Documenti del contratto di acquisto: Di cosa ho bisogno?

Qui abbiamo riassunto passo dopo passo la struttura di un contratto di vendita per un condominio.

Parte 1: Acquirente e venditore di dati master

Prima di tutto, i dati anagrafici dell’acquirente e del venditore, che dovrebbero essere elencati per primi su ogni contratto. Il nome completo, l’indirizzo e la data di nascita di entrambe le parti dovrebbero essere annotati qui in ogni caso.

• Dati anagrafici dell’acquirente e del venditore

Parte 2: Dati anagrafici della proprietà

L’appartamento che viene acquistato deve anche essere descritto in dettaglio nel contratto d’acquisto. I dati dell’appartamento, come l’indirizzo e il numero dell’unità abitativa, comprendono anche il numero del foglio catastale o l’estratto del catasto.

• Dati anagrafici della proprietà
• Estratto del registro fondiario

Parte 3: Prezzo di acquisto della proprietà

In seguito, deve essere elencato il prezzo di acquisto dell’appartamento, compresi tutti i costi aggiuntivi, e la data entro la quale il pagamento deve essere ricevuto al più tardi, cioè il termine di pagamento.

• Prezzo d’acquisto e termine di pagamento

Parte 4: Dati dell’inquilino

Se state comprando il vostro appartamento come investimento, dovreste aggiungere i contratti d’affitto dei futuri inquilini sia ai documenti per la banca che come pagina successiva del contratto d’affitto.

Cos’altro viene eseguito:

• Dati dell’inquilino / Elenco degli inquilini (come allegato)
• Stato attuale delle locazioni
• Depositi pagati dagli inquilini
• Conferma: Nessun affitto arretrato

Parte 5: Promesse del venditore

È importante per voi come acquirente avere elencato nel contratto d’affitto tutti gli impegni concordati verbalmente dal venditore. Questo include, per esempio, lavori di ristrutturazione nell’appartamento o simili.

Dovrebbe essere elencato:

• Rappresentazioni del venditore

Parte 6: Contabilità e costi

Avete finalmente deciso di affittare il vostro appartamento. Per fare questo, avete anche bisogno degli estratti conto degli inquilini, così come delle dichiarazioni di spesa dei contributi dei residenti.

Insediamento

Se il trasferimento economico avviene prima della metà dell’anno, la liquidazione deve essere presa in carico dal venditore. Se avviene dopo la metà dell’anno, voi come acquirente dovete occuparvi del regolamento.

• Prima della metà dell’anno: Venditori
• Dopo la metà dell’anno: Acquirenti

Costi

Anche i costi dei proprietari confinanti devono essere presi in considerazione ed elencati. La separazione ha luogo dal momento del trasferimento dell’abitazione. I costi sostenuti prima del trasferimento sono a carico del venditore. Tutti i costi successivi sono a carico dell’acquirente.

• Separazione alla data di transizione
• Prima della transizione: Venditore
• Dopo la transizione: Acquirente

Cos’altro c’è da fare?

Se sei già un po’ più addentro all’argomento, dovresti sapere che dovresti separare gli elementi di un appartamento. Separare cose come strutture esterne, garage, cucine attrezzate, ma anche mobili che sono stati ripresi, il che riduce la tassa di trasferimento del terreno. Inoltre, dovrebbe essere fatta una cessione di crediti contro i commercianti. Se avete già ricevuto i documenti dalla vostra banca prima dell’appuntamento con il notaio, dovreste avere pronti anche i documenti per l’ipoteca.

Cos’altro dovrebbe esserci nel contratto d’affitto?

• Articoli separati
• Cessione di crediti nei confronti di artigiani
• Documenti per l’addebito del terreno

Il primo passo: Tipi di immobili

Il tuo primo immobile di proprietà, ma qual è il miglior tipo di immobile in cui investire? Questa è una domanda che si pongono spesso i giovani investitori, ed è proprio qui che abbiamo le risposte per voi! Che si tratti di una casa, un condominio, un immobile speciale o commerciale, abbiamo messo insieme un confronto di tutti i tipi di immobili per voi qui. Questa guida è il modo più semplice per iniziare nel mondo dell’immobiliare. Oltre ai lati redditizi, l’industria immobiliare comporta anche alcuni rischi per voi. Per mantenerli più bassi possibile, abbiamo messo insieme una guida all’acquisto della vostra prima proprietà!

