Comprare una casa – tutti i fatti importanti dal certificato di eredità alle spese accessorie

Comprare una casa – il sogno di possedere la propria casa, vivere in modo indipendente tra le proprie quattro mura, poter progettare tutto da soli e arredare secondo i propri desideri. Ma questi sogni non sono la fine della storia, perché c’è molto di più nell’acquisto di una casa. C’è molta strada da fare per raggiungere l’obiettivo di potersi sedere, rilassarsi e godersi la vita nel proprio giardino. Per rendere questo il più facile possibile, ecco i migliori consigli e trucchi su cosa si dovrebbe prestare attenzione quando si acquista una casa e quali trappole si possono evitare.

Comprare una casa – agente immobiliare, commissioni e prestiti

Quando si pensa per la prima volta all’acquisto di una proprietà, sorgono subito molte domande. Qual è il modo migliore di procedere? Ho bisogno di un agente immobiliare o devo cercare da solo? Quanto deve essere grande la casa, di quanti metri quadrati e stanze ha bisogno? In quale area devo cercare e, soprattutto, di quanto budget ho bisogno? Ora andremo a fondo di tutte queste domande.

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Requisiti – il percorso verso la proprietà dei vostri sogni

Nel primo passo sulla strada verso la proprietà dei vostri sogni, dovreste prima considerare quali requisiti avete per la vostra casa. Di quante stanze hai bisogno e quanti metri quadrati dovrebbero avere idealmente la tua casa e la tua proprietà? Naturalmente, dovrebbero anche essere chiari sulla zona in cui vogliono trasferirsi e adattare le loro esigenze in base a questo. Una casa in città sarà più cara di una casa in periferia o in campagna. Avete bisogno di una scuola nelle vicinanze o di un supermercato raggiungibile a piedi. Vuoi un giardino o un ambiente adatto ai bambini. Naturalmente, dovreste anche pensare all’esterno della vostra proprietà. Preferisci un certo stile di casa, la casa dovrebbe essere più moderna o più in stile nordico? Una volta che hai risposto a queste domande di base e sai come vuoi che sia la proprietà dei tuoi sogni, puoi passare alla fase 2.

Pianificazione finanziaria – opzioni di finanziamento e requisiti

La pianificazione finanziaria è una parte importante del percorso per possedere una casa, perché il finanziamento della costruzione e i prestiti sono un impegno importante che può durare diversi decenni. Di conseguenza, chiunque stia pensando di comprare un immobile dovrebbe prima controllare le proprie risorse finanziarie. Questo include, per esempio, se la proprietà o un contratto di risparmio edilizio è già disponibile e a quanto ammonta. Dovreste anche controllare quali fondi possono essere effettivamente prelevati a breve termine. Per ottenere un prestito da una banca, si raccomanda di avere almeno il 10-20% della somma richiesta (somma di acquisto e costi accessori di acquisto) come capitale proprio. Più alto è il patrimonio netto, meglio è.

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Naturalmente, anche le circostanze personali giocano un ruolo nella resilienza finanziaria. Questi includono, per esempio, la pianificazione familiare e il desiderio di avere figli, la situazione lavorativa dei partner e, naturalmente, lo stato civile. È importante considerare se sono previsti grandi finanziamenti per i prossimi anni e come questo influenzerà la situazione finanziaria. È anche importante determinare le spese permanenti per poterle includere nella pianificazione. Questi includono i costi fissi come l’assicurazione e le spese accessorie, ma anche le vacanze, l’acquisto di automobili o le disposizioni per la sicurezza finanziaria.

Il prossimo punto importante è il periodo di rimborso, perché si dovrebbe pensare a quanto tempo si vuole fare un rimborso e quindi quanto tempo si vuole essere in debito. Si raccomanda di pianificare il finanziamento in modo tale che i debitori siano senza debiti entro i 60 anni. Tuttavia, questo dipende anche da quanto alto può essere il tasso di rimborso. Più breve è il periodo di rimborso, più alto è il rimborso, ma i periodi di prestito più brevi hanno anche dei tassi d’interesse un po’ più bassi. Come regola generale, con un tasso di rimborso del due per cento, il periodo di rimborso è di circa trenta anni.

