Intervista agente immobiliare Amburgo: Thorben Andrich sull’acquisto di beni immobili, costi e quartieri popolari in Amburgo

Intervista agente immobiliare Amburgo – Thorben Andrich è il fondatore e amministratore delegato di Redhome Immobilien GmbH, che si concentra su investimenti e immobili residenziali in Schleswig-Holstein, Amburgo e Bassa Sassonia settentrionale. Dopo la sua formazione iniziale come giardiniere paesaggista, un incidente lo ha costretto a ristrutturare la sua vita. La sua formazione come specialista del commercio all’ingrosso è stata seguita da una laurea in immobili nel 2016, ma lavora nel settore immobiliare dal 2013. Thorben Andrich ci ha parlato di quartieri popolari, costi e tasse, così come le opzioni di finanziamento e il mercato immobiliare di Amburgo. Approfittate del know-how dell’esperto e imparate di più sul mercato immobiliare e su Amburgo!

L’agente immobiliare T. Andrich sul mercato immobiliare di Amburgo

Thorben Andrich è il fondatore e l’amministratore delegato di Redhome Immobilien GmbH. Come azienda immobiliare giovane e moderna, lui e il suo team hanno fatto la loro missione di segnare punti con la competenza e la comunicazione all’altezza degli occhi. Non sono solo esperti nel mercato immobiliare di Amburgo, ma in tutta la regione intorno allo Schleswig-Holstein, Amburgo e il nord della Bassa Sassonia. L’esperto ci ha parlato dei suoi progetti più eccitanti, dei costi, delle opzioni di finanziamento, degli investimenti e dei quartieri popolari di Amburgo.

Quali proprietà le piace particolarmente mediare come agente immobiliare?

FIV: Prima di entrare nei molti dettagli della città: come agente immobiliare ad Amburgo, quale tipo di casa/appartamento ti piace di più mediare? Ci sono dei preferiti, per esempio il normale trilocale, il loft o piuttosto la proprietà di lusso in periferia?

Andrich: Penso che ad ogni agente piaccia vendere proprietà di lusso, sono prezzi diversi e spesso personalità molto interessanti che si incontrano, e bisogna sempre adattarsi a persone nuove. Grazie al nostro fotografo interno, abbiamo la possibilità di lavorare in modo molto flessibile e presentare la proprietà di conseguenza. Soprattutto con le proprietà di lusso, questo è molto importante.

Ma presentiamo anche il classico trilocale di conseguenza, non facciamo distinzioni. Siamo molto autocritici e le buone foto e una grande esposizione fanno anche parte di un “piccolo affare”. Il nostro obiettivo è quello di raccogliere i clienti con l’esposizione e, anche se non facciamo affari, forse di essere raccomandati ad altri.

• Sito web: Redhome Immobilien GmbH
• Instagram: redhome.real estate

FIV: Qual è stata la proprietà più emozionante o più bella che ricorda dei suoi anni da agente immobiliare?

Ci sono stati molti grandi affari, ma mi piace sempre raccontare la storia di un solo affare. Si trattava di un condominio in cui ero in regolare contatto con il proprietario da oltre 2 anni. Non è stato in grado di ottenere il prezzo che voleva per mettersi sul mercato per oltre due anni. Abbiamo parlato molto bene ancora e ancora e spesso mi sono offerto di occuparmene per lui. Chiamava spesso e chiedeva ogni sorta di cose e io lo aiutavo sempre, anche se sapevo che se avesse venduto lui stesso la proprietà, ne sarei uscito a mani vuote. A un certo punto mi ha chiamato e si è offerto di farci mostrare la sua casa ai nostri clienti della rete.

Dopo lo scambio di documenti e la sessione fotografica, abbiamo creato un’esposizione e offerto la proprietà a un cliente adatto della rete. Il fine settimana seguente abbiamo visitato la proprietà e il venerdì seguente siamo andati dal notaio. Il venditore ha ricevuto il prezzo di vendita desiderato e l’acquirente è stato molto felice di pagarci la commissione di intermediazione, perché sa che lo chiamiamo sempre di nuovo per proprietà adatte. L’acquirente è diventato da allora un ottimo amico che ha comprato un altro investimento immobiliare da noi. Il venditore è anche tornato nel nostro ufficio dopo 6 mesi e ci ha chiesto aiuto per un nuovo edificio progettato. Questo esempio mostra abbastanza bene come lavoriamo e cosa è importante per noi. Ci piace andare oltre e convincere con il nostro servizio e la nostra competenza. Un agente immobiliare che vuole solo fare un dollaro veloce non avrà successo a lungo termine.

