Esperto: Comprare o no una proprietà? Berlino, Amburgo, Colonia, Düsseldorf e Monaco di Baviera.

Molte persone giocano con l’idea di acquistare una proprietà in una delle città popolari. Queste città includono Berlino, Amburgo, Colonia, Düsseldorf e Monaco di Baviera. Ma trovare l’immobile adatto non è affatto facile e come profano è spesso difficile valutare se vale la pena investire in un appartamento o in una casa come investimento. Abbiamo fatto un colloquio con un esperto per te.

Intervista con l’esperto immobiliare Jan Rickel di IHV – Die Immobilien Makler.

Investimento di capitale – Ne vale la pena?

FIV: Ci siamo incontrati il mese scorso per discutere delle vendite di case in generale e del futuro della vita. Oggi volevamo saperne di più sui punti caldi in Germania. Conosciamo tutti la notizia dell’aumento dei prezzi degli immobili a Berlino, Amburgo, Colonia e soprattutto Monaco di Baviera. Affitti, ma anche terreni e prezzi d’acquisto stanno esplodendo. Molte persone stanno pensando di investire in immobili – prima o poi. Ma l’immobiliare è un investimento di capitale che vale la pena di fare?

Dipende. Dipende da quanto tempo voglio mantenere questo investimento. Nel lungo periodo almeno un immobile è un ottimo investimento. Vi racconto una storia personale: quando più di 20 anni fa ho voluto acquistare un appartamento bilocale a Francoforte, Gab’s ha avuto molte discussioni con i miei genitori e i miei amici. Pensavano che fossi pazzo in considerazione dei rendimenti che altrimenti si potrebbero ottenere sul mercato (depositi a tempo, oro, azioni, ecc.). Con un rendimento locativo del 5% all’epoca, si guardava piuttosto vecchio a quel tempo accanto alle solite forme di investimento di capitale.

E allora perche’ sei ancora nel settore immobiliare?

Perché il valore di questo appartamento è aumentato drasticamente negli anni successivi. E questo era già evidente in quel momento! In realtà, molte persone, me compreso, inizialmente credevano che l’aumento dei prezzi sul mercato immobiliare stesse per finire così lentamente ma inesorabilmente. Ma era vero il contrario. A parte l’una o l’altra ammaccatura o due, lo sviluppo del valore degli immobili è costantemente aumentato. Cosi’ oggi potrei vendere questo appartamento per un multiplo del prezzo originale. Ho pagato il prestito da allora attraverso l’affitto e allo stesso tempo il mio piccolo capitale proprio investito in quel momento è cresciuto senza il mio coinvolgimento. E questo è molto più alto che con la stragrande maggioranza dei pacchetti azionari o altri investimenti convenzionali.

E funziona ovunque?

Sarebbe troppo bello per essere vero! Qui la posizione dell’appartamento o della casa è molto importante. Se avessi comprato una grande casa in campagna, lontano da tutto il trambusto, probabilmente le cose sarebbero andate diversamente. Questo non significa che una casa in campagna è fondamentalmente un cattivo investimento. Nella cosiddetta “cintura adiposa” degli agglomerati urbani, ad esempio, anche i prezzi degli immobili si sono sviluppati rapidamente. Se la posizione della proprietà acquistata è considerata molto desiderabile per la vita, allora non molto può andare male nel lungo periodo e l’uno o l’altro “ammaccatura” nello sviluppo del valore deve essere assorbito. A proposito: è ben noto che i pacchetti azionari o fondi hanno anche una o l’altra curva nella loro performance. Il fattore decisivo è il cosiddetto orizzonte d’investimento, ossia il tempo che concedo al mio investimento di capitale per svilupparne il valore. Non si possono fare soldi in fretta nel settore immobiliare. A lungo termine, tuttavia, si tratta di un investimento molto solido e sicuro.

C’è una fine in vista?

Ma il boom non sta lentamente per finire?

Certo, non posso prevederlo con certezza. Come ho detto: anche 20 anni fa, molti esperti immobiliari credevano che l’andamento dei prezzi per l’acquisto e l’affitto fosse finito. Non era vero, come abbiamo visto fino ad oggi. Come cambiano i prezzi per l’acquisto di immobili – e tra l’altro anche per il livello di affitto – dipende soprattutto da quanto spazio abitativo sarà richiesto in futuro e da quale nuovo spazio abitativo può essere creato. In ogni caso, non vedo alcuna saturazione del mercato immobiliare nel lungo periodo.
Rimane la domanda: come si sta sviluppando il livello dei tassi d’interesse? Se diventa più costoso prendere in prestito denaro per acquistare immobili, il mercato immobiliare si raffredda nuovamente. E poi siamo di nuovo alle “ammaccature” di cui sopra. L’investitore deve sopportarli.

