Un immobile ha senso come investimento di capitale?

La proprietà come investimento di capitale – Molte persone arrivano a un certo punto della loro vita dove si chiedono se abbia senso investire in una proprietà. Come un profano è a volte abbastanza difficile da trovare la strada intorno ai temi del settore immobiliare. Abbiamo intervistato un esperto per voi per rispondere a tutte le vostre domande aperte.

Intervista con l’esperto immobiliare Jan Rickel di IHV – Die Immobilien Makler.

Il settore immobiliare è un investimento di capitale sensato?

Nessuno sarà sorpreso che io, come broker, rispondo a questa domanda con un chiaro “sì”. Ma dipende dal motivo! Quando si acquista un immobile come investimento di capitale – e non importa se si tratta di una casa, di un terreno o di un appartamento – tutti amano parlare di “oro concreto”. C’è un motivo: il valore degli immobili è cresciuto costantemente negli ultimi anni e decenni. In generale, comunque, in ogni caso. Come per l’oro, anche in questo caso si devono sopportare tempi di prestazioni peggiori o addirittura una tendenza al ribasso nel settore immobiliare.

FIV: Allora preferirei investire subito in oro. Dopo tutto, non devo mai “rinnovare” l’oro o preoccuparmi dei problemi degli inquilini?

A prima vista, questo è corretto. Ma a un secondo sguardo diventa subito chiaro: se si fa bene il proprio immobile, è possibile ottenere guadagni di valore in periodi e altezze che gli investitori in oro solo sognano. Sto parlando dell'”effetto leva” dell’acquisto di immobili. In breve: Il capitale utilizzato per le esperienze di acquisto già dopo dieci anni con la vendita degli immobili un aumento di valore nella gamma ordinata a due o tre cifre. Nessun oro al mondo può farlo!

Nessun oro al mondo può farlo!

Tuttavia, con l’oro non importa dove si trova – la cosa principale è una cassaforte sicura in banca. Con un immobile non è indifferente. Oltre allo stato di costruzione, l’ubicazione gioca un ruolo decisivo nello sviluppo del valore aggiunto.

Investire denaro nella zona di Francoforte & Reno-Meno

FIV: Che aspetto ha nell’area del Reno-Meno? Quali regioni sono richieste?

La zona di Francoforte sul Meno, Wiesbaden e Magonza è nota per essere al top della scala quando si tratta di domanda di beni immobili. Basta guidare sulle autostrade solo una volta al mattino e dopo il lavoro per sapere che molte persone lavorano e vivono qui. L’agglomerato urbano è interessante per molte persone per accorciare le distanze per lavorare.

Ma naturalmente ci sono anche differenze nell’intensità della domanda e quindi nell’evoluzione dei prezzi. E’ davvero costoso ovunque le persone abbiano buoni collegamenti con autobus, treni e strade. La ferrovia del Reno per Bingen, ad esempio, è quindi molto buona, o la zona circostante da Francoforte a Butzbach, Hanau, ecc.

Gli immobili come investimento di capitale si inseriscono perfettamente in queste località dell’area Reno-Meno!

Tuttavia, le posizioni nella Valle del Medio Reno o nel retrostante distretto Main-Taunus sono un po’ meno buone. Lì, l’immobile viene venduto piuttosto che comprato. Fondamentalmente, i prezzi di acquisto diminuiscono con la distanza dai grandi centri. Questo è interessante per gli investitori perché, sebbene i prezzi di acquisto degli immobili nella periferia siano spesso inferiori, il reddito da locazione da raggiungere non lo è. Questo ha un effetto notevolmente positivo sul rendimento dell’immobile.

Prezzi di uscita e prezzi immobiliari?

FIV: Ritiene che Brexit abbia un ruolo nei prezzi degli immobili nella zona del Reno-Meno?

Sì! Ne sono sicuro! Da quando è stata presa la decisione di dimettersi, molte aziende hanno trasferito la loro sede centrale nell’Europa continentale. Francoforte è uno dei primi indirizzi al mondo per i servizi bancari e finanziari, per cui alcune aziende del settore sono già arrivate a Francoforte. Altri seguiranno. Rispetto agli affitti e ai prezzi di acquisto a Londra e dintorni, i nostri prezzi sembrano piuttosto moderati per i banchieri.