Ci consideriamo un classico fornitore di servizi e consideriamo ogni transazione e ogni contatto nel contesto di una cooperazione a lungo termine. Specialmente con le proprietà d’investimento, quest’idea ripaga sempre.

“Chiunque voglia solo fare un dollaro veloce come broker non sarà in grado di avere successo a lungo termine”. – T. Andrich

Dove dovresti trasferirti ad Amburgo? Distretti per single, famiglie & co.

FIV: La maggior parte dei nostri lettori sta comprando un immobile per la prima volta. In modo che i nostri lettori abbiano una visione diretta: Se qualcuno si trasferisce da poco ad Amburgo e ti chiede, come esperto di Amburgo, la domanda “dove ci si dovrebbe trasferire?”, quali quartieri consiglieresti?

Andrich: Non è una domanda facile a cui rispondere perché ci sono certamente diversi approcci e idee. Se posso prendere me stesso come esempio.

• Single / orientato alla carriera? Sternschanze, St. Pauli, Winterhude, Uhlenhorst, St. Georg, Eppendorf

Il networking è l’alfa e l’omega ed è estremamente importante, specialmente di questi tempi. Con i social media (Instagram, Facebook, Xing, LinkedIn, ecc.) ci sono infinite opportunità di andare a eventi di networking e scambiare idee. Probabilmente i quartieri più popolari che offrono un mix di networking, scena e divertimento sono (solo per citarne alcuni): Sternschanze, St. Pauli, Winterhude, Uhlenhorst, St. Georg e Eppendorf. Qui si possono incontrare giovani imprenditori così come vecchie mani e in generale si ha un mix molto speciale. Ogni quartiere ha il suo fascino. Grazie alla posizione centrale, si può raggiungere ogni quartiere molto rapidamente. Ho vissuto qui e ho conosciuto un’infinità di persone fantastiche.

• Famiglie con bambini? Lokstedt, Schnelsen, Eidelstedt, Poppenbüttel, Groß Borstel, Alsterdorf, Langenhorn, ecc.

Le posizioni centrali di Amburgo offrono anche grandi opportunità per le famiglie con bambini. Tuttavia, le giovani famiglie tendono a trasferirsi nella periferia di Amburgo. Qui avrete un po’ più di m² di spazio abitativo per i vostri soldi e questo fa una bella differenza. I quartieri popolari includono Lokstedt, Schnelsen, Eidelstedt, Poppenbüttel, Groß Borstel, Alsterdorf, Langenhorn e molti altri. Dipende semplicemente da ciò che la gente può permettersi e vuole.

• Persone ricche (prezzi degli immobili superiori a 1 milione)? Rissen, Blankenese, Ottensen, Wellingsbüttel, Duvenstedt, Klein Flottbek

La soglia di 1 milione di euro viene rapidamente infranta ad Amburgo. Intorno all’Alster va particolarmente veloce, ma anche i quartieri della città che sono lontani dall’Alster sono in parte molto cari, o sono diventati cari. Esempi: Rissen, Blankenese, Ottensen, Wellingsbüttel, Duvenstedt, Klein Flottbek

Costi, affitti e prezzi ad Amburgo: valutazione di un professionista

FIV: Quali costi ci si deve aspettare ad Amburgo quando si affitta, e soprattutto quando si compra un appartamento o una casa? Come paragonerebbe Amburgo ad altre città e quali quartieri sono particolarmente attraenti al momento?

Andrich:

• Affitto: L’affitto medio ad Amburgo è attualmente di circa 14,-/m².
• Acquisto di appartamenti: il prezzo medio di acquisto dei condomini è attualmente di circa 4.500/m².
• Acquisto di case: il prezzo medio di acquisto delle case è attualmente di circa 4.200/m².

I prezzi variano estremamente a seconda della posizione, delle dimensioni e dei servizi. Amburgo ha un’ottima infrastruttura, infinite opportunità di svago. Con l’Alster e i numerosi parchi, questa città ha anche ottime aree ricreative ed è molto popolare tra i turisti. Amburgo è grande, ma comunque ben strutturata e ogni località offre aspetti diversi e ha il suo fascino particolare.

