Vendere una casa / appartamento: Nessun compratore? Valutazione, agente immobiliare, lista di controllo – 15 errori

Errori quando si vende una casa o un appartamento – Devi o vuoi vendere il tuo appartamento o la tua casa? Ci sono molte ragioni: Un cambio di carriera, un nuovo amore, una nuova vita. A volte una proprietà arriva inaspettatamente, per esempio quando si vende una proprietà ereditata. Ma cosa fate se vivete a Monaco ed ereditate una proprietà vicino ad Amburgo, Berlino o Colonia? Vendere la tua prima proprietà è difficile, perché quasi nessuno ha esperienza nella vendita di appartamenti e case. Dopo la nostra grande guida, con liste di controllo, sul tema dell’acquisto di un condominio, oggi abbiamo voluto dare un’altra occhiata al tema della vendita della proprietà, più precisamente vendere una casa e vendere un appartamento. Cosa è importante e quali sono i più grandi errori a cui prepararsi come venditore di immobili? Indipendentemente dal fatto che stiate vendendo un appartamento privatamente o con un agente immobiliare, ci sono errori tipici di cui dovreste essere consapevoli. Vi mostreremo quali sono oggi!

Vendere immobili: 15 errori quando si vende un condominio e una casa

Questa lista va oltre tutte le altre guide su internet, che di solito trattano solo sei, sette o otto errori. Qui va molto più a fondo; critica anche le valutazioni troppo alte degli agenti immobiliari.

Esempio: nessuna vendita a causa di una valutazione troppo alta

Ecco un piccolo esempio che discuteremo in dettaglio più avanti:

Naturalmente sei intelligente e chiedi a diversi agenti immobiliari un’offerta per il tuo condominio o per la tua casa! In realtà, questa è esattamente la cosa giusta da fare. Ma qui potrebbe esserci un errore, perché probabilmente finirete per scegliere l’agente immobiliare che vi darà la valutazione più alta. Ma un prezzo d’offerta troppo alto (non il prezzo d’acquisto) può spaventare le parti interessate e la vostra proprietà, non importa se è un condominio o una casa, diventerà rapidamente un venditore lento e non sarà venduta, almeno non nel periodo di tempo che avreste desiderato. Se deve essere venduto rapidamente, dopo tutto, dovrete accettare perdite considerevoli nel prezzo d’acquisto. Dopo tutto, siete sotto pressione! Ma cominciamo con gli errori tipici.

Per prima cosa, uno sguardo alla lista di controllo completa.

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Lista di controllo: Errori quando si vende un appartamento o una casa

Queste 15 tipiche fonti di errore sono state identificate da Lukinski (Elenco: 15 errori nelle vendite immobiliari; esterno).

  1. La pressione del tempo! Troppo poco tempo per la vendita
  2. Tempo! Momento sbagliato per vendere
  3. Descrizione della proprietà imprecisa! Exposé scritto in modo non professionale
  4. Foto poco lusinghiere! Le parti interessate non cliccano
  5. Gruppo target sbagliato! Giornale per studenti Appartamento con 50m²
  6. Una valutazione troppo alta! Troppo costoso, nessun acquirente
  7. Mancano documenti e prove
  8. Visualizzazioni impreparate! Non convince le parti interessate sul posto
  9. Sforzo sottovalutato! Ritorno alla pressione del tempo (errore 1)
  10. La negoziazione è facile! Perdite sul prezzo d’acquisto con i professionisti
  11. Privato, vendi da solo! Fase di vendita senza esperienza
  12. Tempo di attesa! Le parti interessate vi ritardano troppo a lungo
  13. Merito di credito! Prova di finanziamento (acquirente)
  14. Contratto di vendita! Si trascurano i difetti nel contratto d’acquisto
  15. Bruciare la proprietà! Proprietà grandi o esclusive in portali di massa

Condominio come investimento nel centro della città: La vendita di appartamenti non è interessante solo per i privati, anche gli investitori immobiliari danno un’occhiata alle ambite A-locations. Ecco perché i portali immobiliari non sono sempre l’idea migliore, in particolare le proprietà in località A sono di solito vendute attraverso agenti rinomati che non sono solo posizionati a livello regionale ma hanno una rete internazionale di acquirenti.