Una volta risposto a queste domande, è il momento di compilare i documenti per le banche, perché hanno bisogno di molti documenti diversi per poter richiedere un’offerta in primo luogo. Tali documenti includono il reddito mensile, come evidenziato dall’accertamento dell’imposta sul reddito, così come una lista di spese regolari e beni correnti. In questa fase, dovreste anche avere già un oggetto d’acquisto e, nel migliore dei casi, dei preventivi di spesa, perché più precisi e completi sono i documenti che presentate, più velocemente e meglio la banca può preparare un’offerta. Confrontate molte offerte diverse da diversi istituti di credito, perché ci possono essere molte differenze e potete così trovare l’offerta migliore per il vostro progetto.

Ricerca – Broker, pazienza e annunci

Ci sono molti modi diversi di affrontare la ricerca della casa. Naturalmente, un agente immobiliare ha molti vantaggi, perché lui o lei vi accompagnerà dall’inizio alla fine della vostra ricerca, conosce consigli da insider e può aiutarvi con la vostra decisione. Comunque, se preferite cercare da soli, ci sono molti portali online, come ‘Immonet’ o ‘Immobilienscout24’, dove potete vedere una grande selezione di immobili. Fate sapere ai vostri amici e conoscenti che state cercando una casa, perché molte cose possono accadere attraverso i contatti. Quando si visualizza una proprietà, ci sono alcune cose da tenere a mente per raccogliere più informazioni possibili sulla proprietà. Prima di tutto, dovreste prendere appuntamenti di visione solo alla luce del giorno, in modo da poter vedere i difetti e le imperfezioni molto meglio che alla luce artificiale. Osserva attentamente i dintorni e fai attenzione a possibili rumori, odori e alla situazione del parcheggio. L’infrastruttura intorno alla proprietà dovrebbe anche essere esplorata attentamente per confrontare se è adatta alle loro esigenze. Anche parlare con i vicini può portare alla luce informazioni utili.

Nella proprietà stessa, dovrebbero prestare attenzione alle condizioni della facciata, del tetto e della soffitta, così come delle stanze e delle finestre del seminterrato. Macchie d’acqua su pareti e soffitti, finestre obsolete con scarso isolamento o un tetto che perde possono essere scoperti durante queste osservazioni. Fate delle foto e della proprietà e di tutte le aree difettose. Naturalmente, imparerete molto sulla proprietà dall’esposizione, ma non tutte le domande troveranno risposta qui. Quindi fate una lista di domande in modo da poter scoprire il più possibile sulla proprietà durante la visione. Le domande possibili potrebbero essere, per esempio, le seguenti:

  • È necessario effettuare dei rinnovi o delle ristrutturazioni?
  • In che condizioni sono il tetto e le finestre?
  • Che tipo di riscaldamento c’è nella proprietà, quanti anni ha e che isolamento ha la casa?
  • Il certificato energetico è sempre utile in questo caso, quindi chiedetelo esplicitamente.
  • La planimetria con il disegno dei muri portanti per poter pianificare una possibile conversione.
  • La dichiarazione dei costi operativi
  • Controlla l’incidenza della luce e le direzioni cardinali, per esempio, per scoprire quando il sole splende nel giardino.
  • Chiedete loro il motivo della vendita e la durata della vacanza
  • Gli infissi come la cucina, gli armadi, ecc. rimarranno nella casa e dovranno essere ripresi?
  • Visita diverse proprietà per fare una selezione e per poter vedere diverse offerte. Se non siete sicuri, come i muri umidi ecc., è meglio consultare un esperto e fargli valutare il tutto.

Basi legali – contratto d’acquisto, iscrizione al registro fondiario & Co.