Portafoglio dei vostri finanziamenti: Cartella per la banca

Le banche ricevono ogni giorno richieste di finanziamento per immobili. Per assicurarsi che la sua richiesta vada avanti il più velocemente e senza intoppi possibile, dovrebbe tenere i suoi documenti in ordine. A questo scopo, è consigliabile avere due cartelle da consegnare alla banca.

Cartella per il Bak:

1. Cartella: rating di credito
2. Cartella: Oggetto

Cartella dell’oggetto: riassunto dei dati

Abbiamo elencato tutto ciò di cui hai bisogno per la tua cartella degli oggetti, in modo che tu abbia la garanzia di non dimenticare nulla.

Dati generali: Esposizione e foto della sua proprietà

Prima di tutto, ci dovrebbe essere un esposto o una scheda informativa nella vostra cartella, su cui sono annotati tutti i dati di base della proprietà. Inoltre, la banca deve avere un’impressione visiva del vostro edificio o appartamento, per cui la presentazione di foto è molto importante.

Ciò di cui avete bisogno prima di tutto:

• Esposizione/ scheda informativa sul settore immobiliare
• Foto dell’appartamento/ edificio

Dettagli più specifici: Mappa del lotto, planimetrie e assicurazione

Oltre ai fatti generali sulla proprietà dei vostri sogni, dovreste avere pronta la planimetria, la pianta e la mappa catastale. La mappa catastale mostra le cifre chiave ufficiali che sono registrate in un registro ad accesso limitato (catasto immobiliare). Avrete anche bisogno di un estratto del registro fondiario, che specifichi la rispettiva proprietà e le condizioni di vita. Altri documenti importanti sono l’assicurazione dell’edificio e il certificato energetico. Se state comprando la vostra proprietà come investimento, è essenziale che includiate il contratto d’affitto.

Altri documenti di cui avrete bisogno sono:

• Mappa del lotto e piano del sito
• Planimetrie
• Calcolo dello spazio vitale
• Estratto del registro fondiario
• Assicurazione dell’edificio
• Certificato energetico
• Contratto di affitto

Caso di condominio: dettagli dell’intera proprietà

Quando si acquista un condominio, si fa automaticamente parte di una comunità di proprietari e si devono quindi allegare ulteriori piani all’intera proprietà. Questo include la dichiarazione di divisione, che contiene gli accordi tra tutti i proprietari, così come altri piani dell’edificio. Inoltre, i verbali delle ultime riunioni dei proprietari sono una parte importante.

Documenti nel caso di un condominio:

• Dichiarazione di divisione – con certificato di isolamento
• Raccolta di risoluzioni – ultime 3 riunioni dei proprietari
• Contratto di gestione WEG
• Dichiarazione dei costi di servizio della casa
• Avviso di imposta sulla proprietà

Ultimo documento: la bozza del contratto di acquisto

Ultimo ma non meno importante, la banca sarà felice se avete già una bozza di contratto d’acquisto. Se esiste, lo aggiungi come ultimo documento del tuo portafoglio immobiliare.

• Bozza del contratto di acquisto

Il prossimo passo: contratto d’acquisto per il vostro appartamento

La proprietà dei tuoi sogni è stata trovata! Dopo una valutazione dettagliata del luogo, un controllo commerciale e un controllo tecnico, potete ora redigere la bozza del contratto d’acquisto per la nomina notarile e per completare i vostri documenti bancari. Ma in cosa consiste effettivamente un tale contratto d’acquisto? Qui potete imparare tutto quello che dovete sapere per redigere il contratto di acquisto del vostro primo appartamento di proprietà.

Vendere immobili: 15 errori quando si vende un condominio e una casa

Questa lista va oltre tutte le altre guide su internet, che di solito trattano solo sei, sette o otto errori. Qui va molto più a fondo; critica anche le valutazioni troppo alte degli agenti immobiliari.

