Vantaggi e svantaggi del broker: Comprare e vendere – L’intervista

Un giorno lo sarà. Se al momento non lavorate nel settore immobiliare e vi trovate in una situazione che ha a che fare con il settore immobiliare, prima o poi vi chiederete: “Non avrebbe più senso assumere un agente immobiliare? Da un lato c’è di solito l’argomento dei costi e dall’altro tutto dovrebbe essere fatto senza complicazioni, problemi e stress. Abbiamo la soluzione giusta per voi. Abbiamo condotto un colloquio con un esperto immobiliare.

Intervista con l’esperto immobiliare Jan Rickel di IHV – Die Immobilien Makler.

Noleggio broker – costi & scadenza

FIV: Per molti dei nostri lettori che non hanno mai usato un broker prima, la prima domanda che si pone è: Chi paga effettivamente il broker? Per i broker si applica d’ora in poi il cosiddetto principio di ordinazione. Recentemente, come ho capito, il cliente deve pagare la commissione di intermediazione o commissione per l’intermediazione immobiliare. In poche frasi, chi paga il broker?

C’è un detto “chi ordina la musica deve pagare”. Dal 2015, il principio dell’acquirente si applica in tutti i casi alla locazione di appartamenti, case, ecc. In parole povere: il proprietario o l’inquilino – chi commissiona il broker paga anche le commissioni. Di norma, naturalmente, questo è il padrone di casa, ma sempre più inquilini stanno usando un agente immobiliare per trovare un appartamento adatto nel mercato a volte scarso.

Quindi, se si desidera acquistare un immobile con l’obiettivo di affittarlo, è necessario fare i conti con ulteriori costi non appena si chiama in un agente immobiliare. Questo rende tutto più bello se il proprietario dal quale acquistate il vostro (nuovo) appartamento ha già dei contatti con gli inquilini. In questo modo si risparmia tempo, denaro e a volte anche problemi. Primo suggerimento: chiedete al proprietario dell’immobile che volete acquistare se ha già dei contatti con l’inquilino. Questo è molto semplice, naturalmente, se si acquista un immobile esistente che è già affittato…..

FIV: E com’è quando si compra o si vende una proprietà?

Finora non esiste un principio di ordinamento uniforme regolato dal governo federale! Una proposta corrispondente del partito “I Verdi” non è stata ancora discussa ulteriormente o addirittura decisa. Acquirenti e venditori spesso condividono la commissione del broker, nota anche come commissione del broker. Solo per i Länder di Brema, Berlino, Brandeburgo, Brandeburgo, Assia e Amburgo si applica la regola secondo cui l’acquirente paga la commissione.

Commissione – Come viene calcolato?

FIV: E come va con l’importo delle tasse o delle commissioni? Può un qualsiasi agente immobiliare fare quello che vuole quando vende immobili?

A rigor di termini, sì! Non ci sono disposizioni di legge per l’ammontare delle tasse. In pratica, tuttavia, acquirenti e venditori o broker si orientano sulle tariffe usuali nei rispettivi stati federali. Questi variano dal 3,57% al 7,14% del prezzo di acquisto. Quindi non necessariamente sempre qualcosa in più. Tuttavia, a seconda dello stato federale – come ho detto – acquirenti e venditori condividono questi costi.

Per i soldi, un broker pulito fa anche molto! Dopo tutto, ad esempio, prepara un’esposizione significativa della proprietà, organizza e coordina le visite all’appartamento, è attivamente coinvolto nella stesura di contratti e trattative, e così via. Oltre all’esperienza, è necessaria anche una grande quantità di conoscenze su una formazione adeguata o addirittura studi.

Competenze di un buon broker

FIV: Quali sono gli errori? Come faccio a riconoscere un broker di buona reputazione? Un diploma di dottore?

