Proprietà in vendita: Appartamento e casa – Consigli per la valutazione, il processo di vendita e la sistemazione fiscale

Vendere immobili – Che si tratti di una casa, un appartamento o anche una casa plurifamiliare: ci sono tante cose da considerare quando si vende un immobile. Che sia broker o fuori mercato, privato o commerciale, da solo o come parte di una comunità di proprietari. Come venditore, i temi delle tasse, dei contratti, del notaio e dell’agente immobiliare diventano rapidamente troppo da sopportare. Ecco perché abbiamo messo insieme la panoramica definitiva per voi qui. Dalla prima lista di controllo ai documenti importanti fino al regolamento finale. Alla fine troverai anche le città più popolari e i loro prezzi al metro quadrato. Benvenuti nel mondo dell’immobiliare.

Casa, condominio & Co: Vendere immobili

La procedura di vendita di una proprietà dipende fortemente dal tipo di proprietà. Sono necessari diversi passi e documenti a seconda del tipo di proprietà. In generale, quando si vende una proprietà, si dovrebbe prima considerare se si vuole o meno assumere un agente immobiliare. Dovresti anche tenere d’occhio l’aumento e la diminuzione dei fattori di valore.

Comprare e vendere (esterno e gratuito)

Imparare dagli esperti. Puoi trovare molti, molti altri articoli della guida gratuitamente su Lukinski. Qui puoi imparare tutto quello che devi sapere sull’acquisto di beni immobili gratuitamente. Iniziate con l’acquisto di immobili in generale, poi passate al vostro tipo specifico di immobile, dall’appartamento alla casa, dal condominio all’acquisto di terreni. Importante anche tutto ciò che riguarda il contratto d’acquisto (chi paga le spese?), i costi accessori dell’acquisto e il risparmio delle tasse con gli immobili. attraverso forme legali come una società a responsabilità limitata immobiliare o una fondazione familiare.

Ma gli agenti immobiliari di lusso scrivono anche nuovi articoli ogni settimana sul tema della vendita di immobili. Con pagine di consigli più specifici sulla vendita di una casa, la vendita di un appartamento e la vendita di più abitazioni e terreni.

Valutazione, dichiarazione di divisione e documenti importanti

Gli appartamenti sono particolarmente popolari tra le persone che iniziano la loro carriera e le giovani coppie. Sono poco costosi, permettono anche di vivere nel centro della città e spesso forniscono la base perfetta per la prima casa propria. Ma non tutti gli appartamenti sono uguali. Mentre nelle grandi città come Berlino e Amburgo sono soprattutto gli appartamenti su un piano ad essere richiesti, gli amanti dell’aria fresca tendono a preferire un appartamento con terrazza. Gli alti magazzini e gli spazi industriali del passato vengono sempre più convertiti in loft dell’era moderna e godono di una grande richiesta grazie alle loro alte pareti e alle ampie planimetrie.

L’appartamento maisonette a due piani e l’esclusivo attico all’ultimo piano rappresentano la classe superiore degli appartamenti qui.

Valutare un’abitazione: gradiente e fattori di svalutazione

Una delle domande più importanti che devi affrontare come venditore è: quanto vale effettivamente il mio appartamento? Ci sono diversi fattori che alla fine influenzano il valore della vostra proprietà. Per un valore di vendita approssimativo, vale la pena dare un’occhiata:

• Posizione dell’appartamento
• Infrastruttura
• Attrezzatura

La posizione geografica dell’appartamento, cioè l’immediata zona residenziale, può significare un aumento di valore per voi qui e, per esperienza, si rivela sempre un buon argomento di vendita. Migliore è la posizione dell’appartamento, più costoso è in termini di valore. Lo stesso vale per il collegamento ai trasporti pubblici e la vicinanza a ospedali, luoghi di cultura e simili.

Più è vicino alla vita pubblica, più questi fattori aggiungono valore.

Oltre a questi fattori soft e hard che influenzano il valore, anche il tasso di criminalità nella zona residenziale è importante. Anche qui, il principio si applica. Più sicuro è, meglio è. Tuttavia, il tasso di criminalità non è solo un numero, ma anche la sensazione di sicurezza. Così, questo fattore può essere definito come un “fattore misto” nella valutazione degli alloggi.