Per comprare una casa bisogna seguire delle procedure legali e osservare molte norme. Per farlo correttamente e per rendere legale la vendita della casa, bisogna seguire una serie di cose.

Molti consigli utili sul tema delle basi legali quando si vende una casa!

Notarizzazione di un contratto d’acquisto – il notaio aiuta con la registrazione al catasto e altro

Il contratto d’acquisto soddisfa la norma che, secondo il § 311b BGB, un certificato notarile deve essere presente se viene trasferita la proprietà di una proprietà o diritti equivalenti alla proprietà. Tuttavia, il trasferimento di proprietà non è valido dopo la firma e la certificazione notarile, ma solo dopo l’iscrizione nel registro fondiario.
Per prima cosa, un notaio redige una bozza di contratto di vendita che dovrebbe soddisfare entrambe le parti. Questo viene messo a punto un po’ di tempo prima della firma, in modo che entrambe le parti possano controllarlo. All’incontro notarile, il notaio legge di nuovo il contratto ed entrambe le parti possono fare domande. Il notaio informa anche sulle conseguenze della vendita della casa e spiega i passi successivi del trasferimento di proprietà.

Fino all’iscrizione nel registro fondiario, il diritto dell’acquirente alla proprietà è garantito dall’iscrizione nel registro fondiario di un cosiddetto avviso prioritario di cessione. Questo assicura che il trasferimento di proprietà della proprietà possa essere effettuato in modo sicuro. Il trasferimento di proprietà nel registro fondiario viene avviato dal notaio solo quando il prezzo di acquisto è stato trasferito per intero. L’ufficio delle imposte deve anche confermare con un certificato di autorizzazione che l’acquirente ha pagato la tassa di trasferimento del terreno. Il momento in cui la proprietà viene trasferita all’acquirente, cioè il “trasferimento economico”, è anche determinato nel contratto notarile. Da questo punto in poi, l’acquirente sostiene tutti i costi ed è responsabile della proprietà. Tuttavia, non è il proprietario finale fino a quando il trasferimento di proprietà non è completo e il suo nome è iscritto nel registro fondiario.

Trasferimento di proprietà – dal venditore all’acquirente

Con la conclusione del contratto d’acquisto, non solo la proprietà di un immobile passa all’acquirente, ma lui o lei si assume anche tutti i rischi, le tasse e gli oneri associati alla proprietà dell’immobile. Questo permette al nuovo proprietario di fare con la proprietà come vuole. Il trasferimento del possesso è definito con precisione in termini di data ed è completamente indipendente dall’iscrizione del nuovo proprietario nel registro fondiario, cioè il trasferimento della proprietà.

Soldi e costi di costruzione – cosa si deve pagare quando si acquista una proprietà

Dopo aver deciso di comprare la proprietà dei vostri sogni, si pone la questione del giusto finanziamento. Qui dovresti informarti su tutte le opzioni, perché dovrai vivere con la decisione sul finanziamento per i prossimi anni. Specialmente per le persone inesperte, l’acquisto di una proprietà è un grande passo, ed è per questo che si dovrebbe essere particolarmente sicuri di trovare l’offerta giusta.

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Costruire denaro – 6 consigli per un finanziamento di successo

  • Suggerimento 1 – Determinare la situazione di partenza

    Prima di iniziare la tua ricerca, dovresti determinare il tuo budget e le tue esigenze in dettaglio. Questo include lo spazio abitativo, il numero di stanze, la costruzione e l’arredamento, la posizione, l’architettura, il trasporto locale e la distanza da luoghi importanti come il posto di lavoro o le scuole. Una volta che siete sicuri delle vostre esigenze, chiarite il vostro budget. Quanto capitale potete raccogliere? È anche importante determinare i costi massimi mensili futuri e quanto ci si può realmente permettere. Per fare questo, confronta i tuoi attuali costi e spese fisse mensili. Una volta creata una panoramica, avrete un’idea approssimativa di ciò che potete cercare.