Loft su 2 piani, proprietà come questa si vendono bene! Anche se hanno bisogno di essere rinnovati. Dopo un restyling, un appartamento loft con una moderna scala indipendente brilla in un nuovo splendore.

Ora diamo un’occhiata ad alcuni dei rischi:

La pressione del tempo! Troppo poco tempo per la vendita

Una delle più grandi fonti di errore che può alla fine portarvi a ottenere un prezzo di vendita molto più basso di quello che avreste voluto è il troppo poco tempo. Se non avete pianificato abbastanza tempo per la vendita del vostro condominio o casa, ma anche terreno o condominio, allora molto probabilmente sarete sotto pressione. Naturalmente, se sei sotto pressione, i commercianti più furbi possono approfittarne e lo faranno!

  • Pressione del tempo – processo di vendita sottovalutato
  • Opzione A – Accettare un prezzo di acquisto inferiore
  • Opzione B – Accettare un tempo di vendita più lungo

Il problema: l’opzione B funziona solo se non hai bisogno dei soldi della vendita dell’appartamento o della casa! Per esempio, perché avete già comprato una nuova proprietà.

Qui si raccomandano almeno 2 mesi di tempo di preparazione. Dopotutto, come imparerete tra un momento nelle altre fonti di errore, non si tratta solo di fare un piccolo annuncio, dovete raccogliere documenti e registri, dovete compilare i dati dell’immobile, fare delle foto significative dell’immobile, accettare le prime richieste di informazioni, tenere dei colloqui, organizzare delle visite, poi seguono l’intera trattativa, il contratto d’acquisto e l’appuntamento dal notaio.

Almeno 2 mesi di preparazione; tempo di vendita spesso fino a 6 mesi

Potete vedere quanto sia complesso e ampio il processo di vendita di beni immobili. Ecco perché è così importante che vi prendiate abbastanza tempo.

Descrizione dell’oggetto imprecisa / scritta in modo non professionale

Ciò che spegne molti potenziali acquirenti, specialmente se avete molte offerte nei portali immobiliari, è una descrizione imprecisa della proprietà. Nessuno vuole chiedere informazioni extra se non sono già fornite dal venditore. Perché dovrebbero, quando ci sono una moltitudine di altre offerte a pochi click di distanza?

Una descrizione accurata della proprietà include molti fattori, nell’articolo viene data una lista completa(errori quando si vende un immobile), con informazioni che devono essere date almeno nell’annuncio immobiliare.

La descrizione di un oggetto dovrebbe contenere almeno queste informazioni:

  • Titolo significativo
  • Indirizzo, o località e distretto
  • Spazio vitale
  • Spazio del pavimento
  • Tipo di appartamento / Tipo di casa
  • Disponibile da quando
  • Numero di camere
  • Camera da letto
  • Bagno
  • Garage / Parcheggio
  • Internet

Caratteristiche ed extra:

  • Tessuto dell’edificio e certificato energetico
  • Anno di fabbricazione
  • Modernizzazione/riqualificazione
  • Stato dell’oggetto
  • Attrezzatura
  • Tipo di riscaldamento
  • Fonte di energia
  • Certificato energetico

Documenti nel primo passo:

  • Pianta

Il risultato è quindi una pubblicità online o una bella e chiara brochure, come mostrato qui nell’esempio:

Foto poco lusinghiere nell’exposé – Proprio come l’exposé, quasi nessuna richiesta

Le foto dicono più di 1.000 parole! Come rivista, sappiamo molto bene dal nostro lavoro pratico quanto siano importanti le foto. Dall’edizione online alle riviste stampate, la scelta delle immagini è uno dei criteri più importanti per attirare l’attenzione dei potenziali acquirenti. È lo stesso per le vendite di case e di appartamenti.

La cosa principale da tenere d’occhio è la qualità della fotocamera. Se usi un nuovo smartphone o una moderna fotocamera digitale, non avrai problemi. Ma a volte la lente è sporca, a volte il modello di telefono non è più l’ultimo. Quando il servizio fotografico si avvicina, controlla in anticipo quali opzioni di fotocamera sono disponibili per te. Suggerimento. Gli smartphone scattano foto molto buone al giorno d’oggi, di solito sono abbastanza sufficienti.