Soprattutto, le ristrutturazioni e le modernizzazioni aumentano il valore:

Calcolare il prezzo di acquisto: Criteri per determinare il valore

Ora che sapete più o meno quali fattori influenzano la valutazione degli alloggi, entriamo un po’ più nel dettaglio. Nel secondo passo, dovete ora guardare gli altri criteri per determinare il valore della vostra proprietà:

1. Anno di fabbricazione
2. Piano di vita
3. Numero e dimensione delle camere
4. Balconi, terrazze e giardini d’inverno
5. Proprietà comunitaria

A causa del tessuto edilizio inferiore dell’epoca, i proprietari di appartamenti degli anni ’60 e ’70 devono purtroppo fare i conti con un prezzo scontato oggi. Tuttavia, coloro che possiedono un appartamento ristrutturato in un vecchio edificio (costruito prima del 1945) o un appartamento moderno in un edificio nuovo possono piuttosto aspettarsi un aumento del valore dell’edificio.

I loft e gli attici si vendono anche più rapidamente degli appartamenti al piano terra a causa della loro popolarità. Questi hanno spesso una riduzione del valore di vendita fino al 30%. Anche le soffitte convertite e gli ascensori all’ultimo piano sono considerati in grado di aumentare il valore.

-30% per gli appartamenti al piano terra

Oltre alle dimensioni e al numero di stanze, anche gli extra come balconi, terrazze e giardini d’inverno sono decisivi nel determinare il valore. A seconda del design e del numero di metri quadrati, questi possono essere presi in considerazione come spazio abitativo aggiuntivo. La proprietà comune sotto forma di strutture esterne ben tenute, scale e ascensori può anche avere un effetto positivo sul valore di vendita come parte di una comunità di proprietari.

• Leggi di più: Vendere un appartamento

Le città più costose per i condomini in Germania – classifica

Sia che stiate vendendo il vostro appartamento o che stiate cercando un condominio come acquirente. È sempre bene conoscere l’attuale mercato immobiliare in tutta la Germania. Questo grafico ti dà una panoramica delle città in Germania con i condomini più costosi.

Documenti per la valutazione degli alloggi

I seguenti documenti sono importanti per determinare il valore esatto del vostro appartamento:

1. Estratto del registro fondiario
2. Dichiarazione di divisione
3. Pianta
4. Verbale della riunione dei proprietari
5. Dichiarazione di indennità di alloggio per gli ultimi tre anni
6. Panoramica della riserva di manutenzione
7. Prova di assicurazione
8. Certificato energetico
9. Se applicabile, una copia del contratto d’affitto se il suo appartamento è in affitto.

Forme di case e appartamenti a colpo d’occhio: Lista

Nel mercato immobiliare, ci sono diversi tipi di costruzione. Sia nel settore degli appartamenti che in quello delle case, ci sono molte forme e tipi secondo i quali si progetta una proprietà. Questi sono divisi in diversi formati. Abbiamo elencato qui alcuni dei tipi più comuni di case e appartamenti. Potete trovare maggiori informazioni sul rispettivo tipo di proprietà nell’articolo corrispondente, cliccando sul link corrispondente.

Tipi di case a colpo d’occhio: Dal bungalow alla casa prefabbricata

Qui troverete una lista con una panoramica di tutte le forme comuni di case. L’articolo collegato ti fornisce maggiori informazioni sulla rispettiva forma di casa, ti introduce alle caratteristiche e definizioni, e impari anche quale tipo di casa è adatto a chi e perché. Inoltre, presentiamo i vantaggi e gli svantaggi di ogni tipo di casa negli articoli corrispondenti.

• Bungalow
• Casa bifamiliare
• Casa indipendente
• Casa a graticcio
• Casa vacanze / casa per il fine settimana
• Casa sulla spiaggia
• Casa prefabbricata
• Casa di campagna
• Casa massiccia
• Casa a schiera
• Villa
• Casa a basso consumo energetico
• Casa a energia zero
• Casa passiva

Panoramica dei tipi di appartamento: Vecchia costruzione appartamento al seminterrato

Il mercato degli alloggi è altamente competitivo e ci sono molti tipi diversi di alloggi che hanno determinate caratteristiche. Negli articoli corrispondenti, troverete definizioni e informazioni sul rispettivo tipo di appartamento, così come una lista di potenziali vantaggi e svantaggi del rispettivo appartamento.