Esempio: nessuna vendita a causa di una valutazione troppo alta

Ecco un piccolo esempio che discuteremo in dettaglio più avanti:

Naturalmente sei intelligente e chiedi a diversi agenti immobiliari un’offerta per il tuo condominio o per la tua casa! In realtà, questa è esattamente la cosa giusta da fare. Ma qui potrebbe esserci un errore, perché probabilmente finirete per scegliere l’agente immobiliare che vi darà la valutazione più alta. Ma un prezzo d’offerta troppo alto (non il prezzo d’acquisto) può spaventare le parti interessate e la vostra proprietà, non importa se è un condominio o una casa, diventerà rapidamente un venditore lento e non sarà venduta, almeno non nel periodo di tempo che avreste desiderato. Se deve essere venduto rapidamente, dopo tutto, dovrete accettare perdite considerevoli nel prezzo d’acquisto. Dopo tutto, siete sotto pressione! Ma cominciamo con gli errori tipici.

Per prima cosa, uno sguardo alla lista di controllo completa.

Lista di controllo: Errori quando si vende un appartamento o una casa

Queste 15 tipiche fonti di errore sono state identificate da Lukinski (Elenco: 15 errori nelle vendite immobiliari; esterno).

1. La pressione del tempo! Troppo poco tempo per la vendita
2. Tempo! Momento sbagliato per vendere
3. Descrizione della proprietà imprecisa! Exposé scritto in modo non professionale
4. Foto poco lusinghiere! Le parti interessate non cliccano
5. Gruppo target sbagliato! Giornale per studenti Appartamento con 50m²
6. Una valutazione troppo alta! Troppo costoso, nessun acquirente
7. Mancano documenti e prove
8. Visualizzazioni impreparate! Non convince le parti interessate sul posto
9. Sforzo sottovalutato! Ritorno alla pressione del tempo (errore 1)
10. La negoziazione è facile! Perdite sul prezzo d’acquisto con i professionisti
11. Privato, vendi da solo! Fase di vendita senza esperienza
12. Tempo di attesa! Le parti interessate vi ritardano troppo a lungo
13. Merito di credito! Prova di finanziamento (acquirente)
14. Contratto di vendita! Si trascurano i difetti nel contratto d’acquisto
15. Bruciare la proprietà! Proprietà grandi o esclusive in portali di massa

Condominio come investimento nel centro della città: La vendita di appartamenti non è interessante solo per i privati, anche gli investitori immobiliari danno un’occhiata alle ambite A-locations. Ecco perché i portali immobiliari non sono sempre l’idea migliore, in particolare le proprietà in località A sono di solito vendute attraverso agenti rinomati che non sono solo posizionati a livello regionale ma hanno una rete internazionale di acquirenti.

Loft su 2 piani, proprietà come questa si vendono bene! Anche se hanno bisogno di essere rinnovati. Dopo un restyling, un appartamento loft con una moderna scala indipendente brilla in un nuovo splendore.

Ora diamo un’occhiata ad alcuni dei rischi:

La pressione del tempo! Troppo poco tempo per la vendita

Una delle più grandi fonti di errore che può alla fine portarvi a ottenere un prezzo di vendita molto più basso di quello che avreste voluto è il troppo poco tempo. Se non avete pianificato abbastanza tempo per la vendita del vostro condominio o casa, ma anche terreno o condominio, allora molto probabilmente sarete sotto pressione. Naturalmente, se sei sotto pressione, i commercianti più furbi possono approfittarne e lo faranno!

• Pressione del tempo – processo di vendita sottovalutato
• Opzione A – Accettare un prezzo di acquisto inferiore
• Opzione B – Accettare un tempo di vendita più lungo

Il problema: l’opzione B funziona solo se non hai bisogno dei soldi della vendita dell’appartamento o della casa! Per esempio, perché avete già comprato una nuova proprietà.

Qui si raccomandano almeno 2 mesi di tempo di preparazione. Dopotutto, come imparerete tra un momento nelle altre fonti di errore, non si tratta solo di fare un piccolo annuncio, dovete raccogliere documenti e registri, dovete compilare i dati dell’immobile, fare delle foto significative dell’immobile, accettare le prime richieste di informazioni, tenere dei colloqui, organizzare delle visite, poi seguono l’intera trattativa, il contratto d’acquisto e l’appuntamento dal notaio.

