Appartamenti a Francoforte: affittare, comprare, vivere – Intervista all’agente immobiliare

Affitta o compra a Francoforte – sia a Hausen che a Bockenheim. A Francoforte troverete sicuramente la proprietà giusta per le vostre idee. L’agente immobiliare Uwe Kirstens ti dice tutto quello che devi sapere su Francoforte nella sua intervista con noi. Meglio comprare e affittare? Quanto sono buoni i rendimenti a Francoforte e dintorni? E quali sono i quartieri più belli di Francoforte in cui vivere? Puoi scoprire tutto questo e altro in questo articolo. Altre raccomandazioni di agenti immobiliari per Francoforte. Anche in Germania nel nostro articolo: Agenzie immobiliari Germania.

Affittare, comprare, vivere a Francoforte

Un buon inizio nel mondo immobiliare è sempre l’acquisto del primo appartamento. Nella sua intervista con noi, Lydia Ishikawa spiega le sue esperienze con le proprietà in una buona posizione A. Il rendimento qui dipende dal tipo di casa o appartamento. Per esempio, i micro-appartamenti hanno diverse possibilità di sfruttamento rispetto alle case unifamiliari. Anche la posizione meso è decisiva per il prezzo, sia a Hausen, Bockenheim e altri distretti come il Gutleutviertel o Eschersheim.

Questa è Francoforte in Germania:

Francoforte da vicino:

Affitto: Contratto e liquidazione

Dopo l’acquisto di successo della proprietà e il completamento del contratto di acquisto, si vuole naturalmente arredare la proprietà appena acquistata secondo le proprie esigenze individuali. Dall’arredamento del soggiorno al design del giardino, nulla ostacola la vostra immaginazione creativa.

Comprate: Ritorno sull’investimento attraverso gli immobili

Nella nostra intervista imparerete tutto su immobili e rendimenti a Francoforte. Conviene comprare una proprietà a Francoforte o è più conveniente comprare nelle vicinanze, per esempio a Offenbach o Wiesbaden?

Intervista al broker sul settore immobiliare a Francoforte

Il tuo primo condominio o un immobile come investimento? In questa intervista imparerai i suggerimenti e i trucchi più importanti. Comprare, affittare, vivere a Francoforte ma anche consigli per investimenti di capitale. Noi facciamo le domande, lui fornisce le risposte.

UK Immobilien: agente immobiliare a Francoforte

FIV: Prima di parlare di Francoforte e del suo mercato immobiliare e delle sue raccomandazioni per inquilini e acquirenti, vorremmo sapere qualcosa di più sulla sua agenzia UK Immobilien. Potrebbe riassumere brevemente ai nostri lettori cosa fa la sua agenzia e in cosa è specializzata?

Uwe Kirsten: UK Immobilien è in attività dal 2004 ed è una delle più grandi agenzie di locazione di immobili residenziali nell’area di Francoforte. Un dipendente permanente si occupa dei potenziali inquilini insieme al nostro servizio di visualizzazione. A causa del numero di nuove proprietà ogni settimana, impieghiamo anche il nostro fotografo.
Il secondo focus è la vendita immobiliare di proprietà nuove ed esistenti (appartamenti, case).

Dal 2021, UK Immobilien, come una delle principali società immobiliari di Francoforte, è un direttore regionale per l’Associazione Federale per l’Industria Immobiliare e il proprietario Uwe Kirsten, è stato nominato come delegato per il Congresso Federale dell’Industria Immobiliare.
Siamo felici di fare il miglio in più per i nostri clienti, qualunque esso sia. La fiducia è un’importante pietra miliare ed è quindi ancorata nel logo dell’azienda.

Proprietà preferite a Frankfurt – Grattacieli

FIV: Come agente immobiliare a Francoforte, quali proprietà preferisce mediare personalmente?

Risposta: I nuovi appartamenti nei grattacieli, come la Grand Tower o il Solid con le loro viste mozzafiato, sono ovviamente fantastici. La Grand Tower in particolare ha generato molta attenzione da parte dei media, per cui abbiamo prodotto tre video su Youtube che hanno generato oltre 60.000 visualizzazioni e più di 100 commenti. Dato che questi edifici non sono aperti al pubblico, è emozionante poter guardare dietro le quinte quasi dal primo giorno e muoversi liberamente nell’edificio.