• Vecchio appartamento
• Flat
• Appartamento in soffitta
• Appartamento della nonna
• Flat
• Loft
• Appartamento Maisonette
• Attico
• Appartamento seminterrato
• Appartamento a terrazza

Vendere una casa: tasse, costi e processo di vendita

Le case unifamiliari sono tra le proprietà preferite dai tedeschi in quasi tutti gli stati federali. Come suggerisce il nome, sono occupati da una famiglia, una coppia o una singola persona. Le case unifamiliari sono disponibili in tutte le forme, colori e tipi – dalla moderna villa di città alla romantica casa solida con giardino fino alla casa efficiente ed ecologica.

Off Market Deals: vendere immobili di lusso grazie all’acquisizione indipendente

Se la vostra proprietà si trova nelle fasce di prezzo superiori, allora vale la pena considerare la vendita fuori mercato. Fuori mercato significa che la vendita non avviene pubblicamente, ma è venduta internamente. Soprattutto i personaggi pubblici, come le celebrità, i politici e alcuni nobili, preferiscono questo tipo di acquisizione. Sta a voi decidere se volete vendere la vostra casa con o senza un agente immobiliare. L’unica cosa importante qui è una buona rete. L’ideale sarebbe usare un agente immobiliare che sia specializzato anche in immobili fuori mercato e che quindi abbia una grande rete di potenziali acquirenti.

Vendere una casa senza un agente immobiliare: lista di controllo finale

All’inizio, molte persone pensano di dover fare affidamento su un agente immobiliare per la vendita della loro casa. Tuttavia, questo non è sempre il caso. È anche possibile vendere la vostra casa con successo da soli e ci sono anche una serie di vantaggi. Tuttavia, affinché possiate stimare cosa dovrete pagare per un acquisto senza broker, ecco una panoramica per voi:

1. Determinazione del prezzo di vendita attraverso la valutazione
2. Esposizione – o creazione di pubblicità
3. Compilazione dei documenti necessari
4. Sviluppo di una strategia di vendita
5. Contattare le parti interessate
6. Organizzazione e realizzazione degli appuntamenti di visualizzazione
7. Redigere un contratto di vendita
8. Percezione della nomina notarile

Valutazione della casa: valore di mercato, valore patrimoniale netto & Co.

La valutazione della casa serve in definitiva a calcolare il prezzo di acquisto. Naturalmente, prima di fare i prossimi passi per vendere la vostra proprietà, è necessario fissare il prezzo. Diversi fattori giocano un ruolo importante nella valutazione della vostra proprietà. Questi includono, per esempio, micro e macro strutture, rumore di fondo, posizione e prospettive.

In questo contesto, si parla anche di un valore di mercato e di un valore patrimoniale netto della vostra casa, che è incluso nella valutazione della casa. Il primo è il prezzo che viene calcolato in diversi punti nel tempo utilizzando vari criteri, mentre il valore patrimoniale netto è influenzato dai costi di produzione della proprietà e dal valore standard del terreno.

Tenete d’occhio i costi di acquisto accessori: Tassa di successione e spese notarili

Spesso, quando si vende una casa, si sostengono anche dei costi accessori. Questi sono di solito a carico dell’acquirente. Mentre il trasferimento nel registro fondiario e le spese notarili sono pagate da entrambe le parti, in caso di eredità è dovuta anche l’imposta di successione. Questo dipende, tra l’altro, dall’importo individuale esente da tasse. Non dimenticate che questi regolamenti differiscono da stato a stato.

Mentre questi costi aggiuntivi possono arrivare fino al 15 % del prezzo di vendita nello Schleswig-Holstein, in Baviera è solo circa il 10 %.

Un altro consiglio: se c’è un prestito non pagato sulla casa, vale la pena di negoziare con l’acquirente sull’assunzione del prestito. Vale la pena di chiedere l’opinione di un esperto.

Tenete anche presente che per gli immobili occupati dal proprietario c’è un periodo di due anni durante il quale non dovete pagare le tasse sul profitto della vendita. Ciò significa che ci devono essere almeno due anni tra le date di autenticazione notarile della compravendita.

