Perdita del canone di locazione: effetto rendimento

Dismissioni, arretrati negli affitti o anche riaffitti e selezione degli inquilini. Ci sono alcuni aspetti da considerare quando si acquista un immobile. Anche se durante il processo di acquisizione di un immobile avete trovato una proprietà redditizia con un buon rendimento, 2 o 3 mesi di sfitto all’anno possono far sì che il vostro investimento diventi improvvisamente non redditizio. Perché la scelta della posizione e del tipo di immobile è così importante? Per saperne di più, consultate la guida Acquisto di immobili a rischio.

Questa guida si propone quindi di sensibilizzare l’opinione pubblica sul tema della scelta dell’ubicazione e del tipo di immobile. Quando si acquista un immobile, nella maggior parte dei casi si subentra all’attuale inquilino. È quindi importante verificare sempre la storia degli inquilini del venditore!

Perdita dell’affitto = siete voi a pagare i costi al posto dell’inquilino.

Cominciamo con il tema dei posti vacanti.

Motivi di sfitto e perdita di affitto

Gli inquilini che non vogliono pagare rapidamente rendono il vostro investimento poco redditizio. Ma non deve sempre trattarsi dello scenario peggiore – i nomadi dell’affitto sono rari – le morosità possono verificarsi anche perché l’inquilino ha difficoltà finanziarie e non riesce più a pagare l’affitto in tempo. Oppure un cambio di inquilino quando ci si trasferisce e il nuovo inquilino “ideale” si trasferisce solo un mese o due dopo.

Inoltre, ci sono cambiamenti strutturali, sfitti a lungo termine, quando la posizione diventa poco attraente per gli inquilini.

Le ragioni delle perdite di affitto sono quindi molteplici:

• Il pagamento dell’affitto non si concretizza – l’inquilino ha problemi finanziari
• Vacanza, ad esempio per nuove locazioni – l’inquilino “desiderato” arriva più tardi
• Posti vacanti dovuti a cambiamenti strutturali – in 5, 10, 15 anni

Ubicazione + proprietà + selezione dell’inquilino

Oltre alla scelta dell’ubicazione e del tipo di immobile, il futuro proprietario di un investimento di capitale deve anche selezionare gli inquilini.

Prendiamo ad esempio lo scenario peggiore. Il vostro inquilino si rifiuta di pagare l’affitto, per motivi personali o finanziari, e passano 9 mesi prima che venga avviata un’azione di sfratto. Se l’inquilino non è sufficientemente solvibile, non vedrete mai più il vostro denaro (i costi dell’azione di sfratto).

Centrale, pensa a:

• Scelta dell’ubicazione – posti vacanti strutturali? Meno alloggi in futuro
• Tipo di immobile – Come vivete? Micro-appartamento invece di un appartamento mansardato
• Selezione dell’inquilino – Chi è un inquilino? Merito creditizio (e fiducia)

Quanto meglio ci si prepara a questo problema quando si acquista il primo immobile, tanto meglio è.

• Scelta della posizione: Posizione A, B e C
• Tipo di proprietà: Case o appartamenti

Posto vacante o meno: la rata del prestito deve essere pagata

La stragrande maggioranza delle persone finanzia il proprio immobile. Ciò significa che voi fornite circa il 15% di capitale proprio e una banca vi concede il resto (85%) sotto forma di prestito. Il prestito viene rimborsato. La rata mensile del rimborso e degli interessi si chiama rata del mutuo. Alla banca non interessa se l’inquilino si trova in difficoltà. Dovete pagare la rata mensile.

Non importa cosa succede:

Tutti i costi continuano ad essere sostenuti!

Sfratti: influenza sui rendimenti immobiliari

Quando si acquista un immobile come investimento di capitale, l’obiettivo principale è il rendimento. In parole povere, il rendimento locativo indica quanto reddito da locazione si ottiene in relazione all’investimento (prezzo di acquisto dell’immobile, costi accessori, manutenzione). Il risultato è una percentuale. Più è alto, meglio è.

Esempio (semplice):

• Investimento in immobili: 100.000 euro
• Reddito da locazione / anno: 3.000 euro
• Rendimento = 3%

Il 3% sarebbe relativamente basso, poiché si deve fare i conti con circa il 6% per interessi/ammortamenti e manutenzione (attualmente). Ciò significa che il vostro immobile deve rendere almeno il 6% per coprire i costi.

Non appena si scende al di sotto del ~ 6% di rendimento, si paga di più

Supponendo di aver fatto calcoli estremamente severi al momento dell’acquisto di un immobile. In modo da ottenere un rendimento del 6%, che copre la gestione / la rata del mutuo (interessi e rimborso). Ora avete solo 2 mesi di perdita di affitto – il calcolo non è più corretto e il rendimento scende al 5%. Con il 5%, il per cento “mancante” deve essere pagato di tasca propria.

• Calcolo del rendimento della proprietà

Calcolo: Effetto di ritorno 2 mesi di default

Calcoliamo ora con la proprietà del 6% di rendimento, calcolata in modo estremamente stretto. Il grande obiettivo di tutte le nostre guide:

Il vostro inquilino paga per la vostra proprietà = buon rendimento

Esempio 6% di rendimento con pagamento completo dell’affitto:

• Investimento in immobili: 100.000 euro
• Reddito da locazione / mese: 500 euro x 12
• Reddito da locazione / anno: 6.000 euro
• Rendimento = 6%

Esempio di perdita dell’affitto (2 mesi):

• Investimento in immobili: 100.000 euro
• Reddito da locazione / mese: 500 euro x 10
• Reddito da locazione / anno: 5.000 euro
• Resa = 5%

Ciò significa 1.000 euro di tasca propria quest’anno.

– 1.000 euro al posto di “L’inquilino paga per la sua proprietà”.

Libertà finanziaria? Ecco perché la preparazione è così importante!

Gli affittuari devono quindi essere sempre controllati con attenzione. Dovete fare un controllo molto accurato.

• Autodenuncia
• Parlano i locatori precedenti
• Informazioni su Schufa
• …

Arretrati e riserve per affitti

Non sempre si tratta di una perdita totale dell’affitto. In pratica, ci sono molte ragioni, ad esempio l’inquilino potrebbe non accettare un adeguamento dell’affitto in seguito a misure di ammodernamento. In altre parole, se si modernizza e si adegua l’affitto, l’inquilino si rifiuta di accettare l’aumento.

Anche in questo caso ci si trova di fronte al problema che si sono fatti gli investimenti e improvvisamente l’inquilino si rifiuta. Una controversia di questo tipo può protrarsi a lungo e, nel peggiore dei casi, possono passare dai 6 ai 12 mesi prima che venga avviata un’azione di sfratto.

Per poter entrare nel vostro primo immobile senza preoccupazioni, ricordate questo:

Costruite le riserve!

Che cosa significa?

Costituzione di riserve: sicurezza per la prima proprietà

L’ideale è proteggersi finanziariamente da due possibilità:

1. Riserva per manutenzione
2. Riserva per perdite su affitti
3. Riserva per ogni evenienza

Le riserve non devono essere accumulate. Tuttavia, vi proteggono da costi che non sapete come coprire spontaneamente. Perché, come avete imparato, non importa se si tratta di arretrati di affitto, perdita di locazione o sfitto:

Tutti i costi continuano ad essere sostenuti

Riserva per manutenzione

Un fattore di costo che dovrete sempre sostenere è la manutenzione. Più o meno, ovviamente, a seconda dell’anno di costruzione e delle condizioni dell’immobile. In generale, comunque, nel primo calcolo del rendimento calcolate già una riserva del 2% per la manutenzione.

Parte del calcolo del rendimento, riserva di mantenimento del 2%:

2% di riserva per la manutenzione

Proprietà per 100.000 euro (investimento) = 2.000 euro di riserva / anno

Riserva per perdite su affitti

Inoltre, si raccomanda una riserva di affitto del 6% per eventuali perdite di affitto:

+ 6% di riserva per perdite su affitti

Proprietà per 100.000 euro = 6.000 euro di riserva

Il 6% corrisponderebbe anche a un rendimento del 6% = 1 affitto annuale.