Flat: prima/dopo l’esempio

Ecco un esempio pratico di prima e dopo le foto buone e cattive. Un semplice esempio: la luce del giorno e l’impostazione della fotocamera.

Prima (con cattiva luce):

Dopo (con buona luce):

Con semplici consigli per i principianti della fotografia e le impostazioni più importanti della fotocamera, si può ottenere rapidamente molto, dall’esterno all’interno, anche con il controluce.

Ordine, pulizia e luce del giorno

Ciò che la telecamera non può risolvere è l’ordine e la pulizia nei locali e, naturalmente, anche nelle aree esterne. Non solo durante la visione, ma anche quando si scattano foto della proprietà, si dovrebbe sempre prestare attenzione all’ordine e alla pulizia. Questo dà alle stanze un aspetto di alta qualità, il che significa che più potenziali acquirenti risponderanno alla vostra offerta. Un buon consiglio è anche quello di rimuovere gli oggetti. Per esempio, se ci sono troppe cornici sull’armadio, vestiti appesi in modo visibile nella stanza, ecc. Più le stanze sono ordinate, più alta è la possibilità di una vendita redditizia.

Una volta preparate le stanze, si tratta di scegliere il momento giusto per scattare le foto. Qui dovreste assicurarvi di scattare alla luce del giorno. In questo modo si ha la luminosità ottimale e naturale nelle stanze – questo è molto meglio della luce innaturale, come nell’esempio sopra. Affinché gli acquirenti possano avere una buona immagine dell’appartamento, della casa o del condominio, è necessario fotografare sempre diverse prospettive. In poche parole, non fate solo una foto del soggiorno, fatene tre.

Controllo rapido per le tue foto:

  1. Qualità della macchina fotografica
  2. Ordine e pulizia
  3. Luce del giorno, stanze luminose
  4. Prospettive multiple

Anche per la visualizzazione: Preparazione delle camere

Le norme simili si applicano alla visualizzazione come alle foto della proprietà, tutto deve essere ben preparato, perché la proprietà deve essere convincente. L’aria fresca, la luce del giorno, l’ordine e la pulizia, così come le bevande e gli spuntini già preparati, dovrebbero portare direttamente alle prime conversazioni approfondite durante la visione.

Casa e appartamento valutati troppo alti! Nessuno scrive

Questo errore è relativamente fatale:

Se la valutazione dell’immobile è sbagliata, di solito te ne accorgi solo tardi, cioè esattamente quando non ci sono o ci sono troppo poche richieste di informazioni!

Proprio sotto questo aspetto della conoscenza tardiva del prezzo d’offerta troppo alto, si ritorna rapidamente all’errore 1) la pressione del tempo. Perché improvvisamente non ci sono parti interessate e forse avete già confermato il vostro nuovo appartamento? Forse il nuovo finanziamento per la casa è già stato preso? Ora diventa critico! Ci sono molte ragioni per cui la maggior parte delle persone vuole vendere rapidamente, non dopo 1 o 2 anni, quando il tempo ideale + acquirente è stato trovato.

Come descritto nell’introduzione, molte persone ricevono offerte comparative. Quando guardate le offerte comparative, probabilmente direte “otterrò la valutazione più alta”, perché otterrete più soldi, giusto?

Gli agenti immobiliari sono anche in concorrenza tra loro, quindi ovviamente sapete che gli agenti immobiliari che vi danno la valutazione più alta sono di solito assunti. Se due agenti immobiliari raccomandano ~ 800.000 per il vostro condominio e un altro raccomanda 950.000, chi vincerà l’offerta?

  1. Broker valutato 820.000
  2. Broker valutato 800.000
  3. Agente immobiliare valutato a 950.000 – ottiene il contratto

Questo potrebbe essere un errore!

I broker vogliono l’ordine, le valutazioni alte sono il mezzo per i clienti “soddisfatti”.