Per l’amor di Dio, no! Nessuno ha bisogno di un dottorato o simile per diventare un broker o per essere riconosciuto come un buon broker! Fino ad oggi è anche così che ci si può chiamare “agente immobiliare”, senza averne fatto una formazione speciale. Anche questo non esiste alla fine. Con le professioni di formazione “specialista immobiliare” e “agente immobiliare” ci sono nel frattempo, tuttavia, modi riconosciuti per essere in grado di trattare con competenza con gli immobili.
Fondamentalmente si ha bisogno di comprensione numerica, la conoscenza commerciale o l’esperienza sono vantaggiose. L’unico requisito legale è quello di avere una licenza commerciale o una licenza di broker.

Ma un buon agente immobiliare ha bisogno di molto di più. Ciò inizia con un alto livello di competenza sociale. Cioè, la capacità di adattarsi a un’ampia varietà di persone e alle loro esigenze. Un agente immobiliare non deve temere il contatto. Soprattutto, però, deve conoscere molto bene il mercato in cui vuole comprare o vendere la sua proprietà.

E come cliente, vi accorgerete subito: conosce molto bene le città, le località, i tipi di proprietà e le loro caratteristiche speciali? Può fare riferimento a riferimenti nell’ambiente? Potete anche parlare con i “vicini” che hanno acquistato dallo stesso broker. Un buon agente immobiliare ha anche tutti i documenti per la proprietà da vendere pronti. Il meglio in un’esposizione significativa e ben progettata. Inoltre, dovrebbe anche essere in grado di consigliarvi e accompagnarvi in materia di diritto contrattuale e nelle trattative notarili.

In definitiva è anche il tanto citato “sentimento intestinale” nei confronti del broker che dà un’indicazione di “buono” o “cattivo”. Se il broker mette troppa pressione sulla decisione, ad esempio, parla sempre in superlativi, questo non è necessariamente un buon broker. Ad esempio, dovrebbe anche parlare apertamente di possibili svantaggi della proprietà.

Domande di un broker

FIV: Molte persone pensano in un primo momento solo alla data di visualizzazione, cosa fa esattamente un broker per il cliente?

E’ bello che ci ripenseremo. Già sopra con le tasse ho già accennato a ciò che il cliente ottiene per i suoi soldi. La data dell’ispezione è solo una parte delle numerose realizzazioni di un agente immobiliare, anche se di particolare importanza!

Prima dell’ispezione, la prima ispezione dell’immobile, una valutazione professionale e la determinazione del corretto prezzo di vendita sono comunque validi. Ciò richiede una grande sensibilità da parte del broker. Perché il venditore di solito ha idee completamente diverse sul valore della sua proprietà rispetto a quanto il mercato permette. Naturalmente, il broker è prima di tutto dalla parte del cliente, ma questo significa anche che lo informa in modo equo sui prezzi di mercato attuali e futuri.

Poi la denuncia arriva alla proprieta’. Questa non è solo una brochure lucida per una migliore vendita. L’obiettivo è quello di evidenziare le caratteristiche dell’immobile in modo accattivante, per mettere ogni dettaglio nella giusta luce. Foto e testi dovrebbero riflettere la realtà, ma allo stesso tempo creare un incentivo all’acquisto. Tutte le informazioni relative al consumo energetico, alle spese accessorie, ecc. devono essere elencate e reperite in anticipo.

Coordinare gli appuntamenti di visualizzazione con il venditore e l’acquirente è spesso un problema impegnativo. Tutte le parti devono concordare un appuntamento. Inoltre, entrambe le parti hanno una visione diversa del processo di vendita. Il venditore vuole ottenere il prezzo più alto possibile, l’acquirente l’esatto contrario. Anche in questo caso è richiesta la competenza sociale del buon broker. Deve avere un occhio su entrambe le parti ed essere in grado di comunicare di conseguenza.

Dopo tutto, il broker accompagna anche il processo di vendita vero e proprio. O conducendo le trattative completamente da solo, se il venditore non vuole vedere i singoli acquirenti a tutti, o viceversa.