Riserva: extra, per ogni evenienza

Soprattutto per la prima proprietà, senza grandi patrimoni propri (di norma), si dovrebbe pensare a una riserva aggiuntiva. Perché? Per non rimanere mai senza soldi e non perdere una rata con la banca.

Idealmente per la prima proprietà, non è un obbligo, ma una sicurezza:

+ 10% di riserva extra

Proprietà per 100.000 euro = riserva di 10.000 euro

Finanziamenti successivi: rischi e variazioni dei tassi di interesse

Gli immobili sfitti non hanno solo un effetto negativo sui rendimenti. La maggior parte dei prestiti immobiliari ha un tasso d’interesse fisso e una durata fissa. Alla fine del periodo di validità, le condizioni vengono rinegoziate, il cosiddetto “follow-up financing”.

Qui entrano di nuovo in gioco i due aspetti centrali:

• Scelta dell’ubicazione – posti vacanti strutturali? Meno alloggi in futuro
• Tipo di immobile – Come vivete? Micro-appartamento invece di un appartamento mansardato

Prestito: fattori

La banca segue inoltre un percorso chiaro per il finanziamento successivo. Supponiamo di aver fissato il tasso di interesse per 10 anni sul primo mutuo immobiliare. Dopo 10 anni, con 25 rate normali, il debito residuo è di circa il 76%. Questo deve essere finanziato.

Per il finanziamento successivo, tornate alla vostra banca o a un’altra. Se vi vengono proposte condizioni migliori, vale la pena di ottenere offerte alternative per il finanziamento successivo. Le banche A, B, ma anche C guarderanno con attenzione al vostro immobile e a voi:

• Immobili
• Merito di credito

Cambiamento strutturale: diminuzione della valutazione degli immobili

Fattore 1: cambiamento strutturale – Perché tutto viene rivalutato per il finanziamento successivo. Supponiamo che il vostro tasso di interesse fisso scada dopo 10 anni e che la banca dica che l’immobile ora vale il 20% in meno, ad esempio perché negli ultimi dieci anni molte persone si sono trasferite fuori dalla regione, i prezzi degli immobili sono in calo e così via.

Le banche vogliono sicurezza, se l’immobile vale meno, la banca avrebbe perso denaro nella peggiore delle ipotesi (mancato pagamento delle rate del mutuo, vendita/asta forzata). Quindi il tasso di interesse aumenta.

Variazione del tasso di interesse: sviluppo del tasso di interesse in 10, 15, 20 anni

Fattore 2: variazioni dei tassi di interesse – I tassi di interesse sono attualmente più favorevoli che mai. È impossibile fare una previsione seria su quali saranno i tassi di interesse tra 10, 15 o addirittura 20 anni. Tuttavia, uno sguardo al passato mostra che i tassi di interesse in questo Paese erano ancora superiori all’8% fino al 1990, al 4-6% fino al 2000 e attualmente solo all’1-2% per i mutui immobiliari. Se i tassi di interesse scendono, è un bene per il vostro finanziamento successivo. Se invece i tassi d’interesse aumentano, è un male, perché si paga di più e il calcolo del rendimento non funziona più.

Cosa fare? Suggerimenti per un buon rendimento

Prima di tutto: tenete gli occhi aperti quando acquistate un immobile!

Non fatevi problemi!

Non fatevi problemi, imparate qui con noi passo dopo passo come acquistare il vostro primo immobile, dalla preparazione, all’acquisizione (ricerca di immobili redditizi), al contratto di acquisto. Quando avrete letto la nostra guida all’acquisto del primo immobile, saprete quanto sia importante trovare immobili redditizi nel processo di acquisizione della proprietà.

Rileggete qui:

• Scelta della località: Acquistare una posizione A, B o C?
• Tipo di proprietà: case o appartamenti?

3 consigli: Tassi di interesse bassi

Ora sapete che è molto sfavorevole se l’immobile improvvisamente costa invece di fruttare. Cosa potete fare? Ecco 3 semplici consigli:

Suggerimento 1: acquistare a buon mercato – Sembra semplice, ma “il profitto è nell’acquisto”. Una massima di saggezza commerciale che vale anche per l’acquisto di immobili. Comprare a buon mercato significa trovare un immobile che viene venduto al di sotto del valore di mercato o che voi, in quanto acquirenti, comprate al di sotto del valore di mercato. Abbiamo approfondito questo argomento qui: Acquisto di immobili.

Suggerimento 2: Tasso d’interesse fisso – Se fissate il vostro tasso d’interesse per 10 anni, dovrete occuparvi del finanziamento successivo tra 10 anni. Più lungo è il tasso di interesse fisso, più a lungo non dovrete preoccuparvi delle variazioni dei tassi di interesse. Per mantenere gli attuali bassi tassi di interesse, è possibile concordare un tasso di interesse fisso più lungo, ad esempio 15 o 20 anni. In caso di dubbio, fino alla fine del prestito.

Suggerimento 3: rate più alte – Se i tassi di interesse esplodono e rovinano molti calcoli di rendimento, le rate di rimborso più alte sono un’opzione per ridurre i tassi di interesse. Gli interessi vengono sempre calcolati in base al debito o, a partire dalla prima rata, in base al debito residuo. Più basso è il debito residuo, più bassi sono gli interessi. Con gli attuali bassi tassi di interesse, tuttavia, vale la pena finanziare un immobile per un lungo periodo di tempo, poiché l’inflazione garantisce che la rata del mutuo sarà sempre “più piccola” in termini di potere d’acquisto.

È anche possibile iniziare il finanziamento con una maggiore quantità di capitale proprio all’inizio. Ciò significa che l’importo del prestito è minore e anche l’ammortamento. Ciò significa che il prestito viene rimborsato più rapidamente e che le variazioni dei tassi di interesse a lungo termine non influiscono più sul finanziamento.

Riassumiamo ancora una volta i 3 consigli:

1. Prezzo di acquisto – Acquistare a un prezzo vantaggioso (inferiore al valore di mercato)
2. Tassi di interesse fissi – concordano tassi di interesse fissi più lunghi (15 anni, 20 anni)
3. Rata di rimborso – rimborsare di più o iniziare con un capitale proprio più elevato

Ecco 2 consigli pratici per trovare immobili “senza problemi”:

2 consigli: Visione dell’immobile

Ecco 2 consigli pratici per la ricerca di un immobile.

Suggerimento 1: prestate attenzione alla società di gestione immobiliare – La società di gestione immobiliare sta facendo un buon lavoro dal vostro punto di vista? In altre parole, avete la sensazione che la società di gestione immobiliare sappia cosa sta facendo?

Suggerimento 2: Proprietari-occupanti nell’immobile – Quando si visionano gli immobili, assicurarsi che nell’immobile viva qualche proprietario-occupante. In questo modo vi assicurerete che l’immobile sia “ben tenuto” in termini di condizioni e di inquilini.

Per riassumere brevemente, prestate attenzione a:

1. Gestione immobiliare e fiduciaria
2. Proprietario della casa

Perché devo pagare la tassa di proprietà?

L’imposta sulla proprietà generalmente tassa la proprietà. A differenza della tassa sul trasferimento di terra, che viene riscossa solo una volta sull’acquisto di un appartamento, la tassa sulla proprietà viene riscossa fino a quattro volte all’anno. Per gli inquilini, la tassa di proprietà non significa alcun costo aggiuntivo, perché fa parte dei costi operativi che possono essere trasferiti all’inquilino. L’imposta sulla proprietà è calcolata sulla base della superficie o del valore e dei tassi di valutazione individuali dei comuni. Ci sono anche due tipi di tasse sulla proprietà.

Due tipi di tasse sulla proprietà:

• Imposta sulla proprietà “A”: Terreni per uso agricolo e forestale
• Imposta sulla proprietà “B”: Altre proprietà sviluppate e sviluppabili

Imposta sulla proprietà B: Fattori

Gli immobili, come il vostro primo appartamento, che avete acquistato come investimento, sono sempre soggetti all’imposta sulla proprietà B. Tuttavia, l’imposta sulla proprietà non ha un valore specifico, ma ci sono molti fattori che influenzano l’imposta sulla proprietà B, come il tasso di valutazione dei singoli comuni, lo stato federale o il tipo di immobile.

