Imposta di successione sugli immobili: importo esente da imposta e valore di mercato
Tassa di successione per i beni immobili in Germania – Chiunque erediti o desideri ereditare beni immobili deve tenere conto di alcune cose, perché anche in Germania vengono riscosse delle tasse sulle successioni. L’importo della detrazione fiscale dipende dal grado di parentela con il testatore. Qui è rilevante lo scaglione d’imposta a cui appartiene l’erede e l’aliquota fiscale applicabile a questo scaglione. Dal 2009, per gli immobili ereditati è prassi comune che l’imposta di successione sia determinata in base al valore di mercato.
Chi appartiene a quale fascia fiscale?
I coniugi e le coniugi appartengono sempre alla classe fiscale I e quindi hanno sempre una franchigia fino a 500.000 euro. Anche i figli e i figliastri, così come i nipoti, i genitori e gli antenati appartengono alla classe fiscale I. I figli godono di una franchigia di 400.000 euro, i nipoti hanno una franchigia di 200.000 euro, i genitori e gli avi hanno una franchigia di 100.000 euro.
Se non si tratta di un’eredità abituale ma di un regalo, i genitori e gli antenati sono assegnati alla classe d’imposta II. Questo riduce l’importo esentasse da 100.000 euro a 20.000 euro. Inoltre, i coniugi divorziati, i nipoti, i figliastri e i fratelli appartengono anch’essi alla classe fiscale II. Tutte le altre persone sono automaticamente assegnate alla classe d’imposta III.
Imposta di successione sugli immobili: quanto è alta?
Se si vuole calcolare l’imposta di successione quando si eredita una proprietà immobiliare, si sottrae la propria indennità dal valore di mercato della proprietà immobiliare e si ottiene l’importo imponibile.
Se l’importo è di 75.000 euro, le persone della classe fiscale I devono pagare il 7% di imposta di successione. Se l’erede si trova nella classe d’imposta II, l’imposta di successione aumenta al 15% e nella classe III è dovuto il 30%.
Se l’importo in questione è fino a 300.000 euro, l’11% è dovuto per la classe d’imposta I. Per la classe d’imposta II, l’imposta di successione è già del 20%. Con la classe d’imposta II, l’imposta di successione è già del 20%, con la classe III è del 30%.
Per un importo fino a 600.000 euro, l’imposta di successione nella classe I ammonta al 15%, il 25% è richiesto per la classe II e il 30% per la classe III.
Se l’importo arriva fino a 6.000.000 di euro, il 19% è dovuto per le persone della classe I, e il 30% ciascuno deve essere pagato per le classi II e III.
Se parliamo di un importo fino a 13.000.000 di euro, si deve pagare il 23% nel caso della classe I, il 35% nel caso della classe II e il 50% nel caso della classe III.
Per importi fino a 26.000.000 di euro, il 27% di imposta è dovuto nella classe I, il 40% nella classe II e il 50% nella classe III.
Per importi ancora più elevati, le aliquote fiscali sono del 30% per la classe I, del 43% per la classe II e del 50% per la classe III.
Imposta di successione sugli immobili: quando è dovuta?
In linea di principio, l’imposta è dovuta su tutti i beni ereditati. Nel caso dei beni immobili, tuttavia, ci sono delle eccezioni che avvantaggiano l’erede. Le tasse non sono dovute, per esempio, se l’erede stesso vive nella proprietà ereditata per dieci anni.
Come si può determinare il valore di mercato?
Il valore di mercato di una proprietà riflette il valore di vendita di una proprietà. La valutazione tiene conto delle rispettive condizioni di mercato e vengono utilizzati diversi metodi. La determinazione del valore di mercato dipende dal fatto che la proprietà sia scambiata su un mercato funzionante. Questo non è il caso, per esempio, di un’asta obbligatoria, motivo per cui le proprietà possono spesso essere acquisite molto al di sotto dell’effettivo valore di mercato. In questo caso, il valore di mercato è inferiore a quello reale.
Le procedure con cui viene determinato il valore di mercato:
La procedura di liquidazione
La procedura di confronto si basa sul valore di mercato di proprietà simili che sono state vendute solo di recente in una posizione simile. La base per questo è la raccolta dei prezzi d’acquisto di un comitato di esperti locali della città. Tutti i prezzi di acquisto di qualsiasi proprietà sono registrati in questa collezione. Questa procedura può fornire ottimi risultati se è disponibile un numero sufficiente di valori di riferimento.
Il metodo degli utili capitalizzati
Questa procedura è spesso utilizzata se la proprietà è una proprietà commerciale o se la casa è affittata. Qui, il valore di mercato è calcolato dal valore del terreno e dal valore del reddito dell’edificio. Il valore del reddito dell’edificio è composto dal reddito da locazione e dai costi di gestione. Se il rischio di perdita dell’affitto è molto alto o i costi di manutenzione sono immensi, il valore di mercato può essere sorprendentemente basso.
Il metodo del valore patrimoniale
Questo è il metodo di valutazione più utilizzato. Nel metodo del valore patrimoniale, il valore di mercato è la somma del valore patrimoniale dell’edificio e del valore del terreno. Il valore di mercato è calcolato sulla base dei costi di costruzione originali, da cui vengono dedotti i valori per i segni di usura. Questo metodo è usato soprattutto dalle banche.
Non è raro che i valutatori usino due dei metodi e poi dichiarino il valore medio di entrambi i metodi come valore di mercato.
Ci sono anche altri fattori che influenzano il valore di mercato di una proprietà.
Il valore di mercato a sua volta cambia a causa della domanda e dell’offerta. Più alta è la domanda per una proprietà, più il valore di mercato della proprietà aumenta. Se la posizione di una proprietà è richiesta può essere vista dal valore standard del terreno. Questo è derivato da altre vendite di proprietà. Se si tratta di una proprietà indipendente, l’anno di costruzione, lo spazio abitabile e utilizzabile, la condizione dell’edificio e varie caratteristiche dell’edificio sono importanti oltre al valore standard del terreno.
Se assumete due periti, noterete che il valore di mercato può differire da perito a perito. Questo dimostra che c’è sempre un certo margine di interpretazione quando si parla di valore di mercato.
Come posso scoprire il valore contrattuale della mia proprietà?
Il primo passo per possedere la proprietà è quello di assumere un perito in primo luogo. Se il valore di mercato è importante per la vendita di una proprietà, una valutazione gratuita di una proprietà può già essere sufficiente. Se invece si tratta di un divorzio o di un’eredità, di solito è necessaria un’opinione scritta sul valore di mercato.
Il proprietario dovrebbe avere i seguenti documenti pronti per il valutatore:
- L’estratto del registro fondiario
- Le piante della casa
- Il piano del sito
- Un calcolo dello spazio vitale
- Il certificato energetico
- Una descrizione dell’edificio
Un perito professionista è quindi consigliabile, poiché è difficilmente possibile per un privato determinare da solo il reale valore di mercato. Ogni quarto venditore tende a sovrastimare il valore della sua proprietà e quindi si mette sulla sua strada quando vende la sua casa. Gli acquirenti, d’altra parte, sono naturalmente interessati il più possibile a mantenere basso il prezzo d’acquisto e quindi concentrano la loro attenzione sui difetti.
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