Il condominio come investimento di capitale: investire in modo sensato

Molte persone hanno l’idea di investire in un condominio nel corso della loro vita. Soprattutto quando le domande di un profano sorgono di continuo. Abbiamo intervistato un esperto in questo campo per voi. Qui potete trovare tutto quello che c’è da sapere sui condomini come investimento di capitale.

Intervista con l’esperto immobiliare Jan Rickel di IHV – Die Immobilien Makler.

Appartamento condominiale come investimento

FIV: Lei è un agente immobiliare di successo nella regione del Reno-Meno e non solo, da oltre 15 anni. Quali sono le cinque qualità più importanti che si pensa che un agente immobiliare dovrebbe avere quando si tratta di vendere un immobile?

Fondamentalmente lo stesso vale qui come per l’agente immobiliare che deve diventare attivo con l’acquisto di un immobile. Comincerò col dirlo in poche parole:

    1. Un buon broker ha una comprovata esperienza.
    2. Una buona conoscenza nel settore edile distingue il buon broker.
    3. ha fornito tutti i documenti rilevanti senza essere richiesto o li ha compilati correttamente.
    4. Un buon broker accompagna il processo di vendita almeno fino alla conclusione del contratto notarile e accompagna la data del contratto.

FIV: Ma come può sapere chi vende un appartamento o una casa per la prima volta?

Può sembrare un po’ strano, ma anche qui – come nella vita in generale – la prima impressione è molto importante. Nessuno si lascia più accecare da grandi auto, tute e cravatte. Un buon agente immobiliare prima dà un’occhiata da vicino alla proprietà e parla con il venditore dei suoi desideri e obiettivi. Ascoltare e guardare: questo è l’inizio di un rapporto commerciale di successo con il broker.

Valutazione per portali immobiliari

FIV: Cosa ne pensi delle valutazioni sui vari portali Internet?

Questa è davvero un’ottima prima opportunità per scoprire la qualità di un broker. Tuttavia, non solo ci si dovrebbe affidarsi superficialmente alle stelle di valutazione, ma anche leggere le singole recensioni. Almeno quelli più aggiornati, perché ti danno una buona visione d’insieme della qualità del lavoro del broker e del suo effetto sul cliente. Anche il numero di valutazioni ricevute svolge un ruolo importante. Qui si applica il motto “molto aiuta molto”, al fine di ottenere un’impressione veramente rappresentativa della qualità del broker.

È inoltre facilmente verificabile se l’agente immobiliare conosce il mercato immobiliare in cui l’immobile deve essere venduto. Dovrebbe sapere quali sono i prezzi attualmente pagati per case di diversi livelli di qualità; dovrebbe essere in grado di assegnare le cosiddette “microlocazioni” per mezzo di nomi di quartieri o strade – preferibilmente anche senza che gli venga chiesto.

Consiglio anche che il venditore, prima di scegliere un agente immobiliare, chiede in giro per la città o regione quale sia la reputazione dell’agenzia immobiliare. Soprattutto se si lavora con un broker per la prima volta, si ottengono molte informazioni utili e prime impressioni.

FIV: A cosa devo fare attenzione in una consultazione iniziale per distinguere i broker seri da quelli dubbiosi? Ci sono tre suggerimenti concreti da tenere in considerazione durante la conversazione o anche durante la prima conversazione al telefono?

Durante la prima telefonata, di solito non c’è niente di più che scambiare informazioni sulle modalità di cooperazione e poi, se necessario, fissare un appuntamento di visita sul posto.
Durante la prima consultazione è importante che l’agente immobiliare vi spieghi quali informazioni sulla vostra proprietà e come intende commercializzarla. Anche il prezzo di vendita è discusso nel primo appuntamento. Al contrario, il venditore dovrebbe indicare i propri desideri e obiettivi nel processo di vendita.

In caso contrario, lasciare che l’agente immobiliare guardare in ogni angolo al suo primo appuntamento di visualizzazione! Quando visita di propria iniziativa i tradizionali “punti deboli” del settore immobiliare, si sa: l’uomo è del commercio (edile). Perché anche se come venditore volete nascondere o nascondere possibili aree problematiche della proprietà: l’acquirente esperto le scoprirà e, nel peggiore dei casi, si asterrà dall’acquisto.

Il buon broker guarda nella cantina, sotto il tetto, valuta le condizioni di muratura, finestre, riscaldamento, ecc. e vi dà consigli su se e in che misura i danni devono essere riparati prima della vendita. Questo è spesso un argomento spinoso. Pochissimi venditori sono interessati ad investire nell’immobile da vendere. Tuttavia, si consiglia di investire almeno nella manutenzione di base per evitare possibili danni alla proprietà. Quindi il tetto deve essere molto stretto, in modo che non si verifichino gravi danni da umidità.