I fattori che influenzano la tassa di proprietà sono:

• Rilevazione secondo il valore della proprietà (valore standard = valore della proprietà)
• Tasso di valutazione individuale del comune
• Stato
• Tipo di immobile

Come si calcola l’imposta sulla proprietà B?

Fortunatamente, l’imposta sulla proprietà è facile da calcolare. La cifra del valore unitario deve sempre tener conto del valore dell’immobile, che diminuisce o si riduce a seconda che sia edificato o non edificato. Il valore standard calcolato viene prima moltiplicato per il fattore uniforme, l’aliquota d’imposta sulla proprietà, che è poi a sua volta moltiplicato per l’aliquota di valutazione comunale.

Ecco la formula per il calcolo in breve:

Valore unitario x tasso d’imposta sulla proprietà x tasso di valutazione comunale = tasso d’imposta sulla proprietà

Excursus sul tasso di valutazione: cos’è?

Il tasso di valutazione per il calcolo dell’imposta sulla proprietà è stabilito da ogni comune stesso e quindi varia in tutto il paese. Va dallo 0% al 1.050%.

Tasso d’imposta sulla proprietà: cos’è?

L’aliquota dell’imposta sulla proprietà si applica a tutta la Germania, ma viene fatta una distinzione tra i vecchi e i nuovi stati federali. La cifra è spesso data non in % ma in per mille, cioè in ‰.

Vecchi stati federali

Ecco, in breve, come si misura l’aliquota dell’imposta sulla proprietà nei vecchi stati federali:

• Case monofamiliari fino a ~ 38.347 euro: 0,26%
• Case monofamiliari sopra: 0,35
• Casa bifamiliare: 0,31%
• Altre proprietà residenziali: 0,35%

Nuovi stati federali

Ecco le misure dei nuovi stati federali:

Il prossimo passo: i documenti per la banca

Hai trovato l’appartamento perfetto? Bene, ora è il momento del nitty-gritty – il finanziamento, con l’autodenuncia e tutti i documenti per la banca. Completezza, ordine e serietà sono particolarmente importanti qui. Scopri cos’altro ti serve per il tuo finanziamento e a cosa dovresti prestare attenzione qui!

Perché devo pagare l’imposta sul passaggio di proprietà?

Tutti coloro che comprano una proprietà devono pagare la tassa di trasferimento del terreno. La cosa buona è che deve essere pagata solo una volta al momento dell’acquisto, e non annualmente come la tassa di proprietà. Dato che la tassa di trasferimento immobiliare dipende più o meno dallo stato federale, ci si dovrebbe informare sulle percentuali prima di comprare alla cieca un appartamento per motivi emotivi, perché il prezzo gioca sempre un ruolo. In generale, l’imposta sul trasferimento dei terreni è fissata tra il 3,5% e il 6,5%.

Calcolo dell’imposta sul trasferimento immobiliare

L’imposta sul passaggio di proprietà può essere calcolata abbastanza semplicemente:

Prezzo d’acquisto x aliquota d’imposta per stato federale = tassa di trasferimento del terreno

Panoramica: aliquota dell’imposta sulla proprietà degli stati federali

Ecco una breve panoramica dei 16 stati federali e delle singole aliquote d’imposta sui trasferimenti immobiliari:

Il prossimo passo: i costi di intermediazione quando si cerca un appartamento

Vuoi comprare la tua prima proprietà, come un condominio, e vuoi assumere un agente immobiliare? Buona idea, ma prima di farlo, dovete sapere che un agente immobiliare costa un bel po’ di soldi, per cui si fa una distinzione tra vendite private e commerciali. Potete scoprire quanto è questo, come percentuale del prezzo di acquisto, qui.

Acquisto di beni immobili: Quali costi dovrò sostenere?

Quando si compra una proprietà, bisogna sempre fare i conti con i costi composti. Da un lato c’è il prezzo di acquisto, o il prezzo per il quale l’immobile viene pubblicizzato, e dall’altro ci sono i costi accessori di acquisto.

Costi di acquisto accidentali: cosa sono?

I costi di acquisto accessori non sono sempre gli stessi, differiscono a seconda dello stato federale. Perciò, informatevi sempre in anticipo sulla tassa di trasferimento del terreno e sugli onorari dell’agente immobiliare per lo stato federale in cui volete comprare. Le spese notarili e l’iscrizione al catasto, invece, rimangono sempre le stesse in percentuale.

I costi di acquisto accidentali derivano da:

• Imposta sul trasferimento immobiliare (3,5-6,5%); varia a seconda dello stato federale
• Spese notarili (1,5%)
• Iscrizione al catasto (0,5%)
• Commissione del broker (3,57-7,14%; 50:50 per l’acquisto privato); varia in base allo stato federale

Come posso calcolare il costo totale del mio immobile da sogno?

Calcolare i costi accessori e i successivi costi totali di una proprietà è in realtà abbastanza semplice. Affinché possiate capirlo direttamente, ecco un esempio di calcolo per voi. Supponiamo che lei compri un condominio nel Nord Reno-Westfalia con un prezzo di acquisto di 200.000 euro. Il prezzo finale è composto da sei passi.

I sei passi verso il prezzo finale:

1. Prezzo d’acquisto
2. Tassa sul trasferimento di beni immobili
3. Spese notarili
4. Iscrizione al registro fondiario
5. Costi di intermediazione
6. Costi di acquisto accidentali

Passo 1: prezzo di acquisto della proprietà?

Cominciamo con il prezzo d’acquisto. In questo esempio, è di 200.000 euro per un condominio in NRW.

• Prezzo di acquisto: 200.000 euro

Passo 2: Importo dell’imposta sul trasferimento immobiliare?

In NRW, la tassa di trasferimento del terreno per ogni proprietà è del 6,5%. Per il nostro appartamento, questo significa un sovrapprezzo di 13.000 euro

• Tassa sul passaggio di proprietà: 13.000 euro

Passo 3: Importo delle spese notarili?

Le tariffe notarili sono le stesse in ogni stato federale. Ammontano all’1,5% del prezzo di acquisto, che corrisponde a 3.000 euro.

• Spese notarili: 3.000 euro

Passo 4: Costi dell’iscrizione al catasto?

Anche i costi dell’iscrizione al registro fondiario sono gli stessi in ogni stato federale, cioè sempre lo 0,5%. Quindi altri 1.000 euro vengono aggiunti al prezzo d’acquisto.

• Iscrizione al catasto: 1.000 euro

Passo 5: Calcolo dei costi di intermediazione?

Quando si assume un agente immobiliare, si paga sempre una certa tassa oltre ai costi dell’agente immobiliare. Questi costi variano a seconda dello stato federale. In NRW ammontano al 3,57%. La cosa positiva di questo? I costi di intermediazione sono divisi equamente tra l’acquirente e il venditore, cioè 50:50%.

• Commissione del broker: (3,57% [7.140 / 2]): 3.570 euro

Passo 6: Il risultato dei costi totali

Una volta calcolati i costi accessori in relazione al prezzo d’acquisto, è possibile determinare ciò che si dovrà pagare alla fine.

• Prezzo di acquisto: 200.000 euro
• Imposta sul passaggio di proprietà (6,5% in NRW: 13.000 euro
• Spese notarili (1,5%): 3.000 euro
• Iscrizione al catasto (0,5%): 1.000 euro
• Commissione del broker: (3,57% [7.140 / 2]): 3.570 euro

Importo totale:

• Totale costi accessori: 20.570 euro
• Prezzo totale all’acquisto: 220.570 euro

Il prossimo passo: la tassa sul passaggio di proprietà dei terreni

Hai trovato l’appartamento dei tuoi sogni a un prezzo da sogno? Bene, ma il prezzo di acquisto è ancora accompagnato da costi accessori, che includono la tassa di trasferimento del terreno. Ma quanto è alta la tassa di trasferimento del terreno che devo pagare in più, una volta quando acquisto il mio primo appartamento di proprietà? A seconda dello stato federale in cui si acquista, l’imposta sul trasferimento del terreno ha un tasso percentuale diverso. Puoi scoprire come calcolarlo facilmente qui!