Il team immobiliare del Regno Unito:

Distretti cittadini e sviluppo del mercato – il futuro di Francoforte

FIV: Distretti per single, famiglie & Co. – Per coloro che non vivono ancora a Francoforte e vogliono trasferirsi a Francoforte, quali quartieri hanno un futuro? Dove dovresti trasferirti a Francoforte se vuoi vivere bene?

Uwe Kirsten: I quartieri più popolari di Francoforte sono sempre stati il Westend, Nordend, Bornheim e Sachsenhausen. Si tratta di quartieri consolidati da tempo, con una buona infrastruttura e molte opportunità per le attività di svago. Le famiglie hanno anche scoperto Riedberg, che da anni è in piena espansione nel nord di Francoforte e si sta sviluppando con uno slancio senza precedenti. I single/coppie preferiscono vivere in città, quindi “vivere vicino all’acqua” è un tema popolare, rendendo il Westhafen e Osthafen predestinati per questo.

Sviluppo del mercato immobiliare a Francoforte

FIV: Gli affitti sono un grande argomento, in tutta la Germania. Come si è sviluppato il mercato immobiliare e gli affitti a Francoforte negli ultimi anni e come si svilupperanno in futuro?

Uwe Kirsten: L’interesse generale della popolazione è stato fortemente indirizzato verso il mercato immobiliare, perché politicamente sono stati fatti alcuni errori clamorosi e ora da anni si cerca di combattere gli effetti invece delle cause. Un esempio di questo è il freno all’affitto.
Gli appartamenti sono ancora urgentemente necessari nel segmento dei prezzi bassi! Tuttavia, a circa 10.000 euro/mq, i nuovi edifici hanno un prezzo così alto che gli affitti devono essere fissati in modo corrispondente e sono accessibili solo per le persone con un reddito più elevato.

Effetti della pandemia sul mercato immobiliare

Uwe Kirsten: A causa della pandemia, da due anni meno persone cercano un alloggio. D’altra parte, sempre più nuovi edifici stanno arrivando sul mercato. Proprio l’altro giorno ho visto che vengono offerti i primi nuovi edifici pronti per essere occupati. Questo era impensabile prima della pandemia! Altrimenti, i progetti di nuova costruzione sono stati praticamente sempre esauriti non appena la costruzione è iniziata.
A proposito, produciamo i nostri podcast sullo sviluppo degli affitti e dei prezzi d’acquisto a Francoforte, dove approfondiamo le cifre e gli sviluppi in grande dettaglio. Potete ascoltarli su www.immofunk.de o su tutte le comuni piattaforme di podcast.

Comprare o affittare? Raccomandazioni per i beni immobili

FIV: In Germania, la gente affitta più che comprare. Cosa consiglieresti a una giovane coppia o anche a una persona sola, di affittare o comprare a Francoforte?

Uwe Kirsten: La persona più intelligente è in realtà quella che possiede una proprietà e la affitta a qualcun altro – ma vive lui stesso in un alloggio in affitto. Perché? Perché le riparazioni, la manutenzione, l’ammortamento, le spese di interesse per i prestiti, ecc. nelle proprietà occupate dal proprietario non possono essere dedotte dalle tasse. Questo è un grande vantaggio che solo poche persone conoscono o realizzano.

Il centro di Francoforte:

Primo condominio a Francoforte

FIV: Se si affitta a Francoforte, si è relativamente flessibili e ci si può spostare se necessario. Chiunque compri una proprietà, indipendentemente dal fatto che sia la propria casa o un condominio, è almeno legato alla proprietà a lungo termine attraverso il prestito o il finanziamento. Quali sono gli errori tipici del primo acquirente dalla sua esperienza di agente immobiliare e come si possono evitare?

Uwe Kirsten: Un tipico errore del primo acquirente ama iniziare dove non te lo aspetti, anche se non hai ancora iniziato veramente e cioè: “Dove posso trovare una proprietà adatta”!
Non si dovrebbe fare affidamento su una sola fonte di informazione, ma piuttosto cercare o osservare il mercato nel modo più completo possibile, poiché i prezzi possono variare a seconda della fonte.