FIV: Devo comprare subito un immobile o devo aspettare che i prezzi scendano?

Se sapessi se e quando i prezzi sarebbero diminuiti, probabilmente vi consiglierei di aspettare e vedere. Soprattutto se la riduzione di prezzo per la proprietà non sarebbe consumata da tassi di interesse significativamente più elevati nel finanziamento. Ma dato che nessuno di noi ha la proverbiale sfera di vetro, consiglio: calcolate esattamente quello che posso permettermi e poi cercate e comprate l’oggetto corrispondente in un luogo ricercato.

Mercato immobiliare nelle grandi città

FIV: Questo ci porta nelle aree della Germania dove i valori immobiliari sono in crescita da molto tempo. Diamo uno sguardo alle quattro regioni principali: Berlino, Monaco, Colonia e Düsseldorf. Cominciamo con Berlino. Come giudica il mercato immobiliare nel capitale?

E’ incredibile come si è sviluppata Berlino negli ultimi anni. Gli appartamenti sono stati poi venduti per un bottone e un clicker perché nessuno li voleva e ora gli investitori nazionali e stranieri si stanno strappando via per un immobile nella nostra capitale. Berlino è alla moda e anche “il posto dove essere”. Per molti giovani adulti è la città più cool del mondo, anche persone provenienti da altri paesi europei ed extraeuropei sono attratti da Berlino.
Quale distretto è attualmente “in” cambia a Berlino quasi altrettanto velocemente come in qualsiasi altra grande città tedesca. Nel frattempo, il boom ha colpito anche le periferie. Reinickendorf, ad esempio, ha aumentato i prezzi degli immobili di circa un quarto dell’anno scorso. E’ da pazzi! Anche i quartieri finora poco attraenti come Marzahn-Hellersorf o Spandau hanno visto un aumento significativo dei prezzi d’acquisto e di noleggio. Questo a sua volta significa che i comuni nelle immediate vicinanze di Berlino hanno un tasso di crescita demografica molto più elevato rispetto a Berlino stessa. Potsdam, Teltow, Bernau o Falkensee sono in crescita. Resta da vedere se i prezzi si svilupperanno in modo così drammatico.

Aumento dei prezzi degli immobili – acquisto o attesa

FIV: Come giudica l’aumento dei prezzi a Berlino e dintorni? Dovremmo comprare una proprietà o aspettare e vedere?

Credo che ci vorrà molto tempo prima che il mercato di Berlino e dintorni si calmi. Quindi ora è certamente un buon momento per comprare, perché a lungo termine i prezzi continuano a salire e ora il livello dei tassi di interesse è ancora basso.

FIV: Andiamo a sud, a Monaco di Baviera. Monaco di Baviera è considerata il punto di riferimento per l’aumento dei prezzi – indipendentemente dal fatto che si tratti di un condominio o di una casa unifamiliare in periferia. L’Handelsblatt riporta un’evoluzione dei prezzi del +47%. Cosa rende speciale la metropoli bavarese e come si sta sviluppando il mercato?

Finché la crescita dei settori economici corrispondenti in Baviera non rallenterà, si cercheranno esperti che a loro volta cercheranno un alloggio. Soprattutto quando gli specialisti dei rispettivi settori, e questo è ancora l’ambiente IT e altre società di servizi a Monaco di Baviera, non trovano lavoro altrove. Gli esperti stimano che entro il 2035 ci saranno circa 350.000 nuovi arrivi nell’area metropolitana di Monaco. Comuni come Dachau, Fürstenfeldbruck o addirittura Landsberg am Lech sono già attraenti come luoghi di vita per chi si reca quotidianamente a Monaco di Baviera.
La pressione sui prezzi degli immobili e degli affitti è aumentata anche a causa dell’elevato valore ricreativo della regione. Per molte persone, la vicinanza alle montagne e al Mar Mediterraneo è molto più attraente del Mare del Nord o dell’Olanda. In ultima analisi, ciò significa che nella zona di Monaco di Baviera gli stipendi sono di solito più alti che altrove in Germania. Tuttavia, i prezzi per l’acquisto o l’affitto di appartamenti di solito consumano questo “surplus”. Soprattutto per le famiglie questo è un vero problema…..

Immobiliekauf a Monaco di Baviera

FIV: In questo contesto, cosa ne pensate dell’acquisto di immobili a Monaco di Baviera?