Determinare il prezzo massimo di acquisto: Merito di credito, equità & Co.

Quanta proprietà posso permettermi? Questa domanda viene posta all’inizio del processo di acquisto di quella che potrebbe essere la vostra prima casa e dipende da molti fattori. Questi includono la vostra affidabilità creditizia e l’autodichiarazione per quanto riguarda i beni, il saldo mensile dell’attivo (rimborso), il capitale proprio e il valore di prestito ipotecario dell’immobile da finanziare. Qui imparerete tutto quello che dovete sapere per determinare il prezzo massimo di acquisto.

• Prezzo massimo di acquisto

Crowdinvesting: basi e rendimenti d’affitto

Investire in una proprietà invece che nella prossima scarpa da ginnastica? Sembra strano, ma questo non è più un problema con il crowdinvesting. Crowdinvesting significa investimenti immobiliari per tutti. Ma cos’è esattamente il crowdinvesting?

Prima di entrare nel dettaglio, ecco un breve riassunto degli aspetti più importanti del crowdinvestment:

• Molte quote di una proprietà divise a privati
• Solo una bassa spesa di capitale proprio
• Il prestito non viene pagato allo sviluppatore, ma solo la partecipazione alla proprietà

Cosa significa esattamente crowdinvesting?

I Crowdinvestments sono molto simili a una società per azioni che vende molte azioni della società a privati e istituzioni al fine di ottenere il finanziamento necessario per la crescita della società. Così anche con i crowdinvestments, le quote individuali di una proprietà sono vendute a investitori privati. Il vantaggio? È possibile investire in tali immobili anche con una piccola quantità di capitale proprio e garantire così la propria pensione.

• Confronto: Società per azioni
• Molte quote di una proprietà divise a privati
• Solo una bassa spesa di capitale proprio

Come funziona il crowdinvestment?

Restiamo con l’esempio della società per azioni. Quando una proprietà è di nuova costruzione o ristrutturata, viene pubblicata su una speciale piattaforma di crowdfunding. Questo è responsabile della distribuzione delle quote di proprietà agli investitori di capitale. Attraverso le piattaforme, i proprietari sono notevolmente sollevati.

Differenze con un investimento normale:

• Nessun partner mirato per il finanziamento, ma divisione della proprietà attraverso la piattaforma
• Il prestito non viene pagato allo sviluppatore, ma solo la partecipazione alla proprietà
• La quota non è usata a proprio beneficio, si guadagna la parte di un ritorno

Come faccio a trovare immobili redditizi?

Per sapere in quale proprietà vale la pena investire, si dovrebbe sapere qual è il rendimento della rispettiva proprietà. Una semplice formula può essere usata per calcolarlo.

Formula rendimento locativo:

Affitto annuale / investimento x 100 = rendimento dell’affitto

Se vuoi saperne di più sui rendimenti da locazione, leggi il nostro articolo sui rendimenti da locazione e i fattori di prezzo d’acquisto.

Finanziare una proprietà da solo? Equità

Quando si è giovani, spesso non si ha il capitale necessario per investire in una proprietà. Così, il capitale azionario gioca probabilmente il ruolo più importante nell’acquisto di beni immobili per i primi investitori. Molte persone si chiedono di quanta equità hanno bisogno per una proprietà regolare.

Capitale proprio a seconda della situazione

La risposta è sempre legata alla posizione della proprietà. Se la vostra proprietà si trova in una posizione A come Monaco, Colonia o Amburgo, è inaccessibile per la maggior parte delle persone. In una posizione B o in una buona posizione C, invece, i prezzi scenderanno. A seconda della micro-ubicazione, i prezzi possono anche variare, a seconda di quanto si vuole vivere lontano dal centro della città.

• A- posizione (grande città) estremamente costosa
• B- posizione e buona C- posizione prezzi moderati
• La microlocalizzazione è cruciale

Investimento azionario a seconda del finanziamento

Indipendentemente dal prezzo finale di acquisto di una proprietà, la banca di solito richiede sempre un apporto di capitale proprio del 15%, soprattutto per chi investe per la prima volta. Inoltre, bisogna sempre fare i conti con l’aggiunta dei costi accessori di acquisto, i costi di intermediazione (se commissionati) e la tassa di trasferimento del terreno.

• 15% di investimento azionario

Immobili come investimento: accantonamento per la vecchiaia

Le nostre pensioni sono sempre più piccole e il nostro denaro in banca è sempre soggetto all’inflazione. Questo ci lascia con gli immobili come un buon modo per investire i nostri soldi, dato che non perdono il loro valore a causa dell’inflazione e non sono sempre richiesti. Inoltre, dopo qualche anno, si approfitta dell’aumento di valore della proprietà.

Il grande vantaggio di una proprietà come investimento è che viene affittata, a meno che non si voglia acquistare la proprietà per uso personale. Il reddito dell’affitto genera un flusso di cassa costante che può essere utilizzato per coprire la proprietà e tutti i costi sostenuti. Guadagnando un alto rendimento nel migliore dei casi, si costruisce ricchezza oltre a questo. Inoltre, gli immobili rimangono sempre abbastanza costanti sul mercato, il che minimizza il rischio quando si compra.

• I beni immobili hanno un valore stabile
• Gli immobili offrono protezione dall’inflazione
• I beni immobili offrono un flusso di cassa costante
• Costruzione di beni

Crowdinvesting: Video

Per illustrare meglio il crowdinvesting, abbiamo due video qui per voi per illustrare i fatti.

Cos’è il crowdinvesting?

Il crowdinvesting vi viene spiegato qui con grafici e disegni.

Come funziona il sistema pensionistico?

Il sistema pensionistico in Germania si basa su tre pilastri: previdenza legale, professionale e privata. Molte persone probabilmente sanno che questo sistema non sta andando troppo bene in questi giorni. Leggi qui cosa sono i tre pilastri:

Ecco una panoramica dei tre pilastri:

1. Previdenza statutaria
2. Previdenza professionale
3. Pensione privata

Previdenza legale: raccogliere punti per tutto il loro valore

Alla fine non vale la pena di parlare della pensione legale, grazie a certi fattori come l’inflazione, cioè la svalutazione del denaro. In parole povere, bisogna raccogliere dei “punti pensione”, che hanno tutti un certo valore:

• Guadagni medi (< 60.000 euro lordi/anno): un punto all’anno
• Guadagni inferiori alla media: mezzo punto all’anno
• Guadagni superiori alla media (> 60.000€ lordi/anno): due punti all’anno

I punti vengono poi sommati alla pensione e moltiplicati per il “valore della pensione”. Qui puoi trovare la formula attuale per calcolare l’importo della pensione mensile:

Importo della pensione mensile = punti di guadagno x fattore di accesso x valore della pensione x fattore del tipo di pensione

Ecco un breve esempio per calcolare la pensione di un lavoratore medio:

Esempio: media < 60.000 / anno

Esempio (40 anni di lavoro):

• Punti di pensione: 40
• Valore attuale della pensione: ~ 34
• Età pensionabile standard / fattore di tipo di pensione: 1

Pensione mensile:

• 40 x 34 x 1 = 1.360 euro

Fonte del fattore: assicurazione pensionistica tedesca.

Tuttavia, non si ferma qui. Anche con questo importo, tutte le tasse e l’inflazione devono ancora essere calcolate. Fattori come le tasse, la salute e l’assicurazione per l’assistenza a lungo termine devono anche essere presi in considerazione. L’inflazione colpisce particolarmente la tua pensione. Non crede? Qui potete trovare una panoramica del cambiamento del tasso di inflazione in Germania dal 1992 al 2020.

Puoi trovare altre statistiche su Statista.

Previdenza professionale: la copertura secondaria come soluzione?

La previdenza professionale è una salvaguardia aggiuntiva alla previdenza legale. È considerata una pensione complementare ed è finanziata dal datore di lavoro. Anche con questo, è difficile coprire le proprie spese nella vecchiaia.

Previdenza privata: investimento in immobili

Passiamo alla previdenza privata. La prima domanda che sorge qui è come investire il mio denaro e in quale forma di investimento dovrei investire? L’inflazione è il nostro più grande nemico quando investiamo in un prodotto finanziario, ma è il nostro migliore amico quando investiamo in immobili, come abbiamo già descritto nell’articolo Wealth Creation & Inflation.