  • Suggerimento 2 – Includere il rimborso del capitale

    L’affitto e gli interessi sono costi reali, ma con un rimborso, il denaro viene utilizzato come una sorta di piano di risparmio a rate. Questo significa che il vostro debito di prestito diminuisce mentre il vostro patrimonio netto aumenta. Quindi dovreste anche includere nei vostri calcoli il rimborso che dovete fare sul prestito ogni mese. Pensate a quanti anni vorreste che il debito venisse saldato e calcolate con questo valore. Ricordate che l’affitto che pagate ogni mese non è un investimento di valore, mentre il rimborso aumenterà comunque il vostro valore netto ogni mese.

  • Suggerimento 3 – Confrontare il maggior numero possibile di offerte

    Più offerte richiedete e confrontate, più scelta avete e più probabilità avete di trovare la proprietà dei vostri sogni. Non abbiate paura di cercare a lungo e di guardare molte proprietà. Cerca non solo sui portali immobiliari ma anche negli annunci dei giornali, chiedi ai tuoi amici e conoscenti e tieni sempre gli occhi aperti. Lo sforzo che metti nella tua ricerca ti ripagherà sicuramente a lungo termine.

  • Suggerimento 4 – Scegliere un finanziamento a lungo termine

    La cosa importante con i finanziamenti a lungo termine è che vi assicurate i bassi tassi d’interesse il più a lungo possibile. Preferibilmente per i prossimi 15 anni o più. Questo vi garantisce un solido tasso di rimborso. A seconda del prezzo d’acquisto, usate il 20% di equità o meno e scegliete un classico prestito di rendita. Il tasso di rimborso per questo prestito dovrebbe essere intorno al 2%. Se è più alto, il vostro rendimento sarà anche più alto in caso di inflazione. Se è più basso, però, non raggiungerete il certo importo di rimborso di cui avete bisogno per non trovarvi in difficoltà con un finanziamento successivo. Se prendete anche un altro prestito, come un prestito sovvenzionato, i termini devono corrispondere, altrimenti potreste essere minacciati da penali per il rimborso anticipato in caso di vendita.

  • Suggerimento 5 – Ottenere diverse offerte di finanziamento

    Naturalmente, è più facile e diretto prendere semplicemente il prestito con la vostra banca e gestire il finanziamento attraverso di essa. Tuttavia, ci sono grandi differenze nelle offerte di finanziamento delle diverse banche. Per questo motivo, dovresti ottenere almeno due offerte diverse, se non di più, per scoprire quale banca ti offre le condizioni migliori e più eque. Non perdere mai di vista il fatto che il prestito è a lungo termine, quindi un risparmio di interessi dello 0,2% all’anno può fare una grande differenza per te.

  • Suggerimento 6 – Non rifuggire dal debito

    Indebitarsi è una grande decisione, ma se si sceglie un “buon debito”, alla fine si guadagna davvero denaro. Il finanziamento della casa è una di queste “buone scuole” perché si risparmia sulle spese di alloggio e ci si protegge bene dall’inflazione. Si finisce per guadagnare ricchezza reale e non perderne, come con un investimento in beni di consumo. Per questo motivo, non rimborsare troppo rapidamente e attenersi a un rimborso iniziale del 2% e una durata di 15 anni. In questo modo non devi preoccuparti dell’aumento dei tassi d’interesse.

Prestito di follow-up – rinegoziazione del debito e pianificazione a lungo termine

Al momento del finanziamento, è importante che dimostriate alla vostra banca che siete un futuro mutuatario. Per i mutuatari che hanno già dimostrato per diversi anni di essere in grado di servire il prestito secondo il contratto, le banche sono felici di offrire condizioni migliori. All’inizio di un prestito, una gran parte della rata mensile è di solito l’interesse, e solo nel corso del tempo la quota di rimborso aumenta. Nel caso di una rinegoziazione del debito, una parte del prestito è di solito già rimborsata. Per le banche, questo significa che il rapporto prestito-valore è più basso che nel caso di un prestito iniziale e anche la quantità di consulenza richiesta è inferiore, poiché i clienti sanno già come funziona il finanziamento e cosa ci si aspetta da loro. Questo significa che la banca ha meno lavoro da fare con il cliente, il che facilita la preparazione dell’offerta e richiede meno tempo.

