Immobilie come investimento di capitale per principianti: guida per i neofiti
Acquistare immobili come investimento – Vuoi quindi investire in immobili? È un’ottima idea! Gli immobili possono rappresentare una forma stabile e redditizia di investimento. Se rendita e cashflow positivo sono ancora parole straniere per te, sei nel posto giusto. Sveliamo il mistero della macchina da soldi dell’acquisto di immobili. In questo articolo imparerai le basi dell’investimento. Posizione, rendita, finanziamento: su cosa conta veramente? Torna al manuale: Immobile come investimento.
Perché investire in immobili?
Gli immobili, nel corso della storia, hanno tendenzialmente guadagnato valore, rendendoli un’opzione di investimento stabile a lungo termine. I prezzi degli immobili sono aumentati negli ultimi anni a livello nazionale. Questo è anche dimostrato dall’indice dei prezzi degli immobili del Istituto federale di statistica, che partendo dall’anno 2015 (indice = 100) nel 2022 si è attestato a circa 162,9 punti. Di conseguenza, i prezzi sono aumentati del 62,9% rispetto all’anno base 2015. (Statista, 2023)
La domanda di spazio abitativo aumenta spesso nel tempo. Gli immobili sono quindi una scelta popolare perché offrono vantaggi a lungo termine. Possono generare redditi da affitto regolari e guadagnare valore nel tempo. Gli investimenti immobiliari offrono inoltre vantaggi fiscali e una certa sicurezza contro l’inflazione.
Immobile come investimento: i fondamenti da conoscere
Su cosa conta veramente quando desideri investire in un’opzione di investimento.
- La posizione adatta (A-, B-, C-lage)
- Rendimento minimo del 9% e cashflow positivo (profitto al di là del coprimento dei costi)
- Finanziamento a lungo termine con il 20% di capitale proprio & rimborso del prestito tramite affitti
In questo articolo imparerai i punti più importanti sull’investimento e riceverai utili consigli, in modo da poter decidere immediatamente: investire o non investire?
La scelta dell’immobile giusto
Prima di investire, dovresti decidere che tipo di immobile desideri acquistare.
- Appartamento come investimento
- Casa come investimento
- Immobili commerciali come investimento
- Casali come investimento
Consiglio di lettura!
Gli appartamenti sono spesso facili da affittare e attraggono inquilini che desiderano rimanere a lungo. Le case unifamiliari sono una scelta popolare e possono generare affitti più elevati. Gli immobili commerciali comprendono uffici, spazi per il commercio al dettaglio e fabbriche. Offrono spesso rendite più elevate, ma richiedono un maggiore management. I casali possono essere una buona scelta se desideri più fonti di reddito da affitto.
Di solito, i principianti nel settore immobiliare iniziano spesso con un appartamento. Che si tratti di una casa o di un appartamento, la posizione è decisiva!
A-, B- & C-lage: l’importanza della posizione
Consiglio: la posizione di un immobile è decisiva. Una buona posizione può portare a redditi da affitto più elevati e a un aumento del valore. Presta attenzione all’infrastruttura, all’accesso a scuole e negozi e allo sviluppo dell’ambiente circostante.
Cosa significano A-lage, B-lage e C-lage di un immobile e perché è così importante per il tuo investimento?
I termini A-lage, B-lage e C-lage sono termini comuni nel mondo immobiliare per valutare la qualità e la posizione di un immobile. La posizione di un immobile è un fattore decisivo per il successo del tuo investimento, poiché influisce in modo significativo sulla rendita da affitto, sull’aumento del valore e sui rischi.
A-lage: prezzo di acquisto elevato & redditi più bassi
Le A-lage sono posizioni di primissima classe. Si trovano nei quartieri più belli e ambiti delle città o immediatamente vicino a importanti strutture e comodità come centri urbani, centri commerciali, scuole e collegamenti di trasporto.