Ecco una breve spiegazione in termini semplici!

Forma di investimento Prodotto finanziario:

• 10.000 euro in un conto di risparmio sono e rimangono 10.000 euro. Anche se il denaro vale solo la metà tra 30 anni (inflazione).

Immobili come veicolo di investimento:

• Se compri un condominio per 10.000 euro e il denaro vale solo la metà tra 30 anni, otterrai 20.000 euro per la tua proprietà.

Come si può vedere qui, quando si investe in immobili, si è sempre molto ben protetti contro l’inflazione e si possono anche fare dei profitti. Purtroppo, è simile a investire in un prodotto finanziario con la nostra pensione – alla fine siamo tutti in perdita.

Il prossimo passo: gli immobili come investimento

Questo articolo confronta il classico investimento di denaro in banca con un investimento di capitale sotto forma di immobili. Gli immobili creano “valori reali”. Scoprite cosa significa qui!

Scoprite qui i vantaggi di investire in immobili per la vostra previdenza!

Assumere un consulente fiscale: 3 errori

Nella nostra grande panoramica sul tema dei consulenti fiscali, le raccomandazioni per molte città, per buoni consulenti fiscali nelle vicinanze, i costi dei consulenti fiscali, tutto sul tema della creazione di una società e le possibili forme giuridiche; le tasse sono così importanti per gli imprenditori che oggi ci concentriamo ancora una volta sulla scelta del consulente fiscale. Perché la scelta del consulente fiscale in particolare è un fattore centrale per il successo della vostra azienda. Prima di guardare i 3 errori in dettaglio, ecco una panoramica per voi.

Assegnare i rischi al consulente fiscale:

1. Cooperazione intensa e regolare; significa impegno e tempo per i cambiamenti del consulente fiscale
2. Importo dei costi mensili e aggiuntivi; denaro mancante per il reinvestimento
3. A lungo termine: perdere denaro (pagare troppe tasse, più costi per il consulente fiscale, mancanza di reinvestimento) a causa di una qualità/quantità insufficiente di consigli.

Fonte: Lukinski.de, articolo Consulente fiscale per le aziende

Esaminiamo i singoli fattori di rischio del commissariamento.

Comunicazione e legame – rischio numero 1

Prima di tutto, un fattore di rischio che non è direttamente collegato al tema “perdere soldi” o “costi per il consulente fiscale”. È la cooperazione regolare e intensa con il consulente fiscale. Mentre la maggior parte delle relazioni d’affari sono relativamente irregolari, è necessario parlare con il proprio consulente fiscale per molte transazioni ricorrenti. Che si tratti di tasse, consultazioni o domande.

Se non vi sentite assolutamente a vostro agio durante il primo incontro, o se non siete sulla stessa lunghezza d’onda, allora dovreste evitare di lavorare insieme. Ecco perché è così importante confrontare i consulenti fiscali, attraverso raccomandazioni di amici imprenditori esperti o attraverso discussioni iniziali con diversi consulenti fiscali. Inoltre, è importante che tu abbia diverse offerte davanti a te. Potete vedere quanto spesso comunicherete dalle riunioni settimanali a quelle annuali, anche se solo digitalmente.

Scadenze per la presentazione di conti, salari e rendiconti annuali

La comunicazione regolare include, per esempio:

• Presentazione mensile dei conti, entro il 10 del mese successivo (scadenza presso l’ufficio delle imposte)
• Salari e stipendi, al 15 del mese
• …
• Rendiconti finanziari

Come imprenditore, sei in costante contatto con l’ufficio delle imposte. Pertanto, dovresti anche cercare persone con cui sei sulla stessa lunghezza d’onda, come descritto sopra. Se i disaccordi e le controversie sorgono rapidamente, la quantità di comunicazione diminuisce e questo porta al rischio numero 3: la mancanza di consulenza fiscale.

Allo stesso tempo, siete ugualmente riluttanti a prendere contatto e non farete alcune domande che avreste fatto a un consulente fiscale di cui vi fidate.

Quindi, oltre a tutti i fatti e le cifre, anche il livello personale gioca un ruolo.

Cambio di consulente fiscale: quando gli errori si sommano

Avete già visto dai punti precedenti come la vostra azienda è collegata al consulente fiscale. Di conseguenza, un cambiamento non è possibile da un giorno all’altro, deve essere ben preparato. Dovete trovare un nuovo studio che vi prenda come cliente. Soprattutto le buone aziende controllano se vogliono lavorare con un cliente. Il nuovo consulente fiscale deve quindi iniziare a lavorare immediatamente per assicurare una transizione senza problemi, per esempio se avete una controversia con il vostro vecchio consulente fiscale.

Il rapporto è quindi relativamente a lungo termine, fino a quando non si notano errori (ci arriveremo tra un momento) e si trova il tempo di cambiare consulente fiscale oltre agli affari quotidiani della propria azienda. Ma non preoccupatevi, se trovate qualcuno che vi accetta come cliente, il cambiamento è relativamente veloce, dal primo colloquio all’inizio sono forse 7-14 giorni.

Grazie alla contabilità digitale, il cambio di consulente fiscale è possibile entro 24 ore se il mandato è accettato da uno studio legale.

Onere mensile dei costi eccessivo – rischio numero 2

Naturalmente, i consulenti fiscali non lavorano gratis. Quando si guardano i costi di un consulente fiscale, si guardano anche due valori.

Fattori di costo: 1) regolare e 2) servizi aggiuntivi

Fattore di costo 1: servizi regolari – Le basi, cioè la vostra contabilità e la contabilità finanziaria, sono di solito calcolate in base al valore d’uso. Valore d’uso significa che i costi mensili sono basati sull’ammontare del vostro fatturato. Più fatturato fai, più paghi. Le tasse sono calcolate secondo una scala ufficiale di tasse. Inoltre, i consulenti fiscali hanno un piccolo margine, verso l’alto e verso il basso.

Questo significa che si paga un valore fisso a seconda di quanto fatturato si fa. Tuttavia, le offerte di diversi consulenti fiscali possono differire, poiché hanno un margine percentuale.

Fattore di costo 2: servizi aggiuntivi – Oltre ai costi di base mensili, ci sono anche servizi aggiuntivi, per esempio la consulenza, ma anche il rendiconto finanziario annuale è a pagamento. Qui sta il fattore di rischio: quanti consigli sono buoni, quanti sono cattivi per voi e la vostra azienda? Non c’è una risposta generale a questa domanda. Perché, a seconda di quanta conoscenza precedente del business e dell’interesse si porta sul tavolo, idealmente solo 1 o 2 ore al mese. Consultazione qui significa già indagini. Quasi ogni minuto viene fatturato. Se il vostro consulente fiscale vi parla al telefono per 10 minuti, poi si deve informare un impiegato (5 minuti), si ottengono documenti per altri 20 minuti, si prende una decisione e si richiama – già 1 ora di tempo supplementare è stata spesa per una domanda. A 120 euro all’ora, questo diventa rapidamente una questione rilevante per le giovani aziende.

Quindi avete due fattori di costo e soprattutto i servizi aggiuntivi possono sommarsi rapidamente. Se si usa molto la consulenza, cosa che fanno molti fondatori, allora ogni minuto viene addebitato. Se si prende come base una tariffa oraria di 120 euro e solo 1 ora in più a settimana, 4 ore di consulenza aggiuntiva (un appuntamento o spalmata) vi costerà 600 euro. Questo può non essere un problema per una grande società a responsabilità limitata, ma è un sacco di soldi, soprattutto all’inizio, nella fase di avvio.

Esempio di calcolo: costi extra dovuti alla consulenza

Ecco di nuovo, in rapida e semplice sintesi, il calcolo dei costi aggiuntivi, attraverso i servizi di consulenza.

• Tariffa oraria consulente fiscale: 120 euro
• Sforzo aggiuntivo / settimana: 1 ora
• Costi extra mensili: + 600 Euro
• Costi aggiuntivi annuali: + 7.200 euro

Se una GmbH è stata fondata con 25.000 euro di capitale iniziale, una voce del 28,8% del capitale proprio, oltre ai costi per la regolare contabilità.