Almeno 2 mesi di preparazione; tempo di vendita spesso fino a 6 mesi

Potete vedere quanto sia complesso e ampio il processo di vendita di beni immobili. Ecco perché è così importante che vi prendiate abbastanza tempo.

Descrizione dell’oggetto imprecisa / scritta in modo non professionale

Ciò che spegne molti potenziali acquirenti, specialmente se avete molte offerte nei portali immobiliari, è una descrizione imprecisa della proprietà. Nessuno vuole chiedere informazioni extra se non sono già fornite dal venditore. Perché dovrebbero, quando ci sono una moltitudine di altre offerte a pochi click di distanza?

Una descrizione accurata della proprietà include molti fattori, nell’articolo viene data una lista completa(errori quando si vende un immobile), con informazioni che devono essere date almeno nell’annuncio immobiliare.

La descrizione di un oggetto dovrebbe contenere almeno queste informazioni:

• Titolo significativo
• Indirizzo, o località e distretto
• Spazio vitale
• Spazio del pavimento
• Tipo di appartamento / Tipo di casa
• Disponibile da quando
• Numero di camere
• Camera da letto
• Bagno
• Garage / Parcheggio
• Internet

Caratteristiche ed extra:

• Tessuto dell’edificio e certificato energetico
• Anno di fabbricazione
• Modernizzazione/riqualificazione
• Stato dell’oggetto
• Attrezzatura
• Tipo di riscaldamento
• Fonte di energia
• Certificato energetico

Documenti nel primo passo:

• Pianta

Il risultato è quindi una pubblicità online o una bella e chiara brochure, come mostrato qui nell’esempio:

Foto poco lusinghiere nell’exposé – Proprio come l’exposé, quasi nessuna richiesta

Le foto dicono più di 1.000 parole! Come rivista, sappiamo molto bene dal nostro lavoro pratico quanto siano importanti le foto. Dall’edizione online alle riviste stampate, la scelta delle immagini è uno dei criteri più importanti per attirare l’attenzione dei potenziali acquirenti. È lo stesso per le vendite di case e di appartamenti.

La cosa principale da tenere d’occhio è la qualità della fotocamera. Se usi un nuovo smartphone o una moderna fotocamera digitale, non avrai problemi. Ma a volte la lente è sporca, a volte il modello di telefono non è più l’ultimo. Quando il servizio fotografico si avvicina, controlla in anticipo quali opzioni di fotocamera sono disponibili per te. Suggerimento. Gli smartphone scattano foto molto buone al giorno d’oggi, di solito sono abbastanza sufficienti.

Flat: prima/dopo l’esempio

Ecco un esempio pratico di prima e dopo le foto buone e cattive. Un semplice esempio: la luce del giorno e l’impostazione della fotocamera.

Prima (con cattiva luce):

Dopo (con buona luce):

Con semplici consigli per i principianti della fotografia e le impostazioni più importanti della fotocamera, si può ottenere rapidamente molto, dall’esterno all’interno, anche con il controluce.

Ordine, pulizia e luce del giorno

Ciò che la telecamera non può risolvere è l’ordine e la pulizia nei locali e, naturalmente, anche nelle aree esterne. Non solo durante la visione, ma anche quando si scattano foto della proprietà, si dovrebbe sempre prestare attenzione all’ordine e alla pulizia. Questo dà alle stanze un aspetto di alta qualità, il che significa che più potenziali acquirenti risponderanno alla vostra offerta. Un buon consiglio è anche quello di rimuovere gli oggetti. Per esempio, se ci sono troppe cornici sull’armadio, vestiti appesi in modo visibile nella stanza, ecc. Più le stanze sono ordinate, più alta è la possibilità di una vendita redditizia.

Una volta preparate le stanze, si tratta di scegliere il momento giusto per scattare le foto. Qui dovreste assicurarvi di scattare alla luce del giorno. In questo modo si ha la luminosità ottimale e naturale nelle stanze – questo è molto meglio della luce innaturale, come nell’esempio sopra. Affinché gli acquirenti possano avere una buona immagine dell’appartamento, della casa o del condominio, è necessario fotografare sempre diverse prospettive. In poche parole, non fate solo una foto del soggiorno, fatene tre.