Gli immobili in A-lage sono generalmente più costosi, ma offrono spesso le maggiori entrate da affitto e la migliore crescita del valore. La domanda di abitazioni in A-lage è elevata e queste posizioni sono meno sensibili alle oscillazioni economiche. Con un’A-lage stai adottando una strategia a lungo termine redditizia. Chi ha bisogno di entrate da affitto elevate a breve termine opta spesso per una B-lage o una C-lage.
B-lage: la posizione d’oro
Le B-lage si trovano in aree buone, ma non di primissima classe. Potrebbero essere un po’ più lontane dai centri urbani più importanti, ma offrono comunque un buon collegamento e una buona qualità della vita. Gli immobili in B-lage sono spesso più accessibili rispetto a quelli in A-lage, e le entrate da affitto sono solide. La crescita del valore può comunque essere interessante se l’area diventa più attraente.
C-lage: prezzo di acquisto basso & redditi elevati
Le are C sono in aree meno richieste, normalmente più lontane dai centri urbani e da importanti strutture. Queste aree possono talvolta affrontare sfide sociali ed economiche. Le proprietà immobiliari nelle aree C sono in genere economiche, ma gli introiti da affitto sono inferiori. La crescita del valore potrebbe essere limitata, e queste aree sono più vulnerabili alle fluttuazioni economiche. Il rischio per le aree C è più elevato, tuttavia è possibile guadagnare rapidamente con le aree C.
L’importanza di queste aree per il tuo investimento immobiliare risiede nel fatto che influenzano il tuo rendimento e il tuo rischio
Importante è considerare gli introiti da affitto, la crescita del valore e il rischio.
Introiti da affitto
Le proprietà immobiliari nelle aree A generano spesso introiti da affitto più elevati, il che può aumentare il tuo rendimento annuo.
Crescita del valore
Le aree A hanno spesso il potenziale per una maggiore crescita del valore nel tempo.
Rischio
Le proprietà immobiliari nelle aree C possono essere esposte a rischi più elevati, come l’abbandono o inquilini poco affidabili. Le aree B offrono spesso un equilibrio tra rendimento e rischio.
Proprietà immobiliari A, B o C?
È importante considerare gli obiettivi di investimento e la tua tolleranza al rischio quando acquisti un immobile. Se cerchi affitti stabili e un aumento di valore a lungo termine, un’area B potrebbe essere la scelta migliore. Se desideri ottenere rendimenti più elevati e sei disposto a correre un rischio maggiore, potresti considerare di investire in aree A. In ogni caso, è essenziale ricerchare approfonditamente il mercato immobiliare e la posizione specifica prima di investire. (Fonte: Lukinski.de)
Trovi suggerimenti per ulteriori considerazioni sull’acquisto di immobili nei seguenti articoli:
- Acquistare immobili affittati o non affittati?
- Superficie abitabile per utenti finali e investitori
- Anno di costruzione e stato degli immobili
- Acquistare immobili esistenti o nuovi?
Il rendimento decide: investire sì o no?
Dopo aver deciso sulla posizione immobiliare adatta, devi porre le due domande più importanti quando acquisti un’immobile per valutare l’investimento. Queste domande sono:
- Quanto ne ho bisogno?
- Quanto mi porterà l’immobile?
Ecco come valuti un’investimento immobiliare, cominciamo!
Quanto ne ho bisogno?
In sostanza, questa domanda è semplice da rispondere con numeri comuni.
Hai bisogno almeno del 9 % di ammortamento per coprire i costi dell’investimento.
Questi comprendono 2 % di ammortamento/ prezzo di acquisto, 2 % di manutenzione dell’immobile e gli attuali tassi di interesse. I tassi di interesse attuali (a partire dal 2023) si attestano al 5 %. In questo contesto attuale, si arriva così a un rendimento del 9 % che l’immobile deve generare.
Consiglio! Rendimento minimo da affitto
Quanto mi porterà l’immobile?