La pianificazione di un broker

FIV: C’è qualcosa come una lista di controllo che posso aspettarmi dagli agenti immobiliari?

No, non lavoriamo con una lista da controllare. Un agente immobiliare esperto conosce dalle sue qualifiche professionali ciò che è necessario e importante per il successo della vendita di immobili. Chiederà al venditore la base della vendita in una consultazione. Queste includono le planimetrie, i dettagli dello spazio abitativo, l’anno di costruzione, le date dei lavori di ristrutturazione e molto altro ancora.

Infine, un buon agente immobiliare vi mostrerà tutti i passaggi necessari e importanti, dalla valutazione, al coordinamento e all’esecuzione degli appuntamenti di visualizzazione fino all’appuntamento notarile. Vi mostrerà anche quali servizi che fornisce nell’ambito di questo processo.

FIV: Questo è già uno sforzo considerevole fino a qui. Il venditore deve pagare per questo consiglio? Che cosa deve fare esattamente l’agente immobiliare in seguito e quanto tempo ci vuole per completare la vendita?

Infatti, l’agente immobiliare non viene pagato fino a quando l’immobile non viene venduto. Egli offre tutti i servizi resi fino a quel momento come prestazione anticipata. Vedremo quanto lavoro viene fatto dopo.
A questo punto, vorrei dire qualcosa sulla parola chiave “mandato unico”. Se volete vendere con successo la vostra proprietà in un futuro prevedibile, dovreste dare all’agente immobiliare questo contratto esclusivo, idealmente per un periodo di sei mesi. Questa “esclusività” è importante se non altro perché il broker si occupa anche del processo di vendita con la necessaria intensità. Quando so che molti “cuochi” si muovono nel proverbiale porridge, allora molto meno impegno dell’individuo diventa necessario e possibile. L’incarico di diversi broker è problematico anche in altri settori. Diversi broker spesso portano a prezzi di vendita diversi. Se appaiono tutti sul mercato nello stesso momento, questo getta una luce dubbia sul venditore e sulla sua proprietà.

Tuttavia, il processo di vendita non è certamente accelerato dall’assunzione di diversi broker. La vendita di una casa spesso richiede fino a mezzo anno o più. Molto raramente ci vogliono solo poche settimane.

E questo non sempre ha nulla a che fare con la qualità della proprietà! Proprio la preparazione dell’esposizione da parte dell’agente immobiliare, il collocamento dell’immobile con il gruppo di clienti appropriato, nei portali corrispondenti richiede un certo tempo. Soprattutto, però, qui entra in gioco il lavoro di mediazione del broker. Il suo lavoro è quello di mediare tra venditore e acquirente. Ad esempio, per quanto riguarda il prezzo di vendita, la data di consegna prevista, ecc.

Da parte del venditore, il periodo dipende, ad esempio, dal fatto che tutti i documenti importanti siano già disponibili o debbano essere ottenuti per primi. Anche la posizione della casa è molto importante. Nelle zone residenziali ricercate è spesso molto più veloce vendere una casa. Anche se non è nelle migliori condizioni.

Sviluppo dei prezzi di vendita

FIV: Qualche parola al prezzo di vendita. I broker incasinano artificialmente i prezzi di vendita insieme ai venditori? Il broker per la commissione, il venditore per il ricavato?

Non credo proprio. Oltre alla situazione generale del mercato dell’offerta e della domanda, il prezzo di un immobile è determinato principalmente da fattori tangibili. Ciò include l’ubicazione, lo stato di costruzione, l’età della casa e, nei singoli casi, le circostanze del venditore, ossia se può essere costretto a vendere la casa al di fuori di una situazione difficile.

In caso contrario, è un segno di un broker di qualità che non sta semplicemente guadagnando il prezzo più alto ed entrando nel mercato. Ci sono infatti broker che cercano di assicurarsi l’unico contratto per la proprietà con prezzi d’ingresso elevati. Secondo il motto: scendere con il prezzo che posso ancora più tardi. Il prezzo di vendita come strumento tattico del broker….. Questo è chiaramente a svantaggio del venditore! Noi, d’altra parte, determiniamo un prezzo ottimale per il vostro immobile che tiene conto degli aspetti summenzionati. A proposito, questo crea fiducia anche da parte dell’acquirente! La maggior parte degli acquirenti sono ben informati sui prezzi degli immobili ed espongono le offerte tattiche di prezzi elevati.

FIV: Quale influenza ha la questione del “finanziamento dell’acquisto di immobili” sulla durata del processo di vendita?