La consulenza è importante, ma fai attenzione alle domande puntate e preparati, per esempio facendo le tue ricerche, questo fa risparmiare tempo

Consulenti fiscali disonesti? Troppi consigli

Se avete un consulente fiscale meno affidabile e lavorate regolarmente 10, 12 o anche 15 ore in più al mese, che all’inizio non sembra molto, per tutto il mese il rischio si trasforma rapidamente in un pericolo. Questo ci porta al rischio 3, la conseguenza: perdere denaro a causa di troppe spese generali e tasse.

Perdita di denaro per cattiva / nessuna consulenza – Rischio 3

A causa di una mancanza di comunicazione (rischio 1), di commissioni troppo alte per una consulenza eccessiva (rischio 2) o anche di una mancanza di conoscenza, si perde denaro da reinvestire e ulteriori vantaggi fiscali.

Troppi soldi pagati, vantaggi fiscali, non si possono più reclamare dopo, ecco perché è così importante avere un buon consulente al proprio fianco.

La formazione del consulente fiscale è relativamente semplice, non è una lunga formazione statale o uno studio, la formazione per diventare consulente fiscale è fatta in un corso, seguito da un esame. In generale, si tratta dell’amministrazione delle tasse, non della progettazione delle tasse.

La formazione a tempo pieno dura (solo) 2 mesi

Nessuno impara le complessità del sistema fiscale in 2 mesi, si tratta piuttosto della corretta presentazione dei dati mensili e annuali.

Molti consulenti fiscali passano anche il loro lavoro a dipendenti che poi mostrano poco interesse per i singoli clienti, per esempio perché questi dipendenti sono sovraccarichi di compiti. Di conseguenza, il lavoro viene elaborato, cioè amministrato di nuovo, non progettato. Se assumete un consulente fiscale che non dà molta importanza alla comunicazione, soprattutto in termini di consulenza fiscale, perderete rapidamente molti soldi, a partire dalle detrazioni fiscali fino alla strutturazione fiscale per diverse forme giuridiche.

Assumere un consulente fiscale: errori + 3 consigli

Riassumiamo ancora una volta i quattro rischi centrali:

1. Cooperazione intensa e regolare; significa impegno e tempo per i cambiamenti del consulente fiscale
2. Importo dei costi mensili e aggiuntivi; denaro mancante per il reinvestimento
3. A lungo termine: perdere denaro (pagare troppe tasse, più costi per il consulente fiscale, mancanza di reinvestimento) a causa di una qualità/quantità insufficiente di consigli.

Fonte: Lukinski.de, consulente fiscale per le aziende

Questo porta alla seguente domanda: come si fa a trovare un buon consulente fiscale?

Trovare un consulente fiscale: 3 consigli

Devo assumere un consulente fiscale? Quali compiti svolge un consulente fiscale? Quanto costa un consulente fiscale? Qui troverete le risposte alle vostre domande e molte altre informazioni sul tema dei consulenti fiscali nelle vicinanze, trovare consulenti fiscali, costi, compiti, contabilità finanziaria, bilanci annuali e tasse in generale – ma cominciamo dall’inizio.

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Prezzo: Quanto costa la giada? Grammo, carato e chilo

Giada è il nome dato a un gruppo di gemme diverse. Il prezzo di una pietra di giada dipende dall’intensità del colore e dal fatto che si tratti di giadeite o nefrite. La nefrite sta perdendo il suo status sul mercato da qualche anno perché ci sono molte imitazioni e di conseguenza non è più così costosa. La giadeite con un colore puro e forte è la più preziosa e le pietre lisce e di colore uniforme sono le più costose. Soprattutto l’ambita giada imperiale è un investimento prezioso per gli investitori.

Infatti, ogni pietra è valutata individualmente. Il prezzo è fissato da commercianti, gioiellieri e case d’asta. Ma se guardiamo l’esempio precedente, si avrebbero i seguenti prezzi di vendita.

Esempio di calcolo (Fondo Giada in Myanmar)

210 tonnellate > 210.000 kg

170.000.000 / 210.000 kg

809.52 USD / chilogrammo

4,05 USD / carato

0,81 / grammo

Confronto dei prezzi oro / giada

Suggerimento, leggi di più su come comprare l’oro qui.

• Oro al grammo: 61 USD
• Giada per grammo: USD 0,81

Produzione di giada nell’anno

Ecco le cifre ufficiali del Myanmar (governo):

Prezzo medio: Esportazione in Cina

Apprezzamento del valore dopo l’esportazione in Cina

Origine del nome messicano

Il termine giada deriva da piedra de ijada = pietra del lombo. Questo deriva dal fatto che era considerato come una pietra curativa dagli indigeni del Sud America per i disturbi dei lombi e dei reni. Tuttavia, ricevette il suo nome solo nel XVI secolo, durante la conquista del Messico da parte degli spagnoli. La giada, o yu come è comunemente conosciuta in Cina, è in realtà un termine generico per due gemme diverse: Nefrite e Jadeite.

Composizione eccezionale

In origine, si presumeva che tutti gli oggetti di giada fossero fatti dello stesso materiale. Nel 1863, tuttavia, un francese, Alexis Damour, scoprì che il materiale conosciuto come “giada” può essere diviso in due minerali diversi: Jadeite e Nephrite. Poiché questi due materiali sono difficili da distinguere e poiché la parola “giada” è così profondamente radicata nel linguaggio comune, il nome giada è ancora comunemente usato in molte società, industrie e discipline accademiche.

Denominazioni dei materiali

In questo articolo, la parola “giada” è usata per i materiali indifferenziati. “Jadeite” o “nefrite” è usato quando l’identità del materiale è nota. Anche la parola “nefrite” è un termine impreciso. Si usa per i materiali costituiti dai minerali actinolite e tremolite.

Giadeite, Nefrite e Scienza

La giadeite e la nefrite hanno una composizione minerale nettamente diversa. La giadeite è un pirosseno ricco di alluminio, mentre la nefrite è un anfibolo ricco di magnesio. Tuttavia, i due minerali hanno proprietà fisiche molto simili all’occhio della persona media. Solo gli osservatori addestrati con una notevole esperienza sono in grado di distinguerli in modo affidabile senza attrezzature di analisi minerale. Per questo motivo, la giadeite e la nefrite non furono distinte correttamente dagli scienziati fino al 1863.

Origine della distinzione

Senza saperlo, gli artigiani cinesi avevano distinto la giadeite dalla nefrite e l’avevano valutata abbastanza da pagare un prezzo elevato per la giadeite. Tuttavia, non avevano le conoscenze e le attrezzature in chimica e cristallografia per distinguerli formalmente.

Raramente gli artigiani cinesi si sono imbattuti nella giadeite a grana fine con una brillante traslucenza e un colore verde ricco e uniforme. A questo bellissimo materiale fu dato il nome di “Giada Imperiale” ed era considerato la pietra di più alta qualità. A quel tempo in Cina, il possesso della giada imperiale era riservato solo all’imperatore. Ora chiunque se lo può permettere può possedere la Giada Imperiale. I migliori esemplari possono costare di più al carato dei diamanti di alta qualità.

• Gli artigiani cinesi hanno scoperto la differenza per la prima volta
• Tuttavia, non aveva strumenti e conoscenze per indagare ulteriormente
• Solo l’imperatore era autorizzato a possedere giada imperiale in Cina

Ancora molto richiesta: la giada in Cina

I cinesi apprezzano la giada molto più di qualsiasi altro popolo. Per migliaia di anni, la giada è stata la pietra preziosa più popolare in Cina. Gli imperatori cinesi desideravano eccellenti esemplari di giada, e commerciavano o facevano la guerra con popoli lontani per acquisirli. In Cina, i regali di giada sono dati in quasi tutte le stazioni importanti della vita, come compleanni, anniversari, matrimoni e altre celebrazioni. È anche un materiale comunemente usato per fare arte religiosa. La Cina è il paese dove l’importanza della giada è maggiore.

