verde è il colore migliore. Quando è rosso, molta energia esce dalla finestra.
Un metodo alternativo è quello di calcolare il fabbisogno energetico di un immobile. Si tiene conto del grado di isolamento, del design e dell’età dell’oggetto.
Il passaporto energetico è rilasciato da imprese o persone, dagli specialisti dell’edilizia – ingegneri, maestri artigiani, ecc. – sono. A proposito, non costa molto.

Affittare una casa indipendente è un’attività molto impegnativa. Di norma, gli inquilini stessi sono molto esigenti per quanto riguarda la qualità della proprietà. Il proprietario è sempre tenuto a mantenere le condizioni ottimali dell’edificio. Questo costa denaro – e a volte anche i nervi se l’inquilino arriva regolarmente con i desideri.
Dal punto di vista economico, cioè in termini di reddito da locazione, affittare una casa unifamiliare significa che devo tener conto della perdita di reddito da locazione. Almeno se la casa si trova in una zona meno ricercata. Il primo problema per l’erede è trovare gli inquilini. Quando si trasferiscono di nuovo – perché stanno costruendo o comprando una casa propria – diventa difficile trovare nuovi inquilini. Nelle aree metropolitane, naturalmente, questo è un problema minore…..
Il mio consiglio: se la casa è alla portata delle grandi aziende che devono regolarmente ospitare dipendenti dall’estero, l’affitto di case unifamiliari sta andando molto bene. Nella maggior parte dei casi, i contratti di locazione sono conclusi dalla società per due o tre anni. Questo ti dà flessibilità come proprietario. Inoltre, le aziende di solito pagano molto al di sopra della media, perché attribuiscono importanza alla rapida disponibilità dell’immobile. Naturalmente, la casa deve essere in perfetto ordine per una cosa del genere!

Aspetti fiscali

FIV: Ci sono aspetti fiscali nell’ereditare una casa?

Oh, si’! L’uso proprio di un immobile può essere vantaggioso dal punto di vista fiscale. Se l’erede è il coniuge del defunto, ad esempio, non è tenuto a pagare l’imposta di successione sull’immobile se vi rimane per almeno dieci anni. Ciò vale anche per i figli del testatore se la superficie abitabile non supera i 200 metri quadrati.

Se invece l’immobile è affittato o affittato, il 90% del suo valore è soggetto all’imposta di successione. A proposito, anche i redditi da locazione sono imponibili. D’altra parte, è ovviamente possibile accreditare alcune spese a fini fiscali, ma queste sono cose di cui si discute con il proprio consulente fiscale.

FIV: Devo davvero ristrutturare un immobile ereditato?

In un caso come questo, nessuno deve “avere” nulla. Se voglio vendere l’oggetto, il prezzo dipende completamente anche dalle condizioni di costruzione della casa. Lo stato dell’immobile in quanto tale è importante anche per un buon prezzo di vendita. La Legge fondamentale stabilisce che la proprietà obbliga il proprietario. Quindi anche obbligati a mantenere la proprietà in buone condizioni. La necessità o meno di una ristrutturazione dipende dal singolo caso per caso.

Leverages & tutto su edifici di appartamenti

FIV: Torniamo al tema del debito. Come posso sapere se la mia proprietà ereditaria è in debito?

La conoscenza del registro fondiario è indispensabile! Anche chi crede di sapere se e quali debiti gravano sui beni ereditati dovrebbe chiedere un estratto del catasto. Ci possono essere anche vincoli sconosciuti, come ad esempio diritti di passaggio per proprietà vicine, diritti di abitazione di terzi, avvisi di riqualificazione, ecc. Poiché l’erede entra nell’eredità con tutti i diritti e doveri, si possono avere anche brutte sorprese.

E, infine, può anche essere che l’immobile ereditato non è ancora stato pagato con la banca. Se si desidera vendere in fretta, potrebbe essere necessario includere le spese per il rimborso anticipato del prestito nella fattura quando si riscatta il prestito. Quindi può essere più conveniente inserire il credito e attendere il termine rimanente fino a quando non si vende. Questi sono solo alcuni aspetti che devono essere presi in considerazione. Ma abbastanza serio…..

E che mi dici di un condominio? Cominciamo con l’affitto di un condominio.

In senso stretto, affittare un condominio è qualcosa per i professionisti. Ma col tempo si può anche diventare un professionista. Anche qui consiglio – almeno all’inizio – di collaborare con un broker con la locazione. Ad esempio, se ci sono posti vacanti nella casa o se si devono cercare nuovi inquilini.
Il modo più semplice è, naturalmente, se la casa è ben affittata e gli inquilini non causano problemi. Se non si vuole occuparsi da soli degli inquilini per quanto riguarda le bollette, i lavori di ristrutturazione, ecc, si può ricorrere alla gestione della proprietà.

FIV: Non è facile vendere un condominio?

Non voglio necessariamente chiamarla “la disciplina suprema”, ma ci vuole molta esperienza per fare una cosa del genere! Questo inizia con la valutazione professionale e orientata al mercato della casa, la valutazione dello stato dell’edificio e continua con la preparazione dell’esposizione, il coordinamento e l’esecuzione degli appuntamenti di visualizzazione e l’accompagnamento del processo di vendita presso il notaio. Anche i proprietari di immobili con un sacco di esperienza piace usare l’aiuto di agenti immobiliari a questo punto.