Tuttavia, non si può dire con chiarezza quali aree dell’area Reno-Meno beneficiano dell’afflusso delle vittime esiliate di Brexit. Ad esempio, per il centro di Francoforte è stata prevista una pressione sul mercato immobiliare ancora più forte di quanto non lo sia già. Tuttavia, finora ciò non è avvenuto. Molti potenziali clienti stanno ora cercando una casa o un appartamento nei dintorni. La conurbazione Reno-Meno è molto più gestibile nelle sue dimensioni rispetto alla Grande Londra. Il viaggio in treno o in auto per lavorare a Francoforte è ovviamente accettabile per molti potenziali acquirenti. Anche gli acquirenti di immobili in aree più distanti possono trarre vantaggio da questo sviluppo. Gli immobili e le ubicazioni corrispondenti devono essere commercializzati professionalmente solo al gruppo target delle parti interessate. L’area Reno-Meno sta diventando sempre più costosa, cosicché le località che ieri erano considerate moderate sono oggi interessanti come investimenti di capitale. Questo include, ad esempio, Rheinhessen.

3 Consigli per investire nel settore immobiliare

FIV: Quali tre consigli darebbe ai nostri lettori se volessero acquistare un immobile come investimento?

• Consiglio 1: Avere il coraggio di ottenere i soldi dalla banca per l’acquisto di un immobile come investimento.
• Consiglio 2: Per l’inizio del tut’s anche ne chic 2-Zimmer-Wohnung ne chic nella situazione desiderata, al fine di entrare nel business stabilimento con gli immobili.
• Consiglio 3: Al momento dell’acquisto, ascolta anche il tuo “gut feeling” e non solo gli slogan pubblicitari dell’agente immobiliare.

FIV: A quanto ammontano i prezzi degli immobili a Francoforte e dintorni? Quali parti della città sono attualmente particolarmente richieste dagli acquirenti e dagli investitori?

I prezzi per gli immobili sono solitamente indicati volentieri per metro quadrato. A Francoforte sono compresi tra 3.500 € e circa 8.000 € per gli immobili esistenti e tra 5.000 € e oltre 11.000 € per i nuovi edifici. Ora ho guardato anche gli appartamenti e le case insieme. È possibile ottenere una buona prima panoramica dalla pagina wohnlagenkarte.de.

Prezzo al metro quadro tra i 3.500 e gli 8.000 euro di inventario

Prezzo al metro quadro tra i 5.000 e gli 11.000 euro per le nuove costruzioni

Quanto è alto il prezzo è poi davvero, decide non solo sull’età della proprietà. Decisivi sono anche lo stato di ristrutturazione, le attrezzature, l’ubicazione rispetto alle strutture pubbliche e ai fornitori locali. Come accennato in precedenza, l’accessibilità dei trasporti pubblici e di buone strade è molto importante anche per quanto riguarda il prezzo d’acquisto.

Quali distretti – non solo a Francoforte – sono particolarmente richiesti dipende da molte condizioni locali. Inoltre, la classificazione di “nei distretti” è molto variabile. Chi avrebbe mai pensato a Francoforte che un giorno l’Ostenda sarebbe diventata un quartiere molto ricercato? Prima della decisione di ricostruire la BCE (Banca Centrale Europea), Ostenda era quasi come la discarica della città. La situazione è cambiata e non si intravede la fine dello sviluppo positivo per Ostenda.

Certo. Bockenheim, Westend e Sachsenhausen sono ancora la prima scelta per Francoforte. Anche il distretto Gallus ha fatto la cosa giusta.

Ovunque, ad esempio, vecchi impianti industriali vengono trasformati in complessi di quartiere versatili con strutture culturali e commerciali, dove si costruiscono aree industriali dismesse con nuovi edifici ben congegnati, un quartiere diventa un luogo privilegiato per vivere e quindi anche un luogo di investimento redditizio per gli acquirenti immobiliari.

Nuovo edificio in buona posizione – cosa ne dite?

FIV: Se ora investo in un nuovo edificio in un’ottima posizione, sono sicuro?

C’è un “Jain” chiaro da parte mia! Un sì, perché con un nuovo edificio correttamente eseguito c’è prima di tutto pace e tranquillità prima dei lavori di ristrutturazione. Forse anche perché per l’inquilino, che voglio vincere come investitore, un nuovo edificio di solito sembra più attraente che trasferirsi in un immobile esistente.