Acquisto di immobili – Questi tre punti sono importanti

FIV: Quali sono i 3 punti più importanti da considerare quando acquisto un immobile?

Prima di tutto e soprattutto lo stato di costruzione dell’immobile! Ma per favore, date sempre uno sguardo profondo dietro le quinte! Il tetto, le pareti, le finestre, il giardino, la cantina, ecc. non devono essere ristrutturati o saranno detratti dal prezzo di acquisto.

In secondo luogo, la risposta alla domanda se voglio utilizzare l’immobile da solo o acquistarlo come investimento di capitale. Il terzo punto che dipende da questo è quanto è buona la posizione residenziale per il tema dell’affitto. Un cattivo ambiente di vita – lasciamo aperto per il momento quello che può essere – di solito significa un alto rischio di perdita dell’affitto e quindi problemi di finanziamento. Se voglio vivere nella proprietà da solo, dovrei guardare i costi aggiuntivi (calcolatore dei costi aggiuntivi), in modo da non svegliarmi male più tardi.

FIV: Consiglieresti l’acquisto ai prezzi correnti?

I prezzi attuali possono anche scoraggiare l’acquisto. Dopo tutto, essi sono anche spinti dall’aumento della domanda – almeno nelle conurbazioni. Ma anche dal livello dei tassi d’interesse ancora incredibilmente basso! Ci sono abbastanza venditori che vogliono aggiungere più o meno “grasso” al prezzo di vendita effettivo.

Ma a causa dei tassi di interesse attualmente ancora bassi, l’acquisto ha davvero molto senso! Raccomando kann’s, ma vi consiglio anche di considerare la durata del finanziamento! Dopo la scadenza del periodo di credito – e la maggior parte degli acquirenti ha bisogno di finanziamenti bancari – il debito è già stato ripagato a tal punto che un mutato scenario di interessi non può mettere in pericolo l’intero progetto. Quindi: concordare un rimborso elevato ai tassi d’interesse favorevoli, oppure concordare il più a lungo termine possibile del prestito con tassi d’interesse favorevoli e rimborso standard (2%).

Investire in un condominio – Quando è il momento giusto?

FIV: Quando dovrei investire in un condominio e quando dovrei pensare di comprare una casa – cosa consiglierebbe l’esperto?

Questo è fondamentalmente abbastanza semplice: prima di tutto geht’s su ciò che posso permettermi con le mie possibilità. Una casa è di solito più costosa di un appartamento.

Ma la risposta dipende anche dallo scopo che sto perseguendo con la proprietà. Come investimento di capitale o oggetto di rendimento con effetto immediato, l’appartamento è di solito il modello migliore. L’appartamento è o sarà affittato e mi porta un reddito immediato. Naturalmente, posso solo “prendere” l’aumento di valore con me quando rivenderò l’appartamento e l’ambiente di mercato ha portato ad un aumento di valore.

L’acquisto di un condominio è riservato ai professionisti del settore immobiliare! Anche l’acquisto e l’affitto di una casa unifamiliare come rendimento immobiliare è una questione complessa. Come regola generale, gli inquilini delle case unifamiliari sono molto attraenti in termini di riparazioni e manutenzione della casa. Perché allora preferiscono pensare alla propria casa per il proprio uso personale e considerarla come un investimento “per dopo”.

Voglio vendere! A suo parere, quali sono i 3 temi centrali nella vendita di immobili?

Ci proverò:

1. Domanda se si desidera controllare la vendita da soli, o se si preferisce assumere un agente immobiliare per servirvi gli acquirenti giusti.
2. mantenere che le parti elementari della proprietà sono in buone condizioni.
3. Domanda se le vostre idee sul prezzo di vendita dipendono da cose personali ed emotive.

Grazie per l’intervista.

Intervista con l’esperto immobiliare Jan Rickel di IHV – Die Immobilien Makler