I documenti e i contratti più importanti in un colpo d’occhio

La vostra decisione di vendere la vostra casa è stata presa. La lista di controllo per l’acquisto di una casa è pronta e avete già deciso il prezzo di vendita. Ora dovete solo mettere insieme tutti i documenti importanti.

1. Planimetrie
2. Piano del sito
3. Estratto del registro fondiario
4. Certificato di assicurazione antincendio
5. Panoramica dei costi accessori
6. Elenco di tutti i lavori di ristrutturazione
7. Foto
8. Certificato energetico attuale
9. L’indicazione dello spazio vitale
10. Qualsiasi contratto d’affitto esistente
11. Nel caso di più proprietari, l’indicazione della struttura della proprietà
12. Una descrizione dettagliata dell’oggetto

Attenzione ai contratti d’affitto esistenti

Se la tua casa o almeno una parte di essa è affittata, devi tenerne conto quando la vendi. Potete ancora vendere la vostra proprietà, ma dovete essere in grado di giustificarlo. Anche se i lavori di ristrutturazione o di demolizione sono il motivo della vendita della casa, questo deve essere spiegato all’inquilino.

• Potete saperne di più sotto Vendere una casa

Confronto finale dei prezzi: ecco quanto costa una casa nelle città tedesche – Statistiche

I prezzi per appartamenti, case & co. variano considerevolmente nella Repubblica Federale di Germania. Ecco alcune statistiche generali sui prezzi d’acquisto delle case unifamiliari. I prezzi di acquisto a Brema, Rostock, Erfurt e Lipsia tendono ad essere più bassi. Città come Colonia, Berlino e Amburgo sono a metà classifica in termini di prezzo. In cima ai prezzi d’acquisto più cari c’è la capitale bavarese Monaco.

Condominio: contratti di affitto, prezzo di vendita & Co.

Poiché la vendita di un condominio è ancora una vendita di casa, il processo è simile. Tuttavia, dato che ci sono ovviamente diverse parti coinvolte, ci sono alcuni passi in più. Naturalmente, bisogna tenerne conto quando si pianifica il processo di vendita. Come sempre, idealmente avete già in mente una proprietà successiva e avete già pensato al prezzo di vendita del vostro condominio.

Domande da porsi: inquilino, penalità di rimborso anticipato e diritto di prelazione

Ecco una panoramica delle cose più importanti a cui bisogna pensare in anticipo per evitare spiacevoli sorprese durante la vendita.

1. Avete in vista una proprietà successiva?
2. C’è bisogno di rinnovare / ristrutturare la casa?
3. Avete tutti i documenti necessari, come la dichiarazione di divisione, l’assicurazione dell’edificio, i verbali della riunione dei proprietari, le bollette, la lista degli affitti, ecc.
4. Sono previste penali per il rimborso anticipato?
5. Avete una panoramica dei costi di manutenzione?
6. Avete intenzione di vendere anche l’inventario?
7. C’è un diritto di prelazione?
8. Cosa pensa della valutazione della casa?

Valutazione di un condominio: procedura e costi

La questione è complessa. I fattori micro e macro giocano naturalmente un ruolo importante nel determinare il prezzo di vendita. Naturalmente, questo include anche la posizione, le proprietà comparabili, il tessuto dell’edificio, ecc. Il metodo usato per determinare il valore dipende dal tipo di proprietà. In generale, comunque, si applica la seguente regola: un prezzo di acquisto deve essere sempre ben fondato, orientato al mercato e realistico. Ci sono un totale di cinque procedure per questo:

1. Metodo del valore comparativo
2. Metodo degli utili capitalizzati
3. Metodo del valore reale
4. Procedura residua
5. Determinazione del valore del credito ipotecario

Naturalmente, il prezzo non è calcolato direttamente fino all’ultimo centesimo. Il prezzo finale di acquisto sarà determinato in un secondo momento e si basa principalmente sul valore stimato della vostra casa. In linea di principio, però, si può ricordare che la valutazione di un immobile sotto i 150.000 euro costerà circa 1.500 euro. Se la sua proprietà ha un valore superiore a 1 milione di euro, alla fine costerà 3.000 euro.