Quindi le banche hanno buone ragioni per corteggiare i recuperatori di debito, dato che possono trarne dei vantaggi. Ma il riscadenziamento è spesso più favorevole anche per i mutuatari. A seconda della situazione del mercato finanziario, i tassi d’interesse possono essere così favorevoli che è più conveniente per voi rimodulare un vecchio prestito piuttosto che continuare a pagarlo alle vecchie condizioni. I tassi d’interesse sono spesso migliori oggi di quando hai preso il prestito. Se ti aspetti che i tassi d’interesse aumentino in futuro, è consigliabile scegliere un lungo periodo a tasso fisso e assicurarsi buoni tassi d’interesse. In questo modo, si può ottenere un rapido adeguamento dei tassi d’interesse se si termina prematuramente il vecchio prestito.

Se volete fare tutto bene, cominciate a pensare oggi a come volete affrontare la rinegoziazione del vostro prestito tra qualche anno per assicurarvi un buon finanziamento successivo. Questi sono ancora più vantaggiosi se i fornitori si assumono i costi della rinegoziazione del debito per il mutuatario.

Costi di servizio – costi nascosti quando si acquista un immobile

Quando si firma un contratto d’acquisto, il finanziamento è già sotto controllo. Tuttavia, i costi aggiuntivi sono spesso sottovalutati. Le fatture dell’agente immobiliare, del notaio, del catasto e dell’ufficio delle imposte arrivano non appena il prestito viene fissato. Di conseguenza, il prestito è spesso fissato troppo basso. Almeno il 20% dei costi di costruzione accessori dovrebbero essere inclusi nel prestito oltre al prezzo di acquisto e sono abbastanza realistici. La panoramica mostra i 4 maggiori costi aggiuntivi che ci si può aspettare quando si compra una casa.

Tasse – Notarizzazione del contratto d’acquisto

Le spese per la nomina del notaio sono probabilmente una delle voci più grandi nei costi accessori dell’acquisto di una casa. Anche se le tariffe notarili sono fisse e non possono discostarsi da esse in nessuna direzione, sono anche piuttosto alte. Come regola generale, circa l’1,5% del prezzo d’acquisto è fisso – e questo solo per la firma del contratto d’acquisto. Così, se si compra una proprietà con un prezzo di acquisto di 100.000 euro, ci sono tasse per il notaio di 1.500 euro, che l’acquirente di solito deve pagare. Le tariffe esatte per i notai in Germania sono stabilite nel tariffario notarile, ma possono anche essere calcolate online.

Tasse – Tassa sul trasferimento dei terreni per l’ufficio delle imposte

Non appena il contratto è stato firmato dal notaio e l’accordo di acquisto è stato autenticato, l’acquirente riceve la posta dall’ufficio delle imposte. Successivamente, l’acquirente è tenuto a pagare la tassa di trasferimento del terreno. Questa tassa varia un po’. In Germania, di solito è il 3,5% del prezzo di acquisto della proprietà. In alcuni stati federali, tuttavia, come Amburgo, Berlino e Sassonia-Anhalt, è il 4,5% del prezzo di acquisto. Così per un prezzo di acquisto di 100.000 euro, per esempio, si pagano altri 3500 / 4500 euro per la tassa di trasferimento del terreno. Questo debito deve essere pagato immediatamente, perché solo quando l’ufficio delle imposte ha ricevuto l’importo emetterà il cosiddetto certificato di liquidazione. Questo è obbligatorio per il trasferimento del nuovo proprietario al registro fondiario. Questo è organizzato dal registro fondiario e di nuovo costa delle tasse, ma queste sono relativamente basse.