Storia delle gemme verdi

La giada è conosciuta fin dall’età della pietra ed era un minerale molto ricercato, soprattutto nell’antica Cina, dove a volte era valutata quasi quanto l’oro, ma anche in tutto il mondo. È stato considerato uno yu, una “gemma reale”, in Cina fin dal 3.000 a.C. Ha sempre avuto un significato molto speciale nella lunga storia dell’arte e della cultura. Veniva usato per gli oggetti e le figure di culto più raffinati, così come per gli oggetti di sepoltura per i membri di alto rango della famiglia imperiale. Ancora oggi, questa pietra preziosa è considerata un simbolo del buono, del bello e del prezioso.

Il primo uso della giada negli strumenti

La gente usa la giada da almeno 100.000 anni

I primi oggetti realizzati in giada erano utensili. La giada è un materiale molto duro e viene usato come strumento perché è estremamente duro e si rompe per formare bordi taglienti. La maggior parte della giada non ha il colore e la traslucenza che ci si aspetta da una pietra preziosa. Tuttavia, quando i primi uomini trovavano questi pezzi speciali di giada, erano spesso ispirati a farne un oggetto speciale.

La tenacità è la capacità di un materiale di resistere alla frattura quando è sottoposto a stress. La durezza è la capacità di un materiale di resistere all’abrasione. I primi fabbricanti di utensili approfittarono di queste proprietà della giada e la modellarono in strumenti da taglio e armi. Veniva usato per fare asce, punte di proiettili, coltelli, raschietti e altri oggetti taglienti.

• Usato per 100.000 anni
• Oggetti più antichi: Strumenti
• Molto resistente e duro

Duro significa nel contesto delle pietre preziose: Capacità di un materiale di resistere alla rottura. Durezza significa: capacità di un materiale di resistere all’abrasione.

L’uso odierno della giada come pietra preziosa

La giada è un materiale durevole e colorato che può essere lavorato in forme e altamente lucidato. Queste proprietà lo rendono una gemma altamente desiderabile. La giada è stata usata per fare una varietà di articoli di gioielleria come ciondoli, collane, anelli, bracciali, orecchini, perline, cabochon, pietre burattate e altri oggetti.

Questi gioielli sono spesso fatti di giada solida, combinata con altre pietre preziose o incastonata in montature d’oro, argento o altri metalli preziosi. Oltre ai gioielli, la giada è anche usata per fare piccole sculture, ornamenti, arte religiosa e piccoli oggetti funzionali.

Commercio di giada: video

Pericolo di confusione!

Maw sit sit

Maw Sit Sit è una roccia composta da giadeite, albite e kosmochlor (un minerale legato alla giadeite). Ha un colore verde-cromo chiaro e può essere brillantemente lucidato. Per queste ragioni, è usato come pietra preziosa. Maw Sit Sit è stato identificato correttamente per la prima volta nel 1963 vicino al villaggio di Maw Sit Sit nella Birmania nord-occidentale ai piedi dell’Himalaya. Questo è l’unico posto dove è stato scoperto finora. Si usa per tagliare cabochon e fare piccole sculture. A causa della sua scarsità e della bassa produzione, è raramente usato in gioielleria.

• Roccia di giadeite, albite e cosmochlore
• Identificato per la prima volta nel 1963 sull’Himalaya, vicino al villaggio di Maw Sit Sit.
• Finora l’unico sito di ritrovamento
• Solo raramente in gioielleria

Materiali simili

Un certo numero di altri minerali e materiali che sono comunemente tagliati e lucidati sono facilmente confusi con la giada. Tutti questi materiali possono avere un colore, una lucentezza e una traslucenza molto simili alla giada – così simili che la persona media non può riconoscerli. Questi materiali sono spesso usati per fare cabochon, perline e altri oggetti nello stesso stile della giada. A volte arrivano sul mercato con e senza divulgazione. Sono spesso etichettati come “giada” o con uno dei tanti nomi impropri.

Calcedonio

Il calcedonio è una varietà traslucida di quarzo microcristallino che si presenta in una gamma di colori simili alla giada. Il crisoprasio è un calcedonio color cromo verde chiaro che, tagliato in cabochon, perline e piccole sculture, è molto simile alla giada. Il calcedonio si presenta in una varietà di altri colori traslucidi come il nero, il lavanda, il giallo e l’arancione, che possono assomigliare alle variazioni di colore della giada. Il calcedonio può sembrare molto simile alla giada come pietra preziosa. Può essere distinto dalla giada per il suo peso specifico inferiore e per una varietà di metodi strumentali.

Serpentina

Il serpentino si presenta in una varietà di meravigliosi colori da verde traslucido a quasi trasparente e verde-giallastro che assomigliano molto alla giada. È un minerale metamorfico che spesso si trova nelle stesse aree geografiche e negli stessi tipi di roccia della giada. Il serpentino è molto più morbido della giada e ha anche un peso specifico molto più basso.

La vesuvianite, conosciuta anche come idocrasi, è un altro minerale simile alla giada che è molto difficile da distinguere dalla giada senza test di laboratorio. Ha una durezza, un peso specifico e un aspetto fisico simili. Non è resistente come la giada e si rompe più facilmente – ma questo richiede la distruzione del campione.

Tipi di giada, trattamenti e consigli per l’acquisto

Per migliaia di anni, le persone che fanno e vendono oggetti di giada hanno trovato molti modi per migliorare il loro aspetto. Calore, cera, tintura, candeggina, acido, iniezione di polimeri e altri trattamenti sono stati utilizzati per migliorare il colore, la lucentezza e la stabilità della giadeite e della nefrite. Anche se molti di questi trattamenti fanno parte del tradizionale processo di fabbricazione della giada, i seri acquirenti di giada di oggi vogliono conoscere tutti i trattamenti che sono stati utilizzati nel processo di fabbricazione.

Classificazione in tipo A, B e C

Gli oggetti commerciali di giadeite sono classificati in tre “tipi” a seconda dei trattamenti utilizzati durante il processo di fabbricazione. Sono chiamate giadeite di tipo A, di tipo B e di tipo C.

Un medaglione di giada: il colore verde intenso salta subito all’occhio:

Giadeite tipo A: trattamento con strato di cera

Gli oggetti di giadeite di tipo A sono stati trattati con un rivestimento di cera. Questo è il trattamento più tradizionale della giadeite. È previsto e accettato dagli acquirenti seri e generalmente non influisce sul valore di un oggetto in giada. In questo trattamento, i fabbricanti fanno bollire gli oggetti di giadeite finiti in acqua per pulirli e prepararli all’applicazione della cera. Gli oggetti vengono poi asciugati e immersi nella cera fusa. La cera riempie tutti i pori e le fratture vicino alla superficie. Quando gli oggetti si sono raffreddati, la cera in eccesso viene rimossa e gli oggetti vengono lucidati a specchio. La cera riempie le irregolarità della superficie e dà alla superficie dell’oggetto una finitura liscia e lucida.

Giadeite tipo B: sbiancamento con acido cloridrico o solforico

Gli oggetti di giadeite di tipo B sono stati sbiancati per immersione in acido cloridrico o solforico. L’acido rimuove le macchie di ossidazione e rilascia il sodio. Questo schiarisce il colore di molti materiali. La giadeite viene poi impregnata sotto pressione di cera o di una resina polimerica trasparente. L’impregnazione riempie tutti i pori e le fratture vicino alla superficie e conferisce all’oggetto una migliore levigatezza, lucentezza e colore.

Purtroppo, l’aspetto degli oggetti di giadeite di tipo B può deteriorarsi dopo pochi anni. Il trattamento acido causa la fragilità di alcune giadeiti e le resine polimeriche possono scolorire con il tempo o l’esposizione al calore e alla luce del sole. A causa di questi problemi, il trattamento della giadeite di tipo B dovrebbe sempre essere rivelato quando un oggetto viene venduto, ma molti oggetti sono venduti senza rivelazione. Questa mancanza di divulgazione è dovuta al fatto che gli oggetti di giadeite di tipo B sono solitamente venduti per una piccola frazione del prezzo pagato per un oggetto simile di tipo A. I venditori spesso se la cavano con la segretezza perché i trattamenti di tipo B sono difficili da individuare. I test in un laboratorio gemmologico sono spesso necessari per individuare i trattamenti di tipo B.