Controllo rapido per le tue foto:

1. Qualità della macchina fotografica
2. Ordine e pulizia
3. Luce del giorno, stanze luminose
4. Prospettive multiple

Anche per la visualizzazione: Preparazione delle camere

Le norme simili si applicano alla visualizzazione come alle foto della proprietà, tutto deve essere ben preparato, perché la proprietà deve essere convincente. L’aria fresca, la luce del giorno, l’ordine e la pulizia, così come le bevande e gli spuntini già preparati, dovrebbero portare direttamente alle prime conversazioni approfondite durante la visione.

Casa e appartamento valutati troppo alti! Nessuno scrive

Questo errore è relativamente fatale:

Se la valutazione dell’immobile è sbagliata, di solito te ne accorgi solo tardi, cioè esattamente quando non ci sono o ci sono troppo poche richieste di informazioni!

Proprio sotto questo aspetto della conoscenza tardiva del prezzo d’offerta troppo alto, si ritorna rapidamente all’errore 1) la pressione del tempo. Perché improvvisamente non ci sono parti interessate e forse avete già confermato il vostro nuovo appartamento? Forse il nuovo finanziamento per la casa è già stato preso? Ora diventa critico! Ci sono molte ragioni per cui la maggior parte delle persone vuole vendere rapidamente, non dopo 1 o 2 anni, quando il tempo ideale + acquirente è stato trovato.

Come descritto nell’introduzione, molte persone ricevono offerte comparative. Quando guardate le offerte comparative, probabilmente direte “otterrò la valutazione più alta”, perché otterrete più soldi, giusto?

Gli agenti immobiliari sono anche in concorrenza tra loro, quindi ovviamente sapete che gli agenti immobiliari che vi danno la valutazione più alta sono di solito assunti. Se due agenti immobiliari raccomandano ~ 800.000 per il vostro condominio e un altro raccomanda 950.000, chi vincerà l’offerta?

1. Broker valutato 820.000
2. Broker valutato 800.000
3. Agente immobiliare valutato a 950.000 – ottiene il contratto

Questo potrebbe essere un errore!

I broker vogliono l’ordine, le valutazioni alte sono il mezzo per i clienti “soddisfatti”.

Pertanto, quando le valutazioni vengono effettuate da agenti immobiliari, assicuratevi che includano anche i punti critici nella valutazione e non vedano tutto solo dalla prospettiva ottimale per la conferma dell’ordine. Una valutazione immobiliare ben fondata dovrebbe essere sempre effettuata da un professionista, un agente immobiliare o anche direttamente da un geometra. Dovreste assicurarvi che la vostra proprietà non sia solo “calcolata bene”.

Mancano documenti e prove – I documenti non sono disponibili

Se vuoi vendere la tua casa, hai bisogno di un sacco di documenti, se vuoi vendere il tuo condominio, un sacco di documenti e carte! Dalle planimetrie al certificato energetico.

Per darvi una panoramica immediata, ecco una lista di controllo con i documenti importanti per tutti i tipi di case e appartamenti.

Fonte: Lukinski.de

Documenti per i beni immobili

I documenti generali per la vendita di beni immobili:

• Mappa catastale ufficiale del comune
• Iscrizioni nel registro fondiario e documenti relativi a oneri fondiari registrati
• Planimetrie / piani di costruzione della proprietà, descrizione dell’edificio e il certificato di permesso di costruzione
• Calcolo dello spazio abitativo e dello spazio utilizzabile
• Piano di progettazione dello spazio aperto
• Descrizione dell’edificio
• Permesso di costruire e piani di costruzione
• Avvisi di tasse sulla proprietà
• Certificato energetico della proprietà

Inoltre, ci sono le foto della proprietà, come già descritto sopra.

Documenti per i condomini

Per i condomini, è necessario ottenere alcuni documenti in più.

• Dichiarazione di divisione
• Contratto da custode con contratto da custode
• Piano d’affari
• Piano di partizione (che mostra le proprietà speciali e comuni)
• Regole comunitarie della comunità di proprietari
• Verbali delle riunioni dei proprietari
• Estratti conto delle spese di servizio
• Importo della riserva di manutenzione

La fase di vendita è progettata da sola – vendita privata senza agente immobiliare e competenza

Se ora date un’altra occhiata all’intera lista di possibili errori, vi renderete subito conto che la vendita privata di un immobile è molto difficile, dal controllo del credito delle parti interessate (prova del capitale), attraverso l’intero processo di comunicazione, le richieste iniziali, le ulteriori discussioni, fino alla prima visione, ulteriori visualizzazioni, le trattative di vendita e, naturalmente, il contratto di acquisto così come l’appuntamento notarile.