Dato che questo richiede molto tempo, abbiamo creato un cosiddetto radar di mercato come servizio clienti su https://www.uk-immobilien.com/wohnraum-monitor/, che visualizza tutte le fonti indipendentemente dai fornitori e dai portali. Con questo valore aggiunto, avete l’intero mercato in un unico posto e potete inviare la vostra richiesta direttamente al rispettivo operatore di mercato, se necessario.

Difficoltà con la valutazione della proprietà

La cosa più difficile per i profani è probabilmente la valutazione delle condizioni tecniche, e questo vale sia per gli edifici nuovi che per le proprietà esistenti. Qui sono soldi ben spesi per ispezionare la proprietà al momento opportuno con una persona di fiducia indipendente e controllarla di conseguenza.

Ma anche questioni apparentemente semplici come la dimensione ragionevole di un metro quadrato dell’appartamento, la disposizione/taglio, le buone opzioni di posizionamento/arredamento, l’arredamento, la vista dal balcone, le infrastrutture come i collegamenti ai supermercati e ai trasporti pubblici, così come le emissioni di rumore o di odore come il rumore della strada o un ristorante situato nell’edificio, devono essere prese in considerazione. Questo non può essere riassunto in poche frasi, e non per niente esistono intere serie di guide e libri sull’argomento. La maggior parte dei primi acquirenti presta poca attenzione ai costi di gestione, compresa la manutenzione o le spese speciali. Questo può sommarsi rapidamente e non dovrebbe portare a un brusco risveglio.

Costi di acquisto accidentali e tassa di trasferimento del terreno a Francoforte

FIV: Il prezzo d’acquisto di un immobile è una cosa, ma con quali costi accessori e tasse devono fare i conti gli acquirenti di Francoforte?

Uwe Kirsten: Al momento dell’acquisto della proprietà in Assia, sono dovuti il 6% di tassa di trasferimento del terreno e circa il 2% per le spese notarili e del tribunale distrettuale, così come la tassa di intermediazione (da zero a 3,57%) se applicabile.

I costi di gestione di un immobile sono raramente presi in considerazione. Se una proprietà non è occupata, i costi ricorrenti saranno ancora sostenuti, come l’assicurazione, la raccolta dei rifiuti, i pedaggi stradali, l’amministrazione, il custode, la pulizia/manutenzione, ecc. Le riserve di manutenzione o una ripartizione speciale dovrebbero essere verificate in anticipo per non trovarsi di fronte a costi imprevedibili.

Costi riassunti:

• Tassa sul trasferimento della terra: 6%
• Spese notarili: 2%
• Commissione di intermediazione (se applicabile): fino al 3,57

Soggiorno moderno nel centro di Francoforte:

Investimento di capitale attraverso gli immobili – consigli dei broker

FIV: quartieri di Francoforte per l’investimento immobiliare – Passiamo agli immobili come investimento a Francoforte, per chi vuole comprare e affittare. Se il nostro lettore decide di comprare e poi affittare: Quali 2 quartieri o satelliti intorno a Francoforte raccomanderebbe ad un acquirente per il suo investimento a Francoforte? Secondo la sua opinione di esperto, dove si trovano le maggiori opportunità future?

Uwe Kirsten: Più importante di un distretto specifico è l’infrastruttura. Ci dovrebbe essere una stazione della metropolitana o della S-Bahn nel raggio di 10 minuti a piedi, così come un supermercato. Un ascensore è obbligatorio dal primo piano in su, così come una cucina attrezzata e un balcone. Abbiamo osservato per quasi 20 anni come il mercato e le richieste delle persone stanno cambiando. Se seguite questi consigli, troverete il vostro inquilino in ogni quartiere di Francoforte, se viene offerto ad un prezzo giusto.

Tipi di immobili con un futuro – investimenti e rischi

FIV: Secondo lei, quale tipo di immobile ha un futuro a Francoforte, in cosa si dovrebbe investire? Piccolo, grande, esistente, nuova costruzione?