Ora però non hai ancora ottenuto un profitto. Se il rendimento supera il 9 %, sei entrato nell’area del profitto. Questo si chiama cashflow positivo, che non solo copre tutti i costi associati all’investimento, ma genera inoltre un reddito positivo mensile. Per sapere esattamente quanto può portarti l’investimento, si calcola il rendimento lordo. Per questo è importante conoscere il prezzo di acquisto dell’immobile e le aspettative di affitto. Per questo dovresti confrontare oggetti simili e i loro affitti nell’area circostante con il tuo immobile. Come si calcola il rendimento lordo, ti mostra l’esempio seguente.
Calcolo del rendimento lordo: esempio
Il rendimento lordo di un investimento immobiliare si calcola semplicemente con:
Rendimento lordo = (Affitti annuali / Prezzo di acquisto o valore di mercato dell’immobile) * 100
Il rendimento lordo mostra il rapporto tra gli affitti annuali e il valore dell’immobile in percentuale. È una prima indicazione per valutare la redditività.
Ecco un semplice esempio per aiutarti a comprendere il calcolo:
Immagina di acquistare un immobile per 180.000 euro. Gli affitti annuali da questa proprietà ammontano a 16.500 euro. Allora il calcolo sarebbe così:
Rendimento lordo = (16.500 / 180.000) * 100 = 9,17 %
In questo esempio il rendimento lordo è del 9,17 %. Questo significa che otterrai un rendimento annuo del 9,17 % del tuo capitale investito attraverso gli affitti, prima di considerare qualsiasi costo.
Rendimento lordo & rendimento netto
Il rendimento lordo offre solo un’indicazione di base che ti dà un’idea generale della redditività di un investimento immobiliare. Questo calcolo è uno strumento utile per decisioni rapide. Più precisa è tuttavia la redditività netta. Perché la redditività netta è più importante: la redditività netta è un’indicazione più completa e precisa, poiché tiene conto delle reali entrate e spese. Include costi come le tasse, l’assicurazione, la manutenzione, la gestione e i costi di finanziamento. Pertanto, la redditività netta offre un’immagine più realistica della reale redditività del tuo investimento immobiliare.
Calcolo della redditività netta: esempio
Come già appreso, il rendimento netto di un investimento immobiliare tiene conto di tutti i ricavi e le spese, inclusi i costi di gestione, le tasse e i costi finanziari. Ecco un esempio semplice per calcolare il rendimento netto:
Immagina di acquistare un appartamento in affitto per 200.000 euro. Le entrate annuali dagli affitti ammontano a 15.000 euro. I costi annuali di gestione (come manutenzione, assicurazione e amministrazione) si attestano a 3.000 euro. Le tasse annuali sugli affitti sono pari a 2.000 euro, e paghi annualmente 5.000 euro di interessi sul mutuo.
Il rendimento netto si calcola in questo modo:
Rendimento netto = ((Entrate annuali dagli affitti – Costi annuali di gestione – Tasse annuali – Interessi annuali) / Prezzo di acquisto dell’immobile) * 100
Rendimento netto = ((15.000 – 3.000 – 2.000 – 5.000) / 200.000) * 100
Rendimento netto = (5.000 / 200.000) * 100
Rendimento netto = 2,5%
In questo esempio la rendita netta è del 2,5 %. Questo significa che otterrai una rendita annua del 2,5 % del tuo capitale investito attraverso le entrate da affitto, dopo aver preso in considerazione tutti i costi. La rendita netta dà quindi una visione più precisa della realistica redditività della tua investimento rispetto alla rendita lorda, che considera solo le entrate da affitto e il prezzo di acquisto. (Fonte: Immobilien-erfahrung.de)
Anche un’importante informazione in relazione all’acquisto di un investimento di capitale è l’imposta sulle plusvalenze: Quando devo pagare le tasse sui miei guadagni?