Tutte le altre cose di cui abbiamo parlato valgono anche per la vendita o l’affitto di un condominio o di un appartamento ereditato.

Trova aiuto & uso

Ma vorrei sottolineare che nessuno deve avere paura di tutte queste cose. Oltre agli agenti immobiliari e agli esperti immobiliari, ci sono specialisti fiscali e avvocati che rispondono alle domande dell’erede. I primi soccorsi possono essere ottenuti anche sugli appositi siti web. Tuttavia, la valutazione individuale dei beni ereditati dovrebbe sempre essere effettuata personalmente da un esperto.

FIV: E’ davvero incoraggiante! Che cos’è – per concludere l’argomento – se ci sono più eredi per la proprietà?

Fondamentalmente semplice, ma a volte complicato nei suoi effetti: Il singolo co-responsabile non può in nessun caso disporre dell’immobile da solo. La cosa migliore è che la comunità di eredi raggiunga un accordo e che la proprietà possa essere venduta con contratto privato, cioè nel corso della normale attività commerciale. Tuttavia, ho spesso sperimentato che gli eredi non riescono ad accordarsi sulla vendita. Se questo degenera in una lunga disputa, allora la proprietà perde valore giorno per giorno…..

FIV: Allora parliamo del tuo lavoro e della tua vita in generale. Essere un agente immobiliare significa essere sempre disponibili. Acquirenti e venditori vogliono certamente spesso un servizio immediato, sia al mattino o – esagero qualcosa – di notte. Con tutte le domande, i calcoli e le valutazioni: Cosa ti piace di più del settore immobiliare?

Non è così esagerato con il servizio anche di notte – si aggiungono le 22 ore alla notte….. È davvero raro, ma ci sono anche clienti che hanno ancora domande urgenti in questi orari. In ogni caso, i fine settimana sono spesso sufficienti per gli affari con visite, richieste di valutazioni ed esposizioni, ecc.
I miei genitori hanno già messo l’occupazione con la costruzione di case, il commercio di immobili nella mia culla. Ma questo non significa che non avrei mai voluto o potuto fare qualcos’altro! Mi piace molto tenere un prodotto davvero tangibile e quasi vivente nelle mie mani con la proprietà. Un appartamento o una casa non è un semplice spazio chiuso. Anche se non ci sono persone che vivono nella proprietà, la proprietà è cambiata molto nel corso degli anni. Con questo non intendo le condizioni dell’edificio, ma il valore. Cambia con il valore della città, del quartiere, della strada.

Ma la cosa principale sono le persone che vivono, lavorano e invecchiano nella proprietà. Danno ad ogni casa, ogni appartamento il suo carattere individuale. Trovo assolutamente eccitante pensare ad ogni proprietà che costruisco, vendo o affitto: Come potrei vivere e lavorare qui da solo? Le camere sono disposte in modo intelligente? C’è abbastanza luce al momento giusto della giornata? Per quale tipo di persona è più adatta questa proprietà?

Filosofia del rivenditore

Tutte queste sono le domande e le considerazioni che aiutano a collegare l’uomo e la proprietà. È un vero senso di felicità per me quando noto che i clienti che ho cercato e trovato per la proprietà sono entusiasti della proprietà proprio come lo sono io. Naturalmente, questo non sempre ha successo. Ma nel corso degli anni non solo il file cliente cresce, ma anche la mia esperienza. Anche il venditore e l’acquirente di un immobile ne traggono vantaggio.

FIV: Quale filosofia segui nei tuoi consigli per aiutare i clienti a vendere la loro proprietà? C’è una sorta di filosofia che segui come broker o calcoli prezzi sobri e metri quadrati?

La sobrietà per quanto riguarda la valutazione di un oggetto fa assolutamente parte dell’azienda. E ‘lei che dà l’agente immobiliare la possibilità di valutare una casa, un appartamento ecc. senza una storia personale con l’oggetto. Ma per me l’immobiliare non è solo il proverbiale oro di cemento. Il settore immobiliare è un ambiente di vita e di lavoro che dovrebbe essere adatto ai suoi abitanti. Quando ora dico che sto mettendo insieme sia la proprietà che il proprietario come un intermediario matrimoniale, sembra strano, ma è un buon confronto.

FIV: Se ora cerco un agente immobiliare, a cosa devo prestare attenzione? Cosa rende un broker davvero onesto e bravo?

Fino ad oggi il broker del titolo professionale non è protetto. Anche se ci sono specialisti immobiliari addestrati e in parte studiati, alla fine ogni agente immobiliare che vuole chiamarsi agente immobiliare. Anche l’appartenenza ad una delle tante associazioni professionali di broker non è necessariamente un criterio di qualità per un buon broker.

Tutto inizia con un buon istinto verso il broker. Se mi trovo d’accordo con la sua natura individuale, questa è la base per una cooperazione fiduciosa. L’agente immobiliare deve essere in grado di fornire informazioni comprensibili sulla situazione attuale del mercato per l’acquisto, la vendita o la locazione. Potete anche chiedere ad altri acquirenti nelle vicinanze del broker – per esempio – come è andata la cooperazione. I riferimenti sono naturalmente disponibili anche in blocco tramite i corrispondenti portali su Internet.

Grazie mille per l’intervista.

Intervista con l’esperto immobiliare Jan Rickel di IHV – Die Immobilien Makler.

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