Chiunque ne riceva uno e possa pagare per questo dovrebbe acquistare in sicurezza dal punto di vista prospettico. In termini relativi, tuttavia, le prestazioni e il rendimento locativo in altre aree selezionate della Germania non è affatto peggiore che a Monaco di Baviera. Penso a Berlino, all’area Reno-Meno o all’asse Colonia-Düsseldorf.

FIV: Non hai parlato di Amburgo adesso. C’e’ una ragione per questo? Lontano dalla pubblicità, oggetti come la Filarmonica di Amburgo generalmente valorizzano la città o solo una parte di essa?

Certo. Anche Amburgo ha conosciuto un forte sviluppo. Qualche anno fa, l’immagine della città era ancora piuttosto disgustosa, ma sono successe molte cose – specialmente con la Hafen-City e molti altri progetti di sviluppo urbano. Amburgo nel suo complesso è molto lontana dall’andamento dei prezzi come Monaco di Baviera.
Naturalmente, i progetti di costruzione come la Elbe Philharmonic Hall valorizzano la città nel suo complesso. Non da solo, però. Nel complesso, le istituzioni culturali, ma anche altri grandi “progetti faro”, promuovono l’immagine di una città. Tuttavia, vorrei vedere i soldi più spesso in molti sviluppi minori. In tutti i grandi progetti, ad esempio, non bisogna dimenticare i singoli quartieri. Naturalmente, è bello vedere questo edificio dall’Elba. Tuttavia, il rinnovamento e la manutenzione dei parchi, la riqualificazione dei campi da gioco, il sovvenzionamento degli asili nei singoli quartieri porterà a una maggiore attrazione positiva per l’intera città, che diventerà più attraente per le persone che ora vi abitano e per i nuovi arrivati. Ciò significa crescita del numero di abitanti, del gettito fiscale, ecc. Per questo motivo, per tornare ancora una volta alla domanda, sono piuttosto scettico sull’opportunità di investire in un grande progetto di questa portata.

Acquisto di immobili nella città anseatica di Amburgo

FIV: Amburgo non è così lontana dal mare. Il Mare del Nord e il Mar Baltico sono regioni di vacanza molto popolari. Quindi, se compro un immobile al nord, preferirei comprarlo in campagna piuttosto che in una casa vacanza o nella città stessa?

Lo stesso vale per Amburgo, Berlino e Monaco di Baviera. Spesso anche i prezzi al metro quadro e gli affitti previsti sono direttamente comparabili. Utilizzare un appartamento in città come casa vacanza può essere problematico. Molte città hanno posto fine all’affitto di case vacanza (Airbnb ecc.). Il rischio di perdita dell’affitto sarebbe troppo alto per me. La casa vacanza in campagna ha senso solo dove ci sono davvero buoni tassi di occupazione – e meglio di tutto l’anno. Nel “Alte Land” o in “Vierlanden” – per citare solo alcune aree nelle immediate vicinanze di Amburgo, questo non è certamente il caso. Inoltre, si dovrebbe essere un po’ più esperti nel settore dell’affitto turistico se non si vuole subire un naufragio con il suo investimento in una proprietà per le vacanze al mare. Pertanto consiglio alla maggior parte delle persone di non fare una cosa del genere.

FIV: Abbiamo ancora la regione di Colonia / Düsseldorf. Attualmente vi vivono circa due milioni di persone. Comprare o meglio affittare? Quali sono i vostri consigli per Colonia e Düsseldorf?

Chi può, dovrebbe comprare! Soprattutto Düsseldorf e la zona circostante non sono molto indietro rispetto a Berlino e Amburgo. Tuttavia, per entrambe le città vale quanto segue: date un’occhiata da vicino al quartiere in cui si trova la proprietà. A Colonia e Düsseldorf, non si è ancora visto che i vecchi “quartieri ombra” stanno diventando di notte i quartieri urbani assoluti. A Düsseldorf, Oberkassel è ancora in lista come uno degli “indirizzi principali”, mentre Eller e Flingern sono piuttosto sottovalutati. A Colonia, i quartieri più richiesti si chiamano da molti anni “Rodenkirchen” e “Bickendorf”. “Chorweiler” o “Nippes” sono piuttosto qualcosa per gli intenditori delle scene…..

FIV: Qual è la differenza tra l’attrattiva delle due città?

Sono sicuro che non ti aspetti che io risponda seriamente. Non esiste ancora una risposta vincolante a questa questione fondamentale dell’esistenza renana. Forse così tanto: in entrambe le città c’è una birra deliziosa e bei pub.

Grazie mille per l’intervista.

Intervista con l’esperto immobiliare Jan Rickel di IHV – Die Immobilien Makler.

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