I quartieri più popolari sono: tutti i quartieri intorno all’Alster, come Rotherbaum, Harvestehude, Uhlenhorst, Winterhude, Eppendorf, St. Georg, ma anche Ottensen, Sternschanze, St. Pauli, Altona, Eimsbüttel e Barmbek-Süd. Potrei certamente elencarne altri, ma ciò andrebbe oltre lo scopo di questo articolo.

Quartieri di Amburgo per l’investimento immobiliare? Suggerimenti dall’esperto di investimenti

FIV: Un altro sguardo a chi vuole investire e affittare. Come vero insider di Amburgo, quali sono i quartieri che attualmente stanno vivendo una ripresa e che sono particolarmente interessanti per gli investitori di capitale? Quali quartieri sono interessanti per i proprietari e gli investitori qui?

Andrich: La periferia di Amburgo attualmente offre ancora buone opportunità di investimento. Tuttavia, un gran numero di investitori si è già spostato nella periferia di Amburgo. Questo ha portato anche qui a un forte aumento dei prezzi. Di regola, un investitore vuole ancora sfruttare il potenziale e ottenere dei rendimenti. Un investitore classico vuole “parcheggiare” i suoi soldi in una proprietà, magari contando ancora sull’apprezzamento ed è interessato alle località migliori.

Gli investitori sono quindi più interessati ai quartieri urbani come: Barmbek, Schnelsen, Stellingen, Hamm, Eilbek o Wandsbek. I grandi investitori e gli investitori di capitale tendono a concentrarsi, per esempio, su: Winterhude, Eppendorf, Uhlenhorst, Neustadt e St. Ogni distretto ha anche posizioni buone e cattive.

“Ogni distretto ha posizioni buone e cattive”. – T. Andrich

Comprare e vendere immobili con un agente immobiliare o una ricerca privata: vantaggi e svantaggi

FIV: Secondo le statistiche, ben oltre il 50% di tutte le proprietà ad Amburgo vengono acquistate / vendute con un’agenzia immobiliare. Dal suo punto di vista: quando si dovrebbe cercare privatamente e quando si dovrebbe assumere un agente immobiliare professionale per la ricerca? Dove sono i vantaggi e gli svantaggi?

Andrich: Se sei un privato che cerca una proprietà in un quartiere specifico, dovresti presentarti come cliente alle agenzie immobiliari locali e farti creare un profilo di ricerca corrispondente. Molte offerte non vanno più online e sono offerte internamente nei file dei clienti. Come privato che cerca una proprietà, di solito non si nota questo. Inoltre, dovreste mettere “agenti di ricerca” sui soliti portali per essere informati sulle nuove proprietà. I profili dei clienti completati, con tutte le informazioni, aiutano i broker a decidere sui clienti. Inoltre, il finanziamento dovrebbe essere già grosso modo chiarito per poter agire rapidamente.

• I vantaggi della ricerca con un agente immobiliare: ti vengono offerte più proprietà, puoi ricevere offerte esclusive e sperimentare un apprezzamento diverso.
• Svantaggi della ricerca con un agente immobiliare: di solito costi aggiuntivi più alti, l’agente immobiliare lavora anche per altre parti interessate.

Errori tipici del primo acquirente e come evitarli

FIV: Come ho detto prima, la maggior parte dei nostri lettori sono primi acquirenti. Quali sono gli errori che i primi acquirenti fanno di solito? Al contrario, quale consiglio darebbe, come esperto, a qualcuno che acquista la sua prima proprietà?

Andrich: Specialmente con le buone offerte, è estremamente importante essere veloci. Se sai cosa vuoi e stai cercando, puoi passare attraverso un finanziamento con un’offerta campione. Questo vi darà una buona sensazione del volume che si può guardare, e se il peggio viene al peggio, si può poi colpire rapidamente e dare all’agente immobiliare un impegno a comprare nella visione, forse con una conferma di finanziamento. Dovreste anche sapere come leggere i diversi documenti. La cosa migliore è chiedere diverse proprietà e “fare pratica”.