Il valore NO, ad esempio, si applica al fatto che l’investimento in nuovi edifici è di solito significativamente più elevato rispetto agli immobili esistenti. Allora l’affitto da raggiungere deve essere così alto che il mio rendimento dal reddito da locazione è così alto con le proprietà esistenti. L’immobile come investimento di capitale non è interessante solo per il regolare reddito da locazione. In definitiva, il ritorno si ottiene quando a volte rivenderò l’immobile. In buone posizioni, il valore dell’oggetto continuerà ad aumentare. Tuttavia, chiunque abbia già ottenuto un prezzo molto elevato al momento dell’acquisto di un nuovo edificio deve sperimentare una performance stabile e molto ripida per far funzionare l’investimento.

L’acquisto di un immobile esistente – naturalmente anche in una buona posizione – può funzionare molto meglio e in modo più sicuro come investimento. Devi calcolare tutto questo con il tuo banchiere, ma anche con un broker qualificato.

Se doveste vendere la vostra proprietà ora?

FIV: Al contrario, i venditori beneficiano della tendenza attuale?

Ma assolutamente! Perché tutto ciò che ho detto dal punto di vista dell’acquirente vale anche per il venditore. Soprattutto, naturalmente, soprattutto per quanto riguarda il prezzo di vendita da raggiungere. Ma attenzione! Ci sono i primi segnali di un rallentamento della spirale dei prezzi verso l’alto. Alcuni stanno già avvisando di una bolla immobiliare. Perché negli ultimi anni, con i tassi di interesse favorevoli e il forte interesse per gli immobili, è emerso anche che per le case e le abitazioni vengono chiamati prezzi in parte veri e propri di fantasia. Molti venditori pensano di poter fare gli affari della sua vita.

Ma dopo tutto: soprattutto se volete vendere la vostra proprietà velocemente o addirittura dovete – per esempio in caso di morte, insolvenza o qualcosa del genere, il venditore raggiunge ancora oggi prezzi significativamente più alti rispetto a qualche anno fa.

Tuttavia, vorrei davvero mettere in guardia dal supporre che la tendenza al rialzo dei prezzi continuerà in un lontano futuro. E anche se i prezzi degli immobili continuano ad aumentare, i tassi di interesse alla fine diventeranno di nuovo più cari. In questo modo molti si allontaneranno dall’acquisto di un immobile e il mercato si raffredderà.

Prezzo di sviluppo per immobili e metri quadrati

FIV: Come sono i prezzi nella cosiddetta bacon belt di Francoforte? Come si sono sviluppati la domanda e i prezzi degli immobili?

Il cosiddetto “Speckgürtel” si estende da Francoforte in direzione ovest verso il Reno, a nord fino alla zona di Giessen. A est geht’s a circa Gelnhausen nel distretto di Main-Kinzig e a sud lungo la Bergstrasse.

La zona più vicina intorno a Francoforte è ancora tutto ciò che si trova di fronte al Taunus da Hofheim a Bad Homburg. Ma anche Friedberg può essere annoverato tra di loro. Vi consiglio di prendere il biglietto della S-Bahn con le fermate del terminal. In questo modo si ottiene un raggio ragionevolmente adatto per il nastro di bacon più stretto intorno a Francoforte. Poiché la domanda qui è corrispondentemente alta e i collegamenti con il centro sono buoni, i prezzi degli immobili nella zona circostante purtroppo spesso giocano nella stessa lega del centro città.

L’ultima domanda su questo: Se hai i soldi, dovresti comprare nel 2019 o no?

Anche se non hai i soldi, puoi comunque pensare di comprare! Nessuno si aspetta che il prezzo di acquisto sia pagato completamente con mezzi propri e, se possibile, in contanti. Nella maggior parte dei casi, un po’ di denaro proprio rispetto al prezzo totale è sufficiente come capitale proprio. Inoltre, le banche offrono ancora oggi tassi d’interesse interessanti! Questa è la bellezza dell’accumulo di capitale con gli immobili: non devi portare con te una fortuna, puoi guadagnarla con gli immobili!

Grazie mille per l’intervista!

Intervista con l’esperto immobiliare Jan Rickel di IHV – Die Immobilien Makler.