Questo ci rimette dalla parte del compratore. Infatti, il finanziamento del prezzo di acquisto da parte dell’interessato è spesso un freno al processo di vendita. Ci sono sempre acquirenti che non entrano nella discussione bancaria fino a quando non hanno visitato l’immobile. Nel peggiore dei casi, si rendono conto molto tardi che il loro margine finanziario non è sufficiente per acquistare l’immobile offerto. Dal punto di vista del venditore è quindi importante lavorare con diverse parti interessate. Attrarre queste parti interessate e ispirarle all’appuntamento di visita è quindi anche uno dei compiti importanti e ad alta intensità di lavoro del broker.

Domande di un broker

FIV: Questa è una buona introduzione alla prossima domanda: Cosa fare oltre a ricevere le parti interessate all’appuntamento di visualizzazione?

Un agente immobiliare non solo ricevere i potenziali clienti alla data di ispezione semplicemente! Anche le modalità di appuntamento costano – come già detto – molto tempo….. Un appuntamento di visita è una questione difficile. Questo non e’ solo un tour della casa! Si tratta di capire come sono i potenziali acquirenti. Cosa apprezzano della casa? Dove può essere necessario mediare tra venditore e acquirente? Cosa mi dicono le parti interessate tra le righe relative ai loro bisogni di vita e di vita? Cerchiamo anche di determinare se la solidità finanziaria dell’acquirente è sufficiente per il progetto alla data dell’ispezione. Dopo tutto, siamo prima di tutto il rappresentante del venditore e vogliamo proteggerlo da spiacevoli sorprese. Niente è peggiore di quando la vendita esplode poco prima dell’appuntamento notarile concordato, perché non ci sono soldi a disposizione dell’acquirente…..

Abbiamo già accennato alla creazione di una esposizione significativa di cui sopra. Di solito non facciamo solo testi accattivanti, ma anche le foto per l’esposizione. Anche questo richiede tempo e molta esperienza. L’esposizione è di solito anche la base per il finanziamento dell’acquirente. Pertanto, dovrebbe essere il più significativo possibile.

Il processo di vendita non si conclude finché tutte le parti non sono soddisfatte. Fino ad allora, come broker accompagniamo anche la preparazione dei contratti di acquisto, gli appuntamenti notarili e i contatti con acquirenti e venditori. A seconda delle dimensioni dell’immobile, della personalità dei venditori e degli acquirenti, o anche domande dettagliate riguardanti il pagamento del prezzo d’acquisto, la data di uscita dal mercato, ecc. E non viene pagato finche’ non viene firmato il contratto di vendita. Un sacco di lavoro preliminare, allora.

Costi intorno agli immobili

FIV: Su quale tipo di proprietà trascorre più tempo quando si tratta di mediazione?

Se tutti i requisiti sono soddisfatti, non importa se vendo una casa unifamiliare o un condominio. Tuttavia, le case plurifamiliari non sempre tendono a vendere rapidamente. Ma non perché tali oggetti non sono richiesti. Al contrario: il condominio è di solito un progetto di investimento di capitale per l’acquirente. Questo è il motivo per cui l’acquirente mette a dura prova il suo investimento, e viceversa, il broker dovrebbe avere tutte le informazioni necessarie pronte.
Nel caso di una casa unifamiliare, un’aspettativa di prezzo troppo alta da parte del venditore è spesso l’ostacolo al rapido successo delle vendite. Qui un broker deve procedere con molta cautela al fine di creare una visione realistica del venditore.

FIV: Se voglio acquistare un immobile, sia esso un condominio, una casa unifamiliare o un condominio, cosa devo fare o cosa posso fare per avere un vantaggio sugli altri interessati? Quindi, come possiamo segnare con il proprietario o l’intermediario?

Abbastanza semplice: Siate onesti con voi stessi e con il venditore o il suo rappresentante il broker! Non scherzare con false verità sulle tue possibilità finanziarie. Perche’ succede piu’ spesso di quanto pensi. Molti acquirenti credono che per vincere devono solo mettere su un peso sufficiente in termini di mezzi finanziari. Tuttavia, il broker esperto sa come scoprire questa maschera con domande specifiche.

Come potenziale acquirente, scopri cosa ti darà la tua banca prima della data di visualizzazione. Se poi si entra in una conversazione con un impegno di finanziamento concreto e attuale da parte di una banca, questo sottolinea sia la vostra intenzione seria che la vostra serietà.

Infine, è anche molto importante esprimere chiaramente i propri desideri e le proprie antipatie riguardo alla proprietà. Questo aiuta entrambe le parti a risparmiare tempo e garantisce offerte su misura da parte del broker.

Grazie mille per l’intervista!

Intervista con l’esperto immobiliare Jan Rickel di IHV – Die Immobilien Makler.

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