Commissione – i broker calcolano la vostra quota

Se comprate una proprietà o un terreno attraverso un’agenzia immobiliare, dovete ovviamente includere la commissione dell’agente nel calcolo complessivo. Di regola, riceverete la fattura dall’agente immobiliare direttamente dopo che l’atto è stato registrato dal notaio. L’importo della commissione varia e dipende da vari fattori, come la regione. Di solito varia tra il quattro e il sei per cento del prezzo di acquisto della proprietà. Così, per un prezzo di acquisto di un immobile di 100.000 euro, si pagherà tra i 4.000 e i 6.000 euro solo per l’agente. Tuttavia, è importante sapere che vale la pena negoziare la commissione del broker, perché questa è nota per essere associata a un grande margine. Una commissione totale raccomandata del 3,48% IVA inclusa è un valore raccomandabile e realistico.

Vantaggi e svantaggi – acquisto di beni immobili

L’acquisto di beni immobili offre anche vantaggi e svantaggi. A seconda della situazione di vita individuale, diversi scenari sono più o meno possibili. Tuttavia, comprare una casa è sempre un grande investimento e dovrebbe essere sempre ben pensato. Per aiutarvi a decidere, elenchiamo alcuni dei vantaggi e degli svantaggi dell’acquisto di beni immobili.

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Vantaggi: nessun affitto, sicurezza e le proprie quattro mura

Comprare una casa può offrire molti vantaggi. Comprando una casa, si vive tra le proprie quattro mura, si è il padrone della casa e la si può progettare secondo i propri desideri. Inoltre, non si deve pagare un affitto mensile e, finché il prestito è pagato, si devono pagare solo le utenze mensili. Una casa offre anche molto spazio e, a seconda della vostra situazione di vita, molto spazio per la pianificazione familiare e gli hobby. Inoltre, potete fare dei cambiamenti nella vostra casa in qualsiasi momento se lo desiderate e non dovete chiarirli prima con un padrone di casa. Un altro vantaggio è la sicurezza per la vecchiaia, perché anche se la pensione non è così grande, si può continuare a vivere nella propria casa e non ci si deve spostare in circostanze più piccole o più economiche. Una casa fa anche parte dell’eredità per la prossima generazione e rappresenta un investimento di valore, perché gli affitti spesi vanno persi e non possono essere trasmessi ai figli e ai nipoti.

Svantaggi: Indebitamento e responsabilità personale

Gli svantaggi dell’acquisto di una casa includono, per esempio, il debito associato e l’assunzione di un prestito. Siete anche responsabili della proprietà dal momento in cui la comprate e dovete farvi fare riparazioni, cambiamenti, ecc. Inoltre, hanno molto spazio e area che deve essere mantenuta e quindi, per esempio, il lavoro in giardino o la pulizia della casa sono necessari e consumano tempo. Inoltre, con una casa sono legati a un luogo e non possono semplicemente trasferirsi in un’altra città o vivere all’estero per un po’ di tempo, dato che assumono un impegno con l’acquisto.

I moduli della casa in un colpo d’occhio: Lista

Nel mercato immobiliare, ci sono diversi tipi di costruzione. Sia nel settore degli appartamenti che in quello delle case, ci sono molte forme e tipi secondo i quali si progetta una proprietà. Questi sono divisi in diversi formati. Abbiamo elencato qui alcuni dei tipi più comuni di case e appartamenti. Potete trovare maggiori informazioni sul rispettivo tipo di proprietà nell’articolo corrispondente, cliccando sul link corrispondente.

Panoramica dei tipi di casa: dal bungalow alla casa di campagna alla casa prefabbricata

Qui troverete una lista con una panoramica di tutte le forme comuni di case. L’articolo collegato ti fornisce maggiori informazioni sulla rispettiva forma di casa, ti introduce alle caratteristiche e definizioni, e impari anche quale tipo di casa è adatto a chi e perché. Inoltre, presentiamo i vantaggi e gli svantaggi di ogni tipo di casa negli articoli corrispondenti.