Qui di nuovo a colpo d’occhio:

1. La pressione del tempo! Troppo poco tempo per la vendita
2. Tempo! Momento sbagliato per vendere
3. Descrizione della proprietà imprecisa! Exposé scritto in modo non professionale
4. Foto poco lusinghiere! Le parti interessate non cliccano
5. Gruppo target sbagliato! Giornale per studenti Appartamento con 50m²
6. Una valutazione troppo alta! Troppo costoso, nessun acquirente
7. Mancano documenti e prove
8. Visualizzazioni impreparate! Non convince le parti interessate sul posto
9. Sforzo sottovalutato! Ritorno alla pressione del tempo (errore 1)
10. La negoziazione è facile! Perdite sul prezzo d’acquisto con i professionisti
11. Privato, vendi da solo! Fase di vendita senza esperienza
12. Tempo di attesa! Le parti interessate vi ritardano troppo a lungo
13. Merito di credito! Prova di finanziamento (acquirente)
14. Contratto di vendita! Si trascurano i difetti nel contratto d’acquisto
15. Bruciare la proprietà! Proprietà grandi o esclusive in portali di massa

Quando si vende un appartamento o una casa, lavorare con un agente immobiliare professionale che ha la giusta competenza ed esperienza vale molto.

Lo sapevi? Due terzi di tutte le proprietà in Germania sono vendute attraverso le agenzie immobiliari. Perché? Il tempo necessario è molto alto, bisogna avere i contatti giusti affinché il suo appartamento non appaia su 20 portali immobiliari. Hai bisogno delle giuste capacità di negoziazione e alla fine…

Forme di case e appartamenti a colpo d’occhio: Lista

Nel mercato immobiliare, ci sono diversi tipi di costruzione. Sia nel settore degli appartamenti che in quello delle case, ci sono molte forme e tipi secondo i quali una proprietà è progettata. Questi sono divisi in diversi formati. Abbiamo elencato qui alcuni dei tipi più comuni di case e appartamenti. Potete trovare maggiori informazioni sul rispettivo tipo di proprietà nell’articolo corrispondente, cliccando sul link corrispondente.

Panoramica dei tipi di casa: dal bungalow alla casa prefabbricata

Qui troverete una lista con una panoramica di tutte le forme comuni di case. L’articolo collegato ti fornisce maggiori informazioni sulla rispettiva forma di casa, ti introduce alle caratteristiche e definizioni, e impari anche quale tipo di casa è adatto a chi e perché. Inoltre, presentiamo i vantaggi e gli svantaggi di ogni tipo di casa negli articoli corrispondenti.

• Bungalow
• Casa bifamiliare
• Casa indipendente
• Casa a graticcio
• Casa vacanze / casa per il fine settimana
• Casa sulla spiaggia
• Casa prefabbricata
• Casa di campagna
• Casa massiccia
• Casa a schiera
• Villa
• Casa a basso consumo energetico
• Casa a energia zero
• Casa passiva

Panoramica dei tipi di appartamento: appartamento del vecchio edificio al seminterrato

Il mercato degli alloggi è altamente competitivo e ci sono molti tipi diversi di alloggi che hanno determinate caratteristiche. Negli articoli corrispondenti, troverete definizioni e informazioni sul rispettivo tipo di appartamento, così come una lista di potenziali vantaggi e svantaggi del rispettivo appartamento.

• Appartamento vecchio edificio
• Flat
• Appartamento in soffitta
• Appartamento della nonna
• Flat
• Loft
• Appartamento Maisonette
• Attico
• Appartamento seminterrato
• Appartamento a terrazza

Agente immobiliare nelle vicinanze

Soprattutto se vi siete già trasferiti a causa del vostro nuovo amore, state progettando un trasloco, state cambiando casa per motivi professionali e così via. Puoi trovare buoni consigli direttamente con noi:

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