Uwe Kirsten: Purtroppo non c’è una risposta generale a questo… Gli appartamenti di una o due stanze sono sempre un buon investimento perché Francoforte è una città per single e pendolari. È importante che l’appartamento non sia troppo grande. Un appartamento con 1 camera da letto di 50 metri quadrati non è quello che serve e non dovrebbe essere molto più grande di 30 metri quadrati. 70 o 90 mq sono troppi per i bilocali e più adatti ai trilocali. I bilocali dovrebbero avere circa 50mq per un rapporto prezzo/prestazioni ragionevole. Sopra i 60mq il rapporto scende rapidamente. Consiglierei anche 2 bilocali piuttosto che un quadrilocale, per ridurre il rischio di posti liberi.

Molti investitori preferiscono le nuove costruzioni perché nei primi 10 anni possono aspettarsi molte meno riparazioni che con una proprietà esistente. Alla fine della giornata, tuttavia, deve pagare alla fine, e una proprietà che è forse in una posizione prominente e ricercata può segnare punti con molti altri fattori.

Il taglio dell’appartamento non deve essere sottovalutato.

Le stanze quadrate sono significativamente più popolari tra i ricercatori rispetto alle stanze triangolari o a taglio conico. Molti investitori si avvicinano a noi nel periodo che precede un acquisto e ci inviano la loro selezione di piani, da cui vorrebbero acquistare una proprietà. Finora, tutti hanno fatto bene con questa valutazione gratuita in combinazione con un’analisi del valore dell’affitto da parte nostra, anche se a volte abbiamo anche dovuto sconsigliare un acquisto.

Rendimento attraverso le vendite immobiliari a Francoforte

FIV: Infine, un’altra domanda: lei ha menzionato gli errori tipici nell’acquisto di un immobile. Molti comprano, ma alcuni vogliono anche vendere. Come agente immobiliare esperto a Francoforte, quali consigli può dare a chi vende una proprietà per la prima volta? Quali sono i primi passi e come si fa a vendere con successo una proprietà a Francoforte?

Uwe Kirsten: La maggior parte dei venditori immobiliari ha anche subito in mente la prossima domanda: con o senza un agente immobiliare? L’auto-marketing potrebbe anche essere stato abbastanza privo di rischi fino a qualche anno fa. Nel frattempo, però, ci sono stati così tanti inasprimenti legali con cambiamenti permanenti e regolamenti che le conseguenze non sono pienamente comprese e la maggior parte dei proprietari sono semplicemente sopraffatti. Un venditore privato non può più farlo con certezza giuridica, e tutto ciò che viene fatto per la prima volta è probabile che vada perfettamente nel più raro dei casi.

Rischi nella vendita di beni immobili – valutazioni e perizie

Inoltre, c’è il rischio di fissare il prezzo troppo alto o troppo basso, e non stiamo nemmeno parlando della condizione tecnica o degli obblighi legali di fornire informazioni, per non rischiare una riduzione del prezzo di acquisto o addirittura un annullamento della transazione in seguito… Proprio come un avvocato non rappresenta se stesso in tribunale o un medico non opera i membri della famiglia, si consiglia di mettere la vendita in mani professionali. A molti piace usare strumenti di valutazione online per una prima indicazione. Tuttavia, bisogna essere consapevoli che la maggior parte delle piattaforme vendono i dati personali inseriti a terzi.

Potrebbe essere più mirato chiedere a 2-3 agenti immobiliari rispettabili di venire a casa tua e chiedere le loro valutazioni e competenze. Per fare questo, dovresti prima dare un’occhiata alla presenza online dell’ufficio dell’agente immobiliare: com’è la presentazione, ci sono informazioni per i proprietari e posso vedere il personale?

In tutto questo, è importante ricordare che la proprietà immobiliare è probabilmente il più grande bene o transazione nella vita di un proprietario. Vuoi davvero lasciare questo al tuo primo tentativo? È molto più importante che ci si senta ben assistiti e completamente informati sulle proprie questioni professionali, legali, contrattuali o finanziarie quando si prende una decisione così importante.

FIV: Grazie a UK Real Estate per l’intervista!

Comprare il tuo primo appartamento: Occupazione del proprietario o investimento di capitale

Vuoi realizzare il tuo sogno di possedere la tua prima proprietà, ma non sai da dove cominciare? Impara tutto sulla tua prima casa e i passi più importanti nel nostro articolo.

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Affittare, comprare, vivere a Francoforte

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