Pertanto, quando le valutazioni vengono effettuate da agenti immobiliari, assicuratevi che includano anche i punti critici nella valutazione e non vedano tutto solo dalla prospettiva ottimale per la conferma dell’ordine. Una valutazione immobiliare ben fondata dovrebbe essere sempre effettuata da un professionista, un agente immobiliare o anche direttamente da un geometra. Dovreste assicurarvi che la vostra proprietà non sia solo “calcolata bene”.

Mancano documenti e prove – I documenti non sono disponibili

Se vuoi vendere la tua casa, hai bisogno di un sacco di documenti, se vuoi vendere il tuo condominio, un sacco di documenti e carte! Dalle planimetrie al certificato energetico.

Per darvi una panoramica immediata, ecco una lista di controllo con i documenti importanti per tutti i tipi di case e appartamenti.

Fonte: Lukinski.de

Documenti per i beni immobili

I documenti generali per la vendita di beni immobili:

  • Mappa catastale ufficiale del comune
  • Iscrizioni nel registro fondiario e documenti relativi a oneri fondiari registrati
  • Planimetrie / piani di costruzione della proprietà, descrizione dell’edificio e il certificato di permesso di costruzione
  • Calcolo dello spazio abitativo e dello spazio utilizzabile
  • Piano di progettazione dello spazio aperto
  • Descrizione dell’edificio
  • Permesso di costruire e piani di costruzione
  • Avvisi di tasse sulla proprietà
  • Certificato energetico della proprietà

Inoltre, ci sono le foto della proprietà, come già descritto sopra.

Documenti per i condomini

Per i condomini, è necessario ottenere alcuni documenti in più.

  • Dichiarazione di divisione
  • Contratto da custode con contratto da custode
  • Piano d’affari
  • Piano di partizione (che mostra le proprietà speciali e comuni)
  • Regole comunitarie della comunità di proprietari
  • Verbali delle riunioni dei proprietari
  • Estratti conto delle spese di servizio
  • Importo della riserva di manutenzione

La fase di vendita è progettata da sola – vendita privata senza agente immobiliare e competenza

Se ora date un’altra occhiata all’intera lista di possibili errori, vi renderete subito conto che la vendita privata di un immobile è molto difficile, dal controllo del credito delle parti interessate (prova del capitale), attraverso l’intero processo di comunicazione, le richieste iniziali, le ulteriori discussioni, fino alla prima visione, ulteriori visualizzazioni, le trattative di vendita e, naturalmente, il contratto di acquisto così come l’appuntamento notarile.

Qui di nuovo a colpo d’occhio:

  1. La pressione del tempo! Troppo poco tempo per la vendita
  2. Tempo! Momento sbagliato per vendere
  3. Descrizione della proprietà imprecisa! Exposé scritto in modo non professionale
  4. Foto poco lusinghiere! Le parti interessate non cliccano
  5. Gruppo target sbagliato! Giornale per studenti Appartamento con 50m²
  6. Una valutazione troppo alta! Troppo costoso, nessun acquirente
  7. Mancano documenti e prove
  8. Visualizzazioni impreparate! Non convince le parti interessate sul posto
  9. Sforzo sottovalutato! Ritorno alla pressione del tempo (errore 1)
  10. La negoziazione è facile! Perdite sul prezzo d’acquisto con i professionisti
  11. Privato, vendi da solo! Fase di vendita senza esperienza
  12. Tempo di attesa! Le parti interessate vi ritardano troppo a lungo
  13. Merito di credito! Prova di finanziamento (acquirente)
  14. Contratto di vendita! Si trascurano i difetti nel contratto d’acquisto
  15. Bruciare la proprietà! Proprietà grandi o esclusive in portali di massa

Quando si vende un appartamento o una casa, lavorare con un agente immobiliare professionale che ha la giusta competenza ed esperienza vale molto.

Lo sapevi? Due terzi di tutte le proprietà in Germania sono vendute attraverso le agenzie immobiliari. Perché? Il tempo necessario è molto alto, bisogna avere i contatti giusti affinché il suo appartamento non appaia su 20 portali immobiliari. Hai bisogno delle giuste capacità di negoziazione e alla fine…

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