Per il calcolo, si effettua prima una valutazione approssimativa. Il prezzo della valutazione finale si basa quindi, nella maggior parte dei casi, sul valore stimato della proprietà da valutare.

Il valore materiale e il valore di mercato influenzano il prezzo di vendita

La valutazione e il prezzo finale di vendita possono differire, come già spiegato. Per la determinazione del prezzo finale, non solo il valore patrimoniale è decisivo, ma anche il valore di mercato. Il valore patrimoniale vi dice il valore oggettivo della vostra casa in termini di anno di costruzione, arredamento, tessuto edilizio, ecc. Il valore di mercato (spesso chiamato valore di mercato) è il valore della proprietà. Il valore di mercato (spesso chiamato anche fair market value) è quello a cui si riferisce il prezzo di vendita. I fattori rilevanti per l’ambiente e i fattori specifici del mercato sono collegati qui. Se la domanda è alta e le offerte sono basse, il valore di mercato è ora solitamente più alto del valore del bene.

Suggerimento: le ristrutturazioni e le modernizzazioni aumentano il valore

Soprattutto quando si vende un condominio, vale la pena considerare anche le ristrutturazioni e le modernizzazioni. Questi aumentano sempre il valore della proprietà. Per esempio, le macchie di umidità sui muri e la muffa devono essere rimosse. Anche il parquet danneggiato e i vecchi infissi fanno una differenza significativa. Assicuratevi sempre che tutti i danni siano riparati. Altrimenti, nel peggiore dei casi, una vendita può anche essere annullata a causa di un insabbiamento.

Se vuoi anche vendere i tuoi mobili interni ed esterni, anche questo è un fattore che aumenta il valore:

Documenti per la determinazione del valore di mercato

Affinché sappiate quali documenti sono importanti per determinare il valore di mercato, abbiamo fornito una panoramica per voi qui:

• Estratto del registro fondiario
• Piani dell’edificio, planimetrie, sezioni
• Descrizione dell’edificio
• Piano del sito e mappa catastale
• Calcolo dello spazio vitale
• Certificato energetico

Nel caso della proprietà condominiale, avete bisogno anche dei seguenti documenti:

• Verbali delle ultime tre riunioni dei proprietari
• Piano d’affari
• Dichiarazione di divisione (registro fondiario)
• Dichiarazione di indennità di alloggio

Per le proprietà a reddito, potrebbe anche essere necessario:

• Costi operativi
• Liste di noleggio
• Contratti di affitto

I diritti e i vincoli possono essere visualizzati:

• Atti notarili
• Ingressi speciali (diritti di passaggio, diritti residenziali, ecc.)

Prezzi degli immobili nelle città più popolari della Germania

Scegliere liberamente il proprio luogo di residenza – questo è ciò che molte persone desiderano. Ma dove andare poi è la domanda? I singoli stati federali e le città della Repubblica Federale di Germania hanno tutti il loro fascino e i loro vantaggi. Idealmente, vuoi essere in grado di trovare un lavoro rapidamente, la tua proprietà dovrebbe rientrare nel tuo budget e un’infrastruttura stabile è anche molto importante per la maggior parte delle persone. Per aiutarti a decidere la tua prossima casa, abbiamo per te le piante delle città e i prezzi al metro quadro di Berlino, Amburgo e Monaco.

Berlino: la capitale tedesca popolare tra gli investitori

Come capitale della Repubblica Federale di Germania, è il centro della politica europea. La sede del governo si trova qui, così come una moltitudine di monumenti storici. Anche il mercato del lavoro è stabile da anni: quasi nessun’altra città europea ha regolarmente così tante start-up come Berlino. Diverse culture, religioni e influenze si fondono qui e costituiscono il fascino di Berlino. Un altro vantaggio:

Berlino gode di una sempre maggiore popolarità tra gli investitori immobiliari

Mappa della città: Pankow, Lichtenberg, Marzahn & Co.

La capitale tedesca Berlino è composta da 12 quartieri e 96 distretti. Inoltre, la città offre molta varietà grazie alla sua ricca storia e al suo ruolo di capitale della Repubblica Federale di Germania ed è popolare non solo tra i turisti non europei, ma anche tra le giovani generazioni.