Imposta sulle plusvalenze: uso proprio & affitto
Un’informazione importante per te: l’imposta sulle plusvalenze è un’imposta sui guadagni derivanti dalla vendita di investimenti come azioni o immobili, quando vengono venduti entro un certo periodo di detenzione. Spiegato in modo semplice: paghi questa tassa quando realizzi un guadagno con un investimento. Per l’uso personale è dovuta dopo 3 anni. Per l’affitto dopo 10 anni.
Per l’uso personale dopo 3 anni
La vendita di un immobile utilizzato personalmente è generalmente esente da tasse. Per ottenere l’esenzione totale devi abitare nell’immobile almeno 2 anni e non puoi aver già venduto l’immobile in modo esente da tasse negli ultimi 10 anni.
Per l’affitto dopo 10 anni
I guadagni derivanti dalla vendita di immobili affittati sono soggetti all’imposta sulle plusvalenze. La durata di detenzione influisce sull’onere fiscale. In caso di vendita entro 10 anni dall’acquisto, potrebbe essere dovuta un’imposta. L’importo dell’imposta dipende dai guadagni realizzati e dai tassi fiscali individuali. (Fonte: Haufe.de)
Ultimo, ma non meno importante, è la finanziatura del tuo investimento, il terzo fattore essenziale per il successo del tuo investimento. Cosa devi sapere adesso!
Finanziamento del tuo investimento
La maggior parte di noi non può acquistare un immobile in contanti. Probabilmente avrai bisogno di un prestito ipotecario. Per questo motivo dovresti verificare la tua solvibilità e assicurarti di poter pagare comodamente le rate mensili.
L’importanza del luogo
La posizione di un immobile è decisiva. Una buona posizione può portare a maggiori entrate dagli affitti e a un aumento del valore. Presta attenzione all’infrastruttura, all’accesso a scuole e negozi, nonché allo sviluppo dell’ambiente circostante.
L’affitto del tuo immobile
Non appena avrai acquistato l’immobile, dovrai trovare degli inquilini. Crea annunci accattivanti, effettua verifiche approfondite del background e assicurati che venga effettuata una manutenzione regolare.
Gestione e manutenzione
La manutenzione del tuo immobile è essenziale per preservare il valore. Devi pianificare riparazioni e ristrutturazioni e assicurarti che siano soddisfatti tutti i requisiti legali.
Considerazioni fiscali
Parla con un commercialista per scoprire come gli investimenti immobiliari possano influenzare la tua situazione fiscale. Potresti beneficiare di ammortamenti, vantaggi fiscali e altre normative. Per ulteriori informazioni sui vantaggi fiscali degli investimenti immobiliari, clicca qui:
Alla fine, la risposta alla seguente domanda è decisiva:
Come finanziare un investimento immobiliare in modo più sensato?
Finanziare un’investimento immobiliare tenendo conto dell’inflazione richiede di considerare strategie a lungo termine. L’inflazione riduce il potere d’acquisto del denaro nel tempo, quindi è fondamentale garantire la conservazione del valore del tuo capitale a lungo termine. L’utilizzo del proprio denaro (capitale proprio di almeno il 20% del prezzo d’acquisto) per finanziare l’investimento immobiliare è l’opzione più semplice e priva di rischi. Riduce i prestiti esterni e i costi degli interessi.
Consiglio: Con il calcolatore dei tassi di interesse per mutui immobiliari di Dr. Klein puoi ottenere rapidamente un primo quadro generale della tua potenziale finanziaria immobiliare.
Ora conosci le basi per iniziare. Ricorda che gli investimenti immobiliari richiedono tempo e impegno, ma possono rappresentare un’opportunità remunerativa per costruire un benessere a lungo termine. Buona fortuna nel tuo avventura immobiliare!
Se desideri approfondire ulteriormente l’argomento degli investimenti immobiliari, troverai qui ulteriori utili consigli! Approfitta delle conoscenze degli esperti immobiliari e trai vantaggio dalle loro esperienze. Tutti gli errori sono già stati commessi da qualcuno. Informati e diventa un vero esperto nell’acquisto di investimenti immobiliari.
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