• Sbiancato per immersione in acido cloridrico o solforico
• Impregnato con cera o resina polimerica sotto pressione
• L’aspetto può deteriorarsi dopo alcuni anni
• Il trattamento dovrebbe

Giadeite tipo C: colorazione individuale

La giadeite di tipo C ha di solito tutti i trattamenti della giadeite di tipo B, ma l’oggetto è stato anche tinto di un colore più desiderabile. I coloranti possono sbiadire nel tempo o con l’esposizione al calore e alla luce. Per queste ragioni, i trattamenti di tipo C dovrebbero essere sempre divulgati.

Il trattamento del colore può spesso essere determinato dall’esame con un microscopio, uno spettroscopio o filtri gemmologici, ma questo esame non dovrebbe essere richiesto – il venditore dovrebbe rivelare l’intera portata del trattamento per ogni oggetto venduto. La divulgazione non è sempre fatta, poiché la giadeite di tipo C è venduta per una piccola frazione di oggetti simili con trattamento di tipo B.

Gli oggetti di tipo C dovrebbero essere acquistati a un prezzo che presuppone un uso temporaneo per alcuni anni. Chiunque spenda il considerevole denaro in giada dovrebbe conoscere la differenza tra giadeite e nefrite, avere una buona conoscenza dei trattamenti della giadeite e come questi influenzano il valore e la durata futura e l’aspetto.

• Colore più desiderabile del tipo b
• I trattamenti di tipo C dovrebbero sempre essere divulgati
• Prezzo che presuppone un uso temporaneo di qualche anno

Pensione: Evitare gli errori e seguire i consigli

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• Rendite degli assicurati
• Diritti alle pensioni di reversibilità
• Perequazione delle pensioni e scissione delle pensioni
• I fatti più importanti sul calcolo della pensione
• Il trattamento fiscale delle pensioni e dei contributi
• Il conto e le informazioni dell’assicurazione
• Previdenza privata sotto forma di pensione Riester
• Previdenza privata sotto forma di pensione Rürup
• Regime pensionistico aziendale
• Sostegno al reddito di base nella vecchiaia e in caso di ridotta capacità di guadagno
• Compra su Amazon

Altri link

Abbiamo altri video utili e liste di libri per te su argomenti che potrebbero interessarti. Qui sotto ci sono alcuni link utili per voi.

Disposizione di pensionamento

Il tema della previdenza per la vecchiaia è una delle questioni più importanti a cui i tedeschi pensano. Già in giovane età, le persone sono rese consapevoli della necessità di fare provviste per la vita futura. Ma come faccio esattamente? Quando comincio a fare provviste per la mia vecchiaia? Quali errori devo evitare? Dove posso trovare consigli? E perché ho bisogno di una pensione? Risponderemo a tutte queste domande e ad altre ancora qui.

• Video consigli sul tema della previdenza per la vecchiaia
• Raccomandazioni di libri sul tema della previdenza per la vecchiaia

Dichiarazione dei redditi

Perché, perché, perché le dichiarazioni dei redditi sono così importanti? Non solo i lavoratori dipendenti, ma anche gli studenti o i pensionati possono beneficiare di una dichiarazione dei redditi. Se non hai mai compilato una dichiarazione dei redditi e non hai conoscenze precedenti, puoi scoprire tutto nella nostra guida alla dichiarazione dei redditi. Vi mostriamo consigli e trucchi su come evitare gli errori e vi forniamo tutorial diretti in modo che nulla possa andare storto con la vostra prima o prossima dichiarazione dei redditi. Se volete saperne ancora di più, abbiamo un grande articolo sulle basi fiscali: reddito, fatturato & co.

• Video consigli sul tema della dichiarazione dei redditi
• Raccomandazioni di libri sul tema della dichiarazione dei redditi

Comprare beni immobili

Con la nostra lista di libri e video sull’acquisto di proprietà, non puoi sbagliare con il tuo prossimo acquisto di proprietà. I nostri consigli sui libri coprono tutti gli argomenti, dalla giusta visione alla chiusura e all’eventuale rivendita. A cosa bisogna prestare attenzione, come si finanzia l’acquisto? Come si valuta una proprietà? E come si conclude il contratto? Potete trovare le risposte qui.

• Video consigli sull’acquisto di beni immobili
• Raccomandazioni di libri sul tema dell’acquisto di beni immobili

Guida all’accumulo di ricchezza XXL: Finanza, investimenti & Co.

A chi non piacerebbe costruire il proprio patrimonio? Indipendentemente dal fatto che si voglia essere in grado di permettersi qualcosa o si voglia generare un cuscinetto finanziario per la vecchiaia, l’accumulo di beni è un argomento rilevante e, soprattutto, sensato per quasi tutti. Ma quali opzioni ci sono per costruire un patrimonio? Assicurazione sulla vita, previdenza per la vecchiaia o investimento in immobili? Qui troverete una panoramica di articoli, così come raccomandazioni di libri e video sul tema dell’accumulo di ricchezza. Dal risparmio delle tasse al reddito passivo ai consigli per investire con successo – esperti e professionisti condividono il loro know-how nei loro video e letture e rispondono a tutte le domande sull’accumulo di ricchezza.

• Suggerimenti per libri e video: Creazione di ricchezza XXL

Torna all’editoriale sugli investimenti di capitale.

Conto di deposito fisso: Vantaggi e svantaggi

Le domande tipiche sono:

• Dove posso trovare i migliori tassi d’interesse per i depositi a tempo determinato?
• Cos’è il deposito fisso?
• Quale banca offre i migliori tassi d’interesse?
• Come si calcola l’interesse per le call money?
• Come si calcola l’interesse? – Più sotto Calcolo
• Come funziona il conto di denaro a chiamata?
• Qual è la banca migliore e più economica?
• Quale banca dà più interessi sui conti di risparmio?
• Quale banca è raccomandata?

Disponibilità e durata del deposito fisso

Il denaro a cui non hai bisogno di accedere per i prossimi 1 o 3 anni può essere investito in un conto di deposito a tempo determinato. Più lungo è il termine, più alto è l’interesse.

I depositi a termine fisso offrono il vantaggio di un’impostazione semplice, tassi d’interesse stabili e diverse scadenze che possono essere selezionate. La risoluzione anticipata spesso non è possibile, la risoluzione è possibile solo dietro pagamento di una tassa. La valutazione del rischio dei depositi a tempo è quindi bassa rispetto alle alternative di investimento del capitale. Tuttavia, a causa dell’attuale situazione dei tassi d’interesse, il rendimento attuale dei depositi a tempo è tanto basso quanto il rischio – una considerazione che ogni risparmiatore deve fare per se stesso. Così, proprio come un conto di risparmio, un deposito a tempo è facile da impostare, offre interessi stabili e si possono scegliere diverse scadenze. Conclusione: molti vantaggi, pochi ritorni.

Fatti sul deposito a tempo

I 3 fatti più importanti sui depositi a tempo determinato:

• Per un capitale che non è essenzialmente necessario
• Termine vincolante (uscita anticipata solo con perdite)
• Ritorno fisso dopo il tempo

Nel complesso, i depositi a tempo determinato sono adatti alle persone che possono fare a meno di una parte del loro capitale per un certo periodo di tempo. Questo viene investito con una durata fissa, e in cambio si ottiene un rendimento fisso.

Vantaggi dei depositi a tempo

• Impostazione semplice
• Tasso d’interesse stabile
• Termini flessibili (ma impegno a termine)

Svantaggi dei depositi a tempo determinato

• La cessazione anticipata (spesso) non è possibile
• Cancellazione solo dare tassa

Calcolo degli interessi

Chiunque voglia calcolare l’interesse ha diverse cifre chiave da calcolare. Questi includono, tra gli altri:

Interesse per anno

Interesse annuo = (capitale d’investimento x tasso d’interesse) / 100

Esempio di calcolo:

Interesse all’anno = (50.000 euro x 2,5) / 100 = 1.250 euro

Interesse al giorno

Interesse per t giorni = (capitale d’investimento x tasso d’interesse x t) / (100 x giorni all’anno)

Confronto tra call money, depositi a termine e libretti di risparmio