Prezzi per metro quadrato: Da Hellersdorf a Berlino Mitte

Ci si può aspettare di pagare poco meno di 2.100 euro al metro quadrato nel quartiere berlinese di Hellersdorf. Le zone più costose, invece, sono a Berlino Mitte e Dahlem. Ecco la panoramica:

• Hellersdorf: 2.100 euro al metro quadro
• Hohenschönhausen, Reinickendorf, Spandau, Tempelhof & Marzahn: 2.500 – 3.000 euro al metro quadro
• Berlino Mitte e Dahlem: 6.000 euro al metro quadro

Qui potete vedere lo sviluppo dei prezzi degli immobili a Berlino dal 2005 al 2020.

Amburgo: la città anseatica attira soprattutto i giovani

Mentre Berlino conta come centro politico, Amburgo occupa una posizione economica importante per la Germania. La Speicherstadt è ben collegata con altri paesi europei, il che si riflette anche nell’ampia offerta gastronomica. Eta 110.000 nuovi cittadini hanno chiamato la metropoli dell’Elba la loro nuova casa dall’anno scorso. La situazione economica della città anseatica e le esclusive zone residenziali attraggono regolarmente alti guadagni e investitori.

Mappa della città: Altona, Bergedorf, Wandsbek & Co.

Amburgo è composta da sette distretti o quartieri:

• Altona
• Bergedorf
• Medio
• Harburg
• Eimsbüttel
• Nord
• Wandsbek

Dalle ville romantiche sull’Elba ai moderni appartamenti nel centro della città, Amburgo non lascia nulla a desiderare e offre qualcosa per tutti. Quindi non c’è da meravigliarsi che la città anseatica stia diventando sempre più popolare, soprattutto tra gli studenti e i giovani professionisti. Qui si può vedere una panoramica approssimativa della città:

Prezzi per metro quadrato: I condomini sull’Alster stanno guadagnando valore

A sud dell’Elba si trovano prezzi piuttosto ragionevoli (circa 2.500 euro al metro quadrato), mentre i prezzi massimi a partire da 7.500 euro al metro quadrato si trovano soprattutto sull’Alster e nelle zone lussuose dell’Elba.

Qui potete vedere lo sviluppo dei prezzi degli immobili ad Amburgo dal 2008 al 2020.

Monaco: La più alta densità di miliardari nella Repubblica Federale di Germania

La qualità della vita nella capitale bavarese mette anche Monaco nella lista delle migliori città della Germania. L’architettura tradizionale, combinata con il fascino metropolitano e la tipica accoglienza bavarese, è particolarmente popolare tra i miliardari e gli imprenditori globali della Germania.

Mappa della città: Piccoli distretti con un’alta qualità di vita

Monaco è composta da 29 distretti e 25 borghi. I tre quartieri più popolari della capitale bavarese si caratterizzano soprattutto per la loro alta qualità di vita e sono quindi i più popolari tra i cacciatori di appartamenti:

• Neuhausen-Nymphenburg
• Trudering-Riem
• Schwabing Ovest

Ecco di nuovo la mappa:

Prezzi per metro quadrato: Monaco è la città più cara della Germania

Monaco è nota per essere la sede del maggior numero di miliardari della Repubblica Federale. Non sorprende quindi che il prezzo d’acquisto di un singolo condominio a Monaco sia due volte più caro che altrove.

Qui potete vedere i prezzi degli immobili per Monaco rispetto ai prezzi degli immobili per tutta la Germania.

Strutturazione fiscale nella vendita di immobili: occupazione del proprietario e sussidi statali

Come risparmiare le tasse quando si vende un immobile? Il problema: molti proprietari cadono nella trappola delle tasse qui e pagano soldi inutilmente. La soluzione: la strutturazione fiscale. L’investitore immobiliare e coach fiscale Alex Fischer dà regolarmente consigli per i venditori su YouTube e sul suo blog.

Suggerimento: deduzione fiscale dei costi dell’agente immobiliare

Questo è possibile anche in parti. Chiunque compri una nuova proprietà dopo averla venduta può ora dedurre i costi di intermediazione a fini fiscali. Ma solo se la casa o l’appartamento viene successivamente affittato. Sfortunatamente, la deduzione lineare delle tasse non è possibile per i proprietari.

Deducibili anche le spese di intermediazione sostenute nella ricerca di un inquilino.