Finanziamento immobiliare: prestiti vitalizi & Co. – opzioni e consigli

FIV: Quali opzioni di finanziamento per una proprietà raccomanderebbe di più ad Amburgo – o in generale – e quali opzioni hanno i primi acquirenti?

Andrich: Nella maggior parte dei casi, gli acquirenti pagano da soli almeno i costi accessori. A volte ha senso includere i costi di intermediazione nel prezzo di acquisto per rendere il finanziamento più comodo. In generale raccomanderei di rimborsare un po’ più del 2% per le proprietà occupate dal proprietario e di assicurarsi i tassi d’interesse favorevoli con un tasso fisso più lungo. Il classico prestito di rendita è spesso usato come modello di finanziamento. In alcuni casi, può anche avere senso finanziare tutti i costi accessori – e dovreste anche includere nel calcolo le ristrutturazioni necessarie. Il finanziamento è un argomento molto complesso e bisogna considerare le opzioni in anticipo.

FIV: Quanto capitale proprio si dovrebbe avere e quali altri fattori influenzano il finanziamento / l’affidabilità creditizia? Quali consigli può dare come esperto in base alla sua esperienza?

Andrich: Le banche di solito vogliono che almeno i costi accessori siano pagati dal capitale proprio. I tassi d’interesse sono migliori se una parte del prezzo d’acquisto è pagata anche dal capitale proprio. Se e in che misura ha senso dipende dall’acquirente e dalla proprietà. Non c’è giusto o sbagliato qui.

Spese di servizio e tasse ad Amburgo: Questi sono i costi da aspettarsi

FIV: Oltre al prezzo d’acquisto, ci sono naturalmente dei costi aggiuntivi. Un grande fattore per gli acquirenti di Amburgo sono le tasse. Con quali tasse devono fare i conti gli acquirenti di Amburgo quando comprano una casa nella periferia della città o un condominio ad Amburgo Mitte/ Hafen-City?

Andrich: Quando si acquista una proprietà, si deve pagare una diversa tassa di trasferimento del terreno a seconda dello stato federale. Ad Amburgo, per esempio, è il 4,5% del prezzo di acquisto e nello Schleswig-Holstein il 6,5%. Se i costi accessori, come gli onorari dell’agente immobiliare, vengono trasferiti al prezzo d’acquisto, il prezzo d’acquisto aumenta e l’imposta sul passaggio di proprietà si applica anche a questi costi. Ulteriori tasse vengono sostenute solo in caso di vendita – a seconda della costellazione e del periodo di utilizzo. (Tassa sulla speculazione)

Prezzi alti Amburgo, quando vale la pena investire in una proprietà immobiliare?

FIV: Gli affitti e i prezzi di acquisto ad Amburgo sono aumentati fortemente negli ultimi anni. Qual è il fattore decisivo che guida maggiormente questo sviluppo nel mercato immobiliare di Amburgo? Attualmente consiglierebbe di investire in immobili o di aspettare?

Andrich: Il reddito raggiungibile ad Amburgo è significativamente più alto che in regioni rurali come Dithmarschen, per esempio. Soprattutto i giovani si trasferiscono ad Amburgo per studiare e fare carriera.

Da un lato, è la crescita dalle altre regioni che sta causando l’aumento dei prezzi, e dall’altro lato, i tassi d’interesse favorevoli hanno reso possibile alle persone con redditi non così alti di acquistare proprietà ad Amburgo. Amburgo è una delle città più popolari della Germania. In linea di principio, consiglierei sempre di possedere una proprietà, ma solo con il giusto reddito. Il rapporto tra il valore dell’immobile e il reddito deve corrispondere e deve essere sostenibile.

Suggerimento: condomini di lusso a HafenCity Hamburg – The Crown

Lusso puro: questo è ciò che promette la nuova torre residenziale “The Crown” nella HafenCity di Amburgo. Se vi piacciono gli immobili di lusso, questa proprietà è sicuramente l’indirizzo giusto. Immaginate di stare sul vostro balcone, a circa 50 metri sopra l’Elba, guardando dall’alto l’edificio a forma di onda della Elbphilharmonie e godendovi il sole che si riflette sull’Elba, facendo brillare l’acqua. Non suona come un sogno? Non c’è da stupirsi, quindi, che quasi tutte le unità residenziali del progetto siano già state vendute.

• Condominio di lusso Hafen City: The Crown Hamburg